Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 1
ARRÊT DU 28 AVRIL 2017
(no , 5 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 15/24317
Décision déférée à la Cour : Jugement du 21 Octobre 2015 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG no 14/10053
APPELANTE
SELARL ORIENT EXPRESS agissant poursuites et diligences de son représentant légal audit siège domicilié,
ayant son siège au 113 Avenue des Montils - 37400 AMBOISE
Représentée par Me Elise ORTOLLAND de la SEP ORTOLLAND, avocat au barreau de PARIS, toque : R231
Assistée sur l'audience par Me Laurent LALOUM, avocat au barreau de TOURS
INTIMÉE
Madame Pauline, Anne, Geneviève X... épouse Y...
demeurant ...
Représentée et assistée sur l'audience par Me Anne-christine MEJEAN, avocat au barreau de PARIS, toque : C1554
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 08 Mars 2017, en audience publique, rapport ayant été fait par Mme Christine BARBEROT, Présidente de chambre conformément à l'article 785 du code de procédure civile, les avocats ne s'y étant pas opposés.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Mme Dominique DOS REIS, Présidente
Mme Christine BARBEROT, Conseillère
M. Dominique GILLES, Conseiller
qui en ont délibéré
Greffier lors des débats : M. Christophe DECAIX
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Mme Dominique DOS REIS, président et par M. Christophe DECAIX, greffier présent auquel la minute de la décision à été remise par le magistrat signataire.
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Par acte authentique du 14 novembre 2013, Mme Pauline X..., épouse Y..., a promis de vendre à la SEARL Orient express qui s'était réservé la faculté d'acquérir, les lots no 1, 26 et 27 de l'état de division d'un ensemble immobilier sis ..., soit un appartement et deux caves, au prix de 525 000 €, sous la condition suspensive de l'obtention par le bénéficiaire, au plus tard le 3 janvier 2014, d'un prêt d'un montant de 610 000 €, d'une durée de 20 ans, au taux de 3,8% l'an. Cette promesse unilatérale de vente était consentie pour une durée expirant au 14 février 2014. L'indemnité d'immobilisation était fixée à la somme de 52 000 €, la somme de 26 250 € ayant été séquestrée par le bénéficiaire en l'étude du notaire. Le bénéficiaire n'a pas obtenu son prêt et la vente n'a pas été réalisée. Le 25 juin 2014, Mme Y... a assigné la société Orient express en paiement de l'indemnité d'immobilisation.
C'est dans ces conditions que, par jugement du 21 novembre 2015, le Tribunal de grande instance de Paris a :
- condamné la société Orient express à verser à Mme Y... la somme de 26 250 €,
- dit que la somme de 26 250 €, séquestrée en l'étude du notaire, devait être attribuée à Mme Y...,
- condamné la société Orient express à payer à Mme Y... la somme de 3 000 € en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile,
- condamné la société Orient express aux dépens,
- ordonné l'exécution provisoire.
Par dernières conclusions du 14 février 2017, la société Orient express, appelante, demande à la Cour de :
- vu les articles 1134, 1178, 1152 du Code civil,
- infirmer en tous points le jugement entrepris,
- à titre principal :
. débouter Mme Y... de ses demandes,
. ordonner la restitution de la somme de 26 250 € actuellement séquestrée entre les mains de M. Antoine Z..., notaire,
- à titre subsidiaire :
. ramener à de plus justes proportions l'indemnité d'immobilisation,
. débouter Mme Y... du surplus de ses demandes,
. ordonner la restitution de la somme de 26 250 € actuellement séquestrée entre les mains de M. Antoine Z..., notaire,
- en tout état de cause :
. condamner Mme Y... à lui payer en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile, les sommes de 3 500 € au titre des frais engagés en première instance, 3 500 € au titre des frais engagés en cause d'appel, dépens en sus.
Par dernières conclusions du 22 février 2017, Mme Y... prie la Cour de :
- à titre principal :
. la dire bien fondée en ses demandes,
. confirmer le jugement entrepris,
. condamner la société Orient express aux dépens d'appel et à lui payer la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile en cause d'appel,
- en tout état de cause :
. débouter la société Orient express de l'intégralité de ses demandes,
. confirmer le jugement entrepris,
. condamner la société Orient express aux dépens d'appel et à lui payer la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile en cause d'appel.
SUR CE
LA COUR
Le refus de principe, qui aurait été formulé par la banque de la société Orient express le 15 octobre 2013, d'accorder des prêts d'une durée de 20 ans, ne manifeste pas la mauvaise foi du bénéficiaire qui aurait exigé que la condition suspensive prévoie un prêt d'une telle durée, cet avis de la société BNP étant antérieur à la promesse du 14 novembre 2013, de sorte que le bénéficiaire pouvait penser convaincre sa banque ou tout autre prêteur de la viabilité de son projet, y compris pour un prêt d'une durée de 20 ans.
S'agissant de la tardiveté des démarches du bénéficiaire pour demander le ou les prêts "auprès d'au moins deux banques ou établissements financiers différents", les parties ont stipulé dans la promesse du 14 novembre 2013 que "le bénéficiaire s'oblige à déposer le ou les dossiers de demandes de prêt dans un délai d'un mois à compter de la signature des présentes et à en justifier à première demande du promettant par tout moyen de preuve écrite". Or, d'abord, à l'issue du mois, le promettant n'a pas réclamé de justification au bénéficiaire. Ensuite, aucune sanction n'est prévue par le contrat en cas de défaut de respect de ce délai. Enfin, le bénéficiaire a formulé une demande de prêt auprès de la BNP dès le 20 novembre 2013 et auprès de la Banque populaire dès le 2 décembre 2013.
S'agissant de la tardiveté de l'information relative aux refus du prêt, les parties avaient stipulé dans la promesse que "la condition suspensive sera réalisée en cas d'obtention d'une ou plusieurs offres définitives de prêts au plus tard le 3 janvier 2014 (...) Pour bénéficier de la protection de la condition suspensive, le bénéficiaire devra (...) se prévaloir, au plus tard à la date ci-dessus, par télécopie ou courrier électronique confirmés par courrier recommandé avec avis de réception adressé au promettant à son domicile élu, de la non obtention d'une ou plusieurs offres de prêt ou de refus de prêt devant émaner d'au moins deux banques ou établissements différents".
Par lettre électronique du 27 janvier 2014, le bénéficiaire a porté à la connaissance du promettant le refus des banques. Préalablement, le promettant avait accepté de proroger le délai d'obtention du prêt au 31 janvier 2014. S'il est vrai qu'au 27 décembre 2013, date de la demande de prorogation de ce délai par le bénéficiaire, ce dernier s'était vu opposer le 18 décembre 2013 un refus de la BNP banque privée de lui accorder un prêt sur une durée de 20 années, cependant, il ne peut lui être fait grief de ne pas l'avoir indiqué au promettant en même temps que sa demande de prorogation, la société Orient express, qui souhaitait formuler la même demande auprès de la BNP professionnel et n'avait pas la réponse de la Banque populaire, ayant encore l'espoir d'obtenir le financement.
Par suite, aucun défaut de diligence ni mauvaise foi ne peuvent être imputés à la société Orient express.
Il appartient au promettant de rapporter la preuve que le bénéficiaire d'une promesse de vente sous condition suspensive de l'obtention d'un prêt, qui démontre avoir présenté au moins une demande de prêt conforme aux caractéristiques stipulées, a empêché l'accomplissement de la condition.
Aux termes de la promesse, le bénéficiaire devait obtenir une ou plusieurs offres définitives de prêts d'un montant maximum de 610 000 €, d'une durée de 20 ans, au taux nominal d'intérêts maximum de 3,8% l'an (hors assurances), ce ou ces prêts devant être garantis par une sûreté réelle portant sur les biens ou le cautionnement d'un établissement financier. Au cas d'espèce, par attestation du 10 avril 2014, la société Banque populaire du Val-de-France a attesté que la société Orient express avait sollicité un prêt d'un montant de 610 000 €, au taux de 3,80%, d'une durée de 240 mois. Par lettre électronique du 20 novembre 2013, la société Orient express a sollicité de la banque BNP Paribas un prêt d'un montant de 610 000 € sur 15 ou 20 ans. Le 6 mars 2014, cette banque a confirmé à la société Orient express ne pouvoir donner une suite favorable à sa demande de financement de 610 000 € sur 180 mois au taux de 2,76%, précisant par lettre du 16 mars 2014 ne pas avoir convenance à financer ce prêt sur 240 mois.
Les attestation et lettres de ces banques, qui engagent leur responsabilité, prouvent le contenu des demandes de prêt dont l'emprunteur les avaient saisies.
Ces attestations et lettres établissent que la société Orient express avait formulé, auprès de deux banques, une demande de prêt d'un montant de 610 000 €, sur une durée de 20 ans, cette durée ayant bien été sollicitée auprès de la BNP Paribas, même si l'emprunteur, pour améliorer ses chances, avait formulé également une demande de prêt pour une durée de 15 ans, le promettant ne démontrant d'ailleurs pas qu'une durée plus courte aggravât la condition du prêt. S'agissant du taux des intérêts demandé à cette dernière banque, soit 2,76%, les parties ayant expressément stipulé un taux « maximum » de 3,8%, c'est sans violer le contrat que le bénéficiaire a sollicité un taux inférieur à 3,8%.
S'agissant de la garantie, la société Orient express justifie avoir indiqué dans la demande de financement être propriétaire d'un bien immobilier, de sorte qu'une sûreté réelle pouvait être prise.
Il se déduit de l'ensemble de ces éléments que le bénéficiaire n'a pas fait défaillir la condition qui le protégeait, de sorte que cette dernière étant défaillie sans faute de sa part, l'indemnité d'immobilisation n'est pas due.
En conséquence, le jugement entrepris doit être infirmé en toutes ses dispositions, Mme Y... étant être déboutée de toutes ses demandes.
Il y a lieu d'ordonner la restitution à la société Orient express de la somme de 26 250 €, actuellement séquestrée entre les mains de M. Antoine Z..., notaire.
La solution donnée au litige emporte le rejet de la demande, sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, de Mme Y....
L'équité commande qu'il soit fait droit à la demande de la société Orient express, sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, comme il est dit dans le dispositif du présent arrêt.
PAR CES MOTIFS
Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;
Statuant à nouveau :
Déboute Mme Pauline X..., épouse Y..., de toutes ses demandes ;
Ordonne la restitution à la SEARL Orient express de la somme de 26 250 €, actuellement séquestrée entre les mains de M. Antoine Z..., notaire ;
Rejette les autres demandes ;
Condamne Mme Pauline X..., épouse Y..., aux dépens de première instance et d'appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du Code de procédure civile ;
Condamne Mme Pauline X..., épouse Y..., à payer à la SEARL Orient express la somme de 6 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.
Le Greffier, La Présidente,
