Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 2
ARRET DU 10 MAI 2017
(n° , 6 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 15/05557
Décision déférée à la Cour : Jugement du 10 Février 2015 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 13/09190
APPELANTE
Madame [M] [J]
Née le [Date naissance 1] 1947 à [Localité 1]
[Adresse 1]
[Localité 1]
Représentée par Me Eric AUDINEAU de l'AARPI AUDINEAU GUITTON, avocat au barreau de PARIS, toque : D0502 substitué à l'audience de Me François-Marie IORIO
INTIMÉ
Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] représenté par son syndic, SOCIETE DE GESTION IMMOBILIERE DE CHAILLOT COPRO, exerçant sous le sigle "S.G.I.C. COPRO", SASU inscrite au RCS de PARIS, SIRET n° 810 311 480 00018, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,
[Adresse 2]
[Localité 1]
Représenté et assisté à l'audience de Me Brigitte REGNAULT BOYAUX de l'AARPI R2CS, Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : R197
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 8 Février 2017, en audience publique, devant la Cour composée de :
M. Jean-Loup CARRIERE, président de Chambre,
M. Frédéric ARBELLOT, conseiller,
Mme Laure COMTE, vice-présidente placée,
qui en ont délibéré
Greffier, lors des débats : Mme Stéphanie JACQUET
ARRET :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par M. Jean-Loup CARRIERE, président et par Mme Stéphanie JACQUET, greffier présent lors du prononcé.
***
FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES
L'immeuble sis [Adresse 1] est soumis au régime de la copropriété des immeubles bâtis depuis 1983, selon le règlement de copropriété dressé par Maître [I], notaire à [Localité 1], le 25 octobre 1983.
Aux termes de ce règlement, l'immeuble comporte deux bâtiments, un bâtiment A constitué d'un bâtiment en façade sur la rue, double en profondeur avec retour en aile à droite dans la cour, élevé sur caves, d'un rez-de-chaussée, de six étages carrés (6ème étage en retrait) et d'un 7ème étage sous combles et d'un bâtiment en aile à gauche de la cour élevé sur terre-plein, d'un rez-de-chaussée et de deux étages carrés et d'un bâtiment B constitué d'un bâtiment élevé sur terre-plein d'un simple rez-de-chaussée.
Le règlement de copropriété indique en pages 16 et 22 qu'au rez-de-chaussée du bâtiment A se trouve le lot n° 1 constitué d'un appartement de quatre pièces principales, entrée, cuisine, salle de bains, water-closet, débarras, d'une surface habitable de 95 m² environ, deux pièces gardien et le lot n° 2 constitué d'un appartement de deux pièces principales, entrée, cuisine, salle de bains, water-closet, débarras d'une surface habitable de 50,16 m² et, pour le bâtiment B, cinq cabanons.
Mme [J] a acquis le 2 juillet 1993 lot n° 1 ainsi défini au titre de propriété : "un appartement situé au rez-de-chaussée sur rue comprenant quatre pièces principales, entrée, cuisine, salle d'eau, water-closet, débarras. Surface habitable 95 mètres carrés environ et les 696/10000èmes des parties communes générales".
Par lettre du 22 avril 2010 adressée au syndic, Mme [J] a demandé à ce que soit inscrite à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale une résolution portant sur la restitution de l'usage de son cabanon occupé par les gardiens. Au cours de l'assemblée générale des copropriétaires du 10 juin 2010, a été votée la résolution n° 30 libellée ainsi : "A la demande de Mme [J] : restitution de l'usage de son cabanon occupé par les gardiens. L'assemblée générale demande à Mme [J] le justificatif de propriété".
Par lettre du 24 mai 2012 adressée au syndic, Mme [J] a renouvelé sa demande de restitution du débarras.
Le 14 juin 2013, Mme [J] a assigné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic la société SGIC, en restitution d'un débarras.
Par jugement du 10 février 2015, le tribunal de grande instance de Paris a débouté Mme [J] de ses demandes, l'a condamnée à payer au syndicat des copropriétaires une somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens. Il a, en outre, ordonné l'exécution provisoire.
Mme [J] a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 13 mars 2015.
Par conclusions signifiées 10 janvier 2017, Mme [J], appelante, invite à la cour à :
- infirmer le jugement,
- débouter le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
- condamner le syndicat des copropriétaires à lui restituer le débarras "élargi" situé dans la cour, mitoyen à son appartement et faisant partie du lot n° 1, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé le mois de la signification de l'arrêt à intervenir,
- condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts,
- désigner un expert avec pour mission telle que sus-indiquée par application des dispositions de l'article 232, 263 et suivants du code de procédure civile,
- condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens, ainsi qu à lui payer la somme de
4 000 euros à titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- dire que lesdites condamnations ne lui seront pas imputées en tant que charges de copropriété.
Par conclusions signifiées le 23 janvier 2017, le syndicat des copropriétaires, intimé, demande à la cour de :
- confirmer le jugement,
Y ajoutant,
- condamner Mme [J] aux dépens, ainsi qu'à lui payer la somme de 4 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile ;
La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.
La procédure devant la cour a été clôturée le 1er février 2017.
SUR CE
Sur la revendication de la propriété du débarras et la demande en dommages-intérêts de Mme [J]
Selon l'article 544 du code civil, "la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements" ;
Selon l'article 545 du même code, "nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité" ;
Mme [J] verse aux débats deux attestations de superficie du 26 novembre 2007 (surface loi Carrez) et du 16 juin 2014 (surface réelle) réalisées par le Cabinet Géoperspectives, mentionnant que la superficie de son appartement est de 91,50 m² ;
Elle fait observer que cette surface de 91,50 m² est inférieure à celle de 95 m² mentionnée tant dans le règlement de copropriété du 25 octobre 1983 que dans l'attestation de propriété qui lui a été délivrée le 15 juin 2010 par l'étude notariale Lembo & Associés ;
Mme [J] soutient que le plan annexé à l'attestation du 15 juin 2010 fait apparaître l'ensemble du débarras comme étant sa propriété, une partie du débarras y étant déjà intégrée pour les deux tiers, le dernier tiers faisant l'objet de la présente action en revendication de propriété ; Elle soutient qu'aux termes du règlement de copropriété, il existe 12 caves, dont une attribuée à l'usage de la gardienne mais qu'en réalité celle-ci n'a plus de cave dans la mesure elles ont toutes été attribuées aux différents copropriétaires de l'immeuble, ce qui explique, selon elle, que le débarras appartenant au lot n° 1 ait été attribué à la gardienne afin de compenser la perte de sa cave ; Elle ajoute que le débarras, dont elle revendique la propriété, n'est nullement mentionné dans le règlement de copropriété comme constituant une partie commune et qu'aucune mention du règlement de copropriété ne rapporte la preuve qu'il ne lui appartient pas ; Elle sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui restituer le débarras appartenant à son lot n° 1 sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé le mois de la signification de l'arrêt à intervenir ;
Il ressort de diverses attestations de superficies d'autres lots de la copropriété versées aux débats par le syndicat des copropriétaires (pièce n° 2 pour le lot n° 3, pièce n° 3 pour le lot n° 5 et pièce n° 4 pour le lot n° 6) qu'il existe également des différences entre les superficies mentionnées dans le règlement de copropriété, établi avant la promulgation de la loi Carrez, et les surfaces mesurées par un géomètre en prenant en considération les critères de cette loi ;
Il convient de relever qu'il existe donc une approximation relative à la superficie de "95 m² environ", mentionnée dans le règlement de copropriété du 25 octobre 1983 (page 22), quant à l'appartement (lot n° 1) que Mme [J] a acquis le 2 juillet 1993, cet acte mentionnant, d'ailleurs, l'existence d'un "débarras" appartenant au lot n° 1 sans autre précision ; en outre, il convient de constater que le plan annexé à l'attestation du 15 juin 2010 faisant apparaître l'ensemble du débarras comme étant sa propriété, qui a été effectué, à sa demande, 27 ans après l'établissement du règlement de copropriété et 17 ans après l'acte du 2 juillet 1993 d'acquisition du lot n° 1, n'est pas suffisant en lui-même, comme elle le prétend, pour établir avec certitude sa propriété sur le débarras litigieux, d'autant que cette attestation mentionne également une surface habitable de "95 mètres carrés environ" ;
Par ailleurs, s'il est établi que le règlement de copropriété ne précise pas que les gardiens disposent de locaux constituant des parties communes, il mentionne néanmoins l'existence de deux pièces destinées aux gardiens aux rez-de-chaussée de l'immeuble ; A ce titre, la pièce n° 5 versée par le syndicat des copropriétaires fait ressortir l'existence de deux locaux effectivement utilisés par les gardiens à l'heure actuelle : un local en brique avec une porte vitrée (dont Mme [J] revendique la propriété) et un local du type cabanon fermé par une porte en bois jouxtant le lot n° 32 ;
En outre, Mme [J] ne verse aucune pièce aux débats établissant qu'il y aurait eu un échange entre la cave de la gardienne et le local situé dans la cour où sont entreposés son matériel et ses produits d'entretien ;
De son côté, le syndicat des copropriétaires verse aux débats deux attestations établies par M. et Mme [H] le 1er août 2013, propriétaires indivis de l'ensemble de l'immeuble avant sa mise en copropriété, et ayant procédé à ce titre, à l'époque, à l'établissement du règlement de copropriété, selon lesquels le débarras litigieux "situé à gauche dans la cour avec une porte vitrée et les anciennes toilettes attenantes au lot 32, sont depuis la création de la copropriété en 1983 des parties communes affectées au concierge" ;
M. [V], copropriétaire dans l'immeuble depuis 1988, certifie, dans son attestation du 18 septembre 2013 que, depuis son acquisition, le débarras revendiqué par Mme [J] est affecté au concierge comme appartenant aux parties communes ;
Enfin, la gardienne, dont le contrat de travail a été signé le 22 juin 1983, soit avant la mise en copropriété de l'immeuble, atteste, le 18 septembre 2013, qu'elle utilise le débarras situé à gauche dans la cour avec une porte vitrée et les anciennes toilettes attenantes au lot n° 32 pour l'entreposage du matériel et des produits d'entretien depuis le 29 juin 1983 ;
Il résulte de l'ensemble de ces éléments, d'une part, que Mme [J], demanderesse à l'action en revendication de la propriété du débarras, ne rapporte pas la preuve qui lui incombe de ce que le débarras dans la cour attenant à son lot lui appartient, et, d'autre part, que celui-ci est mis à la disposition de la gardienne par M. et Mme [H] puis par la copropriété depuis le 29 juin 1983 ;
Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de Mme [J] en revendication de la propriété de ce débarras et sa demande de dommages-intérêts de 10 000 euros au titre de la perte de jouissance de ce bien pendant plusieurs années ;
Sur la demande de désignation d'un expert
Mme [J] demande en cause d'appel, comme elle l'a déjà demandé en première instance, la désignation d'un expert judiciaire avec mission, notamment d'-examiner le débarras objet du litige et mentionné dans l'assignation, s'il y a lieu, calculer la surface de l'appartement, avec la même méthodologie que celle du règlement de propriété ou de l'attestation de propriété, et non pas tel que la loi Carrez, fournir tous éléments techniques et de fait, de nature à permettre à la juridiction saisie de déterminer si le débarras situé dans la cour, mitoyen à l'appartement de Mme [J] peut faire partie de son lot n° 1 et vérifier si la gardienne de l'immeuble possède une cave conformément au règlement de copropriété qui prévoit en page 16 ' Répartition des locaux ' Sous-sol - : Douze (12) caves dont une pour la gardienne ;
Selon l'article 146 du code de procédure civile, "une mesure d'instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l'allègue ne dispose pas d'éléments suffisants pour le prouver.
En aucun cas une mesure d'instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l'administration de la preuve" ;
En l'espèce, Mme [J] ne rapporte pas la preuve de son droit de propriété sur le débarras, dont elle revendique la restitution ; une mesure d'expertise n'a pas à pallier sa carence dans l'administration de la preuve ;
En conséquence, il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a rejeté la demande d'expertise sollicitée par Mme [J] ;
Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile
Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Mme [J], partie perdante, doit être condamnée aux dépens d'appel ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires la somme supplémentaire de 4 000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;
Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par Mme [J] ;
PAR CES MOTIFS
LA COUR,
Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,
Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ;
Y ajoutant,
Condamne M. [J] aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] la somme supplémentaire de 4 000 € par application de l'article 700 du même code en cause d'appel ;
Rejette toute autre demande.
Le Greffier, Le Président,
