Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4- Chambre 1
ARRÊT DU 23 JUIN 2017
(no, 5 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 15/ 19218
Décision déférée à la Cour : Jugement du 01 Septembre 2015- Tribunal de Grande Instance de Melun-RG no 14/ 02845
APPELANTE
SCI DAMELO prise en la personne de ses représentants légaux No Siret : 483 011 798
ayant son siège au 7 allée des Châtaigniers-77115 SIVRY COURTY
Représentée et assistée sur l'audience par Me Richard RONDOUX de la SELARL BRG, avocat au barreau de PARIS, toque : R095, substitué sur l'audience par Me Claire RICHARD, avocat au barreau de PARIS, toque : R095
INTIMÉS
Monsieur Fabien, Sébastien X... né le 01 Mars 1983 à Melun
demeurant ...
Représenté par Me Jacques MAYNARD, avocat au barreau de MELUN
Mademoiselle Alizée Y... née le 23 Mars 1986 à Saint Doulchard
demeurant ...
Représentée par Me Jacques MAYNARD, avocat au barreau de MELUN
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 19 Mai 2017, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Dominique GILLES, Conseiller, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Madame Dominique DOS REIS, Présidente Monsieur Dominique GILLES, Conseiller Madame Sophie REY, Conseillère
qui en ont délibéré
Greffier lors des débats : M. Christophe DECAIX
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
-rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Dominique DOS REIS, Présidente, et par M. Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
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Par acte authentique du 5 octobre 2011, la SCI Damelo a vendu à M. Fabien X... et Mme Alizée Y... (les consorts X...- Y...) une maison à usage d'habitation, sise ...(77), au prix de 195 000 €. Par acte du 27 septembre 2012, les consorts X...- Y..., qui se plaignaient du dysfonctionnement du réseau d'assainissement, de la dégradation de la toiture et de la présence d'insectes xylophages dans la charpente, ont assigné la société Damelo en désignation d'un expert par le juge des référés. M. Jacques B..., nommé par ordonnance du 23 novembre 2012, a déposé son rapport le 21 mars 2014. Par acte du 24 juillet 2014, les consorts X...- Y... ont assigné leur vendeur en réparation de leurs préjudices sur le fondement des vices cachés.
C'est dans ces conditions que, par jugement du 1er septembre 2015, le Tribunal de grande instance de Melun a :
- condamné la société Damelo à payer aux consorts X...- Y... la somme de 40 292, 94 € avec intérêts au taux légal à compter du 21 mars 2014,- ordonné la capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1154 du Code civil,- rejeté les demandes de garantie formées contre des personnes non attraites dans la cause,- condamné la société Damelo aux dépens comprenant les frais d'expertise et à payer aux consorts X...- Y... la somme de 1 800 € en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile,- ordonné l'exécution provisoire.
Par dernières conclusions du 18 novembre 2015, la société Damelo, appelante, demande à la Cour de :
- vu les articles 1165, 1147, 1150 du Code civil, 331du Code de procédure civile,- infirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris et statuant à nouveau :- débouter les consorts X...- Y... de l'ensemble de leurs demandes,- condamner les consorts X...- Y... à lui payer la somme de 3 000 € de dommages-intérêts pour procédure abusive et celle de 6 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.
Par dernières conclusions du 28 avril 2017, les consorts X...- Y... prient la Cour de :
- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,- condamner la société Damelo à leur payer la somme de 6 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus en ce compris le coût de l'expertise.
SUR CE LA COUR
Les moyens développés par la société Damelo au soutien de son appel ne font que réitérer sous une forme nouvelle, mais sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs exacts que la Cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation.
A ces justes motifs, il sera ajouté que le fondement de l'action des acquéreurs consiste dans la garantie des vices cachés, le vendeur opposant, notamment, la clause de non-garantie insérée dans le contrat du 5 octobre 2011.
La non-conformité de la chose aux spécifications convenues par les parties étant une inexécution de l'obligation de délivrance, l'unique fondement possible de l'action des acquéreurs est celle des vices cachés dès lors qu'ils prétendent que la maison n'est pas conforme à sa destination normale d'habitation.
S'agissant des défauts imputés par les acquéreurs à la conduite d'évacuation des eaux usées et vannes, ceux-ci ayant subi un engorgement dès le 23 mai 2012, l'expert judiciaire a fait réaliser une inspection télévisée par la société Sanitra qui a montré que " le tronçon enterré sur la seconde moitié du terrain du couple X...- Y..., puis en traversée de la propriété voisine, présentait une pente très faible et nulle et des obstructions successives par déboîtement des éléments de conduite et intrusions de racines. C'est bien le caractère éloigné du point bas et de ces obstructions par rapport au regard de la cour qui explique que le " bouchon " ne soit pas visible et que le fond du regard ne soit que très peu encombré ". L'expert relève que l'origine du désordre, qui est purement physique et mécanique, est indépendante de " l'habitant et atemporelle ", le nombre d'occupants n'étant susceptible que de faire varier le nombre des engorgements et que " la canalisation est tout simplement obsolète et n'a pas été remplacée malgré les inconvénients rencontrés ".
Il s'en déduit qu'au jour de la vente, l'évacuation des eaux usées ne remplissait plus son office et que ses défauts rendaient la maison impropre à son usage d'habitation, de sorte que le bien était affecté d'un vice au sens de l'article 1641 du Code civil, lequel était caché pour les acquéreurs.
Bien que la société Damelo, société civile immobilière dont l'objet social est la gestion et l'administration de tous biens immobiliers, ne puisse être considérée comme un professionnel de la vente immobilière, il ressort de l'état vétuste de l'évacuation que le vendeur, dont le gérant a habité le bien pendant trois années et dont les attestations versées aux débats ne permettent pas d'établir le contraire, ne pouvait ignorer l'existence du défaut sus-décrit. Le certificat de conformité du raccordement au réseau d'assainissement collectif, délivré au vendeur le 30 juin 2011 par la société Auditech immo 77, n'exonère pas le vendeur de la garantie des vices cachés en raison de sa connaissance des défauts affectant la canalisation. Ces défauts n'étant susceptibles d'être supprimés que par les travaux préconisés par l'expert, la société Damelo ne peut utilement prétendre que le vice originaire aurait disparu.
En conséquence, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a retenu la garantie des vices cachés.
S'agissant des désordres d'infiltrations par la toiture, si l'expert judiciaire n'a pu constater directement ces infiltrations, cependant, il a examiné les photographies ainsi qu'un film vidéo des acquéreurs et confronté ces images à l'examen des lieux et de la toiture. Il en a conclu que ces infiltrations s'étaient incontestablement produites :- au-dessus du couloir menant à la chambre 1 et dans la chambre 1,- au-dessus de la chaufferie,- au droit de la gouttière devant la porte fenêtre de la cuisine, et que ces désordres étaient consécutifs à des défauts de mise en oeuvre, les travaux de toiture présentant de nombreuses non-conformités.
Ces défauts constituent des vices dont les acheteurs profanes ne pouvaient avoir connaissance. Il s'agit donc de vices cachés. L'expert a relevé que M. Damien C..., gérant de la société Damelo, avait lui-même réalisé les ouvrages généraux de couverture, seule la portion au-dessus de la cuisine ayant été faite par la SARL Azevedo, que les ouvrages de couverture réalisés par M. C...étaient " fortement entachés d'impéritie, voire d'ignorance totale de règles élémentaires " à l'origine de malfaçons répétées, que le gérant avait occupé la maison pendant trois ans et qu'il n'avait pas pu ne pas être confronté aux infiltrations.
Il s'en déduit que le vendeur avait connaissance des vices, de sorte qu'il est tenu à la garantie.
S'agissant des insectes xylophages, l'expert judiciaire n'a relevé qu'une présence très réduite de ces parasites qui n'avaient pas dégradé le bois. Il a indiqué que ce phénomène était normal dans une maison ancienne et qu'il relevait de l'entretien. La preuve que le vendeur en avait eu connaissance n'est pas rapportée
La garantie n'est pas donc due contrairement à ce qu'a retenu le Tribunal qui n'a toutefois rien accordé aux acquéreurs de ce chef.
S'agissant de l'évaluation de la remise en état, l'expert judiciaire s'est fondé sur les devis qui lui ont été communiqués par les acquéreurs, car le vendeur n'en avait produit aucun, de sorte que la société Damelo ne peut critiquer les évaluations faites par M. B...au vu de devis établis postérieurement aux opérations d'expertise. De surcroît, l'homme de l'art a examiné la cohérence des devis des acquéreurs au vu des désordres qu'il avait relevés et des remèdes qu'il avait préconisés. En conséquence, l'évaluation faite par le Tribunal sera retenue.
La solution donnée au litige emporte le rejet des demandes reconventionnelles et au titre de l'article 700 du Code de procédure civile de la société Damielo.
L'équité commande qu'il soit fait droit à la demande des consorts X...- Y..., sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile en cause d'appel, comme il est dit dans le dispositif du présent arrêt.
PAR CES MOTIFS
Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;
Rejette les autres demandes ;
Condamne la SCI Damelo aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du Code de procédure civile ;
Condamne la SCI Damelo à payer à M. Fabien X... et à Mme Alizée Y... la somme de 6 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile en cause d'appel.
Le Greffier, La Présidente,
