Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 5 - Chambre 3
ARRÊT DU 21 JUIN 2017
(n° , 6 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 15/14121
Décision déférée à la Cour : Jugement du 21 Mai 2015 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 14/15729
APPELANTES :
Madame [Y] [Q] [F] [I]
Née le [Date naissance 1] 1932 à [Localité 1] (93)
[Adresse 1]
[Localité 2]
Madame [V] [E] [I]
Née le [Date naissance 2] 1939 à [Localité 3] (51)
[Adresse 2]
[Localité 2]
Madame [K] [P] [I]
Née le [Date naissance 3] 1946 à [Localité 1] (93)
[Adresse 3]
[Localité 2]
Représentées par Me Armand CERVESI de la SCP CERVESI & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0051
INTIMÉE :
SAS MJM GRAPHIC DESIGN prise en la personne de ses représentants légaux
Immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 317 098 614
[Adresse 4]
[Localité 4]
Représentée par Me André JACQUIN de la SCP JACQUIN - MARUANI ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0428
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 7 Juin 2017, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Madame Agnès THAUNAT, présidente, chargée d'instruire l'affaire, laquelle a été préalablement entendue en son rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Agnès THAUNAT, Présidente de chambre
Madame Marie-Brigitte FREMONT, conseillère
Madame Sophie REY, conseillère
qui en ont délibéré
Greffier, lors des débats : Madame Anaïs CRUZ
ARRÊT :
- contradictoire,
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,
- signé par Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre et par Madame Anaïs CRUZ, greffier présent lors du prononcé.
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FAITS ET PROCÉDURE
Par acte sous seing privé du 22 janvier 2001, Mme [Y] [I], Mme [V] [I] et Mme [K] [I], (ci-après les consorts [I]) en leur qualité de propriétaires indivis, ont donné à bail à la société ART SCHOOL, aux droits de laquelle vient la société MJM GRAPHIC DESIGN, des locaux commerciaux comprenant au rez-de-chaussée, un local à usage d'atelier et des bureaux d'une surface de 302 m² environ, au premier et au deuxième étages un local de 227 m² environ sur chaque étage, au sous-sol, une cave de 76 m² environ, situés [Adresse 5], pour une durée de 9 années à compter du 15 juillet 2000 et à destination d' 'Ecole de formation et formation artistique ainsi que bureau d'études liés aux formations en général'.
Le loyer initial était fixé à la somme de 500.000 francs (76.224,51 €) et ramené pendant la première période triennale soit jusqu'au 15 juillet 2003 à 471.000 francs, a été porté à la somme de 83.882,76 € lors de la première révision triennale intervenue en 2003, soit 20.970,69 € par trimestre.
Par acte d'huissier de justice du 30 mars 2012, la société MJM GRAPHIC DESIGN a demandé le renouvellement de son bail à compter du 1er avril 2012.
Par acte d'huissier de justice du 21 juin 2012, Mme [Y], [V] et [K] [I] ont déclaré accepté le renouvellement du bail.
Par acte d'huissier de justice du 28 mars 2014, la société MJM GRAPHIC DESIGN a notifié son droit d'option en application de l'article L145-57 du code de commerce et indiqué qu'elle quitterait les lieux le 31 juillet 2014.
La société MJM GRAPHIC DESIGN a quitté les lieux le 31 juillet 2014.
Par acte d'huissier de justice du 30 octobre 2014, les consorts [I] ont saisi le tribunal de grande instance de Paris d'une demande d'expertise concernant la remise en état des lieux loués et d'une demande de condamnation de la société MJM GRAPHIC DESIGN à la somme de 26.150,98 € au titre de l'arriéré de loyer.
Par jugement du 21 mai 2015, le tribunal de grande instance de Paris a :
- Condamné la S.A.S. MJM à payer à Mme [Y] [I], Mme [V] [I] et Mme [K] [I] la somme de 2.968,13 € avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 30 octobre 2014 ainsi qu'à la majoration forfaitaire de 10% prévue par le bail, au titre de la majoration conventionnelle,
- Condamné solidairement Mme [Y] [I], Mme [V] [I] et Mme [K] [I] à payer à la S.A.S. MJM la somme de 44.839,85 € au titre du trop perçu des loyers avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 30 octobre 2014,
Avant dire droit au fond sur la demande relative aux travaux de remise en état :
Désigné en qualité de consultant Monsieur [X] [Q] avec notamment pour mission de décrire les désordres, donner son avis sur les travaux à effectuer, évaluer leur montant à l'aide de devis d'entreprises fournis par les parties,
Renvoyé l'affaire à l'audience de mise en état du mercredi 18 novembre 2015 ;
Dit que les demandes de restitution du dépôt de garantie, de dommages et intérêts de la S.A.S. MJM ainsi que les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile et relatives aux dépens sont réservées ;
Ordonné l'exécution provisoire de la décision.
Mme [Y] [I], Mme [V] [I] et Mme [K] [I] ont interjeté appel de ce jugement par déclaration du 29'juin 2015 en ce qu'il les a condamné solidairement à payer à la SAS MJM la somme de 44.839,85'€ au titre du trop perçu des loyers avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 30 octobre 2014 et la SAS MJM à payer aux dames [I] 2.869,13'€ avec intérêts au taux légal et la majoration forfaitaire de 10% prévue au bail.
Le consultant a déposé son rapport le 28 janvier 2016.
Dans leurs dernières conclusions, signifiées le 7 mars 2017, Mmes [Y], [V] et [K] [I] demandent à la cour de :
- Dire et juger recevable ledit appel et bien fondées les demandes des dames [I].
- Dire et juger que les dames [I] rapportent la preuve indiscutable de l'accord de la société MJM sur le montant du loyer révisé à compter du 1er'janvier 2010, soit 23.182,85 € par trimestre (92.731 € par an), lequel a été payé par la société locataire, depuis cette date, sans qu'elle n'ait jamais élevé de contestation ou formulé de réserves.
En conséquence et statuant à nouveau, infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné les dames [I] à payer à la SAS MJM la somme de 44.839,85 € au titre du prétendu trop-perçu des loyers, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 30 octobre 2014.
- Dire et juger irrecevables en tout cas mal fondées les demandes, fins, moyens et conclusions de la société MJM et l'en débouter purement et simplement.
- Confirmer pour le surplus le jugement entrepris.
- Condamner la société MJM à payer aux dames [I], la somme de 5.000 €, par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles de justice de première instance et d'appel.
- La condamner également aux entiers dépens de première instance et d'appel.
- Dire que Maître Armand-René CERVESI, avocat, pourra en poursuivre le recouvrement, dans les termes de l'article 699 du code de procédure civile.
Dans ses dernières conclusions, signifiées le 28 mars 2017, la société MJM GRAPHIC DESIGN demande à la cour de :
- Déclarer recevable et bien fondée la société MJM en ses demandes,
- Confirmer le jugement du 22 mai 2015 dans toutes ses dispositions excepté en ce qu'il a désigné un consultant,
Sur ce,
Statuant à nouveau,
A titre principal,
- Juger irrecevable l'indivision [I] en sa demande d'expertise, au vu du rapport d'expertise déposé dans cette affaire en application des articles 122 et 146 du code de procédure civile,
A titre subsidiaire,
- Juger que l'indivision [I] est mal fondée à solliciter une expertise au vu du rapport d'expertise déjà déposé,
- Infirmer le jugement du 22 mai 2015 à ce titre,
En tout état de cause,
- Juger que l'indivision [I] retient de manière injustifiée le montant du dépôt de garantie versé par la société MJM,
- Condamner l'indivision [I] à payer à la société MJM, la somme de 26.507,11 € en restitution de son dépôt de garantie,
- Condamner l'indivision [I] aux dépens dont bénéfice au profit de la SCP JACQUIN MARUANI ASSOCIES par le ministère de maître André JACQUIN, avocat au barreau de Paris en application de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer à la société MJM la somme de 8.000 € au titre de l'article 700 du même code.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 29 mars 2017.
A l'audience du 24 mai 2017, la cour a ordonné la réouverture des débats à l'audience du 7 juin 2017 et demandé aux consorts [I] de s'expliquer sur l'acquittement du droit prévu à l'article 1635 bis P du code général des impôts.
MOTIFS DE LA DÉCISION
La cour constate qu'à l'audience du 7 juin 2017, les consorts [I] ont justifié s'être acquittés du droit prévu à l'article 1635 bis P du code général des impôts. En conséquence, leur appel est recevable.
Sur la révision du loyer :
La société MJM DESIGN qui soutient qu'aucune demande de révision du loyer n'a été pratiquée dans les formes requises par l'article R145-20 du code de commerce, de sorte que le montant du loyer qui doit être appliqué au bail s'élève à la somme annuelle de 83.882,76'€ soit 20.970,69'€ par trimestre, depuis la dernière révision légale, sollicite le remboursement du trop perçu à ce titre de loyers soit 44.839,85'€.
Les consorts indivis [I] demandent de voir constater l'accord des parties sur la révision du loyer. Elles en veulent pour preuve les échanges de courriers intervenus entre le mandataire de l'indivision et la société locataire sur la fixation du loyer du bail renouvelé « ayant commencé à courir le 10 juillet 2009 », qui font référence au loyer en cours s'élevant à la somme de 23.182,85'€ et notamment en pièce 20 du courrier adressé le 9 juin 2010 par la locataire qui précise l'accord s'agissant du « nouveau bail, à savoir : le maintien du loyer annuel d'un montant de 92.731'€ (...) »
La cour relève que s'il ne peut être contesté que la procédure de l'article R145-29 du code de commerce sur la révision du loyer n'a pas été respectée, il résulte des discussions des parties sur le montant du loyer du bail renouvelé, que la locataire tenait pour acquis la fixation du montant de son loyer à la somme annuelle de 92.731'€, laquelle correspondait au montant du loyer révisé. Il convient de remarquer que la locataire tenait toujours pour acquis cette révision lorsqu'elle énonçait dans l'acte d'huissier de justice en date du 30'mars'2012 portant demande de renouvellement du bail,
« le loyer d'origine, d'un montant annuel hors taxes et hors charges de 76.224,51'€ a été d'abord porté à la somme de 83.882,72'€, par avenant de révision en date du 15 juillet 2003, puis à la somme de 92.731,40'€ à compter du 15 juillet 2006 ». Dans ces conditions, la locataire a manifesté de façon non équivoque qu'elle avait accepté que le loyer soit révisé à la somme de 92.731,40 € à compter du 15 juillet 2006 et elle est mal fondée à solliciter actuellement le remboursement des sommes versées compte tenu de cette révision. Il convient dès lors, d'infirmer le jugement entrepris sur ce point.
Sur la condamnation de Mmes [I] à payer à la société MJM la somme de 2968,13'€ outre la majoration de 10% :
La cour relève que bien que l'appel partiel formé par les dames [I] porte expressément sur ce point les conclusions qu'elles ont signifiée ne portent aucun développement à ce sujet ni dans leurs dispositifs ni dans leurs motifs. Dans ces conditions, il convient de constater qu'elles ont renoncé à leur appel de ce chef et confirmer en conséquence le premier jugement sur ce point.
Sur la restitution du dépôt de garantie :
La société locataire sollicite la restitution de son dépôt de garantie, ce à quoi s'opposent Mme [I], les premiers juges ayant réservé leur décision sur ce point.
La cour constate que les premiers juges ont indiqué dans le dispositif de la décision que « (la) demande de restitution du dépôt de garantie (' est) réservée. » Dans ces conditions, il n'y a pas lieu d'évoquer ce point, mais de renvoyer les parties devant le tribunal de grande instance afin qu'il vide sa saisine.
Sur la désignation d'un consultant :
La société MJM DESIGN conteste la désignation d'un consultant à laquelle ont procédé les premiers juges.
En l'espèce, la société MJM DESIGN reconnaît dans ses écritures avoir participé aux opérations d'expertise ordonnées par le tribunal. Il apparaît d'ailleurs qu'à ce jour, le consultant a procédé à sa mission et déposé son rapport. Dans ces conditions, il est inopportun de revenir sur la désignation de ce consultant renvoyant l'affaire et les parties devant les premiers juges afin qu'ils vident leur saisine.
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement et contradictoirement
Déclare recevable l'appel interjeté par Mme [Y] [I], Mme [V] [I] et Mme [K] [I],
Confirme le jugement, sauf en ce qu'il a condamné solidairement Mme [Y] [I], Mme [V] [I] et Mme [K] [I] à payer à la S.A.S. MJM la somme de 44.839,85 € au titre du trop perçu des loyers avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 30 octobre 2014,
L'infirme sur ce point
Statuant à nouveau,
Constate qu'à la suite d'un accord entre les parties le montant du loyer révisé au 15'juillet 2006 a été porté à la somme annuelle de 92.731'€,
Déboute la société MJM GRAPHIC DESIGN de ses demandes en remboursement d'un trop perçu de loyers à ce titre,
Y ajoutant,
Déclare irrecevable devant la cour d'appel la demande en restitution du montant du dépôt de garantie,
Renvoie la cause et les parties devant les premiers juges afin qu'ils vident leur saisine sur les points qu'ils ont réservés,
Condamne la société MJM GRAPHIC DESIGN à payer à Mmes [Y], [V] et [K] [I], ensemble la somme de 3000'€ en application de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne la société MJM GRAPHIC DESIGN aux entiers dépens avec distraction au profit de Me Armand-René CERVESI, avocat en application de l'article 699 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE
