Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4- Chambre 1
ARRÊT DU 12 MAI 2017
(no, 5 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 15/ 18563
Décision déférée à la Cour : Jugement du 31 Juillet 2015- Tribunal de Grande Instance de CRETEIL-RG no 14/ 04758
APPELANTS
Monsieur Raouf X... né le 14 Mars 1961 à akrou jerba (99) et Madame Samia X... NÉE Y... née le 28 juillet 1968 à BENGUERDANE (TUNISIE)
demeurant...
Représentés tous deux par Me Catherine COMME, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 250
INTIMÉS
Monsieur Ramsès Z... né le 01 Mars 1975 à TEHERAN
demeurant...
Représenté par Me Elisabeth JAULIN, avocat au barreau de PARIS, toque : D0615
Madame Laurence A... née le 09 Juin 1966 à PARIS
demeurant...
Représentée par Me Elisabeth JAULIN, avocat au barreau de PARIS, toque : D0615
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 31 Mars 2017, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant M. Dominique GILLES, Conseiller, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Madame Dominique DOS REIS, Présidente Monsieur Dominique GILLES, Conseiller Madame Sophie REY, Conseillère
qui en ont délibéré
Greffier lors des débats : M. Christophe DECAIX
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
-rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Dominique DOS REIS, Présidente, et par M. Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision à été remise par le magistrat signataire.
*
* *
Par acte du 20 juillet 2012 conclu par devant M. Cyril C..., notaire associé à Nogent-sur-Marne, M. Z... et Mme A... ont promis de vendre à M. Raouf X... et à Mme Y..., son épouse, qui se sont réservés la faculté d'acquérir, un pavillon sis à Champigny-sur-Marne,..., moyennant le prix de 445 000 €, outre 15 000 € pour les meubles. L'avant-contrat était conclu sous la condition suspensive d'obtention d'un prêt, avant le 15 septembre 2012. Les époux X... ont versé à la signature de cet acte une somme de 23 000 €, soit la moitié du montant de l'indemnité d'immobilisation prévue.
Invoquant la défaillance de la condition suspensive, les époux X... ont demandé en vain le remboursement de la somme versée.
Par acte extrajudiciaire du 25 avril 2014, les époux X... ont fait assigner M. Z... et Mme A... aux fins de restitution forcée et de dommages et intérêts.
C'est dans ces conditions que le tribunal de grande instance de Créteil a, par jugement du 31 juillet 2015 :
- déclaré irrecevables les demandes contre M. Cyril C..., notaire,- ordonné que la somme de 23 000 € séquestrée entre les mains du notaire soit versée à Mme A... et M. Z...,- condamné solidairement M. X... et Mme Y... à verser Mme A... et M. Z... une somme de 23 000 € au titre de l'indemnité d'immobilisation,- condamné solidairement M. X... et Mme Y... à supporter la charge des dépens et à verser à Mme A... et M. Z... une somme de3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,- ordonné l'exécution provisoire.
Par conclusions du 16 décembre 2015, les époux X..., appelants, demandent à la Cour de :
- vu les articles 1134, 1960 et ensemble les articles 1956 et 1963 alinéa 3 du code civil ;- infirmer le jugement querellé ;- statuant à nouveau-dire qu'ils ont exécuté leurs obligations au titre de la promesse de vente ;- dire " la condition suspensive mise à leur charge parfaitement réalisée " ;- dire que le notaire séquestre a l'obligation de leur remettre la somme de 23 000 € ;- débouter les consorts A...- Z... de toutes leurs demandes contraires ;- subsidiairement, au cas où leurs obligations n'auraient pas été respectées :- dire que la clause dite indemnité d'immobilisation est une clause pénale qui doit être réduite en application de l'article 1152 du code civil ;- en conséquence ;- condamner in solidum Mme A... et M. Z... à leur payer une somme de 2 000 € au titre de leur préjudice économique ;- débouter les consorts A...- Z... de toutes leurs demandes contraires ;- en tout état de cause condamner les mêmes aux dépens et au versement à leur profit d'une indemnité de 3 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Par conclusions du 04 février 2016, M. Z... et Mme A... prient la Cour de :
- vu l'article 1178 du code civil,- débouter les appelants de toutes leurs demandes ;- confirmer le jugement querellé ;- y ajoutant :- condamner solidairement les époux X... aux dépens et au paiement d'une somme de 4 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.
SUR CE LA COUR
Sur la réalisation de la condition suspensive
Les moyens soutenus par les époux X... au soutien de leur appel principal relatif à la non réalisation de la condition suspensive, ne font que réitérer sous une forme nouvelle, mais sans justification complémentaire utile, ceux dont le premier juge a connu et auxquels il a répondu par des motifs exacts que la Cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation.
Il conviendra de préciser seulement les éléments suivants.
S'il apparaît compréhensible que l'attestation émise par le courtier en crédits immobiliers, la société SICAB, le 29 juin 2012, soit avant la signature de l'avant-contrat, se borne à indiquer que l'opération envisagée apparaît réalisable, dès lors, d'une part, que la promesse d'une part définissait la condition suspensive par l'obtention par les acquéreurs d'un prêt relais de 460 000 €, remboursable en un an au taux d'intérêt maximum hors assurance de 4 %, et dès lors, d'autre part, que cette promesse exigeait de justifier du dépôt des demandes auprès d'au moins deux banques ou établissements financiers différents, il incombait aux époux X... de rechercher un financement conforme auprès de deux établissements de crédit différents, et la circonstance qu'ils aient eu recours à un courtier n'était pas de nature à les en dispenser.
Or, pour toute justification des diligences accomplies, les époux X... produisent :
- le mandat donné par eux, le 30 juillet 2012, à ce même courtier, dont l'objet était la recherche d'un premier prêt relais de 175 000 € sur 24 mois, d'un second prêt relais de 97 300 € sur 24 mois, et d'un prêt classique de 193 600 € remboursable sur 20 ans ;- l'attestation de dépôt de dossier du 30 juillet 2012 établie par le courtier, qui fait état d'une demande pour un prêt classique de 185 900 € remboursable sur 20 ans, et deux prêts relais de 105 000 € et 175 000 €, d'une durée de 12 mois ;- les refus des banques BNP Paribas et LCL transmis par la société SICAB en exécution du mandat ;- un courrier de M. F... du 1er décembre 2014 indiquant que le même dossier de demande de prêts avait été soumis en vain par le courtier à une troisième banque, le Crédit Agricole ;- une attestation de refus de la banque HSBC datée du 23 novembre 2013, pour un prêt de 190 000 € remboursable au taux de 3, 30 % l'an sur 120 mois.
Force est de constater en l'espèce :
- d'une part, que les demandes de prêt transmises par le courtier ne sont pas conformes, en ce qu'elles portent sur une somme supérieure aux prévisions de la promesse, et qu'elles concernent un crédit classique non visé par la clause de condition suspensive ;- d'autre part, que la demande auprès de la banque HSBC, relative à un crédit relais de deux ans n'est pas davantage conforme à l'avant-contrat, qui limitait cette durée à une année.
A l'égard de cette dernière attestation, à supposer que l'on puisse assimiler un prêt relais de deux années à un prêt relais d'une année, malgré le fait que les appelants ne précisent nullement l'attractivité du bien immobilier qu'ils envisageaient de vendre, le défaut de sollicitation d'un autre établissement de crédit suffirait à retenir la non conformité des démarches entreprises aux conditions de la promesse.
Il convient d'observer que les éventuels manquements du courtier à ses obligations sont inopposables aux promettants.
Alors qu'il n'est pas même prouvé que le courtier a été saisi de l'avant-contrat, il n'est pas prouvé que, de façon évidente, une demande de prêt conforme n'aurait pas davantage été accordée.
Dans ces conditions, les époux X... ne prouvent pas avoir demandé un financement conforme à la condition suspensive, de sorte que leur manquement a empêché la réalisation de celle-ci, qui, par conséquent, doit être réputée accomplie, ce qui entraîne l'exigibilité de l'indemnité d'immobilisation.
Sur le montant de indemnité d'immobilisation
Dès lors que les époux X... ne s'étaient pas obligés à acquérir, la stipulation d'une indemnité d'immobilisation ne constitue pas une clause pénale.
Cette clause n'est donc pas soumise à réduction.
Il convient donc nécessairement de faire droit à la demande des intimés, qui n'excède pas le montant de l'indemnité stipulée.
La demande de dommages et intérêts pour préjudice économique des époux X... est dénuée de fondement, en l'absence de tout manquement contractuel des promettants.
Sur les dépens et l'indemnité de procédure
Les époux X... seront condamnés in solidum aux dépens ;
Sous la même solidarité, et en équité, ils s'acquitteront auprès de Mme A... et de M. Z... d'une somme supplémentaire de 4 000 €, en vertu de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Confirme le jugement entrepris,
Déboute les époux X... de toutes leurs demandes,
Condamne in solidum les époux X... aux dépens d'appel, qui pourront être recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile,
Condamne in solidum les époux X... à payer à Mme A... et M. Z..., pris ensemble, une somme supplémentaire de 4 000 € en vertu de l'article 700 du code de procédure civile.
Le Greffier, La Présidente,
