Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 2
ARRET DU 17 MAI 2017
(n° , 8 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 15/05685
Décision déférée à la Cour : Jugement du 16 Janvier 2015 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 12/17891
APPELANT
Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic, le Cabinet WARREN ET ASSOCIES, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Représenté par Me Nicolas GUERRIER substitué à l'audience par Me Célia CHENUT de la SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE, avocats au barreau de PARIS, toque : P0208
INTIMÉ
Monsieur [B] [L]
Né le [Date naissance 1] 1923 à [Localité 1]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
Représenté par Me Vincent RIBAUT de la SCP GRV ASSOCIES, avocat postulant au barreau de PARIS, toque : L0010
Assisté à l'audience de Me Marie-José CHARPENTIER OLTRAMARE, avocat plaidant au barreau de PARIS, toque : R106
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 26 Janvier 2017, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Jean-Loup CARRIERE, président de chambre, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
M. Jean-Loup CARRIERE, président de chambre,
M. Frédéric ARBELLOT, conseiller,
Mme Laure COMTE, vice-présidente placée,
Greffier, lors des débats : Mme Cécile FERROVECCHIO
ARRÊT :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par M. Jean-Loup CARRIERE, président et par Mme Stéphanie JACQUET, greffier présent lors du prononcé.
***
FAITS & PROCÉDURE
L'immeuble situé [Adresse 1] est soumis au régime de la copropriété des immeubles bâtis. Il comporte trois bâtiments désignés A,B et C.
M. [B] [L] est propriétaire des lots [Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3] définis comme suit par le règlement de copropriété :
- le lot [Cadastre 1] situé dans le bâtiment A dénommé "L'Hôtel d'Espagne", totalise 325/1.000èmes des parties communes générales et constitue le bâtiment proprement dit de l'Hôtel d'Espagne,
- le lot [Cadastre 2] est constitué au rez-de-chaussée du bâtiment A, par une remise et un couloir, soit 6/1.000èmes des parties communes générales,
- le lot [Cadastre 3] est une remise à laquelle on accède par le lot [Cadastre 2] et représente 4/1.000èmes des parties communes générales.
Par acte du 13 novembre 2012 le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], ci après le syndicat des copropriétaires ou le syndicat, a assigné M. [B] [L] en paiement, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, des sommes de 50.051,72 € au titre des charges de copropriété impayées arrêtée au 18 octobre 2012, 5.000 € de dommages-intérêts pour résistance abusive et 5.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile.
Par jugement du 16 janvier 2015 le tribunal de grande instance de Paris a :
- débouté le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situe [Adresse 1], représenté par son syndic la société MDB Immobilier, de l'ensemble de ses demandes de paiement,
- condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1], représenté par son syndic la société MDB Immobilier, aux dépens, ainsi qu'à payer à M. [B] [L] la somme de 3.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile,
- dit que M. [B] [L] sera dispensé du paiement des frais exposés par le syndicat en application des dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
- ordonné l'exécution provisoire.
Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 16 mars 2015.
La procédure devant la cour a été clôturée le 11 janvier 2017.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Vu les conclusions en date du 13 décembre 2016 par lesquelles le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], appelant, invite la cour, au visa des articles 10, 10-1 et 43 de la loi du 10 juillet 1965, 36 et 55 du décret du 17 mars 1965, 1153 alinéa 4 du code civil, 563 et 565 du code de procédure civile, à :
- infirmer le jugement,
- statuant à nouveau, condamner M. [B] [L] au paiement de la somme de 42.653,66 € au titre des charges arriérées arrêtées au 18 octobre 2012,
- y ajoutant, condamner M. [B] [L] au paiement de la somme de 36.066,42 € au titre des charges arriérées arrêtées au 9 novembre 2016,
subsidiairement,
- constater le caractère non écrit des articles 7 et 8 du règlement de copropriété de l'immeuble sis [Adresse 1] modifié le 9 novembre 1970,
- procéder à une nouvelle répartition des charges entre les lots de copropriété de l'immeuble sis [Adresse 1] conformément aux dispositions de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965,
en tout état de cause,
- condamner M. [B] [L] au paiement de la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.
- condamner M. [B] [L] au paiement de la somme de 4.000,00 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens de première instance et d'appel ;
Vu les conclusions en date du 24 mai 2016 par lesquelles M. [B] [L], intimé, demande à la cour, au visa des articles 1215, 1315 alinéa 2, 2262 du code civil, 45-1 du décret du 17 mars 1967, 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, de :
- dire les demandes du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] tendant à voir constater le caractère non écrit des articles 7 et 8 du règlement de copropriété, irrecevables comme prescrites en vertu de l'article 42 de la loi du 10 Juillet 1965, et, dans tous les cas, au regard de la prescription trentenaire, et au surplus, comme étant nouvelles en cause d'appel,
- dire irrecevables, faute d'établir la consistance, la certitude, la liquidité et l'exigibilité des sommes réclamées et, à tout le moins, mal fondées les demandes en paiement formées contre lui par le syndicat des copropriétaires,
- dire que le syndicat des copropriétaires doit exécuter le règlement de copropriété du 27 juin 1963 modifié le 9 septembre 1970,
- dire que de nouveaux appels de fonds établis dans le respect du règlement de copropriété modifié, devront lui être adressés, en tenant compte des acomptes déjà réglés,
- débouter le syndicat des copropriétaires de son appel et de toutes ses demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires,
- confirmer le jugement en toute ses dispositions,
- condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens de première instance et d'appel, ainsi qu'à lui payer la somme de 4.000 € en vertu de l'article 700 du code de procédure civile devant la cour,
- dire qu'il sera dispensé de sa quote part dans les frais et dépens exposés par le syndicat dans le cadre de cette procédure en son entier, et dans l'indemnisation au titre de l'article 700 du code de procédure civile auquel le syndicat des copropriétaires est, déjà, et, sera condamné, en application des dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
SUR CE,
La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;
En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;
Sur le règlement de copropriété
Le règlement de copropriété modifié le 9 novembre 1970 (pièce [L] n°2) fait une description de l'immeuble qui consiste en 1 terrain de 419 m², sur lequel sont construits 3 bâtiments A, B et C et 2 cours "a" et "b" ;
Il dit ensuite que les propriétés voisines présentent en mitoyenneté sur la rue Pavée un premier bâtiment à droite de 2 étages ([Adresse 4]), et un deuxième bâtiment à gauche de 6 étages (le [Adresse 5]) et que "les murs séparatifs sont en principe mitoyens, au moins dans la hauteur des héberges, sauf titres ou revendications contraires";
L'article 2 du chapitre 2 de la deuxième partie du règlement intitulé "choses et parties communes" (pages 18 et 19) stipule :
"Les choses et parties communes sont réparties différemment entre les co-propriétaires, suivant qu'elles appartiennent à la totalité d'entre eux, sans exception, ou à des groupes de co-propriétaires seulement (suivant la situation des lots considérés, ou l'usage des divers éléments d'équipement).
1. - Choses et parties communes à tous les copropriétaires sans exception :
Toutes ces choses et parties communes, placés sous le régime de l'indivision forcée, resteront toujours affectées à leur usage actuel et appartiennent à chacun des co-propriétaires dans la proportion des millièmes indiqués dans l'état descriptif et de division de l'article 3, et le tableau qui y fait suite et répété dans le tableau de l'article 7.
A titre énonciatif et non limitatif, les parties communes générales comprendront :
- la totalité du sol non bâti ;
- les murs de clôture et de séparation ;
- les mitoyennetés acquises ou à acquérir, ainsi que les servitudes actives ou passives pouvant présentement exister ou être crées dans l'avenir,
- les locaux de la conciergerie et des services communs à l'ensemble de la copropriété, y compris les postes d'eau collectifs des deux cours, les water-closets dans la cour (b) du fonds et un débarras dans la première cour,
- l'entrée cochère de l'immeuble,
- les compteurs généraux et les canalisations et branchements généraux, jusqu'au départ des canalisations propres à chaque bâtiment";
La suite de l'article se rapporte aux choses et parties communes à l'ensemble des copropriétaires d'un même bâtiment qui ne sont pas en litige ;
La répartition entre les copropriétaires des charges communes de l'immeuble est fixée par l'article 7 du chapitre 4 du règlement qui a fait l'objet de la modification du 9 novembre 1970 ;
Cette répartition des charges tient à ce que l'immeuble a été divisé par ses anciens propriétaires, dès le début, en fonction de la destination de ses éléments, utilisés à des fins différentes et fonctionnant séparément :
- dans le bâtiment A se trouve le commerce d'hôtellerie (lots [Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3], ce dernier étant un bâtiment annexe), appartenant désormais à M. [L], qui occupe tout le bâtiment, à l'exception :
au rez-de-chaussée, à gauche de l'hôtel, du passage cocher donnant accès à la cour "a ", et à droite de l'hôtel, d'une boutique dont l'atelier se prolongeait dans le bâtiment B.
au 1er étage, d'une seule pièce, située au-dessus de la boutique ;
- dans les bâtiments B et C, se trouvent les appartements qui appartiennent aux autres copropriétaires ;
L'article 7 du règlement stipule :
"Les charges communes à l'ensemble ou à des groupes de copropriétaires sont énumérés et réparties conformément au tableau ci-dessous qui comprend 4 colonnes.
COLONNE I - Toutes les charges qui sont communes à l'ensemble des copropriétaires sans exception. Elles sont réparties entre eux au prorata des millièmes généraux, elles comprennent :
1) les impôts, contributions et taxes, sous quelque dénomination que ce soit auxquelles sont ou seront assujetties toutes les choses et parties communes de l'immeuble et même ceux afférents aux parties privées tant qu'ils n'auront pas été répartis par les services administratifs entre les divers copropriétaires,
2) les frais afférents au fonctionnement des services généraux de l'immeuble,
3) les primes d'assurances sauf les surprimes qui resteront à la charge des copropriétaires dont l'activité en sera la cause,
4) la rémunération du syndic et les frais afférents au fonctionnement du syndicat de copropriété.
5) enfin, l'énonciation ci-dessous n'étant pas limitative, toutes dépenses s'appliquant aux choses et parties communes.
COLONNE II ' Toutes les charges afférentes aux parties et choses communes à l'ensemble des copropriétaires, à l'exception du lot [Cadastre 1]:
1) le nettoyage des choses et parties communes de l'immeuble,
2) la rémunération de la concierge et toutes charges en découlant,
3) les frais afférents à l'entretien et à la réparation des postes d'eau collectifs et des WC collectifs
4) les frais de consommation d'eau,
5) les frais d'éclairage,
6) les frais de remise en état et d'entretien de la loge ;
COLONNE III ' Toutes les charges afférentes à l'escalier.
COLONNE IV- Toutes les charges afférentes aux choses et parties communes à l'ensemble des copropriétaires d'un même bâtiment. Elles sont réparties entre eux par millièmes à l'intérieur de chaque bâtiment.
Elles comprennent :
1) les frais nécessaires au maintien en bon état, à la réparation et à la réfection des choses et parties communes du bâtiment,
2) les frais de ravalement des façades y compris ceux afférents aux parties privées;
3) les honoraires d'architecte correspondant";
Il résulte de l'article 8 du règlement intitulé "tableau de répartition des charges communes que les lots [Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3] appartenant à M. [L] supportent les charges générales mentionnées dans la colonne n° 1 à proportion de 325 millièmes pour le lot [Cadastre 1], 6 millièmes pour le lot [Cadastre 4] et 4 millièmes pour le lot [Cadastre 3] (un bâtiment annexe) ; le lot [Cadastre 2] participe aux charges de la colonne 2 à proportion de 9 millièmes et le lot [Cadastre 3] à proportion de 6 millièmes ; le lot [Cadastre 1] supporte les charges de la colonne 4 à proportion de 812 millièmes et le lot [Cadastre 2] à proportion de 14 millièmes ; les 3 lots de M. [L] ne participent pas aux charges de la colonne 3 ;
Le litige entre M. [L] et le syndicat des copropriétaires vient de ce que le premier prétend qu'il ne doit pas payer les appels de fonds et solde de travaux émis concernant les travaux de ravalement des murs mitoyens des courettes de l'immeuble en faisant valoir que l'immeuble du [Adresse 1] ne dispose pas d'une mitoyenneté avec les immeubles voisins ;
En réalité la position de M. [L] est contraire aux stipulations indiquées plus haut du règlement de copropriété ; en effet, de première part, le règlement dit que les propriétés voisines présentent en mitoyenneté sur la rue Pavée un premier bâtiment à droite de 2 étages ([Adresse 4]), et un deuxième bâtiment à gauche de 6 étages (le [Adresse 5]) et que "les murs séparatifs sont en principe mitoyens, au moins dans la hauteur des héberges, sauf titres ou revendications contraires"; le règlement instaure donc un principe de mitoyenneté avec les immeubles voisins des [Adresse 5] et [Adresse 4] ;
De deuxième part, l'article 7 précité stipule qu'à "titre énonciatif et non limitatif, les parties communes générales comprendront :
-la totalité du sol non bâti ;
-les murs de clôture et de séparation ;
-les mitoyennetés acquises ou à acquérir, ainsi que les servitudes actives ou passives pouvant présentement exister ou être crées dans l'avenir...";
De troisième part, le règlement stipule que la liste des charges communes à tous les copropriétaires figurant dans la colonne 1 "n'étant pas limitative, toutes dépenses s'appliquant aux choses et parties communes" relèvent donc de ces charges dues par tous les copropriétaires sans exception ;
Il ressort en outre du plan parcellaire de la ville de [Localité 2] (pièce syndicat n°29) que tous les murs de l'immeuble du [Adresse 1] sont mitoyens, notamment entre l'immeuble du [Adresse 5] de la même rue et celui du [Adresse 4] de cette rue ;
La modification du règlement de copropriété initial le 9 novembre 1970 n'a pas eu pour effet de faire sortir l'Hôtel d'Espagne de la copropriété du [Adresse 1] ; le lot [Cadastre 1] en particulier reste redevable de toutes les charges communes générales figurant dans la colonne 1, n'étant dispensé que des charges relevant de la colonne 2, à savoir le nettoyage des parties communes, la rémunération de la concierge et les charges en découlant, les frais afférents à l'entretien et à la réparation des postes d'eau collectifs et des WC collectifs, les frais de consommation d'eau, les frais d'éclairage et les frais de remise en état et d'entretien de la loge, étant observé que cette liste est, elle, limitative ;
Il ressort de ce qui précède que les travaux relatifs aux murs des courettes de l'immeuble doivent être réglés, pour moitié, par l'ensemble des copropriétaires, sans exception, du [Adresse 1], y compris par le propriétaire du lot [Cadastre 1], s'agissant de charges communes relevant de la colonne n° 1 et non pas de la colonne 4 ; M. [L] est donc redevable, en application du règlement, des sommes dues au titre de ces travaux relatifs aux murs de clôture et des mitoyenneté car il s'agit de charges communes à l'ensemble des copropriétaires (colonne 1), et non pas de charges afférentes aux choses et parties communes aux copropriétaires d'un même bâtiment (colonne 4) ;
Sur la demande du syndicat en paiement des charges
Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipements communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot ; les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ;
L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges ; les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale ;
Selon l'article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et des équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf
modalités différentes adoptées par l'assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale ;
En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 nouveau du code civil (article 1315 ancien) et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ;
Le syndicat des copropriétaires verse aux débats les pièces suivantes :
1: matrice cadastrale
2 et 17 : décompte des sommes dues au 1er octobre 2012 hors frais (42.653,66 €) et 9 novembre 2016 (36.066,42 € dont 16,52 € de frais),
3 et 18 : appels de fonds du 4 octobre 2009 au 26 mars 2013 et du 16 décembre 2014 au 12 septembre 2016,
7 à 10 et 19 : relevé général des dépenses des années 2011 à 2015,
4 à 6 et 20 à 25 : procès-verbaux des assemblées générales des 16 décembre 2009 (approbation des comptes du 1er janvier au 31 décembre 2006, du 1er janvier au 31 décembre 2007 et du 1er janvier au 31 décembre 2008), 8 septembre 2010 (approbation des comptes du 1er janvier au 31 décembre 2009), 5 septembre 2011 (approbation des comptes du 1er janvier au 31 décembre 2010), 25 juin 2013 (approbation des comptes du 1er janvier au 31 décembre 2011 et du 1er janvier au 31 décembre 2012), 7 juillet 2015 (approbation des comptes du 1er janvier au 31 décembre 2013 et du 1er janvier au 31 décembre 2014 et vote du budget 2016) et 16 novembre 2016 (approbation des comptes du 1er janvier au 31 décembre 2015 et vote du budget 2017) ;
L'ensemble des comptes annuels des périodes considérées ont été approuvées par des assemblée générale devenues définitives ; les appels de fonds, qui comprennent les travaux de ravalement des murs mitoyens, à savoir les murs des courettes, adressés à M. [L] sont conformes aux stipulations du règlement de copropriété analysées plus haut ;
Il résulte de ce qui précède que la créance du syndicat au titre des charges de copropriété impayées s'élève à la somme de 42.653,66 € arrêtée au 18 octobre 2012 + [36.066,42 € - 16,52 €] = 78.703,56 € arrêtée globalement au 9 novembre 2016 ;
Aucun justificatif n'est produit concernant les frais dont le paiement est sollicité à hauteur de 16,52 € (relance du 14 mai 2014 non produite, frais d'affranchissement du 9 novembre 2015 et frais d'envoi chèque du 9 novembre 2016 non justifiés) ; il n'y a donc pas lieu de retenir la somme de 16,52 € à la charge de M. [L] ;
Le jugement doit donc être infirmé en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement des charges ;
M. [L] doit être condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 78.703,56 € au titre des charges impayées arrêtée au 9 novembre 2016, avec intérêt au taux légal à compter du jugement sur la somme de 42.653,66 €, à compter de l'arrêt pour le surplus, en application de l'article 1231-7 nouveau du code civil ;
Sur la demande de dommages-intérêts
Depuis près d'une dizaine d'années, M. [L] s'abstient de payer les charges de copropriété alors que les appels de fonds sont conformes au règlement de copropriété ;
Les manquements systématiques et répétés de M. [L] à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires ;
M. [L] doit être condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 8.000 € de dommages-intérêts, le jugement devant être infirmé en ce qu'il a rejeté la demande du syndicat de ce chef ;
Sur les dépens et l'application des articles 700 du code de procédure civile et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965
Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement déféré sur le sort des dépens et l'application des articles 700 du code de procédure civile et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
M. [L], partie perdante, doit être condamné aux dépens de première instance et d'appel, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Le sens du présent arrêt conduit à rejeter les demandes par application des articles 700 du code de procédure civile et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 formulées par M. [L] ;
PAR CES MOTIFS
LA COUR,
Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,
Infirme le jugement ;
Statuant à nouveau et y ajoutant,
Condamne M. [B] [L] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] la somme de 78.703,56 € au titre des charges impayées arrêtée au 9 novembre 2016, avec intérêt au taux légal à compter du jugement sur la somme de 42.653,66 €, à compter de l'arrêt pour le surplus ;
Condamne M. [B] [L] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] la somme de 8.000 € de dommages-intérêts ;
Condamne M. [B] [L] aux dépens de première instance et d'appel ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] la somme de 5.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Rejette toute autre demande.
Le Greffier Le Président
