Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 2
ARRET DU 21 JUIN 2017
(n° , 8 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 15/16699
Décision déférée à la Cour : Jugement du 9 Juillet 2015 -Tribunal de Grande Instance de Paris - RG n° 13/09070
APPELANT
Syndicat des copropriétaires de la [Établissement 1] SITUÉ [Adresse 1], représenté par son syndic, A2BCD, SA inscrite au RCS de VERSAILLES, SIRET n° 304 497 183 00026, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Représenté et assisté de Me Gwenaël SAINTILAN, avocat au barreau de PARIS, toque : E0664
INTIMÉ
CABINET MOREL, exerçant sous l'enseigne et le nom commercial CABINET ORALIA-MOREL, SASU inscrite au RCS de PARIS, SIRET n° 320 876 634 00082, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,
[Adresse 3]
[Adresse 3]
Représentée par Me Dominique OLIVIER de l'AARPI Dominique OLIVIER - Sylvie KONG THONG, avocat postulant au barreau de PARIS, toque : L0069
Assisté de Me Charles-Henri DE GAUDEMONT, avocat plaidant au barreau de VAL D'OISE, toque : 21
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 5 Mai 2017, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Frédéric ARBELLOT, conseiller, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
M. Jean-Loup CARRIERE, président de Chambre,
M. Frédéric ARBELLOT, conseiller,
Mme Laure COMTE, vice-présidente placée,
Greffier, lors des débats : Mme Stéphanie JACQUET
ARRÊT :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par M. Jean-Loup CARRIERE, président et par Mme Stéphanie JACQUET, greffier présent lors du prononcé.
***
FAITS & PROCÉDURE
L'immeuble "[Établissement 1]" situé [Adresse 1] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.
Le syndic de cet immeuble est la société A2BCD.
Lors de l'assemblée générale du 13 décembre 2005, a été adoptée la résolution n° 7 portant sur le renouvellement du mandat de syndic de la société Cabinet Morel et l'approbation du contrat de gestion relatif à ses honoraires et frais.
Des copropriétaires ont assigné le syndicat des copropriétaires afin de voir annuler cette résolution faute d'avoir été adoptée à la majorité requise de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965.
Par courrier du 7 mars 2006, la société Cabinet Morel a indiqué qu'une erreur informatique avait été commise dans le décompte des voix des copropriétaires présents lors de l'assemblée générale du 13 décembre 2005 de nature à affecter la régularité des votes et l'adoption de deux résolutions dont la résolution n° 7 et qu'il était nécessaire de procéder à un nouveau vote. La société Cabinet Morel a convoqué une nouvelle assemblée générale pour le 31 mars 2006 au cours de laquelle a été voté le renouvellement de son mandat (résolution n° 4).
Les mêmes copropriétaires ont assigné le syndicat des copropriétaires afin de voir annuler cette assemblée du 31 mars 2006 pour défaut de mandat du syndic.
Par jugement du 18 décembre 2007, le tribunal de grande instance de Pontoise a joint les deux instances et dit que les résolutions n° 7, 8, 9 et 11 n'avaient pas été adoptées à la majorité des voix des copropriétaires lors de l'assemblée générale du 13 décembre 2005, rappelé que les résolutions n° 7 et 11 avaient déjà été déclarées non adoptées par le syndic, annulé les résolutions n° 8 et 9 de l'assemblée générale du 13 décembre 2005 relatives à la désignation des membres du conseil syndical et au moment au delà duquel la constitution du conseil syndical est rendue obligatoire et annulé l'ensemble des résolutions votées lors de l'assemblée générale du 31 mars 2006.
Sur appel interjeté par le syndicat des copropriétaires, la cour d'appel de Versailles a, par arrêt du 9 novembre 2009, confirmé le jugement entrepris.
Pendant la procédure pendante devant le tribunal de grande instance de Pontoise, la société Cabinet Morel a convoqué les assemblées générales des 20 décembre 2006, 11 septembre 2007 et 19 décembre 2007. Ces assemblées ont été annulées par jugements des 23 juin 2008, 13 octobre 2009 et 18 mai 2010.
Un administrateur provisoire a été désigné par le président du tribunal de grande instance de Pontoise le 25 avril 2008. La société Cabinet Morel a été informée de cette désignation par télécopie du 4 juin 2008. Lors de l'assemblée générale du 24 septembre 2008, le Cabinet Pierre Bérard a été désigné comme syndic.
Par acte du 6 juin 2013, le syndicat des copropriétaires de la [Établissement 1], [Adresse 1], ci après le syndicat des copropriétaires ou le syndicat, a assigné la société Cabinet Morel en répétition d'honoraires et frais indus et en responsabilité civile professionnelle.
Par jugement du 9 juillet 2015, le tribunal de grande instance de Paris a :
- rejeté les fins de non-recevoir soulevées par la société Cabinet Morel,
- déclaré l'action du syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic la société A2BCD, recevable,
- débouté le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes,
- condamné le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic la société A2BCD, à payer à la société Cabinet Morel la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- débouté la société Cabinet Morel du surplus de ses demandes,
- condamné le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic la société A2BCD, aux dépens avec application de l'article 699 du code de procédure civile au profit de Maître [L].
Le syndicat des copropriétaires de la [Établissement 1] a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 31 juillet 2015.
La procédure devant la cour a été clôturée le 22 mars 2017.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Vu les conclusions en date du 26 janvier 2016 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de la "[Établissement 1]" [Adresse 1] , appelant, invite la cour à :
- infirmer le jugement,
à titre principal,
- condamner la société Cabinet Morel à lui payer la somme de 169 456,54 euros à titre de répétition des honoraires et frais indus, à tout le moins 167 092,07 euros,
- condamner la société Cabinet Morel à lui payer la somme de 31 037,14 euros à titre de dommages-intérêts,
à titre subsidiaire,
- condamner la société Cabinet Morel à lui payer la somme de 169 456,54 euros au titre du préjudice subi,
- condamner la société Cabinet Morel à lui payer la somme de 31 037,14 euros à titre de dommages-intérêts,
en tout état de cause,
- condamner la société Cabinet Morel aux dépens de première instance et d'appel, ainsi qu'à lui payer la somme de 10 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Vu les conclusions en date du 14 décembre 2015 par lesquelles la société Cabinet Morel, intimée ayant formée appel incident, demande à la cour de :
à titre principal,
- réformant la décision entreprise à ce titre, dire l'action engagée par le syndicat des copropriétaires prescrite à son encontre,
- dire le syndicat des copropriétaires, irrecevable en son action formée à son encontre,
subsidiairement au fond,
- confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a :
débouté le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes sur le fondement tant de la répétition de l'indu que de la responsabilité délictuelle,
condamné le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l'instance,
très subsidiairement et si par impossible,
- dire irrecevable et mal fondée l'action du syndicat des copropriétaires au visa des dispositions de l'article 1382 du code civil,
- dire irrecevable et non fondé le syndicat des copropriétaires à solliciter le remboursement des frais et honoraires versés sur une période antérieure au 13 décembre 2005 et sur une période postérieure au 4 juin 2008,
- dire que le syndicat des copropriétaires ne saurait solliciter au titre du remboursement des frais et honoraires une somme supérieure à celle de 156 842,16 euros, sur la période du 14 décembre 2005 au 4 juin 2008 sauf le cas échéant à parfaire,
en toutes hypothèses,
- la dire recevable et bien fondé à solliciter le paiement par le syndicat des copropriétaires d'une indemnité équivalente au montant des frais et honoraires perçus, soit la somme de 156 842,16 euros ou tout autre montant arrêté par la cour de ce chef ;
- condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer une indemnité équivalente au montant des frais et honoraires perçus, soit la somme de 156 842,16 euros ou tout autre montant arrêté par la cour de ce chef,
- ordonner la compensation entre toutes sommes éventuellement dues par l'une ou l'autre des parties au litige,
- débouter le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes en remboursement des frais et honoraires qui lui ont été versés,
- débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande à titre de dommages-intérêts pour les frais, honoraires, condamnations résultant des procédures engagées à son encontre ;
- si par impossible, dire que le préjudice allégué à ce dernier titre ne saurait être supérieur à une somme de 6 230,91 euros,
en tout état de cause,
- ajoutant au jugement entrepris, condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens, ainsi qu'à lui payer la somme de 5 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile ;
SUR CE,
La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;
Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l'action du syndicat des copropriétaires
Il est établi que l'action du syndicat des copropriétaires, introduite le 6 juin 2013, n'est pas une action en nullité du contrat de syndic conclu avec la société Cabinet Morel, mais une action en remboursement de frais et honoraires indus versés à ce dernier et en responsabilité civile professionnelle contre lui ;
En outre, il est constant que la prescription de l'action en répétition de l'indu est la prescription de droit commun ; cependant, les restitutions consécutives à une annulation ne relèvent pas de la répétition de l'indu mais seulement des règles de la nullité ;
En l'espèce, cette action en remboursement est consécutive, non pas à l'annuIation du contrat de syndic entre le syndicat des copropriétaires et la société Cabinet Morel, mais à l'annulation de diverses assemblées générales irrégulièrement convoquées par elle ;
En conséquence, il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l'action du syndicat des copropriétaires en application de l'article 1304 du code civil ;
Sur l'action en répétition de l'indu contre l'ancien syndic
Selon l'article 1235 du code civil : "Tout payement suppose une dette : ce qui a été payé sans être du, est sujet à répétition" ;
L'article 1376 du même code dispose que : "Celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû s'oblige à le restituer à celui de qui il l'a indûment reçu" ;
Il appartient à celui qui sollicite une restitution sur le fondement de ces articles de rapporter la preuve du caractère indu du paiement ; à ce titre, le paiement délibéré par le solvens de la dette à l'accipiens constitue un obstacle à la répétition de l'indu, mais c'est à ce dernier, défendeur à l'action en répétition, de prouver que ce paiement est intervenu volontairement et en connaissance de cause ;
L'article 6 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce dispose en son alinéa 8 : "Aucun bien, effet, valeur, somme d'argent, représentatif de commissions, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou d'entreprise quelconque, n'est dû aux personnes indiquées à l'article 1er ou ne peut être exigé ou accepté par elles, avant qu'une des opérations visées audit article ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l'engagement des parties" ;
L'article 66 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972 fixant les conditions d'application de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce dispose en son alinéa 2 :
"Le mandataire ne peut demander ni recevoir, directement ou indirectement, d'autres rémunérations, à l'occasion des opérations dont il est chargé, que celles dont les conditions de détermination sont précisées dans le mandat ou dans la décision de nomination, ni de personnes autres que celles qui y sont désignées" ;
Le syndicat des copropriétaires demande à la cour de condamner, sur le fondement de ces articles, la société Cabinet Morel à lui rembourser la somme de 169 456,54 euros au titre des honoraires et frais versés sur une période pendant laquelle cette société aurait géré la copropriété sans mandat de syndic ;
Il est établi que la société Cabinet Morel a géré la copropriété sans mandat de syndic du 13 décembre 2005, date de l'assemblée générale au cours de laquelle son mandat de syndic n'a pas été renouvelé, à la majorité requise, jusqu'au 4 juin 2008, date à laquelle elle a été informée de la désignation d'un administrateur provisoire ;
Un administrateur provisoire a été désigné par le président du tribunal de grande instance de Pontoise le 25 avril 2008 en remplacement de la société Cabinet Morel, pour exercer les fonctions de syndic, ce dont elle a été informée par une télécopie du 4 juin 2008 avant que le Cabinet Pierre Bérard ne soit désigné comme syndic lors de l'assemblée générale du 24 septembre 2008 ;
Il résulte de l'examen de la résolution n° 7 de l'assemblée générale du 13 décembre 2005 (pièce n° 1 de l'appelant) et de la résolution n° 4 de l'assemblée générale du 31 mars 2006 (pièce n° 2 de l'appelant) que les résolutions litigieuses relatives à la désignation du syndic ont été adoptées, selon leurs termes mêmes, "à la majorité des copropriétaires présents et représentés" de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965 et non à celle de la majorité des voix de tous les copropriétaires prévue à l'article 25 c) de la loi du 10 juillet 1965 ;
Par courrier du 7 mars 2006, la société Cabinet Morel a d'ailleurs indiqué qu'une erreur informatique avait été commise dans le décompte des voix des copropriétaires présents lors de l'assemblée générale du 13 décembre 2005 de nature à affecter la régularité des votes et l'adoption de deux résolutions, dont la résolution n° 7, et qu'il était nécessaire de procéder à un nouveau vote ;
Or, la société Cabinet Morel a convoqué une nouvelle assemblée générale pour le 31 mars 2006 au cours de laquelle a été voté le renouvellement de son mandat (résolution n° 4) à la même majorité irrégulière que celle ayant déjà adoptée la résolution n° 7 de l'assemblée générale du 13 décembre 2005 ;
Aussi, il est établi par les pièces du dossier que le syndicat des copropriétaires connaissait l'irrégularité pour défaut de mandat du syndic des assemblées générales des 13 décembre 2005 (résolution n° 7 portant sur le renouvellement du mandat de syndic de la société Cabinet Morel et l'approbation du contrat de gestion relatif à ses honoraires et frais) et 31 mars 2006 (résolution n° 4 portant désignation du syndic et approbation du mandat de syndic), dès les assignations des 28 février et 30 mai 2006 délivrées par certains copropriétaires qui tendaient à l'annulation de ces assemblées ;
Les frais et honoraires, qui ont ainsi été perçus par la société Cabinet Morel, au titre de l'exécution du contrat de syndic conclu avec le syndicat des copropriétaires, concernent des prestations réalisées au titre de gestion de la copropriété entre les 13 décembre 2005 et 4 juin 2008, date à partir de laquelle elle n'a plus géré la copropriété, lesquelles ont été délibérément payées sur cette période par le syndicat des copropriétaires, alors qu'il savait que ces prestations n'étaient pas dues en raison de l'irrégularité manifeste des résolutions n° 7 et 4 des assemblées générales des 13 décembre 2005 et 31 mars 2006 ;
Il résulte de l'ensemble de ces éléments que le paiement délibéré à la société Cabinet Morel de ces frais et honoraires litigieux par le syndicat des copropriétaires, qu'il savait indus, fait obstacle à son action ultérieure en répétition de l'indu ;
Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a rejeté la demande en répétition de l'indu présentée par le syndicat des copropriétaires ;
Sur l'action en responsabilité civile professionnelle contre l'ancien syndic
Le syndicat des copropriétaires demande à la cour, sur le fondement de l'article 1382 du code civil, de condamner la société Cabinet Morel à lui payer la somme de 169 456,54 euros au titre du préjudice subi et de la condamner à lui payer la somme de 31 037,14 euros à titre de dommages-intérêts ;
Le syndicat des copropriétaires demande à la cour de condamner la société Cabinet Morel à lui rembourser des frais et honoraires versés pendant une période au cours de laquelle il est établi que cette dernière était dépourvue de mandat régulier de syndic ;
Il en résulte que l'action en responsabilité du syndicat des copropriétaires est de nature délictuelle ;
Selon l'article 1382 du code civil, devenu l'article 1240 du même code, "Tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer" ;
En l'espèce, la société Cabinet Morel a commis une succession de fautes en convoquant diverses assemblées générales alors même qu'elle se savait dépourvue de mandat pour le faire en raison de l'irrégularité manifeste des résolutions n° 7 et 4 des assemblées générales des 13 décembre 2005 et 31 mars 2006 (pièces n° 1 et 2 de l'appelant) ;
Cependant, le paiement délibéré des honoraires et frais à la société Cabinet Morel sur la période allant du 13 décembre 2005 au 4 juin 2008, ne peut être considéré comme constitutif d'un préjudice dès lors que la société Cabinet Morel a assuré la gestion de la copropriété, quand bien même elle l'a fait sans détenir un mandat régulier de syndic ;
Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de dommages-intérêts à ce titre ;
A l'inverse, le paiement des frais et honoraires que le syndicat des copropriétaires a dû supporter dans le cadre des diverses procédures en annulation des assemblées générales irrégulièrement convoquées par la société Cabinet Morel constitue un préjudice indemnisable en relation avec ces fautes ;
A ce titre, le syndicat des copropriétaires verse des justificatifs de paiement de ces frais et honoraires (pièces n° 15 et 17 de l'appelant) se décomposant comme suit :
- frais reprise compta. Oralia/Morel de 4 000 euros,
- honoraires Me [N] (administrateur provisoire) de 16 806,23 euros,
- honoraires Me [D] (avocat) SCI DEM procédure TGI n°2 de 837,20 euros,
- honoraires Me [D] (avocat) [P] procédure TGI n°5 de 717,60 euros,
- solde exécution jugement du 07/11/2006 de 618,90 euros,
- jugement du 18/12/2007 de 373,00 euros,
- SCP Petit-postulation TGI de 956,80 euros,
- jugement du 18/12/2007-proc. [P] de 3 321,93 euros,
- honoraires Me [D] (avocat) SCI DEM procédure TGI n°2 de 2 161,64 euros,
- honoraires Me [D] (avocat) [P] procédure TGI 06/09 de 717,60 euros,
- honoraires Me [D] (avocat) procédure [P] de 526,24 euros ;
Le jugement doit donc être réformé sur ce point ; la société Cabinet Morel doit être condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 31 037,14 euros à titre de dommages-intérêts en raison des frais et honoraires supportés par lui dans le cadre des diverses procédures en annulation des assemblées générales irrégulièrement convoquées par cette société ;
Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile
Le sens du présent arrêt conduit à réformer le jugement déféré en ce qui concerne le sort des dépens de première instance et l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
La société Cabinet Morel, partie perdante, doit être condamnée aux dépens de première instance et d'appel, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile ;
La solution donnée au litige emporte le rejet de la demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile formulée par la société cabinet Morel ;
PAR CES MOTIFS
LA COUR,
Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,
Confirme le jugement sauf en ce qu'il a rejeté la demande de dommages-intérêts du syndicat des copropriétaires de la "[Établissement 1]", [Adresse 1], représenté par son syndic la société A2BCD, présentée au titre de ses frais et honoraires supportés dans le cadre des procédures en annulation des assemblées générales irrégulièrement convoquées par la société Cabinet Morel, condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens, ainsi qu'à payer à la société Cabinet Morel la somme de 2 500 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Statuant à nouveau sur les chefs réformés et y ajoutant,
Condamne la société Cabinet Morel à payer au syndicat des copropriétaires de la "[Établissement 1]", [Adresse 1], représenté par son syndic la société A2BCD, la somme de 31 037,14 euros à titre de dommages-intérêts ;
Condamne la société Cabinet Morel aux dépens de première instance et d'appel, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires de la "[Établissement 1]", [Adresse 1], la somme de 3 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Rejette toute autre demande.
Le Greffier Le Président
