Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 5 - Chambre 3
ARRÊT DU 28 JUIN 2017
(n° , 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 15/22803
Décision déférée à la Cour : Jugement du 02 Novembre 2015 -Tribunal de Grande Instance de CRETEIL - RG n° 15/06626
APPELANTE :
SA PLASTIQUES DU VAL DE MARNE - P.V.M. - prise en la personne de ses représentants légaux
Immatriculée au RCS de Créteil sous le numéro 307 059 022
[Adresse 1],
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Représentée par Me Sandra OHANA de l'AARPI OHANA ZERHAT Cabinet d'Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : C1050
INTIMÉE :
SCI JMP ADER prise en la personne de ses représentants légaux
Immatriculée au RCS de Créteil sous le numéro 792 018 988
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Représentée par Me Michel GUIZARD de la SELARL GUIZARD ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0020, avocat postulant
Ayant pour avocat plaidant Me Joseph HADDAD, avocat au barreau de PARIS, toque : C0933
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 16 Mai 2017, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Madame Marie-Brigitte FREMONT, conseillère, chargée d'instruire l'affaire, laquelle a été préalablement entendue en son rapport rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Agnès THAUNAT, présidente
Madame Marie-Brigitte FREMONT, conseillère
Madame Sophie REY, conseillère
qui en ont délibéré
Greffier : lors des débats : Madame Anaïs CRUZ
ARRÊT :
- contradictoire,
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,
- signé par Madame Agnès THAUNAT, présidente et par Madame Anaïs CRUZ, greffier présent lors du prononcé.
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FAITS ET PROCÉDURE
Par acte du mois de septembre 1987, la SCI DU CHÂTEAU, dont Monsieur [E] [A] détient 90% des parts, a consenti un bail commercial à la société PLASTIQUES DU VAL DE MARNE, dont Monsieur [A] est également associé et président du conseil d'administration, portant sur des locaux situés [Adresse 3], renouvelé par acte sous seing privé du 2 janvier 2012 moyennant un loyer annuel principal de 60.000 euros.
Lesdits locaux ont fait l'objet d'une vente aux enchères publiques en date du 14 février 2013 et ont été acquis par la SCI JMP ADER pour un montant de 1.021.000 euros.
Selon deux actes sous seing privé du 10 avril 2013, les sociétés PLASTIQUES DU VAL DE MARNE et JMP ADER ont, d'une part, résilié par anticipation le bail du 2 janvier 2012 et, d'autre part, conclu un bail commercial concernant les locaux objets de la vente, prenant effet au jour de la signature et moyennant un loyer principal annuel de 120.000 euros, auquel s'ajoute le paiement d'un pas de porte de 380.000 euros étant stipulé que cette somme a «'une nature indemnitaire compensatrice de l'immobilisation du bien du bailleur par la propriété commerciale conférée au preneur.'»
Autorisé par ordonnance sur requête en date du 12 août 2015, la société PLASTIQUES DU VAL DE MARNE a fait assigner à jour fixe la société JMP ADER devant le tribunal de grande instance de Créteil, aux fins notamment d'annulation du bail commercial conclu le 10 avril 2013, de constatation de la poursuite du bail commercial du 2 janvier 2012 et de condamnation à diverses sommes en répétition de l'indu et à titre de dommages et intérêts.
Par jugement du 2 novembre 2015, le Tribunal de Grande Instance de Créteil a':
Débouté la société PLASTIQUES DU VAL DE MARNE de l'ensemble de ses demandes,
Débouté la SCI JMP ADER de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts,
Condamné la société PLASTIQUES DU VAL DE MARNE à verser à la SCI JMP ADER la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
Ordonné l'exécution provisoire du jugement,
Condamné la société PLASTIQUES DU VAL DE MARNE aux dépens.
La société PLASTIQUES DU VAL DE MARNE a relevé appel du jugement par déclaration du 12 novembre 2015.
Dans ses dernières conclusions signifiées le 30 mai 2016 la société PLASTIQUES DU VAL DE MARNE demande à la cour de':
DIRE ET JUGER la Société PVM recevable et bien fondée en son appel,
En Conséquence, infirmer le jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de Créteil le 12 novembre 2015,
ANNULER le bail conclu avec la SCI JMP Ader le 10/04/2013 pour vices du consentement et la condamner à rembourser à la Société PVM la somme de 380 000 € au titre du pas de porte, ainsi que celle de 126 000 € au titre des loyers soit une somme globale de 506 000 € majorée des intérêts au taux légal à compter de l'assignation (somme à parfaire le jour de l'audience),
Outre une somme de 100 000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi,
DONNER acte à la Société PVM de la poursuite du bail initial consenti par la SCI du Château le 02 janvier 2012,
SUBSIDIAIREMENT
ANNULER la clause du bail relative au pas de porte et CONDAMNER la SCI JMP ADER à restituer à la société PVM la somme de 380 000 euros,
TRÈS SUBSIDIAIREMENT
ORDONNER à la SCI JMP ADER de restituer la somme de 380 000 euros au titre de l'indu,
À TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE
DIRE ET JUGER que la SCI JMP Ader a engagé sa responsabilité contractuelle,
CONDAMNER la SCI JMP Ader à payer à la Société PVM la somme de 380 000 € à titre de dommages et intérêts,
CONDAMNER la SCI JMP Ader à payer à la Société PVM la somme de 30 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNER la SCI JMP Ader aux entiers dépens de 1ère instance et d'appel,
DÉBOUTER la société JMP ADER de sa demande reconventionnelle en dommages et intérêts pour procédure frauduleuse et abusive, et de toutes autres demandes, fins et conclusions.
Dans ses dernières conclusions signifiées le 6 avril 2016, la société JMP ADER demande à la cour de':
Confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par la 3ème Chambre du Tribunal de Grande Instance de CRETEIL le 2 novembre 2015 en ce qu'il a débouté purement et simplement la Société PLASTIQUES DU VAL DE MARNE de toutes ses demandes et l'a condamnée à payer à la Société JMP ADER la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
ET STATUANT A NOUVEAU':
Condamner la Société PLASTIQUES DU VAL DE MARNE à payer à la SI JMP ADER':
- la somme de 100.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure frauduleuse et abusive,
- la somme de 30.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamner la Société PLASTIQUES DU VAL DE MARNE aux entiers dépens d'appel qui seront recouvrés par la SELARL GUIZARD ET ASSOCIES conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
ET SUR CE
La société PLASTIQUES DU VAL DE MARNE, ci-après dénommée PVM, fait tout d'abord observer que Monsieur [A], associé de la SCI DU CHATEAU et de la société PLASTIQUES DU VAL DE MARNE, souhaitait faire l'acquisition du local objet du bail litigieux et que c'est dans ces circonstances que Monsieur [A] aurait consenti une avance de 380.000 euros à la société JMP ADER qui ne disposait pas des finances nécessaires à l'acquisition des locaux. Elle considère qu'il n'a jamais été convenu que cette somme serait définitivement acquise par la société JMP ADER mais qu'elle serait sujette à remboursement, soit par déduction du prix de vente en cas de rachat des locaux par la société PLASTIQUES DU VAL DE MARNE, soit par restitution à défaut de vente.
Au visa de l'article 1110 du code civil, l'appelante argue que son consentement à la signature du bail du 10 avril 2013 a été vicié pour erreur, motif pris que le dirigeant de la société PLASTIQUES DU VAL DE MARNE, Monsieur [A], ignorait que le bail en cours était opposable à la société JMP ADER, adjudicataire des locaux, et croyait à tort ne pas avoir le choix de contracter ou non un nouveau bail.
Elle invoque aussi le dol commis par l'intimée qui, informée de ce que le bail du 2 janvier 2012 se poursuivait, lui aurait affirmé le contraire afin de procéder à la signature d'un nouveau bail à des conditions plus avantageuses.
Elle soulève ensuite l'argument selon lequel son consentement a été obtenu par la violence, indiquant que le représentant de la société PLASTIQUES DU VAL DE MARNE a signé le nouveau bail sur un coin de table un soir, hors cabinet d'avocat, dans l'urgence et l'inquiétude extrême.
Elle conclut enfin à un défaut de cause de l'obligation par elle souscrite, en faisant valoir que la signature du bail du 10 avril 2013 avait pour cause le fait qu'elle croyait le bail du 2 janvier 2012 inopposable au cessionnaire des locaux.
Elle sollicite donc l'annulation du second bail, et la condamnation de l'intimée au remboursement de la somme de 126 000 € représentant le surplus des loyers indûment payés de décembre 2013 à août 2015, et au paiement de la somme de 100.000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi.
Subsidiairement, elle conclut à la nullité de la clause relative au pas de porte, notamment pour dol et violence, indiquant que le bailleur admet lui-même qu'il ne s'agissait pas d'un réel pas de porte, mais d'un « arrangement » avec Monsieur [A], pour lui permettre d'acquérir ultérieurement les locaux.
Plus subsidiairement et au visa de l'article 1235 du code civil, elle sollicite la répétition de la somme de 380.000 euros, arguant qu'elle n'était pas due au titre d'un pas de porte.
Encore plus subsidiairement, elle demande à voir reconnaître la faute de la société JMP ADER de nature à engager sa responsabilité contractuelle, constituée par le fait d''avouer avoir faussement qualifié le paiement des 380 000 € de pas de porte, sans le rembourser', et que son préjudice réside dans l'emprunt qu'elle a dû contracter pour un montant de 380.000 euros, et des conditions financières du bail souscrit, dont le loyer a doublé.
La société JMP ADER expose que le bien dont s'agit a été vendu aux enchères ayant abouti à un premier jugement du 11 octobre 2012 adjugeant ce bien au prix de 730.000 € à un marchand de biens, et que M. [A] (dirigeant de la société PVM et de la SCI DU CHÂTEAU) a alors cherché une personne solvable pour faire une déclaration de surenchère dans le délai de quinze jours imparti et afin de convaincre la SCI JMP ADER de déclarer la surenchère, a fait établir une estimation par l'Agence immobilière CBRE RICHARD ELLIS, qui a évalué le bâtiment à un prix global de 1.485.000 € et la valeur locative du bien à 162.000 € hors taxes, hors charges ; que c'est dans ces conditions que M. [Q] représentant la société JMP ADER s'est porté surenchérisseur, pensant acquérir le bien pour une somme maximale de 870.000 €, mais que les enchères ont été poussées par M. [A] présent, et que le bien a été acquis par la société JMP ADER pour la somme de 1.021.000 €.
Elle reconnaît donc l'existence de pourparlers préalables et postérieurs à cette acquisition, et souligne l'absence de difficultés entre les parties jusqu'à ce que l'appelante s'abstienne de régler les loyers en juin 2015 et que la SCI JMP ADER ne délivre une assignation en référé, à effet de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire.
Sur l'absence de cause, elle oppose l'existence d'un accord non-formalisé entre les parties pour que, après l'adjudication, la société PLASTIQUES DU VAL DE MARNE se substitue à la société JMP ADER pour reprendre, soit les parts sociales, soit le local, mais expose que l'appelante, n'ayant pas obtenu les concours financiers nécessaires à cette acquisition, n'a donc pas pu se substituer à la société JMP ADER, mais qu'il ne saurait s'en déduire une absence de cause du bail commercial du 10 avril 2013.
Elle conteste l'existence d'une erreur de l'appelante considérant que cette dernière a reconnu avoir accepté le principe d'un nouveau bail depuis le 27 septembre 2012.
S'agissant du dol, elle conclut à l'absence de preuve d'une quelconque tromperie, d'une man'uvre dolosive, d'un mensonge par affirmation ou encore par omission.
Contestant l'existence de violence, elle fait observer, au visa de l'article 1115 du code civil, que la locataire avait approuvé et exécuté le bail depuis plus de deux années lorsqu'elle a entrepris son action judiciaire.
Elle ajoute que la demanderesse ne démontre pas que la signature d' un nouveau bail contenant une clause de pas de porte constituerait une faute à l'encontre du bailleur, dans la mesure où elle a librement contracté.
Enfin elle sollicite des dommages et intérêts à hauteur de 100 000 euros pour procédure abusive, la société PVM ayant commis une ' tentative frauduleuse d'atteinte aux intérêts de la SCI JMP ADER'.
Sur l'annulation du bail pour erreur :
La SA PVM ne démontre pas qu'elle aurait commis une erreur croyant qu'elle était dans l'obligation de signer un nouveau bail, alors même que M. [A] est un homme d'affaires averti, alors âgé de 60 ans, associé dans diverses sociétés, dont la société D.J.B, et la SCI DU CHÂTEAU, elle-même propriétaire de biens immobiliers, pour 90% des parts, et dirigeant et associé de la société PLASTIQUES DU VAL DE MARNE, et que l'historique des faits tel que relaté par la SCI JMP ADER, conforté par les mails et courriers échangés entre les parties, démontre qu'il a été à l'origine du rachat par la SCI JMP ADER du bien immobilier sis [Adresse 3], qui appartenait à la SCI DU CHÂTEAU.
Sur l'annulation du bail pour dol :
Outre le fait que le bailleur n'est pas tenu d'une obligation légale d'information, aucun élément du dossier ne démontre non plus que par un mensonge, le bailleur se serait abstenu d'informer la SA PVM de la poursuite de plein droit du bail en cours, et encore moins que ce bail signé le 10 avril 2013, qui n'a pas été contesté pendant plus de deux ans, aurait été signé ' sur un coin de table, sous la fausse information selon laquelle sans la signature d'un nouveau bail, il perdait son local'.
Par contre la volonté de la société PVM d'accepter une augmentation substantielle du montant du loyer et d'établir un nouveau bail est démontrée par la lettre du 27 décembre 2012 adressée à la SCI JPM ADER par M. [A] et le mail du 26 mars 2013 envoyé par Monsieur [A] à Monsieur [Q].
Sur l'annulation du bail pour violence :
Les allégations de l'appelante selon lesquelles M. [A] aurait signé le nouveau bail sur un coin de table un soir, hors Cabinet d'avocat, dans l'urgence et l'inquiétude extrême ne sont pas prouvées.
L'omission faite dans le bail de sa date de prise d'effet et de la date de fin de bail est insuffisante à démontrer l'état d'urgence dans lequel la signature de ce contrat s'est déroulée, d'autant que l'urgence invoquée ne peut se déduire du temps qui s'est écoulé entre le jugement d'adjudication (14 février 2013) et la signature du bail (10 avril 2013).
Par ailleurs, pour justifier de l'état de faiblesse de M. [A] dont M. [Q] aurait abusé, la SA PVM produit le courrier d'une psychothérapeute daté du 29 mars 2013, qui indique que M. [A] traverse une période de 'surmenage intense, anxiété importante, syndrome post traumatique professionnel (accident de travail d'un de ses employés, accompagné de mutilation (...)' à laquelle s'ajoutent 'des circonstances de vie et professionnelles aggravantes : décisions financières importantes, vente aux enchères de ses biens immobiliers, contrôle fiscal, abus d'excitants, divorce imminent, décès du père, procédures judiciaires (avec s'ur concernant l'héritage), deux opérations de prothèses de la hanches récentes'. A ce tableau, elle ajoute que 'du fait d'une hypertension ponctuelle non traitée, d'un surpoids important, d'un stress accru, d'une mauvaise hygiène alimentaire et circadienne, ancien fumeur, ce patient présente des risques d'infarctus potentialisés par son déni de se soigner, de la nécessité de consulter un psychiatre, un nutritionniste, un cardiologue'.
Ce document, s'il est inquiétant pour la santé de M. [A], n'est pas en soi constitutif de la contrainte ou de la violence exercées par M. [Q] représentant la SCI JMP ADER, et M. [A] est dans l'incapacité d'apporter la preuve que ce dernier lui aurait 'forcé la main' comme il le prétend, pour accepter une augmentation de loyer à 120'000 euros annuel, d'autant qu'il a été démontré plus haut que ces clauses ont fait l'objet de discussions préalables.
Sur l'annulation du bail pour défaut de cause :
Comme l'ont relevé avec pertinence les premiers juges, l'obligation de la société PVM de payer un loyer annuel de 120.000 € et un pas de porte de 380.000 € a pour cause la mise à disposition par la société JMP ADER des locaux commerciaux. Et les motifs qui ont amené les parties à signer un nouveau bail le 10 avril 2013 importent peu dès lors qu'elles ont convenu par acte du même jour de résilier le bail du 2 janvier 2012 et que la société JMP ADER a rempli son obligation de mise à disposition des locaux.
Etant ainsi démontré que la société PVM et la SCI JMP ADER ont eu la commune intention de conclure un nouveau bail, quelque soit la motivation de chacune d'entre elles de signer ce bail, l'obligation de chacune des parties a trouvé sa cause dans l'engagement de l'autre.
Aucun des vices du consentement allégués par la SA PLASTIQUES DU VAL DE MARNE n'étant établi, la demande en annulation du bail sera rejetée.
Sur la clause relative au pas de porte :
La clause relative au paiement d'un pas de porte fait partie intégrante du contrat signé par les parties qui en ont librement établi le contenu. La SA PVM s'est d'ailleurs acquittée du paiement de cette somme en plusieurs versements, le dernier ayant été effectué le 8 novembre 2013, sans en contester le bien fondé jusqu'à la saisine du Tribunal.
La validité de cette clause ne saurait être remise en cause, et l'action en répétition de l'indu, qui ne trouve son fondement qu'en cas d'absence d'obligation légale ou contractuelle, sera rejetée puisque cette somme de 380 000 € est contractuellement due.
Sur la responsabilité contractuelle de la société JMP ADER :
La clause contractuelle relative à l'existence d'un pas de porte ne constitue pas une faute commise par la SCI JMP ADER , alors que cette clause a été librement consentie par les deux parties, de sorte que la SA PLASTIQUES DU VAL DE MARNE sera déboutée de sa demande en dommages et intérêts ;
Sur la demande en dommages et intérêts de la société JMP ADER :
Le seul droit d'ester en justice et d'actionner les voies de recours offertes aux plaideurs ne pouvant constituer en lui-même un abus de droit, en l'absence de manoeuvres dolosives ou d'intention de nuire manifeste de la société locataire, la demande en dommages et intérêts de la SCI JMP ADER sera rejetée.
Sur les autres demandes :
L'équité commande de faire application de l'article 700 du Code de Procédure Civile au profit de la SCI JMP ADER à hauteur de 6 000 euros, la somme allouée en première instance à ce titre lui restant acquise.
La demande faite à ce titre par la SA PLASTIQUES DU VAL DE MARNE sera rejetée.
Les dépens seront mis à la charge de la SA PLASTIQUES DU VAL DE MARNE.
PAR CES MOTIFS
Confirme le jugement en toutes ses dispositions,
Et y ajoutant,
Condamne la SA PLASTIQUES DU VAL DE MARNE à payer à la SCI JMP ADER la somme de 6 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne la SA PLASTIQUES DU VAL DE MARNE aux dépens d'appel et fait application de l'article 699 du code de procédure civile au profit de la SELARL GUIZARD ET ASSOCIES.
LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE
