Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4- Chambre 1
ARRÊT DU 30 JUIN 2017
(no, 8 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 15/ 17767
Décision déférée à la Cour : Jugement du 08 Juillet 2015- Tribunal de Grande Instance de PARIS-RG no 11/ 16186
APPELANTES
SAS ALLO DIAGNOSTIC prise en la personne de ses représentants légaux
No SIRET : B 5 05 037 044
ayant son siège au 16 rue de la Rochefoucauld-75009 PARIS
Représentée et assistée sur l'audience par Me Laurent LUCAS de la SELARL HP et Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : J109, substitué sur l'audience par Me Agnès PEROT, avocat au barreau de PARIS, toque : J109
SA AXA FRANCE IARD prise en la personne de ses représentants légaux
No SIRET : B 7 22 057 460
ayant son siège au 313 Terrasses de l'Arche-92727 NANTERRE Cedex
Représentée et assistée sur l'audience par Me Laurent LUCAS de la SELARL HP et Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : J109, substitué sur l'audience par Me Agnès PEROT, avocat au barreau de PARIS, toque : J109
INTIMÉES
Madame Alexandra X...épouse Y...
née le 28 Août 1984 à PARIS (75012)
demeurant ...
Représentée par Me Patricia HARDOUIN de la SELARL SELARL 2H Avocats à la cour, avocat au barreau de PARIS, toque : L0056
SCI LA VERRIERE prise en la personne de ses représentants légaux
No SIRET : D 5 18 907 811
ayant son siège au 112 BIS Rue CHAMPIONNET-75018 PARIS
Représentée et assistée sur l'audience par Me Claire ANGLADE, avocat au barreau de PARIS, toque : C1143
SARL AGENCE DIAGNOSTIC IMMOBILIER ILE DE FRANCE-ADI I LE DE FRANCE-agissant poursuites et diligences de son gérant domicilié en cette qualité audit siège
No SIRET : 498 70 9 7 81
ayant son siège au 29, rue Ernest Renan-92210 Saint Cloud
Représentée par Me Edmond FROMANTIN, avocat au barreau de PARIS, toque : J151
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 31 Mai 2017, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Dominique GILLES, Conseiller, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Dominique DOS REIS, Présidente
Monsieur Dominique GILLES, Conseiller
Madame Sophie REY, Conseillère
qui en ont délibéré
Greffier lors des débats : M. Christophe DECAIX
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
-par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Dominique DOS REIS, Présidente, et par M. Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
*
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Par acte notarié du 29 octobre 2010, Mme Nathalie X...a acquis auprès de la SCI La Verrière, moyennant le prix de 479 500 €, les lots no13 (un atelier), 14 (une pièce), 15 (une remise), 16 (une remise) et 17 (une cave) de l'état de division d'un immeuble en copropriété situé .... Le vendeur y déclarait que les lots no 13, 14, 15 et 16 avaient été réunis par un précédent propriétaire, suivant travaux autorisés par l'assemblée générale des copropriétaires, de sorte que l'ensemble constituait " un loft avec cuisine, salon, salle à manger, chambre avec coin salle d'eau, mezzanine, salle de bain, salle de musique débarras ".
Le vendeur a déclaré que la superficie au sens de l'article 46 de la loi no 65-557 du 10 juillet 1965 était de 48, 02 m ², sur la foi d'un certificat de mesurage annexé à l'acte et établi le 14 janvier 2010 par la société ADI agence diagnostics immobiliers Ile-de-France, à la demande du précédent propriétaire, Mme Z....
Mme X...a demandé un certificat de mesurage à la société Allô diagnostic, daté du 15 décembre 2010, qui mentionne une superficie de 40, 16 m ². En 2008, cette même société, à la demande de Mme Z..., avait mesuré la superficie du bien et l'avait évaluée à 48, 83 m ². Mme Nathalie X..., ainsi que Mme Alexandra X..., à qui elle avait entre-temps cédé son usufruit, ont, par acte extrajudiciaire des 27 et 28 octobre 2011, assigné la SCI La Verrière et la société ADI Ile-de-France devant le tribunal de grande instance de Paris, aux fins de réduction du prix proportionnelle à la moindre mesure et indemnisation de préjudices supplémentaires. La SCI La Verrière a alors appelé en intervention forcée la société Allô diagnostic et la société AXA France IARD assureur de celle-ci.
Le juge de la mise en état, après jonction des instances, a ordonné une expertise judiciaire afin, d'une part, de déterminer la superficie litigieuse-après identification des modifications que le local aurait éventuellement subies depuis janvier 2010- et, d'autre part, afin d'obtenir un avis sur la valeur du lot no17 et sur la ventilation du prix global entre l'appartement et la cave, pour le cas où la moindre mesure justifiant la réduction de prix serait avérée.
L'expert judiciaire, M. A..., a déposé son rapport le 6 décembre 2013.
Il a conclu à une superficie de 43, 88 m ², incluant, pour 5, 76 m ², partie du lot no16 et le lot no17, décrits par lui comme des anciennes caves aménagées en salle de musique, sas et débarras. Il a évalué la réduction de prix proportionnelle à la moindre mesure à la somme de 98 855, 66 € pour le cas où seraient écartées les anciennes caves aménagées, et à la somme de 41 339, 64 € dans le cas contraire.
C'est dans ces conditions que le tribunal de grande instance de Paris, par jugement du 08 juillet 2015 a :
- condamné la SCI La Verrière à payer à Mme X...une somme de 98 855, 66 €, outre intérêts au taux légal à compter de l'assignation,
- débouté Mme X...de sa demande de dommages et intérêts,
- condamné in solidum les sociétés Allô diagnostic, AXA France IARD et ADI Ile-de-France à garantir la SCI La Verrière à hauteur de la moitié des condamnations mises à charge de cette dernière,
- débouté la société AXA France IARD de sa demande au titre de la franchise contractuelle,
- condamné la SCI La Verrière à payer à Mme X...une somme de 3 000 € en vertu de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné in solidum les sociétés Allô diagnostic, AXA France IARD et ADI Ile-de-France à garantir la SCI La Verrière à hauteur de la moitié de cette condamnation,
- débouté du surplus des demandes,
- condamné la SCI La Verrière aux dépens,
- ordonné l'‘ exécution provisoire.
Les sociétés Allô diagnostic et AXA France IARD, appelantes, par conclusions du 09 juin 2016, demandent à la Cour de :
- infirmer le jugement querellé sauf en ce qu'il a débouté Mme X...de ses prétentions à dommages et intérêts ;
- statuant à nouveau
-dire que la superficie de l'unité d'habitation vendue est celle des lots no13 à 17 réunis, soit 43, 88 m ² ;
- dire que la faute du professionnel afférente à l'erreur de mesure ne pourrait, le cas échéant, s'apprécier qu'au regard de cette dernière superficie, eu égard à l'ignorance par celui-ci tant des numéros des lots composant l'appartement que du règlement de copropriété, de sorte qu'il n'aurait pu déduire la surface de la salle de musique, du sas ou du débarras ;
- dire que pour le calcul de la réduction de prix proportionnelle à la moindre mesure, il y a lieu de déduire du prix de vente global la valeur de la mezzanine, subsidiairement celle de la salle de musique, du sas en " encore plus subsidiairement " celle du débarras si ces pièces devaient être exclues de la superficie réglementaire ;
- en conséquence
-débouter Mme X...de ses demandes de réduction de prix qui excèdent la somme de 40 086, 61 €, " ou subsidiairement celle de 63 403, 66 €, ou plus subsidiairement encore celle de 66 742, 19 € si la salle de musique devait être exclue de la superficie " ;
- en tout état de cause
-débouter Mme X...de sa demande à hauteur de 16 242, 12 € qui n'est en rien justifiée ;
- dire que la SCI La Verrière ne démontre pas de lien de causalité entre son obligation de restitution partielle du prix perçu et l'intervention du concluant mesureur, puisque son certificat de mesurage n'a été utilisé ni pour la vente à la SCI La Verrière, ni pour la vente à Mme X...;
- dire que la SCI La Verrière n'allègue ni ne justifie d'un préjudice indemnisable qui serait imputable au mesureur concluant ;
- déclarer irrecevable toute demande de dommages et intérêts nouvelle en cause d'appel ;
- débouter la SCI La Verrière de toute demande de dommages et intérêts contre les concluants ;
- condamner la SCI La Verrière et tout autre succombant, qui devront être tenus aux dépens, à leur verser une somme de 8 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- subsidiairement
-dire que l'assureur ne peut être condamné à garantir le mesureur que franchise contractuelle déduite, s'élevant en l'espèce à 7 500 €.
Par conclusions du 22 janvier 2016, la SCI La Verrière, appelante à titre incident demande à la Cour de :
- vu les articles 1134 et 1382 du code civil ;
- vu " la loi du 10 juillet 1965 " ;
- infirmer le jugement dont appel ;
- dire n'y avoir lieu de mettre à sa charge une diminution du prix de la vente à Mme X...;
- à titre subsidiaire, retenir que la surface de 43, 88 m ² correspond à une diminution de prix de 17 175 € ;
- à titre plus subsidiaire, retenir que la surface de 43, 88 m ² correspond à une diminution de prix ne pouvant excéder 40 086, 61 € ;
- condamner in solidum les sociétés Agence diagnostic immobilier Ile-de-France, Allô diagnostic garanties par leur assureur AXA France IARD à lui payer des dommages et intérêts pour un montant équivalent à la condamnation qui pourrait être prononcée contre elle au titre de la réduction du prix ;
- condamner in solidum les sociétés Agence diagnostic immobilier Ile-de-France, Allô diagnostic garanties par leur assureur AXA France IARD, et Mme X...à lui payer 3 500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner les mêmes aux dépens.
Par conclusions du 22 mars 2016, la société ADI Ile-de-France, appelante à titre incident, demande à la Cour de :
- infirmer le jugement querellé sauf en ce qu'il a débouté Mme X...de ses prétentions à dommages et intérêts ;
- statuant à nouveau
-vu les articles 1134, 1382 et 1315 du code civil ;
- dire qu'il n'est pas établi que le bien immobilier se soit trouvé dans le même état lors de la vente aux consorts X...le 29 octobre 2010 que, d'une part, lors de l'établissement de son certificat de mesurage du 14 janvier 2010, et, d'autre part, lors de l'expertise judiciaire ;
- la mettre " hors de cause " en rejetant toutes demandes formées à son encontre par la SCI La Verrière et Mme X...;
- condamner in solidum la SCI La verrière et Mme X...à supporter la charge des dépens et à lui verser une somme de 3 500 € au titre d l'article 700 du code de procédure civile.
Par conclusions du 11 mars 2016, Mme Alexandra X...prie la Cour de :
- vu l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 ;
- confirmer la décision entreprise ;
- dire que les intérêts au taux légal alloués sur la réduction proportionnelle de prix et dus pour une année entière seront capitalisés ;
- subsidiairement, en cas d'inclusion du lot no 17 dans la superficie réglementaire, dire " que la SCI La Verrière doit supporter la diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure, soit la somme de 41 339, 64 €, à laquelle s'ajoute celle de 16. 242, 12 €, au titre de la différence entre la valeur du lot 17, telle que retenue par l'Expert, et le prix au m ² tel qu'il résulte de l'acte de vente " ;
- dire que les intérêts au taux légal alloués sur ces sommes et dus pour une année entière seront capitalisés ;
- condamner solidairement les appelantes à titre principal et titre incident ou toute partie succombante à lui payer une somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner toute partie succombante aux dépens de première instance et d'appel en ce compris le coût de l'expertise judiciaire.
SUR CE
LA COUR
Sur la réduction de prix
L'article 46 de la loi no 65-557 du 10 juillet 1965 donne à l'acquéreur de lots ou fractions de lots de copropriété le droit d'agir dans l'année de la vente contre celui qui lui a vendu de tels biens en déclarant une superficie des parties privatives vendues erronée de plus d'un vingtième ; l'acquéreur a droit en ce cas à une réduction de prix proportionnelle à la moindre mesure.
Il ne peut être soutenu que, pour l'application de ce texte, la réduction proportionnelle ne porterait que sur l'erreur de mesurage excédant le seuil de 5 % et non sur la totalité de l'erreur.
La mauvaise foi des acquéreurs, à la supposer établie, est sans emport pour déterminer l'existence d'une obligation du vendeur au titre de la réduction du prix du vente proportionnelle à la moindre mesure ; il en va de même de la bonne foi du vendeur, d'ailleurs toujours présumée.
Pour l'application de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, il y a lieu de prendre en compte le bien tel qu'il se présente matériellement au moment de la vente sans s'arrêter, en particulier, aux énonciations du règlement de copropriété.
En l'espèce, il résulte des corrections manuscrites approuvées expressément dans l'acte d'acquisition de la SCI La Verrière du 18 janvier 2010 que le lot no17, décrit comme une cave dans l'état de division, avait été intégré aux autres lots pour former la nouvelle désignation des biens adoptée par les parties : un loft avec cuisine, salon, salle à manger, chambre, mezzanine, salle de bains, salle de musique, débarras.
L'expert a valablement déterminé que les seules modifications des lieux apportées par les consorts X...étaient l'agrandissement des sanitaires au rez-de-chaussée, dont il a tenu compte.
Or, le rapport d'expertise et l'examen du titre de la SCI La Verrière rapproché de celui de Mme X..., démontrent que, dès avant l'acquisition par la société La Verrière, le lot no 17, qui avait été réuni aux autres, n'était plus à usage de cave, comme indiqué par le règlement de copropriété, mais avait été transformé afin de créer une salle de musique et était désormais en totalité consacré à l'habitation, ainsi que le débarras attenant pris sur le lot no16, ce dont il résulte que l'ensemble des lots vendus à Mme X...ne formait qu'une seule unité d'habitation. C'est pourquoi le tribunal ne peut être approuvé d'avoir, par des motifs erronés pris de l'absence de fenêtres équipant ces lots situés en sous-sol et de la non conformité de ces pièces aux critères du logement décent, écarté la superficie du lot no17 et partie de celle du lot no 16, pour un total de 5, 76 m ².
Une fois intégrée cette superficie, le rapport d'expertise établit que la surface réglementaire est de 43, 88 m ² qui, rapprochée des énonciations de l'acte de vente litigieux (48, 02 m ²), indique une moindre mesure de 4, 14 m ², supérieure au seuil de l'action en réduction de prix (2, 194 m ²).
Le jugement sera donc infirmé sur ce point.
Le prix de vente globalement fixé ayant porté notamment sur une mezzanine de 7, 58 m ² dépendant du lot no15 et exclue de la superficie réglementaire comme présentant une hauteur sous plafond inférieure à 1, 80 m, le prix de vente unitaire doit être corrigé ; l'expert judiciaire a valablement estimé la valeur vénale de cette mezzanine à la somme de 14 534 €, de sorte que le prix de vente unitaire est de :
(479 500-14 534) : 48, 02 = 9 682, 76 € ;
La réduction proportionnelle s'évalue donc à 40 086, 61 € (9 682, 76 x 4, 14).
La demande plus ample de Mme X...au titre de la réduction de prix s'avère mal fondée, s'agissant en particulier de sa prétention à obtenir, en sus, à hauteur de 16 242, 12 €, la différence entre la valorisation ramenée au mètre carré de la cave et du sas, d'une part et, d'autre part, la valorisation de ces mètres carrés au prix unitaire obtenu par la division du prix de vente global par le nombre de mètre vendus.
Sur la responsabilité des mesureurs
La société Allô diagnostics immobilier n'ayant pas fourni le certificat de mesurage ayant servi de base à déclaration de superficie erronée de la SCI La Verrière, nulle faute de ce mesureur n'a causé l'obligation de rembourser une partie du prix, si bien que les demandes dirigées contre lui par le vendeur sont mal fondées.
L'erreur de mesurage commise au détriment de Mme X...dans le certificat que celle-ci lui a demandé n'a pas davantage causé de préjudice à la SCI La Verrière
Le jugement sera donc infirmé sur ce point.
Toutefois, en équité, ni la société Allô diagnostic ni la société AXA France IARD ne recevront d'indemnité de procédure au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La SCI La Verrière, qui a étayé sa déclaration de superficie erronée sur la foi d'un certificat de mesurage établi par la société ADI Ile-de-France, à la demande du précédent propriétaire et qui-hormis aménagements de sa part ayant réduit la superficie réglementaire-n'avait pas d'obligation de demander un nouveau mesurage avant de revendre, peut invoquer sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement aux obligations contractuelles du mesureur à l'égard du précédent propriétaire, sauf à établir que ce manquement lui a causé un dommage. En l'espèce, il n'est certes pas démontré, malgré l'expertise, que la société ADI-Ile-de-France aurait respecté les règles de l'art à l'occasion du mesurage litigieux ; l'attestation de superficie litigieuse ne comporte qu'une seule page, mais mentionne que le rapport en comportait quatre, sans que la société ADI-Ile-de-France n'ait produit le document complet ; nul plan, nulle description matérielle des biens mesurés, ne viennent étayer l'attestation litigieuse établie par ce mesureur. Si l'expert judiciaire a exclu un total de 15, 92 m ² correspondant à la superficie globale des pièces présentant moins de 1, 80 m de hauteur sous plafond, l'attestation litigieuse se borne à énoncer que le bien comportait 18, 73 m ² d'" autre surface hors loi Carrez ", sans davantage de précisions.
Si, dans les rapports avec son co-contractant, il appartient au mesureur confronté à une moindre mesure, sous peine d'être déclaré responsable des conséquences dommageables de celle-ci, de justifier qu'il a mis en oeuvre une technique de mesurage conforme aux règles de l'art, afin de démontrer, le cas échéant, que la superficie réglementaire a été modifiée par suite de travaux, depuis l'exécution de sa prestation, cependant dans les rapports entre le mesureur et le tiers qui fait usage du mesurage sans l'avoir vérifié, la faute délictuelle du mesureur ne peut résulter du seul défaut de preuve par celui-ci d'avoir accompli une prestation conforme aux règles de l'art ; il appartient à ce tiers de démontrer que le dommage qu'il invoque a été certainement causé par la faute du mesureur. Or, l'expertise ni aucun élément ne permettent en l'espèce de s'assurer que les lieux n'ont pas été modifiés depuis l'établissement de l'attestation litigieuse. La faute délictuelle de la société ADI-Ile de France à l'égard de la société La Verrière n'est donc pas établie.
Par conséquent, le jugement sera également infirmé sur ce point.
La SCI La Verrière sera donc déclarée mal fondée en sa demande en garantie contre ce professionnel.
La SCI La Verrière, partie perdante, sera tenue de supporter la charge des dépens qui pourront être recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile ; en outre, elle sera condamnée, en équité, à payer à Mme X...une somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
En équité, la SCI ADI Ile-de-France ne recevra pas d'indemnité de procédure au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Infirme le jugement querellé,
Condamné la SCI La Verrière à payer à Mme X...une somme de 40 086, 61 €, outre intérêts au taux légal à compter de la date l'assignation,
Ordonne la capitalisation des intérêts dus pour une année entière,
Déboute la SCI La Verrière de ses demandes contre la société Allô diagnostic immobilier et la société AXA France Iard assureur de celle-ci,
Dit n'y avoir lieu à indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile, au bénéfice des sociétés Allô diagnostic et de la société AXA France IARD,
Déboute la SCI La Verrière de ses demandes contre la société ADI Ile-de-France et la société AXA France Iard,
Condamne la SCI La Verrière à payer à Mme X...une somme de 5 000 €, au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Déboute la société ADI Ile-de-France de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne la SCI La Verrière aux dépens, qui pourront être recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile,
Rejette toute autre demande.
Le Greffier, La Présidente,
