Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4- Chambre 1
ARRÊT DU 30 JUIN 2017
(no, 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 16/ 04833
Décision déférée à la Cour : Jugement du 22 Janvier 2016- Tribunal de Grande Instance de PARIS-RG no 14/ 02818
APPELANTE
SCI MACADAM prise en la personne de ses représentants légaux
No Siret : 538 135 443
ayant son siège au 13 rue de Sèze-69006 LYON
Représentée par Me Jean-louis ANDREAU de la SCP ANDREAU ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : D1252
Assistée sur l'audience par Me Christophe BUFFET de la SCP AVOCAT CONSEILS REUNIS, avocat au barreau d'ANGERS
INTIMÉS
Monsieur Vincent X...
né le 20 Novembre 1962 à DIJON
demeurant ...
Représenté par Me Frédéric INGOLD de la SELARL INGOLD et THOMAS-AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : B1055
Assisté sur l'audience par Me Gaël PEYNEAU de la SELEURL RIVE GAUCHE AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : L0092
SARL CEDIM CABINET D'EXPERTISES ET DIAGNOSTICS IMMOBILI ERS En registrée au RCS de CRETEIL-prise en la personne de ses représentants légaux
No SIRET : 495 269 144
ayant son siège au 8 bis rue Mot-94120 FONTENAY SOUS BOIS
Représentée et assistée sur l'audience par Me Yann MICHEL de la SELARL ASEVEN, avocat au barreau de PARIS, toque : P0196
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 31 Mai 2017, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Dominique GILLES, Conseiller, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Dominique DOS REIS, Présidente
Monsieur Dominique GILLES, Conseiller
Madame Sophie REY, Conseillère
qui en ont délibéré
Greffier lors des débats : M. Christophe DECAIX
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
-par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Dominique DOS REIS, Présidente, et par M. Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
*
* *
Par acte notarié du 06 janvier 2012, M. X...a vendu à la SCI Macadam un studio formant le lot no76 de l'état de division de l'immeuble en copropriété situé ..., moyennant le prix de 407 000 €. Le vendeur a déclaré dans l'acte que la superficie réglementaire était de 36, 11 m ², sur la foi d'un certificat établi le 26 septembre 2011 par la société CEDIM, qui intègre une mezzanine de 6, 41 m ².
Estimant que cette mezzanine n'aurait pas dû être prise en compte, la SCI Macadam a demandé une réduction de prix qui lui a été refusée par son vendeur.
M. X..., à la suite d'une assignation en date du 11 avril 2012 délivrée à la SCI Macadam, a obtenu en référé l'organisation d'une expertise judiciaire, qui a été rendue également opposable à la société CEDIM ; l'expert judiciaire, M. Y..., a déposé son rapport le 22 novembre 2013. Par ordonnance du 10 juillet 2013, le juge chargé du contrôle de l'expertise avait rejeté la demande en remplacement d'expert formée par M. X....
Par acte extra judiciaire du 7 février 2014, la SCI Macadam, sollicitant la réduction de prix proportionnelle à la moindre mesure et des dommages et intérêts pour préjudice locatif, a assigné au fond tant M. X...que la société CEDIM, celui là ayant appelé en intervention forcée M. Z..., son propre vendeur.
C'est dans ces conditions que par jugement du 22 janvier 2016, le tribunal de grande instance de Paris a :
- débouté la SCI Macadam de toutes ses demandes,
- déclarée sans objet les demandes de garantie,
- débouté M. Z... de sa demande de dommages et intérêts contre M. X...,
- condamné la SCI Macadam à payer à M. X...et à la CEDIM une somme de 3 000 € chacun au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La SCI Macadam a interjeté appel de cette décision, intimant M. X...et la société CEDIM, à l'exception de M. Z....
Par conclusions du 12 juillet 2016, la SCI Macadam demande à la Cour de :
- infirmer le jugement querellé ;
- condamner in solidum M. X...et la société CEDIM à lui payer la somme de 73 374, 97 € et celle de 10 088, 00 € avec intérêts au taux légal à compter de la demande ;
- condamner in solidum les mêmes aux dépens et à lui verser une somme de 15 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- débouter la société CEDIM et M. X...de leurs demandes ;
- inclure dans les dépens les frais d'expertise et ceux de la procédure de référé.
Par conclusions du 03 juin 2016, M. X...demande à la Cour de :
- annuler le rapport d'expertise et l'ensemble des opérations d'expertise ;
- déclarer irrecevable l'action en nullité de la vente pour dol, au motif que lorsqu'un acquéreur agit contre le vendeur en invoquant un déficit de superficie, son action est exclusivement régie par les dispositions de l'article 46 de la loi no 65-557 du 10 juillet 1965 ;
- déclarer mal fondée l'action aux fins de dol, en tant qu'elle est exercée au titre de la surface de la mezzanine et au titre de l'affirmation du vendeur dans l'acte selon laquelle cette mezzanine est en maçonnerie ;
- confirmer en conséquence le jugement ayant rejeté les demandes fondées sur le dol ;
- dire que la mezzanine a été incluse à bon droit dans la superficie réglementaire, qui a été correctement évaluée dans l'acte litigieux à 36, 11 m ² ;
- confirmer le jugement en ce qu'il a débouté la SCI Macadam de sa demande en réduction de prix ;
- enjoindre à la SCI Macadam de produire le bail et les quittances de loyer propres à étayer le prétendu préjudice locatif allégué ;
- débouter des demandes au titre du préjudice locatif non établi ;
- condamner la société CEDIM à le garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée contre lui ;
- débouter la SCI Macadam de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner in solidum les sociétés Macadam et CEDIM à lui payer une somme de 20 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- mettre les frais d'expertise à la seule charge de la société Macadam et ordonner le remboursement d'une somme de 4 796, 29 € dont il s'est acquitté à ce titre ;
- débouter la SCI Macadam de ses demandes au titre des dépens et les mettre à la seule charge de celle-là, tenue in solidum avec la société CEDIM.
Par dernières conclusions du 15 juin 2016, la société CEDIM prie la Cour de :
- dire que sa faute n'est pas établie ;
- débouter M. X...de sa demande de garantie ;
- condamner la société Macadam et M. X...à lui pyer une somme de 10 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner in solidum la société Macadam et M. X...aux dépens.
L'appel ne concerne pas M. Z..., qui n'a pas été intimé.
SUR CE
LA COUR
L'acte de vente à la SCI Macadam reprend littéralement la mention du titre de l'auteur du vendeur, M. Z..., selon laquelle celui-ci avait installé une mezzanine ; M. Z... n'avait pas indiqué que celle-ci était " en maçonnerie " et avait déclaré une superficie réglementaire de 30, 60 m ² seulement, alors que M. X..., au contraire, a précisé dans l'acte de vente que la mezzanine était " en maçonnerie " et a déclaré une superficie réglementaire de 36, 11 m ².
Dans le cadre de l'expertise, le géomètre-expert dont l'expert s'était adjoint le concours, en la présence duquel il se trouvait, au contradictoire des parties, lors des opérations essentiellement techniques de mesurage et dont le rapport a été soumis à la discussion des parties avant achèvement du rapport, a conclu à une superficie réglementaire de 29, 60 m ², après exclusion de la mezzanine dont l'expert a retenu qu'elle avait la faculté d'être démontée. L'expertise précise que la superficie du bien en intégrant la surface de la mezzanine est de 36, 20 m ².
Le jugement querellé a notamment débouté la SCI Macadam de la demande en réduction de prix, au motif qu'il était établi, au contraire des conclusions de l'expert, que la mezzanine n'était pas de construction légère.
Sur la nullité du rapport d'expertise
Le tribunal, qui était saisi de la demande en nullité des opérations et du rapport d'expertise et qui a justifié sa décision par certains éléments tirés de l'expertise contestée, ne peut être approuvé de ne pas s'être prononcé sur la nullité invoquée, au motif qu'il n'apparaissait pas nécessaire de prononcer la nullité du rapport et des opérations d'expertise.
Le jugement sera nécessairement infirmé sur ce point.
M. X...invoque la nullité du rapport d'expertise judiciaire et de l'ensemble des opérations d'expertise, faisant valoir que :
- l'expert judiciaire a considéré que la mezzanine était démontable sans détérioration, alors qu'elle était manifestement indémontable sans altérer l'existant ;
- l'expert est arrivé à cette conclusion, dans sa seconde note du 30 novembre 2012, après avoir déclaré le contraire dans sa première note, ses constatations l'ayant d'abord conduit à expliquer que le démontage de la mezzanine induisait la destruction d'un des murs (non porteur) de la salle de bains ;
- le revirement de l'expert judiciaire, daté du 30 novembre 2012, est motivé par les seules déclarations de M. Z... après que celui-ci eut été " invité " aux opérations d'expertise par la société Macadam, qui a produit à l'expertise une seule des deux attestations de M. Z... (celle du 21 septembre 2012), la seconde, plus détaillée et conforme aux intérêts de la société Macadam, mais substantiellement différente de la première (du 19 août 2012) ;
- l'expert ne pouvait ainsi revenir sur sa première position sur les seules déclarations de M. Z..., qui n'est pas un technicien et qui n'a pas construit de ses mains la mezzanine, sans constatations nouvelles, sauf à violer les dispositions de l'article 242 du code de procédure civile, M. Z... n'étant en effet, ni un tiers au litige, ni impartial et alors que les deux attestations se contredisent : la première énonce que ce fut lui qui aurait édifié la mezzanine, la seconde qu'il l'a faite faire ;
- contrairement aux énonciations de cette attestation reprise purement et simplement par l'expert judiciaire il serait absolument impossible et contraire aux constatations comme aux photographies de l'expertise, d'affirmer que la mezzanine serait démontable en retirant les poteaux et en dévissant les tirefonds sans aucun contact avec les cloisons existantes ;
- la mezzanine a été partiellement détruite dès avant la première visite d'expertise, contrairement aux affirmations de l'expert, qui a retenu qu'elle était toujours en place et qui s'est contredit en retenant également, s'agissant des conséquences du démontage de la mezzanine sur l'environnement constructif, que le démontage avait déjà commencé et que tout constat était devenu impossible ;
- alors que l'expert avait imparti un délai allant jusqu'au 7 décembre 2012 aux parties pour déclarer si elles contestaient le caractère démontable de la mezzanine, la société CEDIM ayant agi de la sorte le 7 décembre 2012, l'expert a néanmoins omis de le prendre en compte et a permis la reprise des travaux d'aménagement à compter du 8 décembre 2012, entraînant la destruction totale de la mezzanine, hors la présence de l'ensemble des parties et au mépris de la mission d'expertise qui exigeait du technicien qu'il se prononce sur la faculté de la mezzanine à être démontée ;
- l'expert, dans une réponse à un dire dans une note no3 du 5 mars 2013, a affirmé que la dépose de la mezzanine n'avait pu entraîner que des dommages esthétiques au niveau des raccords de la cloison avec la mezzanine, alors qu'il était évident que la destruction de celle-ci avait nécessairement endommagé bien davantage les murs de l'appartement ;
- l'expert, en faisant appel à un géomètre-expert pour accomplir à sa place, sans les contrôler et en dehors de sa responsabilité, les opérations de mesurage qu'il ne pouvait déléguer, n'aurait pas accompli personnellement sa mission, en contravention avec les dispositions de l'article 233 du code de procédure civile, sans avoir rempli pour autant les conditions de l'article 278-1 du code de procédure civile lui permettant de se faire assister par la personne de son choix ;
- l'expert était manifestement incompétent en matière de mesurage " loi Carrez " et l'a d'ailleurs reconnu ;
- l'expert aurait encore violé le principe de la contradiction en retardant jusqu'au 28 février 2013 pour donner en copie, aux conseils de la société CEDIM et au sien, des échanges de courriels commencés le 11 février 2013 entre l'expert et le conseil de la SCI Macadam, faisant redouter d'autres échanges non contradictoires, ce qui vicie l'ensemble de la procédure d'expertise et jette le discrédit sur le rapport.
En droit, la nullité des actes d'exécutions des mesures d'instruction est soumise aux dispositions qui régissent les actes de procédures.
Ainsi :
- dès lors que M. X...ne démontre pas avoir subi un grief ayant résulté de la communication tardive à l'ensemble des parties, le 28 février 2013, d'un échange de courriels avec le conseil de la société Macadam ayant commencé le 11 février 2013, et dès lors que nulle autre atteinte au principe de la contradiction n'est caractérisée, le moyen de nullité pris de la violation du principe de la contradiction sera écarté ;
- dès lors que l'expert judiciaire désigné, M. Y..., est de la spécialité menuiserie et plus spécifiquement " structures et matériaux bois ", ce fut sans délégation de mission prohibée en vertu de l'article 233 du code de procédure civile qu'il s'est adjoint les services d'un géomètre-expert pour réaliser les opérations de mesurage prévues à la mission et relevant d'une spécialité distincte de la sienne, n'étant pas établi en l'espèce de violation de ce chef des dispositions de l'article 278-1 du code de procédure civile, qui prévoient que l'expert peut se faire assister par la personne de son choix qui intervient sous son contrôle et sa responsabilité, nul grief n'étant en outre caractérisé du chef de la mise en oeuvre par l'expert de la faculté qui était la sienne de recourir à l'avis d'un technicien d'une autre spécialité ;
- dès lors que les dispositions de l'article 242 du code de procédure civile permettent à l'expert de retenir les informations orales ou écrites de toutes personnes, sauf à les identifier d'une manière qui, en l'espèce, est exempte de toute critique de nature à caractériser un grief, la décision de l'expert judiciaire de recueillir des informations orales et écrites auprès de M. Z..., fût-il intéressé au litige sans avoir été partie à l'expertise, n'est contraire à aucune formalité substantielle ou d'ordre public susceptible d'entraîner la nullité, les prétendues incohérences et contradictions avec les constatations ou entre les attestations relevant de la seule appréciation par la juridiction des positions techniques de l'expert et de la force probante du rapport d'expertise ;
- dès lors que la force probante du rapport d'expertise et les positions techniques adoptées par l'expert demeurent soumises à la discussion des parties et à l'appréciation de la juridiction, le rapport d'expertise ne peut être déclaré nul pour le prétendu déni de la réalité du caractère indémontable de la mezzanine, qui se serait manifesté par le revirement de l'expert entre la 1ère et la 2ème réunion d'expertise, ni pour la prétendue défaillance de l'expert qui aurait prématurément permis la reprise des travaux et la destruction de la mezzanine dans des conditions excluant de véritables constatations du caractère indémontable de la mezzanine.
Au vu de ces éléments, il y a lieu de rejeter les moyens pris de la nullité du rapport d'expertise.
Sur la prise en compte de la surface du plancher de la mezzanine pour la superficie réglementaire
Si la superficie d'une mezzanine de plus d'1, 80 m de hauteur sous plafond ne contribue pas, en plus du plancher sur lequel elle est posée, à la superficie réglementaire au sens de l'article 4-1 du décret de 1967, dans la seule mesure où il s'agit d'une légère structure démontable, il incombe à la SCI Macadam de prouver le déficit de superficie qu'elle allègue, étant établi que la mezzanine litigieuse avait commencé à être déposée par l'appelante avant le début des opérations d'expertise
En l'espèce, les critiques adressées par les intimés quant à la force probante du rapport d'expertise sont justifiées, en ce que cette mesure d'instruction n'a pas permis au technicien de constater par lui-même le caractère de structure légère aisément démontable de la mezzanine ; il est en outre exact que les constatations de l'expert lors de la première réunion d'expertise lui avaient fait conclure à un élément non aisément démontable et que la conclusion définitive, contraire, ne repose que sur les explications de M. Z... qui n'ont été vérifiées par aucun élément objectif.
Les conclusions techniques du rapport d'expertise seront donc écartées en ce qu'elles n'établissent pas que la mezzanine était aisément démontable sans porter sévèrement atteinte au mur de la salle de bain au pied de laquelle elle avait été aménagée et sur lequel elle était fixée.
Les moyens soutenus par la SCI Macadam, au soutien de son appel principal relatif au caractère non aisément démontable de la mezzanine, ne font que réitérer sous une forme nouvelle, mais sans justification complémentaire utile, ceux dont le premier juge a connu et auxquels il a répondu par des motifs exacts que la Cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation.
Le constat d'huissier du 17 février 2012 et les photographies annexées, d'une part, la note d'expertise no1 et les photographies annexées, d'autre part, établissent que si la mezzanine en elle-même et son garde-corps pouvaient être démontés sans dommage pour ces équipements, ce démontage ne pouvait se faire sans la destruction d'un des murs de la salle de bain aménagée au pied de la mezzanine, ce qui est incompatible avec les caractéristiques d'une structure légère, d'autant que cette mezzanine, à laquelle on accédait par un escalier sécurisé et fixe, faisant corps avec l'immeuble, délimitant même, par les bases sur lesquelles elle était posée, l'espace d'une pièce distincte de l'appartement, la salle de bains.
Il s'en déduit nécessairement que le plancher de la mezzanine devait être pris en compte pour l'appréciation de la superficie réglementaire, en application des dispositions de l'article 4-1 du décret du 17 mars 1967 et il s'ensuit que la superficie réglementaire de l'appartement n'est pas inférieure à la superficie déclarée, de sorte qu'il ne peut y avoir de réduction de prix.
Sur les autres demandes
Lorsque l'acquéreur d'un lot de copropriété agit contre le vendeur en invoquant un déficit de superficie, son action est régie exclusivement par les dispositions de l'article 46 de la loi no65-557 du 10 juillet 1965.
Les demandes fondées sur un dol ayant entraîné une erreur de superficie sont donc irrecevables.
La circonstance que le vendeur a déclaré de manière inexacte que la mezzanine était en maçonnerie ne peut avoir porté sur un élément déterminant du consentement, dès lors que cette inexactitude n'a pas entraîné l'erreur de mesure alléguée à tort.
Sous réserve de ces précisions, le surplus du jugement querellé sera confirmé.
La SCI Macadam, qui succombe en son appel principal, sera condamnée aux dépens d'appel, qui pourront être recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
La SCI Macadam, en équité, versera en application de l'article 700 du code de procédure civile une somme de 2 000 € au titre de l'instance d'appel, à chacun des intimés.
PAR CES MOTIFS
Infirme le jugement querellé, en ce qu'il a dit n'y avoir lieu à statuer sur la nullité du rapport d'expertise,
Statuant à nouveau de ce chef infirmé :
Déboute M. X...de sa demande en nullité du rapport d'expertise,
Confirme le jugement querellé pour le surplus,
Condamne la SCI Macadam aux dépens d'appel, qui pourront être recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile et incluant les frais d'expertise de M. Y...,
Condamne la SCI Macadam, en application de l'article 700 du code de procédure civile, à payer à M. X...et à la société CEDIM une somme de 2 000 € à chacun,
Rejette le surplus des demandes.
Le Greffier, La Présidente,
