Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 2
ARRÊT DU 13 SEPTEMBRE 2017
(n° , 15 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 13/21676
Décision déférée à la Cour : Jugement du 25 Octobre 2013 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 11/10600
APPELANTS
Monsieur [N] [Q]
Né le [Date naissance 1] 1966 à [Localité 1] (ETHIOPIE)
[Adresse 1]
[Adresse 2]
Madame [G] [C] épouse [Q]
Née le [Date naissance 2] 1968 à [Localité 2] (CORÉE)
[Adresse 1]
[Adresse 2]
Représentés et assistés à l'audience de Me Guillaume CADIX de l'AARPI GALLICA, avocat au barreau de PARIS, toque : B0667
(bénéficient d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2013/0522009 du 04/12/2013 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS)
INTIMÉS
Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic, N B G I, SARL inscrite au RCS de PARIS, SIRET n° 399 894 450 00028, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,
[Adresse 3]
[Adresse 2]
Représenté par Me Patrice LEBATTEUX de la SCP ZURFLUH - LEBATTEUX - SIZAIRE ET ASSOCIES, avocat postulant au barreau de PARIS, toque : P0154
Représenté par Me Agnès LEBATTEUX SIMON et assisté à l'audience de Me Emmanuelle GIRAUD de la SCP ZURFLUH - LEBATTEUX - SIZAIRE ET ASSOCIES, avocats plaidants au barreau de PARIS, toque : P0154
CLEMENT TOURON ET COMPAGNIE, SASU i
SIRET n° 662 004 100 00035
Agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,
[Adresse 4]
[Adresse 2]
Représentée et assistée à l'audience de Me Emilie DECHEZLEPRETRE DESROUSSEAUX de la SELARL CABINET DECHEZLEPRETRE, avocat au barreau de PARIS, toque : E1155
Monsieur [C] [U]
Né le [Date naissance 3] 1956 à [Localité 3]
[Adresse 5]
[Adresse 2]
Représenté et assisté de Me Guy-Michel BUREAU, avocat au barreau de PARIS, toque : A0975
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 13 Juin 2017, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés devant Mme Laure COMTE, vice-présidente placée, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
M. Jean-Loup CARRIERE, président de Chambre,
M. Frédéric ARBELLOT, conseiller,
Mme Laure COMTE, vice-présidente placée,
Greffier, lors des débats : Mme Stéphanie JACQUET
ARRÊT :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par M. Jean-Loup CARRIERE, président et par Mme Viviane REA, greffière présente lors du prononcé.
***
FAITS & PROCÉDURE
M. [N] [Q] et Mme [G] [C] épouse [Q] sont propriétaires d'un appartement situé dans l'immeuble [Adresse 1] depuis le 20 décembre 2006.
Au cours de l'assemblée générale des copropriétaires du 22 février 2007, M. [N] [Q] et Mme [G] [C] épouse [Q] ont obtenu notamment l'autorisation de supprimer des conduits de cheminée, à l'occasion des travaux de rénovation de leur appartement.
Suite à cette autorisation, M. [C] [U], architecte de l'immeuble, a écrit un courrier à M. [N] [Q] et Mme [G] [C] épouse [Q] le 27 mars 2007 préconisant notamment : 'un constat préventif d'état des lieux sera établi avant la réalisation des travaux avec les voisins d'appartement contigu) ainsi qu'au niveau inférieur et supérieur, afin de se prémunir sur des désordres éventuels avec l'accord des copropriétaires pour la suppression des conduits de cheminées (...) La méthodologie pour la suppression d'un mur de cheminée est similaire, M. [Q] devra présenter avant le début des travaux les attestations d'assurance correspondantes en cours de validité, les qualifications de l'entreprise ainsi que l'accord des copropriétaires pour la réalisation de l'ensemble des travaux et la suppression des conduits de cheminées au syndic'.
Les travaux ont été réalisés et ont provoqué la suppression de la ventilation d'un local au rez-de-chaussée qui constitue la loge de la gardienne.
Au cours de l'assemblée générale des copropriétaires du 7 novembre 2007, les travaux de remise en état de la loge de la gardienne, aux frais exclusifs de M. [N] [Q] et Mme [G] [C] épouse [Q], ont été votés.
Par actes des 15 et 16 juin 2011, M. [N] [Q] et Mme [G] [C] épouse [Q] ont assigné devant le tribunal de grande instance de Paris le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1], le cabinet Clément, Touron & Cie et M. [C] [U], aux fins de :
¿ à titre principal, annuler la résolution n°10 de l'assemblée générale du 7 novembre 2007 dès lors qu'il ne s'agit pas de réparer une partie commune dégradée sans autorisation,
¿ subsidiairement, condamner in solidum la société Clément, Touron & Cie et M. [C] [U] à les relever et garantir indemnes du paiement de ces charges, en principal, frais et accessoires, avec capitalisation,
¿ faire injonction à la société Clément, Touron & Cie de faire débarrasser les parties communes et de rétablir l'aspect extérieur de l'immeuble, sous astreinte de 150 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir,
¿ condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] et la société Clément, Touron & Cie au paiement de la somme de 30.000 €, arrêtée au 12 juin 2011, sauf à parfaire.
Parallèlement, par acte du 6 octobre 2011, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] a assigné devant le tribunal d'instance du 10ème arrondissement de Paris M. [N] [Q] et Mme [G] [C] épouse [Q] aux fins de les voir condamner au paiement des sommes de :
- 6.172,56 € au titre de charges impayées,
- 1.000 € au titre d'une prétendue résistance abusive,
- 1.000 € au titre des frais irrépétibles ainsi qu'aux dépens.
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] a été représenté par la société Clément, Touron & Cie, en qualité de syndic, jusqu'au mois de septembre 2012.
Par jugement du 9 mai 2012, le tribunal d'instance du 10ème arrondissement de Paris :
- s'est dessaisi pour cause de connexité de la demande du syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] en condamnation de M. [N] [Q] et Mme [G] [C] épouse [Q] à payer la somme de 1.055 € au titre des charges de copropriété pour la création d'une ventilation dans la loge,
- a condamné M. [N] [Q] et Mme [G] [C] épouse [Q] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] la somme de 1.980,60 € au titre des charges non contestées, arrêtées au 24 janvier 2012, en principal, outre celle de 250 € à titre de dommages et intérêts, ainsi qu'aux dépens.
Par jugement du 25 octobre 2013, le tribunal de grande instance de Paris a :
- dit que la demande d'annulation de la résolution n°10 de l'assemblée générale du 7 novembre 2007 est irrecevable,
- dit que l'action tendant à voir juger que les charges de copropriété résultant des travaux de remise en état de la ventilation de la loge sont indues, sur le fondement de l'enrichissement sans cause, est irrecevable,
- débouté M. [N] [Q] et Mme [G] [C] épouse [Q] de leur demande tendant à enjoindre au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] de faire débarrasser les parties communes de l'immeuble et de rétablir l'aspect extérieur de l'immeuble,
- débouté M. [N] [Q] et Mme [G] [C] épouse [Q] de leur demande de dommages et intérêts en réparation de leurs préjudices,
- condamné M. [N] [Q] et Mme [G] [C] épouse [Q] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1], représenté par son syndic, la société NBGI, la somme de 4.498,33 € au titre des charges de copropriété pour honoraires du syndic, rémunération de la gardienne et frais d'entretien, la somme de 1.055 € au titre des charges de travaux de remises en état de la ventilation de la loge de la gardienne et celle de 299 € au titre des honoraires du syndic pour l'établissement de l'état daté, avec intérêts légaux à compter du 6 octobre 2011, date de l'acte introductif d'instance devant le tribunal d'instance de Paris l0ème arrondissement,
- débouté le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1] de sa demande de paiement des frais de relance,
- dit n'y avoir lieu à compensation des créances réciproques,
- condamné in solidum M. [N] [Q] et Mme [G] [C] épouse [Q] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1], la somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,
- rejeté la demande de garantie formée à l'encontre du syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] et de la société Clément, Touron & Cie,
- débouté M. [C] [U] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,
- condamné in solidum M. [N] [Q] et Mme [G] [C] épouse [Q] à payer les dépens de l'instance,
- condamné, in solidum, M. [N] [Q] et Mme [G] [C] épouse [Q] à payer à la société Clément, Touron & Cie et à M. [C] [U], chacun la somme de 1.500 € et au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1], représenté par son syndic, la société NBGI, celle de 3.500 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- ordonné l'exécution provisoire.
M. [N] [Q] et Mme [G] [C] épouse [Q] ont relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 13 novembre 2013.
Suivant ordonnance du conseiller de la mise en état du 2 juillet 2014, les conclusions signifiées le 24 avril 2014 par M. [C] [U] ont été déclarées irrecevables.
La procédure devant la cour a été clôturée le 17 mai 2017.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Vu les conclusions du 12 mai 2017 par lesquelles M. [N] [Q] et Mme [G] [C] épouse [Q], appelants, invitent à la cour à :
réformer le jugement entrepris en ce qu'il :
- a rejeté leurs demandes contre le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], la société Clément, Touron & Cie, M. [C] [U],
- a fait droit aux demandes formées à leur encontre,
Statuant à nouveau,
- annuler la résolution n°10 de l'assemblée générale du 7 novembre 2007, et subsidiairement, ordonner la compensation entre la créance revendiquée par la copropriété à cet égard et leur dette sur le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1], et plus subsidiairement, condamner in solidum la société Clément, Touron & Cie, M. [C] [U] à les relever et garantir indemnes du paiement de ces charges, en principal, frais et accessoires, avec capitalisation,
- faire injonction au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] de faire débarrasser les parties communes et de rétablir l'aspect extérieur de l'immeuble, sous astreinte de 150 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir,
- condamner in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] et la société Clément, Touron & Cie au paiement de la somme de 44.400 €, au 12 juin 2012, (date de la fin de mission de la société Clément, Touron & Cie) et au-delà de cette date, le syndicat des copropriétaires seul (à charge pour lui de se retourner contre son nouveau syndic) la somme 80.400 € au 12 décembre 2014, sauf à parfaire,
- condamner in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], la société Clément, Touron & Cie, M. [C] [U] aux dépens dont le montant pourra être directement recouvré par Maître Guillaume Cadix, avocat constitué, et à leur payer, la somme de 1.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile et à Me Guillaume Cadix, celle de 2.000 €, en application de l'article 37 de la loi 91-647 du 10 juillet 1991, outre la somme de 1.031,04 € ttc en remboursement des constats d'huissiers établis pour cette procédure,
- condamner in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] et au prorata, pour la période de son mandat, la société Clément, Touron & Cie à leur rembourser la somme de 3.708 €, réglée par eux au titre des salaires et frais de la gardienne et des honoraires et frais des syndics (dette au 31 avril 2017), avec intérêts et capitalisation,
- condamner la société Clément, Touron & Cie à leur rembourser à titre de dommages et intérêts, les charges correspondant aux charges non perçues par la copropriété à raison de l'absence de revalorisation des tantièmes des lots bonifiés, par suite d'autorisations de jouissance privative, d'autorisations de travaux sur les parties communes (planchers des combles, fenêtres de toit, etc) ou bonifiés par des travaux sur les parties communes réalisés sans autorisation,
- au besoin, désigner un expert avec pour mission d'évaluer le montant de ces charges non perçues,
En tout état de cause,
rejeter l'ensemble des demandes formées à leur encontre au paiement des charges, de dommages-intérêts au titre d'une prétendue résistance abusive, au titre des dépens et des frais non compris dans les dépens,
Plus subsidiairement,
réduire le montant des condamnations éventuelles et ordonner la compensation des créances réciproques ;
Ils font valoir que :
- les charges correspondant à 'la remise en état de la ventilation de la loge' ne peuvent leur être imputées exclusivement dès lors qu'il ne s'agit pas d'une dépense de l'article 10-1 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 et qu'il ne s'agit pas non plus de réparer une partie commune dégradée sans autorisation, qu'il ne s'agit pas d'une partie commune et que le syndicat des copropriétaires a donné une autorisation pour réaliser les travaux,
- leur demande n'est pas prescrite, le délai de l'article 42 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 étant inopposable, notamment dans l'hypothèse d'une violation de l'ordre public,
- leur demande subsidiaire fondée sur l'enrichissement sans cause, la responsabilité extra-contractuelle et les quasi-contrats n'est pas non plus prescrite,
- les charges correspondant à la remise en état de la ventilation de la loge, à hauteur de 1.055 €, sont indues,
- leur dette à l'égard du syndicat des copropriétaires résulte de la responsabilité de celui-ci,
- l'encombrement des parties communes lèse leurs droits,
- la gardienne n'a pas de contrat de travail avec le syndicat des copropriétaires,
- les charges de copropriété relatives aux salaires et frais, notamment de location, de la gardienne sont indus, le contrat de travail n'étant pas signé entre le syndicat des copropriétaires et la gardienne,
- des syndics successifs ayant été défaillants dans l'administration de l'immeuble et la gestion comptable de la copropriété, les charges de copropriété relatives aux honoraires et frais de ces syndics sont indues ;
Vu les conclusions du 11 mai 2017 par lesquelles le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], intimé ayant formé appel incident, demande à la cour, au visa des articles 42, alinéa 2, 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 1382 et 1383 du code civil, de :
- confirmer le jugement sauf en ce qu'il l'a débouté de sa demande en paiement des frais de relance,
- condamner, in solidum, M. [N] [Q] et Mme [G] [C] épouse [Q] à lui payer la somme de 12.782,28 € à parfaire, au titre des charges de copropriété impayées entre le 1er février 2012 et le 21 avril 2017,
- condamner, in solidum, M. [N] [Q] et Mme [G] [C] épouse [Q] à lui payer la somme de 19,32 € au titre des frais de relance,
- dire que les sommes ci-dessus porteront intérêts à compter de l'assignation du 6 octobre 2011 qu'il a fait délivrer à M. [N] [Q] et Mme [G] [C] épouse [Q] devant le tribunal d'instance du 10ème arrondissement,
- condamner, in solidum, M. [N] [Q] et Mme [G] [C] épouse [Q] au paiement de la somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts supplémentaires pour résistance abusive,
- condamner, in solidum, M. [N] [Q] et Mme [G] [C] épouse [Q] à lui verser la somme de 6.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, pour les frais engagés en appel,
- condamner, in solidum, M. [N] [Q] et Mme [G] [C] épouse [Q], aux dépens dont distraction au profit de la SCP Zurfluh-Lebatteux-Sizaire & associés ;
Il soutient que :
- la résolution n°1 de l'assemblée générale des copropriétaires du 7 novembre 2007 est devenue définitive, n'ayant pas été contestée par M. [N] [Q] et Mme [G] [C] épouse [Q] dans le délai de deux mois de l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965,
- cette résolution ne modifie pas le règlement de copropriété et la répartition des charges,
- les conduits de cheminées constituent des parties communes en vertu du règlement de copropriété,
- l'action fondée sur l'enrichissement sans cause ne peut être admise qu'à défaut de toute autre action ouverte au demandeur, et non pour suppléer à une autre action que le demandeur ne peut intenter par suite d'une forclusion ou tout autre obstacle de droit,
- le syndic était intervenu pour faire cesser l'encombrement des parties communes et il n'est pas démontré que l'encombrement des parties communes persiste,
- lors de chaque assemblée générale annuelle de 2010 à 2011, il a toujours été donné quitus au syndic, ce qui témoigne des bonnes relations qui existent entre le syndicat des copropriétaires et son représentant, emportant ainsi décharge de responsabilité pour la période pour laquelle il est donné,
- M. [N] [Q] et Mme [G] [C] épouse [Q] n'ont subi aucun préjudice résultant de l'encombrement des parties communes dont ils font état ;
Vu les conclusions du 11 avril 2014 par lesquelles la société Clément, Touron & Cie, intimée, demande à la cour, au visa des articles 1382 du code civil, 9 du code de procédure civile, des dispositions de la loi du 10 juillet 1965, de :
¿ confirmer le jugement,
¿ condamner M. [N] [Q] et Mme [G] [C] épouse [Q] à lui payer la somme de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens dont distraction au profit de la SELARL Cabinet Dechezleprêtre, représentée par Maître Emilie Dechezleprêtre-Desrousseaux, avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;
Elle explique que :
* elle a démissionné de ses fonctions lors de l'assemblée générale des copropriétaires qui s'est tenue le 28 juin 2012,
* lors de l'assemblée générale du 10 juin 2009, s'agissant de la création d'un local-poussettes ou vélos dans la cour, il était décidé de reporter cette question à l'assemblée générale de l'année 2010,
* sa responsabilité en qualité de syndic ne peut être retenue que s'il est démontré par le copropriétaire demandeur la faute causale d'un préjudice direct et personnel,
* les demandes relatives à l'annulation de la résolution de l'assemblée générale des copropriétaires du 7 novembre 2007 sont irrecevables comme étant prescrites,
* elle n'a commis aucune faute, ayant pris soin d'encadrer l'autorisation ainsi donnée par l'assemblée générale des copropriétaires des réserves d'usage, les travaux restant bien sûr sous la responsabilité de M. [Q], de ses entrepreneurs, de l'ingénieur structure s'il en a désigné un et de son maître d''uvre ;
SUR CE,
La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;
En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;
Sur les demandes de M. et Mme [Q] concernant la résolution n°10 de l'assemblée générale des copropriétaires du 7 novembre 2007 :
Sur la nullité de la résolution de la résolution n°10 de l'assemblée générale des copropriétaires du 7 novembre 2007 :
L'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 dispose notamment que 'les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l'assemblée générale';
La forclusion instituée par le texte reproduit ci-dessus couvre toutes les décisions non contestées dans le délai prévu ; ainsi, la déchéance du droit de contester est absolue et s'applique à tous les cas d'irrégularité ;
Il est aussi de principe que ce délai de forclusion ne s'applique pas aux actions relatives aux clauses réputées non écrites régies par l'article 43 de ladite loi ;
La résolution n°10-2 querellée intitulée 'M. [Q] : réparation de la barrière pour un coût de 131,88 € par l'entreprise Net Eclair -ventilation de la loge à recréer par l'entreprise Perosa pour un montant ttc de 1.351,24 €' a été votée selon la rédaction suivante :
'l'assemblée générale décide de remettre en état la ventilation de la loge par l'entreprise Perosa qu'il ont supprimé à l'occasion des travaux dans leur appartement, pour un montant ttc de 1.351,24 €. Ces travaux sont à la charge exclusive de M. et Mme [Q]. (') Cette résolution est adoptée';
M. et Mme [Q] soutiennent que les travaux votés dans cette résolution portent sur des parties privatives et qu'en tout état de cause il s'agit des conséquences de la turpitude du syndic et de son architecte et que le syndicat des copropriétaires ne peut voter la réalisation de travaux à la charge exclusive d'un copropriétaire qu'il considère responsable du dommage ;
L'action engagée par M. et Mme [Q] ne tend pas à faire déclarer non écrite une clause du règlement de copropriété telle que visée à l'article 43 de ladite loi, mais à faire annuler une résolution spécifique et ponctuelle ; par ailleurs, le règlement de copropriété n'est pas modifié par cette résolution, qui consiste à faire prendre en charge à M. et Mme [Q] une dépense ponctuelle ;
Dans ces conditions, M. et Mme [Q] ne démontrent pas que le délai de forclusion de 2 mois pour contester une résolution d'assemblée générale de copropriétaire ne s'applique pas en l'espèce ;
Le procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires du 7 novembre 2007 a été notifié à M. et Mme [Q] par lettre recommandée avec accusé de réception signé le 14 décembre 2007 ; le délai de M. et Mme [Q] pour contester les résolutions votées au cours de cette assemblée générale a expiré le 14 février 2008 ;
L'action en annulation de la résolution n°10 de l'assemblée générale des copropriétaires du 7 novembre 2007 a été engagée par M. et Mme [Q] par actes des 15 et 16 juin 2011 ;
Il apparaît donc que M. et Mme [Q] sont irrecevables à contester la résolution n°10 de l'assemblée générale des copropriétaires du 7 novembre 2007, le délai de forclusion étant expiré à la date de l'action ;
Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a dit que la demande d'annulation de la résolution n°10 de l'assemblée générale du 7 novembre 2007 est irrecevable ;
Sur la demande de dispense de paiement à l'égard du syndicat des copropriétaires
M. et Mme [Q] fondent ce recours sur les quasi-contrats, et sur les articles 1383 et suivants du code civil, devenus 1240 et suivants nouveaux du code civil, et sur l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Il convient d'abord de relever avec le premier juge que l'action fondée sur l'enrichissement sans cause ne peut être admise qu'à défaut de toute autre action ouverte au demandeur et non pour suppléer à une autre action que le demandeur ne peut intenter par suite d'une forclusion ou tout autre obstacle de droit ;
M. et Mme [Q] forment cette demande à titre subsidiaire, dans l'hypothèse d'un rejet de la demande d'annulation de la résolution ; or, cette demande ayant été déclarée irrecevable, ces deniers ne peuvent solliciter sur le fondement de l'enrichissement sans cause la remise en question du paiement des charges votées dans la résolution n°10 querellée ;
Il apparaît donc que M. et Mme [Q] sont irrecevables à solliciter sur le fondement de l'enrichissement sans cause la compensation de la somme due à titre de charges de copropriété avec une somme pouvant être considérée comme indue au syndicat des copropriétaires ;
Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a dit que l'action tendant à voir juger que les charges de copropriété résultant des travaux de remise en état de la ventilation de la loge sont indues, sur le fondement de l'enrichissement sans cause, est irrecevable ;
En outre, M. et Mme [Q] soutiennent que le syndicat des copropriétaires a commis une faute en votant la prise en charge par eux seuls des travaux de remise en état de la ventilation de la loge consécutivement à la turpitude et aux lacunes du syndic et de l'architecte de la copropriété ;
Il convient de relever que cette seule affirmation, sans l'étayer en indiquant quelle faute spécifique serait imputable au syndicat des copropriétaires et leur aurait causé un préjudice, ne peut suffire à engager la responsabilité du syndicat des copropriétaires à l'égard de M. et Mme [Q] et à remettre en question les conséquences du vote de la résolution aujourd'hui définitive, au regard de la décision supra ;
Enfin, M. et Mme [Q] ne démontrent pas que les conditions de l'article 14 de la loi précitée sont réunies en l'espèce pour retenir la responsabilité du syndicat des copropriétaires à leur égard ;
Il y a lieu de débouter M. et Mme [Q] de leur demande sur ces points ;
Sur le recours à l'encontre du syndicat des copropriétaires, de la société Clément Touron & Cie, et de M. [C] [U]
M. et Mme [Q] reprochent au syndic, la société Clément Touron & Cie et à l'architecte de la copropriété M. [C] [U], d'avoir commis des fautes ayant conduit à leur prise en charge financière des travaux de remise en état de la ventilation ;
Ils considèrent que le syndic a une obligation de diligence, de conseil et de loyauté en vertu de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, et qu'il aurait dû leur remettre des informations claires et explicites sur la présence et la position des conduits, et l'identité des copropriétaires concernés par la suppression des conduits de ventilation ;
En l'espèce, M. et Mme [Q] ont été autorisés par l'assemblée générale des copropriétaires à réaliser de travaux dans leur appartement notamment consistant en la suppression de conduits de cheminées ; cette suppression a finalement privé la loge de la gardienne de sa ventilation ;
Or, le syndic n'a pas l'obligation d'avoir des connaissances techniques sur des installations de l'immeuble ; il est gestionnaire et doit conseiller le syndicat des copropriétaires afin que les précautions soient prises pour la conservation et l'entretien de l'immeuble ; il ne peut donc être reproché par M. et Mme [Q] au syndic d'avoir manqué à son obligation de conseil ; de même, il ne peut être reproché au syndic d'avoir inscrit une résolution qui a été votée par l'assemblée générale des copropriétaires et qui est aujourd'hui définitive ;
Il n'est donc pas démontré que la société Clément Touron & Cie a commis une faute à leur égard ;
L'architecte de la copropriété n'est pas le maître d''uvre des travaux menés par M. et Mme [Q] ; il appartient aux copropriétaires et aux professionnels auxquelles il fait appel de vérifier les conséquences des travaux qu'ils mèneront sur les parties communes, tel que M. [U] leur a indiqué dans son courrier du 27 mars 2007 ; l'architecte de la copropriété ne peut être responsable de la mauvaise réalisation de travaux sur des parties dont l'autorisation a été accordée par l'assemblée générale des copropriétaires et de l'absence de précaution des entreprises ; il était de la responsabilité de M. et Mme [Q] et des professionnels auxquels ils ont fait appel de solliciter les informations dont ils ont besoin, et de prendre toutes les précautions nécessaires ;
M. [C] [U] n'a donc commis aucune faute à l'égard de M. et Mme [Q] ;
Il y a lieu de débouter M. et Mme [Q] de leur demande sur ces points ;
Sur l'encombrement des parties communes
M. et Mme [Q] reprochent au syndicat des copropriétaires et au syndic de ne pas avoir fait respecter les clauses du règlement de copropriété, les parties communes étant encombrées par des objets appartenant à certains copropriétaires ;
Aux termes des dispositions du règlement de copropriété, page 47, 'nul ne pourra, même temporairement, encombrer les parties communes, ni y déposer quoi que ce soit, ni les utiliser pour son usage personnel, en dehors de leur destination normale, sauf en cas de nécessité. Les cours passages, vestibules, escaliers, couloirs, entrées, devront être laissés libres en tout temps. Notamment les entrées et couloirs, ne pourront en aucun cas servir de garages à bicyclettes, motocyclettes, voitures d'enfants, ou autres, qui dans le cas où des locaux seraient réservés à cet usage, devront y être garées (') Toute circulation et tout stationnement de tout véhicule à moteur sont interdits à l'intérieur de l'immeuble. Le stationnement de vélos est autorisé dans les cours communes à conditions de ne causer aucune gêne pour la sécurité, l'harmonie et l'occupation paisible de l'immeuble. (') En cas d'encombrement d'une partie commune en contravention avec les présentes stipulations, le syndic est fondé à faire enlever l'objet de la contravention, quarante-huit heures après mise en demeure par lettre recommandée avec demande d'avis de réception restée sans effet, aux frais du contrevenant et à ses risques et périls...' ;
Les différents procès-verbaux de constat d'huissier et photographies produits par M. et Mme [Q] démontrent que des pots de fleurs et des plantes vertes ont été installés dans la cour de l'immeuble, que des vélos sont entreposés dans des coins de couloirs, que des motocyclettes stationnent dans la cour pavée, que des dessins et des photographies ont été collées sur des portes palières et enfin que des objets sont abandonnés dans le couloir des caves ;
Il ressort de la résolution n°22 intitulée 'aménagement de la cour : suite aux travaux de repavage de la cour, il est rappelé aux occupants de l'immeuble qu'il est interdit de stationner des véhicules à moteur, conformément au règlement de copropriété ' le conseil syndical est mandaté pour proposer un projet ' décision à prendre' que l'assemblée générale, à l'unanimité des présents, dont M. et Mme [Q], a décidé de mandaté le conseil syndical pour étudier cette question au cours de l'assemblée générale des copropriétaires du 14 avril 2010 ;
Par décision souveraine, le syndicat des copropriétaires a saisi le conseil syndical de la question relative au stationnement des véhicules deux roues dans la cour pavée ; par courriers du 3 février 2012, le syndic a rappelé l'interdiction de stationnement de véhicules motorisés dans l'allée commune de l'immeuble ;
Il convient ensuite de relever que l'installation de pots de fleurs, de plantes vertes dans la cour pavées ainsi que de petites tables ne constituent pas par certains copropriétaires un usage à titre personnel, ces objets n'étant pas réservés et paraissant destinés à l'ornementation ; il n'est pas soutenu et encore moins établi que ces pots et tables constituent aucune gêne pour la sécurité, l'harmonie et l'occupation paisible de l'immeuble ; en tout état de cause, le syndicat des copropriétaires, qui représente les copropriétaires, ne le considère pas comme tel ; il en est de même pour les dessins et photographies collées sur certaines portes d'entrées d'appartement ;
Par ailleurs, le syndic a organisé un débarras des parties communes le 9 septembre 2012 ; son organisation ne peut être contestée, le courriel produit démontrant qu'il a été organisé ;
L'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que le syndic est chargé notamment d'assurer l'exécution des dispositions du règlement de copropriété, d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde, à son entretien ;
A chaque assemblée générale des copropriétaires, celle-ci a donné quitus au syndic pour sa gestion, ce qui implique la ratification de la gestion par le syndic de l'ensemble de la copropriété que ce soit dans le domaine financier ou dans les autres domaines ; en outre, il n'est pas démontré de faute spécifique commise par la société Clément, Touron & Cie, qui aurait causé un dommage à M. et Mme [Q] ;
Sur la période pendant laquelle la société Clément, Touron & Cie était syndic, à savoir jusqu'au 30 septembre 2012, il ne peut être fait aucun reproche au syndic sur ce sujet, en ce qu'il a représenté le syndicat des copropriétaires qui a souverainement décidé d'approuver la manière dont elle avait géré la copropriété, y compris s'agissant des parties communes et de ses installations ;
Il y a donc lieu de rejeter la demande de dommages et intérêts formée par M. et Mme [Q] à l'encontre de la société Clément, Touron & Cie ;
Aux termes de l'article 14 de la même loi, le syndicat des copropriétaires 'a pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes' ;
Les reproches émis par M. et Mme [Q] ne constituent pas un défaut d'entretien des parties communes, en ce que l'immeuble n'est pas dégradé ; le stationnement de véhicules dans une cour ou de vélos dans des couloirs ne constituent pas un défaut d'entretien ; il en est de même pour la pose de pot de fleur et de plantes dans ladite cour et d'encombrants dans les couloirs des parties communes, mais aussi de dessin de photographies sur des portes palières ; il ne démontrent pas que la sécurité des parties communes est atteinte par la situation dont ils font état ;
Par ailleurs, M. et Mme [Q] n'établissent aucun dommage causé par la situation qu'ils dénoncent ; en effet, il n'est pas prouvé que la seule présence de ces objets leur cause un trouble de jouissance ou diminuent la valeur de leur bien ; l'attestation de l'agence immobilière, qui relève deux points négatifs, à savoir le stationnement des scooters dans la cour et le stockage de nombreuses poussettes au rez-de chaussée de la cage d'escalier, n'étant pas suffisante pour démontrer un préjudice moral et une perte financières constituée par une baisse de la valeur locative de leur appartement ; en outre, cette attestation démontre que les autres griefs invoquées par M. et Mme [Q] ne peuvent encore moins être invoqués par eux pour fonder une demande d'indemnisation d'un préjudice moral ;
Il y a donc lieu de débouter M. et Mme [Q] de leurs demandes de condamnation sous astreinte et de dommages et intérêts ;
Le jugement doit en conséquence être confirmé, en ce qu'il a rejeté la demande ;
Sur le paiement des charges de copropriété
Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipements communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ;
L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges ; les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale ;
Selon l'article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et des équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l'assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale ;
En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ;
Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires communique notamment les pièces suivantes :
- le relevé de compte,
- les appels de fonds,
- les décomptes individuels,
- les procès-verbaux d'assemblées générales des copropriétaires des 10 juin 2009, 14 avril 2010, 8 juin 2011, 28 juin 2012, 31 janvier 2013, 3 juillet 2013, 30 juin 2014, 29 juin 2015, 15 juin 2016 approuvant les comptes de l'année précédente et votant le budget prévisionnel de l'année suivante ;
Sur les charges de copropriété dues au 19 mars 2012, date de l'arrêté des sommes demandé en première instance
M. et Mme [Q] contestent le paiement des charges relatives au paiement des prestations du syndic et des salaires de la concierge, au motif qu'ils considèrent que le syndic n'a pas réalisé les prestations pour lesquelles il était rémunéré et que le contrat de travail de la gardienne est conclu entre les consorts [K] et celle-ci ;
Les sommes réclamées par le syndicat des copropriétaires correspondent à des sommes validées à titre provisionnel puis votées au titre de l'approbation des comptes par l'assemblée générale des copropriétaires ; les décisions d'assemblées générales étant valables tant qu'elles ne sont pas annulées, M. et Mme [Q] ne peuvent en contester le bien-fondé, seule l'assemblée générale des copropriétaires souveraine pouvant considérer que les prestations réalisées par le syndic ne correspondent pas au coût de la prestation demandée ; les copropriétaires pris individuellement ne peuvent sur des considérations personnelles refuser le paiement des charges de copropriété telles qu'appelées ; s'agissant des salaires de la gardienne, les comptes ont été approuvés au cours d'assemblées générales ayant décidé souverainement, et qui n'ont pas été annulées ; dans ces conditions, M. et Mme [Q] ne peuvent là encore remettre en question ces décisions d'assemblées générales, et les sommes appelées sont dues ;
Les pièces communiquées et les décomptes sont suffisants pour déterminer la créance de M. et Mme [Q] ; il n'y a donc pas lieu d'ordonner d'expertise judiciaire ;
Il ressort du décompte et des pièces communiquées que M. et Mme [Q] sont redevables des sommes suivantes :
- 5.553,33 € au titre des charges impayées au 19 mars 2012, appel de fonds 1er trimestre 2012 inclus, y compris l'appel correspondant à la somme de 1.055 € au regard de la décision ci-dessus,
- 299 € au titre de l'état daté, dont le paiement n'est plus contesté ;
Le jugement doit donc être confirméen ce qu'il a condamné M. [N] [Q] et Mme [G] [C] épouse [Q] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] la somme de 4.498,33 € au titre des charges de copropriété pour honoraires du syndic, rémunération de la gardienne et frais d'entretien, la somme de 1.055 € au titre des charges de travaux de remises en état de la ventilation de la loge de la gardienne et celle de 299 € au titre des honoraires du syndic pour l'établissement de l'état daté, avec intérêts légaux à compter du 6 octobre 2011, date de l'acte introductif d'instance devant le tribunal d'instance de Paris l0ème;
L'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire, sont imputables à ce seul copropriétaire ;
Le syndicat des copropriétaires ne précise pas à quels frais mises en demeure correspond la somme de 19,32 € sollicitée au titre des frais nécessaires ;
Il ne peut donc être apprécié si cette somme répond aux conditions de l'article précité ; la demande à ce titre doit être rejetée ;
Il y a donc lieu de confirmer le jugement en ce qu'il a rejeté la demande de ce chef ;
Sur les charges dues à compter du 20 mars 2012 jusqu'au 21 avril 2017
Pour les mêmes motifs que ceux exposés supra, M. et Mme [Q] ne peuvent s'opposer au paiement des charges de copropriété appelées en vertu d'assemblées générales non annulées à ce jour ; si elles ont été contestées devant le tribunal de grande instance de Paris, des ordonnances de sursis à statuer ayant été ordonnées dans l'attente de la présente décision, ces décisions sont valables tant qu'elles n'ont pas été annulées ;
Les pièces communiquées et les décomptes sont suffisants pour déterminer la créance de M. et Mme [Q] ; il n'y a donc pas lieu d'ordonner d'expertise judiciaire ;
Il ressort du décompte et des pièces produites que les charges dues par M. et Mme [Q] sur la période entre le 20 mars 2012 et le 21 avril 2017 s'élèvent à la somme de 12.782,28 € ; il n'apparaît pas que des frais d'avocat soient réclamés spécifiquement à M. et Mme [Q] dans les décomptes produits ; seuls les appels de fonds sont réclamés par le syndicat des copropriétaires ; ainsi, M. et Mme [Q] sont tenus avec les autres copropriétaires de participer à proportion de leurs tantièmes aux frais d'avocat supportés par la copropriété ; ces sommes sont dues à titre de charges de copropriété ;
Il y a donc lieu de condamner in solidum M. [N] [Q] et Mme [G] [C] épouse [Q] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] la somme de 12.782,28 € au titre des charges de copropriété dues sur la période entre le 20 mars 2012 et le 21 avril 2017, avec intérêts au taux légal sur la somme de 4.628,25 € à compter du 11 avril 2014, date des conclusions de réactualisation devant la cour sur cette somme, sur la somme de 3.789,61 € du 25 avril 2017, date des secondes conclusions réactualisant la demande, et du 11 mai 2017, date des dernières conclusions de réactualisation, pour le surplus ;
Sur les dommages et intérêts
'Sur la demande du syndicat en première instance
M. et Mme [Q], qui ont déjà été condamnés par une précédente décision à payer les charges de copropriété, ne payent que très irrégulièrement et laissent leur dette s'aggraver ;
Les manquements systématiques et répétés de M. et Mme [Q] à leur obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, préjudice que le premier juge a justement évalué ;
Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a condamné M. et Mme [Q] à payer au syndicat la somme de 2.000 € de dommages-intérêts ;
'Sur la demande supplémentaire du syndicat en cause d'appel
Le syndicat sollicite devant la cour la somme supplémentaire de 2.000 € à titre de dommages et intérêts ;
Depuis le jugement la dette de M. et Mme [Q], qui s'abstiennent délibérément de payer les charges de copropriété, a augmenté, ce qui aggrave d'autant le préjudice du syndicat ;
Il doit donc être ajouté au jugement que M. [N] [Q] et Mme [G] [C] épouse [Q] sont condamnés in solidum à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] la somme supplémentaire de 2.000 € à titre de dommages et intérêts ;
Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile
Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
M. [N] [Q] et Mme [G] [C] épouse [Q], parties perdantes, doivent être condamnés aux dépens d'appel, qui seront recouvrés conformément à la loi sur l'aide juridictionnelle, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] la somme supplémentaire de 6.000 € et à la société Clément, Touron & Cie la somme de 2.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;
Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile et de la loi du 10 juillet 1991, formulée par M. [N] [Q] et Mme [G] [C] épouse [Q] ;
PAR CES MOTIFS
La Cour statuant publiquement et contradictoirement,
Confirme le jugement ;
Y ajoutant,
Condamne in solidum M. [N] [Q] et Mme [G] [C] épouse [Q] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] la somme de 12.782,28 € au titre des charges de copropriété dues sur la période entre le 20 mars 2012 et le 21 avril 2017, avec intérêts au taux légal sur la somme de 4.628,25 € à compter du 11 avril 2014, date des conclusions de réactualisation devant la cour sur cette somme, sur la somme de 3.789,61 € à compter du 25 avril 2017, date des secondes conclusions réactualisant la demande, et à compter du 11 mai 2017, date des dernières conclusions de réactualisation, pour le surplus ;
Condamne in solidum M. [N] [Q] et Mme [G] [C] épouse [Q] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] la somme supplémentaire de 2.000 € à titre de dommages et intérêts ;
Condamne in solidum M. [N] [Q] et Mme [G] [C] épouse [Q], aux dépens d'appel, qui seront recouvrés conformément à la loi sur l'aide juridictionnelle, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] la somme supplémentaire de 6.000 € et à la société Clément, Touron & Cie la somme de 2.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel,
Rejette toute autre demande ;
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
