Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 5 - Chambre 10
ARRÊT DU 11 SEPTEMBRE 2017
(n°261, 6 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 17/01380
Décision déférée à la Cour : Jugement du 05 Février 2015 -Tribunal de Commerce de PARIS - RG n° 13050049
APPELANTE
SARL EURAGONE INVESTMENT MANAGEMENT
Ayant son siège social [Adresse 1]
[Localité 1]
N° SIRET : 429 052 100
Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
Représentée par Maître Florence GUERRE de la SELARL PELLERIN - DE MARIA - GUERRE, avocat au barreau de PARIS, toque : L0018
Ayant pour avocat plaidant Maître Karim BEYLOUNI de l'AARPI Cabinet Beylouni Carbasse Guény Valot Vernet, avocat au barreau de PARIS, toque : J098
INTIMÉE
SCS ATRIUM BOULOGNE
Ayant son siège social [Adresse 2]
[Localité 2]
N° SIRET : 489 052 100
Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
Représentée par Maître Michel GUIZARD de la SELARL GUIZARD ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0020
Ayant pour avocat plaidant Maître Pierre-Charles RANOUIL, avocat au barreau de PARIS, toque : P0438, substituant Maître Gilles AUGUST de la SCP AUGUST & DEBOUZY et associés, avocat au barreau de PARIS, toque : P0438
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 22 Mai 2017, en audience publique, devant la Cour composée de :
Monsieur Edouard LOOS, Président
Madame Christine SIMON-ROSSENTHAL, Conseillère
Madame Sylvie CASTERMANS, Conseillère
qui en ont délibéré,
Un rapport a été présenté à l'audience par Monsieur Edouard LOOS dans les conditions prévues par l'article 785 du Code de procédure civile,
Greffier, lors des débats : M. Vincent BRÉANT
ARRÊT :
- contradictoire,
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Monsieur Edouard LOOS, président et par Madame Clémentine GLEMET, greffière à laquelle la minute a été remise par le magistrat signataire.
FAITS ET PROCÉDURE
La société Union Investissement Real Estate Aktiengesellshaft « UIR » anciennement DIFA est une société de droit allemand spécialisée dans l'acquisition et la gestion patrimoniale d'immeubles donnés en location à des utilisateurs. M. [G] [X] est un agent immobilier qui entre 1999 et 2005 est intervenu pour assister la société Difa dans le cadre des investissements immobiliers de celle-ci en France.
Le 29 juin 2005, la société UIR a conclu avec la société MIPA, une convention de partenariat et un contrat-cadre de gestion d'actifs dite d'asset management, avec effet rétroactif au 1er janvier 2005, dans lesquels il était convenu que la société Euragone Asset Management « EAM », filiale de la société MIPA, serait chargée de mettre en 'uvre cette convention pour leur compte et d'encaisser les rémunérations afférentes aux missions dont elle aurait la charge conformément à la convention. Elle couvrait l'ensemble des tâches de gestion des immeubles patrimoniaux, détenus par la société UIR au moment où elle a été signée, y compris la recherche de nouveaux locataires en cas de vacance de locaux, ainsi que le conseil pour l'acquisition de nouveaux immeubles.
Le 27 avril 2006, la société UIR et la société Icade-Foncière des Piémonts (IFDP), qui est une société du groupe de la caisse des dépôts et consignations, se sont associées et ont crée la SCS Atrium qui a acquis l'immeuble Atrium. Le même jour, la société Atrium a loué l'immeuble à la société TF1.
Les sociétés EAM et SCS Atrium ont conclu le 2 mai 2006, un contrat de gestion patrimoniale spécifique à cet immeuble.
Le 24 juillet 2009, la société EAM a facturé des honoraires à la SCS Atrium, au titre de la commercialisation du 27 avril 2006 de cet immeuble à TF1 , honoraires par la suite contestés par la SCS Atrium.
La société MIPA devenue Euragone Invest Management (« EIM ») a cédé les parts de la société EAM à la société UIR le 30 juillet 2010 . La créance d'honoraires concernant la commercialisation de l'immeuble Atrium, qui était détenue par la société EAM sur la société SCS Atrium a été transférée lors de la cession à EIM.
Le 30 novembre 2011, la société SCS Atrium a été mise en demeure par la société EIM de payer la facture.
Le 8 août 2013, la société EIM a fait assigner la société assigné la SCS atrium qui conteste le bien-fondé de cette facture.
* * *
Vu le jugement prononcé le 5 février 2015 par le tribunal de commerce de Paris qui a :
- débouté la société Euragone Invest Management de ses demandes,
- condamné la société Euragone Investment management à payer à la SCS atrium-Boulogne la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - ordonné l'exécution provisoire du présent jugement,
- condamné la société Euragone Invest Management aux dépens.
Vu l'appel de la société Euragone Investment Management 13 février 2015 ,
Vu les conclusions signifiées le 6 janvier 2017 par la société Euragone Investment Management (EIM),
Vu les conclusions signifiées le 12 mai 2017 par la société Atrium-Boulogne ,
La société EIM demande à la cour de statuer ainsi qu'il suit :
- la dire recevable et bien fondée en son appel ,
- infirmer dans toutes ses dispositions le jugement du 5 février 2015 ,
- dire qu'en application du contrat-cadre du 29 juin 2005, la société Atrium Boulogne est débitrice d'un honoraire de commercialisation d'un montant de 1 570 329,90 euros hors taxes à l'égard de la société EIM,
- condamner la société Atrium Boulogne au paiement de l'honoraire dû à la société EIM, majoré des intérêts légaux à compter du 31 janvier 2012 ,
- condamner la société Atrium Boulogne au paiement de 40 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'au paiement des entiers dépens.
La société EIM soutient que la demande en paiement dont est saisie la cour est née de la réalisation de deux opérations successives : l'acquisition de l'immeuble Atrium puis sa location à TF1, pour lesquelles la société Euragone Asset Management (EAM ) est intervenue en réalisant les prestations prévues aux termes du Contrat-cadre 2005 ; que ces deux opérations ont donné lieu à la réalisation par la société EAM des prestations distinctes parfaitement identifiées dans le cadre du contrat-cadre 2005.
La société EIM expose que l'acquisition et la commercialisation de tout immeuble en France généraient, en application des stipulations expresses du contrat-cadre 2005, le droit pour la société EAM de percevoir des honoraires d'acquisition ainsi que des honoraires de commercialisation ; qu'elle poursuit en indiquant que la conclusion du bail consenti à TF1 donnait droit au paiement d'un honoraire de commercialisation au profit d'EAM , les baux ayant été conclus les 27 avril 2006 et 2 juin 2008 pendant la durée d'exclusivité prévue par le contrat- cadre 2005 expirant le 30 septembre 2008, peu important l'absence de référence sur les factures.
La société EIM indique également que l'immeuble atrium a été acquis par la société UIR avant d'être loué à TF1 ; que le contrat de cession des parts de SCI Atrium par société foncière Anatole France ne prévoyait aucune condition suspensive relative à la signature dudit bail, pas plus qu'elle ne liait la signature des deux conventions ; qu'elle relève que l'intimée entretient une confusion entre l'acquisition par SCS Atrium Boulogne des parts de SCI Atrium intervenue en 2006 et la cession des parts de SCS Atrium Boulogne détenues par la société Icade à la société UIR intervenue en 2008 ; que la délégation de la dette de la société UIR à la société Atrium Boulogne est régulièrement intervenue et que la société Atrium Boulogne n'a jamais contesté sa qualité de débiteur cédé et a participé, en toute connaissance de cause et en cette qualité, à la promesse de cession de la créance susvisée ; que la cession de la créance détenue par EAM la société SCS Atrium Boulogne est également conforme.
La société Atrium-Boulogne demande à la cour de :
- confirmer le jugement du 5 février 2015 en toutes ses dispositions y compris par substitution de motifs,
y ajoutant :
- condamner la Société EIM à payer à la SCS Atrium- Boulogne la somme de 15 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile,
- condamner la société euragone investment management aux entiers dépens d'appel qui seront recouvrés dans les conditions de l'article 699 du cpc par la SELARL Guizard.
La société Atrium-Boulogne fait valoir qu'elle n'est pas redevable du montant de la facture présentée par EIM pour un montant de 1 570 329,90 euros pour les motifs suivants :
- absence de reconnaissance de la créance d'EAM par la SCS atrium- Boulogne,
- absence de fondement contractuel de la créance :
* la facture n° 2009-76 du 24 juillet 2009 ne repose pas sur la convention n° 1 17 ,
* la facture n° 2009 -76 du 24 juillet 2009 ne repose pas sur la convention n° 2 et cette convention n° 2 ne poursuit pas la convention n° 1,
* la facture aurait plus logiquement dû être rattachée au contrat d' asset management du 2 mai 2006,
- la condition d'application ('locaux vacants ') manquée ,
- les circonstances de la présente reclamation confirment l'absence de fondement de la facture ,
- la faiblesse de l'argumentation d'EIM est soulignée par la production de trois attestations.
SUR CE , LA COUR
Considérant que, parallélement à une convention de partenariat, un contrat-cadre de gestion d'actifs a été conclu le 29 juin 2005 avec prise d'effet au 1° janvier 2005 entre la société UIR (Union Investment Real Estate AG), investisseur et la société Euragone Asset Management ; que la gestion patrimoniale confiée à la société Euragone Asset Management a porté sur l'assistance stratégique, la valorisation des actifs, l'assistance à la réalisation de travaux exceptionnels, la surveillance des administrateurs de biens et une mission de représentation ; que la gestion patrimoniale a porté sur les immeubles désignés en annexe 0.1, étant précisé qu'un avenant devra être conclu pour les immeubles dont la gestion sera confiée postérieurement ; qu'un contrat d'asset management a été signé le 2 mai 2006 avec prise d'effet au 1er avril 2006 entre la SCS Atrium Boulogne et la société Euragone Asset Management portant sur la gestion patrimoniale de l'immeuble situé [Adresse 3] dont la mission comportait notamment la recherche de locataires ; qu'un second contrat cadre de gestion d'actifs a ensuite été conclu le 10 octobre 2008 entre UIR venant aux droits de la société Difa (investisseur ) et la société Euragone Asset Management venant aux droits de la société Mipa ( asset management ) comportant la même mission de gestion patrimioniale ; que l'énumération des immeubles figurant en annexe 0.1 a expressément comporté l'immeuble Atrium situé [Adresse 3] ;
Considérant que la société Euragone Asset Management réclame la condamnation de la société Atrium Boulogne à lui verser la somme de 1 570 329 , 90 euros correspondant au montant HT d'une facture n°2009 76 émise le 24 juillet 2009 correspondant aux honoraires de commercialisation du bail consenti à la société TFI portant sur les locaux de l'immeuble Atrium Boulogne, le montant du loyer ayant été chiffré par l'avenant du 10 février 2009; que le bail a été consenti à compter du 27 avril 2006, ce jour correspondant également à l'acquisition par la SCS Atrium Boulogne des parts de la SCI Atrium;
Considérant que les honoraires de commercialisation ne peuvent pas résulter du contrat-cadre de gestion d'actifs conclu le 29 juin 2005 la société UIR (Union Investment Real Estate AG) et la société Euragone Asset Management puique l'immeuble Atrium situé [Adresse 3] ne figurait pas dans la liste du portefeuille immobilier initial énumérée en annexe 0.1; que l'article 1 du contrat-cadre a en effet prévu que 'pour chaque immeuble dont la gestion sera postérieurement à la signature des présentes confiée à l'Asset manager , il sera conclu un avenant au present contrat cadre de gestion (ci après l''avenant d'application ') conforme au modèle joint en annexe 0.2 ' ; qu'aucun avenant n'a été signé relativement à cet immeuble , peu important que des honoraires aient été réglés pour d'autres immeubles ne figurant pas dans le portefeuille immobilier initial ;
Considérant que le contrat d'asset management signé le 2 mai 2006 avec prise d'effet au 1er avril 2006 entre la SCS Atrium Boulogne et la société Euragone Asset Management portant sur la gestion patrimoniale de l'immeuble situé [Adresse 3] ne peut pas plus servir de fondement à la demande puisque son article 6 relatif à la rémunération mentionne que pour les travaux autres que ceux se rapportant à la réalisation des travaux de rénovation ' la rémunération de l'Asset Manager sera fixée d'un commun accord entre les parties au cas par cas ', un tel accord étant en l'espèce inexistant ;
Considérant que si le contrat-cadre des gestion d'actifs avec prise d'effet au 1er octobre 2008 conclu entre la société UIR et la société Euragone Asset Management mentionne en annexe 0.1 l'immeuble Atrium de Boulogne, la société Euragone Investment Management ne soutient pas qu'elle fonderait sa facture du 24 juillet 2009 ;
Considérant ensuite que le contrat-cadre de gestion d'actifs du 29 juin 2005 a prévu en son article 5.1.1 b i) des 'honoraires de commercialisation en raison de la mission de définition de l'action de commercialisation et la recherche de locataires pour les locaux vacants ', l'honoraire de commercialisation étant égal à 20% hors taxes du loyer d'assiette calculé à l'entrée en vigueur du bail; qu'il doit être relevé que le 27 avril 2006 les sociétés SCS Atrium Boulogne (cessionnaire 1) et Difa France 1(cessionnaire 2) ont respectivement acquis de la Société Foncière Anatole France 999 parts et 1 part de la SCI Atrium et que le même jour la SCI Atrium ayant pour gérant la SCS Atrium Boulogne a donné lesdits locaux à bail à la société TF1; que cette chronologie est exclusive de vacance puisque le jour même de son acquisition le bien immobilier a été donné en location ; que la facture ne peut pas plus se fonder sur article 5.1.1 b i) du contrat-cadre du 29 juin 2005; que les attestations fournies par M. [I] et par M. [C], signataires du contrat de bail ainsi que celle de M. [M], conseil auprès de TF1 n'apportent pas la preuve contraire ;
Considérant que la créance de la société Euragone Investment management n'étant pas fondée, il n'y a pas lieu de se prononcer sur la validité de la délégation intervenue entre l'UIR Atrium Boulogne et la SCS Atrium Boulogne
Considérant qu'il se déduit de ce qui précède que le jugement déféré doit être confirmé en toutes ses dispositions ;
PAR CES MOTIFS
Confirme le jugement déféré ;
Condamne la société Euragone Investment management à payer à la SCS atrium-Boulogne la somme complémentaire de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Rejette toutes autres demandes,;
Condamne la société Euragone Investment management aux dépens et accorde à la SCP Guizard, avocat, le bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT
Clémentine GLEMET Edouard LOOS
