Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 2
ARRÊT DU 24 MAI 2017
(n° , 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 15/06288
Décision déférée à la Cour : Jugement du 11 Décembre 2014 -Tribunal de Grande Instance d'EVRY - RG n° 12/09064
APPELANTS
Monsieur [L], [Y] [W] [N]
Né le [Date naissance 1] 1975 à [Localité 1]
[Adresse 1]
[Localité 2]
Monsieur [H], [Q] [X] [U]
Né le [Date naissance 2] 1968 à [Localité 3]
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentés et assistés de Me Aurélien AUCHER, avocat au barreau de PARIS, toque : D1700
INTIMÉ
Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1], représenté par son syndic, SILOGE, SAS inscrite au RCS d'EVRY, SIRET n° 399 199 603 00024, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,
[Adresse 2]
[Localité 2]
Représenté et assisté de Me Sophie CHEKROUN, avocat au barreau de PARIS, toque : C0079
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 17 Mars 2017, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Frédéric ARBELLOT, Conseiller, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
M. Jean-Loup CARRIERE, président de Chambre,
M. Frédéric ARBELLOT, conseiller,
Mme Laure COMTE, vice-présidente placée,
Greffier lors des débats : Mme Stéphanie JACQUET
ARRÊT :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par M. Jean-Loup CARRIERE, Président et par Mme Emilie POMPON, Greffier présent lors de la mise à disposition.
***
FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES
MM. [U] et [N] sont copropriétaires au sein de la résidence [Adresse 1].
Par acte du 10 décembre 2012, MM. [U] et [N] ont assigné le syndicat des copropriétaires aux fins de voir le tribunal :
- prononcer la nullité de l'assemblée générale du 28 juin 2012,
- condamner le syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- ordonner l'exécution provisoire,
- condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens, en ce compris les frais, honoraires et émoluments d'huissier de justice conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile au profit de la SCP Viala Mialet.
Par jugement du 11 décembre 2014, le tribunal de grande instance d'Evry a :
- débouté MM. [U] et [N] de l'ensemble de leurs demandes,
- condamné in solidum MM. [U] et [N] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné in solidum MM. [U] et [N] aux entiers dépens,
- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire,
- rejeté les demandes plus amples ou contraires des parties.
MM. [U] et [N] ont relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 23 mars 2015.
Par conclusions signifiées le 24 janvier 2017, MM. [U] et [N], appelants, invitent la cour à :
- infirmer le jugement,
- prononcer la nullité de l'assemblée générale du 28 juin 2012,
- condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens, ainsi qu'à leur payer la somme de 3.600 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Par conclusions signifiées le 19 décembre 2016, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic la société Siloge, intimé, demande à la cour de :
- déclarer mal fondés MM. [U] et [N] en leur demande d'annulation de l'assemblée générale des copropriétaires du 28 juin 2012,
- les débouter de l'intégralité de ses demandes fins et conclusions,
- confirmer le jugement,
Y ajoutant,
Vu l'article 1240 du code civil,
- condamner in solidum MM. [U] et [N] à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive et injustifiée ;
- les condamner in solidum aux dépens, ainsi qu'à lui payer la somme de 4.500 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ;
La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 25 janvier 2017.
SUR CE
Sur la demande en annulation de l'assemblée générale du 28 juin 2012
Sur la désignation des membres du conseil syndical
MM. [U] et [N] soutiennent que le conseil syndical n'étant plus régulièrement constitué, le syndic ne pouvait convoquer l'assemblée générale du 28 juin 2012, faute de mandat valable pour le faire ;
Selon l'article 25 du décret du 17 mars 1967, "Un ou plusieurs membres suppléants peuvent être désignés, dans les mêmes conditions que les membres titulaires. En cas de cessation définitive des fonctions du membre titulaire, ils siègent au conseil syndical, à mesure des vacances, dans l'ordre de leur élection s'il y en a plusieurs, et jusqu'à la date d'expiration du mandat du membre titulaire qu'ils remplacent.
Dans tous les cas, le conseil syndical n'est plus régulièrement constitué si plus d'un quart des sièges devient vacant pour quelque cause que ce soit." ;
Il est constant que les membres du conseil syndical sont désignés tous les ans lors de l'assemblée générale jusqu'à l'assemblée générale suivante ;
Il ressort du procès-verbal de l'assemblée générale du 13 décembre 2010 que MM. [U], [N], [Z] et [P] ont été élus comme membres du conseil syndical, MM. [U], [N] étant élus pour une année (Pièces n° 7 et 12 des appelants) ;
Lors de l'assemblée générale du 28 juin 2012, MM. [L], [D] et [B] et Mme [Y] ont été élus au conseil syndical ; il établi, en outre, que MM. [U] et [N] n'étaient pas candidats au renouvellement de leur mandat et qu'ils n'ont pas démissionné de leur mandat respectif avant la tenue de cette assemblée du 28 juin 2012 ;
Lors de cette assemblée, M. [P] n'était plus propriétaire d'un lot au sein de la copropriété depuis le 1er janvier 2012, de sorte que seul un membre sur quatre, soit un quart du conseil syndical était vacant ; il en résulte que le conseil était encore valablement constitué lorsque le syndic a convoqué l'assemblée générale du 28 juin 2012 ;
En conséquence, il y a lieu de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a rejeté la demande en annulation de l'assemblée générale du 28 juin 2012 fondée sur ce moyen ;
Sur l'approbation des compte de l'exercice 2011
MM. [U] et [N] soutiennent que figure sur un compte d'attente de la copropriété une somme de 14 189,37 euros, correspondant à une retenue de garantie décennale dans le cadre de travaux réalisés par la société «Meunier Habitat», et prétendent que le syndicat des copropriétaires aurait affecté cette somme sans que la question soit mise à l'ordre du jour et au vote de l'assemblée, ce qui constituerait une cause d'annulation de celle-ci ;
La situation de la copropriété au 30 septembre 2007 et la balance immeuble arrêtée au 31 décembre 2011 mentionnent une ligne au crédit pour la somme de 14 189,37 euros, intitulée "autres avances", dont le syndicat des copropriétaires ne conteste pas que cette somme figure sur un compte d'attente de la copropriété depuis 2007 ;
Il est établi que cette somme, qui apparaît sur un compte d'attente depuis 2007, au crédit de la copropriété, n'a pas été intégrée au budget 2011, comme l'affirment d'ailleurs MM. [U] et [N], mais reportée comptablement d'année en année, sans être affectée, de sorte qu'elle figure ainsi clairement dans la balance des comptes de la copropriété pour l'exercice 2011 ;
En outre, il est justifié de ce que cette affectation sur un compte d'attente a été approuvée par les copropriétaires lors de l'assemblée générale du 28 juin 2011 qui a voté les comptes
et le budget pour l'exercice 2011 ;
En conséquence, il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a rejeté la demande en annulation de l'assemblée générale du 28 juin 2012 fondée sur ce moyen ;
Sur la demande en annulation de l'assemblée du 28 juin 2012 au titre de la nullité de sa résolution n° 3
MM. [U] et [N] soutiennent que le renouvellement du mandat du syndic a été fait dans des conditions irrégulières, sans libre concurrence entre les deux syndics candidats, les sociétés Siloge et Wurtz ;
Selon l'article 11 I (4°) du décret du 17 mars 1967, "Sont notifiés au plus tard en même temps que l'ordre du jour : Pour la validité de la décision : [...] Le ou les projets de contrat du syndic, lorsque l'assemblée est appelée à désigner le représentant légal du syndicat ." ;
En l'espèce, il est établi qu'étaient annexés à l'ordre du jour de l'assemblée générale du 28 juin 2012 à la fois le contrat de la société Siloge et celui de la société Wurtz ; les copropriétaires ont donc eu connaissance des deux propositions de contrat des candidats au mandat de syndic et ont eu ainsi la possibilité de les examiner, de sorte qu'ils ont pu décider, en toute connaissance de cause, du renouvellement du contrat de la société Siloge ;
MM. [U] et [N] ne démontrent pas davantage l'existence, lors de l'assemblée générale du 28 juin 2012, d'une quelconque manoeuvre de la société Siloge, en sa qualité de syndic sortant, ayant pu consister en la présentation volontairement tronquée, en sa faveur, du devis respectif de chaque candidat au mandat de syndic ;
En conséquence, il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a rejeté la demande en annulation de l'assemblée générale du 28 juin 2012 fondée sur ce moyen ;
Sur la demande en annulation de l'assemblée du 28 juin 2012 au titre de la nullité des résolutions n° 10 et 12
S'agissant de la résolution n° 10, MM. [U] et [N] soutiennent que cette résolution relative à des travaux de réfection des carrelages des halls extérieurs, a été votée alors que le syndic n'a produit que des estimations, sans présentation de devis et en laissant au seul conseil syndical le choix de l'entreprise conformément aux dispositions de l'article 7 du décret n° 2004-479 du 27 mai 2004, selon lesquelles lorsque l'assemblée est appelée à approuver un contrat, ou un devis, le syndic doit notifier les conditions essentielles du contrat ou du devis ;
La résolution litigieuse a été votée en ces termes :
'principe : réfection du carrelage des halls extérieurs et des marches extérieures
budget : 14.000 Euros,
financement par le compte d'attente créditeur de la copropriété
le delta restant pourra être placé en fond de réserve travaux avec les 6.000 Euros dejà approvisionnés en 2011" ;
Selon l'article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, : 'Les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic, dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l'assemblée générale' ;
MM. [U] et [N] ont voté pour cette résolution ; ils n'ont donc été ni opposants ou défaillants à celle-ci, dans les conditions de l'article 42, alinéa 2, précité, de sorte qu'ils ne sont pas recevables à en solliciter l'annulation ;
En conséquence, il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a écarté la demande d'annulation de l'assemblée générale du 28 juin 2012 fondée sur ce moyen ;
S'agissant de la résolution n° 12, MM. [U] et [N] soutiennent la même argumentation concernant cette résolution, à savoir que le syndicat des copropriétaires n'aurait produit aucun devis quant à la réalisation des travaux sur les enduits extérieurs ;
Cependant, cette résolution n'a fait l'objet d'aucun vote lors de l'assemblée générale du 28 juin 2012, de sorte que MM. [U] et [N] ne sont pas recevables à agir en annulation à son encontre ;
En conséquence, il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a écarté la demande en annulation de l'assemblée générale du 28 juin 2012 fondée sur ce moyen ;
Sur la demande en annulation de l'assemblée du 28 juin 2012 pour défaut d'autorisation par l'assemblée des travaux de vidéo-surveillance
MM. [U] et [N] soutiennent que l'assemblée du 18 mars 2010, qui correspondait à l'exercice octobre 2009 à septembre 2010, avait autorisé le syndicat des copropriétaires à faire des travaux à hauteur de la somme de 3 000 euros, sans passer par le vote de l'assemblée générale, et non pour une somme de 3 335,80 euros pour mise en place d'un dispositif de vidéo-surveillance incluant une caméra et un disque dur enregistreur ;
Les travaux litigieux effectués en septembre et octobre 2010 pour la somme de 3 335,80 euros, qui apparaît dans les comptes de l'exercice 2011, correspondent uniquement à l'installation d'une caméra supplémentaire et au déplacement du matériel vidéo, dans la loge du concierge, pour une meilleure visibilité et accessibilité ;
Ces travaux ont été prévus lors de l'assemblée générale du 18 mars 2010 dans sa résolution n° 28 'Vie de l'immeuble', par laquelle les copropriétaires ont décidé qu'il convenait de prévoir la remise en état des éléments d'équipement concernant la sécurité de l'immeuble, à savoir les caméras, dont l'une installée dans le parking était défectueuse, et la lumière (pièce n° 7 des appelants) ;
En outre, lors de la réunion du conseil syndical du 27 décembre 2010 à laquelle MM. [U] et [N], alors membres de ce conseil ont assisté, il a été décidé à l'unanimité : 'le remplacement de la caméra déficiente du parking' (pièces n° 17 et 18 des intimés : avis du conseil syndical du 24/10/2010 et procès-verbal de réunion du conseil syndical du 30/10/2010), de sorte que, s'agissant du simple remplacement d'une caméra défectueuse dont le principe de l'installation avait déjà été autorisé en 2010, il s'agit de travaux d'entretien, dont le coût définitif est nécessairement compris dans le budget prévisionnel de l'année 2010 qui a été voté et qui est définitif pour ne pas avoir été contesté dans le délai légal ;
En conséquence, il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a écarté la demande en annulation de l'assemblée générale du 28 juin 2012 fondée sur ce moyen ;
Sur la demande en annulation de l'assemblée du 28 juin 2012 pour défaut d'autorisation par l'assemblée des travaux réalisés au titre des espaces verts
MM. [U] et [N] soutiennent que le syndic aurait fait réaliser des travaux pour 1 183 euros sans autorisation de l'assemblée générale, les copropriétaires ayant refusé de voter un budget travaux lors de l'assemblée du 13 décembre 2010 et que ces irrégularités justifieraient l'annulation de l'assemblée générale des copropriétaires du 28 juin 2012 ;
Cependant, la dépense ainsi invoquée apparaît dans les comptes de l'exercice 2011 comme relevant de l'entretien des espaces verts et non comme des travaux ; que la facture produite du 16 juin 2011 fait d'ailleurs état de réamenagement des espaces verts et non de travaux ; qu'en tout état de cause, cette somme a été intégrée dans les comptes de l'année 2011 qui ont été validés par l'assemblée générale du 28 juin 2012 ;
En conséquence, il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a écarté la demande en annulation de l'assemblée générale du 28 juin 2012 fondée sur ce moyen ;
Sur la demande en annulation de l'assemblée du 28 juin 2012 tenant à une notification incomplète de son procès-verbal
S'agissant de la communication du procès-verbal de l'assemblée générale du 28 juin 2012, MM. [U] et [N] sollicitent la nullité de l'assemblée générale litigieuse compte tenu du fait que, en bas du procès verbal de l'assemblée du 28 juin 2012, figure la mention suivante : 'Sous réserve contestation, lettre RAR ci-jointe datée du 03 octobre 2010' au motif que cette lettre n'était pas jointe à la notification du procès-verbal litigieux ;
Cependant, seul le procès-verbal doit être notifié aux copropriétaires en application de l'article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, ce qui a été le cas en l'espèce ;
En conséquence, il convient de rejeter cette demande en annulation de l'assemblée générale du 28 juin 2012 fondée sur ce moyen ;
Sur la demande en annulation de l'assemblée du 28 juin 2012 tenant à l'irrégularité de son ordre du jour
S'agissant des questions à l'ordre du jour, MM. [U] et [N] soutiennent avoir expressément demandé au syndic d'inscrire plusieurs questions à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale par lettre du 3 janvier 2012 (pièce n° 14), et notamment : - La présentation du cabinet Wurtz en cas de non renouvellement de la société Siloge en qualité de syndic ; - l'autorisation demandée aux copropriétaires de mettre en location la loge du gardien ; - la question relative au remboursement des frais d'honoraires suite à la consultation d'un avocat ; ils ajoutent que seules les deux premières questions ont été mises à l'ordre du jour, la 3ème ayant été omise ;
L'article 10 du décret du 17 mars 1967 dispose :
'A tout moment, un ou plusieurs copropriétaires, ou le conseil syndical, peuvent notifier au syndic la ou les questions dont ils demandent qu'elles soient inscrites à l'ordre du jour d'une assemblée générale. Le syndic porte ces questions à l'ordre du jour de la convocation de la prochaine assemblée générale. Toutefois, si la ou les questions notifiées ne peuvent être inscrites à cette assemblée compte tenu de la date de réception de la demande par le syndic, elles le sont à l'assemblée suivante' ;
Selon l'article 27, alinéa 3, du décret du 17 mars 1967 'les dépenses nécessitées par l'exécution de la mission du conseil syndical constituent des dépenses courantes d'administration. Elles sont supportées par le syndicat et réglées par le syndic' ;
En l'espèce, MM. [U] et [N] souhaitaient voir mettre à l'ordre du jour de l'assemblée générale une résolution ainsi rédigée : 'de demander le remboursement des frais d'honoraires suite à la consultation d'avocat qui s'élèvent à 807,30 €' et demandaient à en être remboursés par application de l'article 27 du décret du 17 mars 1967 ;
Cependant, si cette dépense rentrait dans les prévisions de l'article 27, alinéa 3, du décret du 17 mars 1967 comme l'allèguent MM. [U] et [N], elle aurait été automatiquement intégrée dans les comptes du syndicat au titre des dépenses courantes d'administration et réglé par le syndic, de sorte qu'elle n'avait pas, en tout état de cause, à être approuvée par une résolution particulière de l'assemblée générale comme ils le sollicitent pourtant ;
En conséquence, il convient de rejeter cette demande en annulation de l'assemblée générale du 28 juin 2012 fondée sur ce moyen ;
Sur la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires en dommages-intérêts pour procédure abusive
Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation solidaire de MM. [U] et [N] à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive ;
Cependant, le syndicat des copropriétaires n'établit pas une faute imputable à MM. [U] et [N] ayant fait dégénérer leur droit d'agir en justice en abus ;
Pour ce motif, le jugement déféré doit être confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de dommages-intérêts du syndicat des copropriétaires à concurrence de 2 500 euros en première instance et au titre d'une amende civile ;
Pour le même motif, la demande complémentaire de dommages-intérêts de 5 000 euros présentée par le syndicat des copropriétaires, en cause d'appel, sera également rejetée ;
Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile
Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
MM. [U] et [N], parties perdantes, doivent être condamnés aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires la somme supplémentaire de 4 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ; il convient, enfin, de rejeter leur demande sur ce fondement ;
PAR CES MOTIFS
LA COUR
Statuant par mise à disposition au greffe et contradictoirement,
Confirme le jugement ;
Y ajoutant,
Rejette la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires en dommages-intérêts pour procédure abusive ;
Condamne in solidum MM. [U] et [N] aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1]) la somme supplémentaire de 4.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;
Rejette toute autre demande ;
Le Greffier, Le Président,
