Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 7
ARRÊT DU 27 AVRIL 2017
(n° , 6 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 16/18909 (15/13060)
Décision déférée à la Cour : Jugement du 04 Juin 2015 -Juge de l'expropriation de PARIS - RG n° 14/00219
APPELANTES
SCI [C] DES ROSES devenue '[C] des Rases' au cours de la procédure en première instance
Ayant pour gérant, M. [Q] [J] [C]
[Adresse 1]
[Localité 1] / France
Représentée par Me William WOLL, avocat au barreau de PARIS, toque : C0448
SCI [C] DES RASES Anciennement '[C] des Roses' et devenue '[C] des Rases' au cours de la procédure en première instance
Ayant pour gérant, M. [Q] [J] [C]
SIRET [C]
[Adresse 1]
[Localité 1] / France
Représentée par Me William WOLL, avocat au barreau de PARIS, toque : C0448
INTIMÉS
VILLE DE PARIS
[Adresse 2]
[Localité 2]
Représentée par Me Stéphane DESFORGES de la SELARL LE SOURD DESFORGES, avocat au barreau de PARIS, toque : K0131
DIRECTION RÉGIONALE DES FINANCES PUBLIQUES D'ILE DE FRANCE ET DU DÉPARTEMENT DE PARIS
Commissariat du gouvernement
[Adresse 3]
[Localité 3]
Représentée par M. [X] en vertu d'un pouvoir général
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 09 Mars 2017, en audience publique, rapport ayant été fait par M. Christian HOURS conformément à l'article 786 du CPC, les avocats ne s'y étant pas opposés.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
M. Christian HOURS, président
Mme Maryse LESAULT, conseillère
M. Marc BAILLY, conseiller
Greffier, lors des débats : Mme Isabelle THOMAS
ARRÊT :
- contradictoire
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par M. Christian HOURS, président et par Mme Isabelle THOMAS, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Exposé :
La SCI [C] des Roses, propriétaire d'un appartement, constituant le lot 36 de l'immeuble en copropriété sis [Adresse 4], dont le gérant est M.[Q] [C], ayant fait part, le 30 juin 2014, de son intention de le vendre au prix de 150 000 euros, la ville de Paris lui a fait, le 26 août suivant, une offre d'acquisition au prix de 75 000 euros, qui a été refusée.
La ville de Paris, titulaire du droit de préemption qu'elle a entendu exercer, a saisi le juge de l'expropriation de Paris pour voir fixer le prix du bien en cause.
Par décision du 4 juin 2015, le juge de l'expropriation a fixé ce prix à la somme de 78 245 euros, la ville de Paris étant condamnée à payer à la SCI la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens.
La société [C] des Roses est devenue la société [C] des Rases.
Deux appels ont été enregistrés sous les noms successifs de cette société.
Par arrêt du 26 mai 2016, la cour d'appel de Paris a :
- ordonné la jonction des procédures suivies sous les numéros 15-15006, 15-15012 et 15-19240 ;
- dit n'y avoir lieu de transmettre à la Cour de cassation la question de la conformité de l'alinéa 2 de l'article L 211-5 du code de l'urbanisme à l'article 2 de la Déclaration des droits de l'homme et du citoyen ;
- ordonné la transmission à la Cour de cassation de la question suivante :
'l'alinéa 2 de l'article L 211-5 du code de l'urbanisme est-il conforme à l'article 4 de la Déclaration des droits de l'homme et du citoyen '' ;
- dit que le présent arrêt sera adressé à la Cour de cassation dans les huit jours de son prononcé avec les mémoires ou conclusions des parties relatifs à la question prioritaire de constitutionnalité ;
- dit que les parties et le ministère public seront avisés par tout moyen de la présente
décision ;
- sursis à statuer sur le surplus des demandes des parties jusqu'à la décision de la Cour de cassation et, le cas échéant, celle du Conseil constitutionnel ;
- ordonné le retrait de l'affaire du rôle et dit qu'elle pourra être rétablie dès la survenance de la décision attendue à la demande de la partie la plus diligente ;
- réservé les dépens.
Par arrêt du 13 juillet 2016, la Cour de cassation a dit n'y avoir lieu de renvoyer au Conseil constitutionnel la question prioritaire de constitutionnalité, aux motifs, d'une part, que la question, ne portant pas sur l'interprétation d'une disposition constitutionnelle dont le Conseil constitutionnel n'aurait pas encore eu l'occasion de faire application, n'était pas nouvelle et, d'autre part, qu'elle ne présentait pas un caractère sérieux, en ce que le droit de délaissement au profit des propriétaires du biens situés dans le périmètre d'un droit de préemption urbain, qui résulte de l'article L211-5 du code de l'urbanisme, n'impliquant l'existence préalable d'aucune promesse de vente entre le propriétaire et un tiers acquéreur, n'est pas susceptible de porter atteinte à la liberté contractuelle.
Le conseil de la SCI [C] des Rases ayant transmis cet arrêt au greffe de la cour, le 2 septembre 2016, l'affaire a été rétablie au rôle le 2 septembre 2016.
Les parties n'ayant pas pris de nouvelles écritures, la cour se prononcera au vu de celles des parties :
- adressées au greffe, le 10 septembre 2015, (procédure 15/13060) par la SCI [C] des Roses, appelante, aux termes desquelles elle demande à la cour d'infirmer le jugement entrepris et, statuant à nouveau, de :
- fixer le prix de vente du lot en cause à la somme de 150 000 euros ;
- condamner la ville de Paris à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles exposés en cause d'appel et à supporter les dépens ;
- adressées au greffe, le 25 septembre 2015, (procédure 15/17386) par la SCI [C] des Rases, appelante, exactement aux mêmes fins que les écritures ci-dessus ;
- adressées au greffe, le 5 novembre 2015, par la ville de Paris (procédure 15/13060), aux termes desquelles elle demande à la cour de confirmer le jugement et de condamner l'appelante aux dépens et à lui verser la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- adressées au greffe, le 8 janvier 2016, par la ville de Paris (procédure 15/17386), soulevant l'irrecevabilité de ce nouvel appel et tendant, subsidiairement, aux mêmes fins que ses écritures ci-dessus ;
- adressées au greffe, le 28 septembre 2015, (procédure 15/13060) par le commissaire du gouvernement, aux termes desquelles il conclut à la confirmation du jugement critiqué.
- adressées au greffe, le 24 février 2016, (procédure 15/17386) par le commissaire du gouvernement, aux termes desquelles il conclut également à la confirmation du jugement critiqué.
Motifs de l'arrêt :
Considérant que la SCI [C] des Roses, devenue SCI [C] des Rases, appelante, soutient sur le fond que :
- la somme de 150 000 euros, qui constituait le prix figurant au compromis de vente du 23 mai 2014, est une créance et un bien au sens de l'article 1er du premier protocole additionnel à la CEDH, lequel interdit à la ville de Paris de substituer son propre prix au prix initial, d'autant que le prix proposé est très inférieur à celui obtenu lors de la vente, le 21 octobre 2014, d'un appartement identique dans le même immeuble ;
- l'application de cet article aurait pour effet, si elle renonçait à la vente, de lui faire perdre une créance de 150 000 euros, ou, si elle acceptait le prix proposé, de lui en faire perdre la moitié ;
- aucun principe général du droit international n'autorisant une telle privation de propriété, il convient de fixer le prix du lot dont s'agit à la somme de 150 000 euros ;
Considérant que la ville de Paris réplique que :
- aucun terme de référence ne vient étayer le prix invoqué de 150 000 euros ;
- il n'est justifié d'aucun recours contre la décision de préemption, dont la légalité doit être considérée comme acquise ;
- quand bien-même on admettrait que la prétendue créance invoquée serait un bien, au sens du premier protocole additionnel, la possibilité laissée au vendeur de renoncer à la mutation serait constitutive d'un juste équilibre entre l'exigence de l'intérêt général de la communauté ayant motivé la péremption et les impératifs de la sauvegarde des droits fondamentaux de l'individu ;
Considérant que le commissaire du gouvernement fait valoir que :
- la première instance a porté sur une demande d'acquisition de la SCI à la ville de Paris et non sur une préemption exercée par celle-ci dans le cadre de l'article L211-1 du code de l'urbanisme, en vue de se substituer à un éventuel acquéreur, de sorte qu'il n'y a pas de relation entre la première instance et l'objet de l'appel ;
- subsidiairement, il est observé que le compromis, non présenté en première instance, a été passé entre deux associés de la SCI , l'acquéreur étant domicilié en Algérie, de sorte que l'achat d'un bien occupé n'apparaît pas présenter grand intérêt, eu égard au faible montant du loyer ;
- l'immeuble du [Adresse 4] a un caractère vieillissant, de nature à dissuader les acquéreurs potentiels ;
- il existe une différence essentielle entre le lot 30 auquel l'appelante se réfère, qui est libre d'occupation, alors que le lot de la SCI fait l'objet d'une location en vertu des dispositions de la loi de 1948 (loyer de 6,24 euros le m², comparable au montant des charges de copropriété) ; par ailleurs, le lot 36 est dépourvu de wc intérieur et ne dispose que d'un droit d'accès aux toilettes du palier ;
- une étude du marché local conduit à retenir une valeur libre de 3 466 euros le m² dans ce type de logement, soit, après réfaction de 25 % pour occupation, une valeur pour le lot 36 de 78 425 euros, laquelle, comparée au prix d'achat qui avait été réglé, le 16 janvier 2013, de 60 000 euros, ne met pas en évidence une spoliation de l'appelante ;
Considérant qu'il ressort de la décision du tribunal administratif de Paris versée aux débats que la commune de Paris a bien décidé d'exercer, le 26 août 2014, son droit de préemption sur le bien de la SCI [C] des Roses, devenue [C] des Rases ;
Considérant que l'article 1er du Protocole n°1 additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales dispose que nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d'utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ;
Considérant qu'il s'ensuit que la mesure d'ingérence emportant privation de propriété doit être justifiée ; qu'elle doit ménager un juste équilibre entre les exigences de l'intérêt général de la communauté et les impératifs de la sauvegarde des droits fondamentaux de l'individu, ce qui suppose un rapport raisonnable de proportionnalité entre les moyens employés et le but visé par la mesure privant de propriété et l'absence de charge spéciale exorbitante ; qu'une privation de propriété implique le versement d'une somme raisonnablement en rapport avec la valeur du bien, sans qu'une réparation intégrale soit garantie dans tous les cas, des objectifs légitimes d'utilité publique, comme ceux recherchés par des mesures de réforme économique ou de justice sociale pouvant militer pour un remboursement inférieur à la pleine valeur marchande du bien ;
Considérant que le pouvoir de préemption des collectivités publiques, qui touche aux conditions d'exercice du droit de propriété, trouve sa justification dans la réalisation, à des fins d'intérêt général, d'actions et d'opérations entrant dans les prévisions du code de l'urbanisme ; que ces actions et opérations ont notamment pour objet " de mettre en oeuvre une politique locale de l'habitat, d'organiser le maintien, l'extension ou l'accueil des activités économiques, de favoriser le développement des loisirs et du tourisme, de réaliser des équipements collectifs, de lutter contre l'insalubrité, de permettre la restructuration urbaine, de sauvegarder ou de mettre en valeur le patrimoine bâti ou non bâti et les espaces naturels " ;
Considérant que le renvoi, contesté par l'appelante, aux modalités d'indemnisation applicables en matière d'expropriation pour la détermination du prix d'un bien préempté par une autorité publique, traduit le souci d'économiser les deniers publics, ce qui constitue un motif d'intérêt général ;
Considérant que les mécanismes de fixation du prix du bien, issus des dispositions relatives à l'expropriation se concilient avec le droit de propriété sans entraîner des contraintes telles pour le propriétaire que son droit s'en trouverait atteint ;
Considérant en effet que si le propriétaire se trouve privé, par l'application des règles impératives en matière d'expropriation d'évaluation du bien, de la plus-value susceptible de résulter pour l'immeuble en cause de l'opération d'aménagement dans laquelle l'exercice du droit de préemption s'inscrit, ce qui s'explique par le souci rappelé précédemment de la bonne utilisation des deniers publics, il reste en mesure de faire fixer par le juge la valeur de ce bien, au jour du jugement, en produisant aux débats des termes de comparaison pertinents de mutations intervenus dans le voisinage et à une époque proche sur des biens comparables ;
Considérant qu'au vu de l'intérêt public s'attachant également aux objectifs poursuivis par la mise en oeuvre du droit de préemption (en l'espèce, la réalisation de logements locatifs sociaux), dont l'existence également contestée par la SCI a été reconnue par le tribunal administratif de Paris dans la décision précitée, il ne peut être considéré que les règles de fixation de la valeur du bien occasionnent à la SCI une atteinte disproportionnée à son droit de propriété, d'autant qu'elle reste en définitive libre, si la valeur fixée par le juge ne lui convient pas, de renoncer à la transaction envisagée et de conserver son bien, ce qui constitue un juste équilibre entre les intérêts et valeurs en cause ;
Considérant dans ces conditions que le mécanisme critiqué par l'appelante de fixation du prix du bien préempté n'apparaît pas contraire aux dispositions de l'article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ;
Considérant sur le prix que la SCI ne verse aux débats, comme elle aurait pu le faire, aucune référence pertinente de nature à soutenir que le bien en cause vaudrait bien la somme de 150 000 euros, somme mentionnée dans le compromis de vente passé le 23 mai 2014 avec Mme [R] [U], dont le nom d'usage est [C] selon l'extrait du registre du commerce et des sociétés et qui se trouve être l'associée de M.[C], gérant de la société en cause ;
Considérant en particulier que la comparaison avec l'appartement situé en dessous, plus grand, mieux équipé et libre d'occupation, selon les indications non contestées données par le commissaire du gouvernement, n'est en rien probante car le lot 36 appartenant à l'appelante, doté d'un confort minimal (absence de wc intérieur, simple droit d'accès à un wc de palier), fait également l'objet d'un loyer régi par la loi du 1er septembre 1948 , pour un montant de l'ordre de 6,24 euros le m², lequel correspond sensiblement à celui des charges ) ;
Considérant que la référence de l'appartement du dessous étant écartée comme non pertinente, il convient de se reporter aux seuls autres éléments d'appréciation fournis par le commissaire du gouvernement, lesquels ne font pas, au demeurant, l'objet d'une quelconque réfutation par la SCI; qu'ils portent sur six biens de vétusté comparable, libres, du quartier [Localité 4], dont le détail est repris dans le jugement contesté, dégageant une valeur moyenne de 3 466 euros le m²;
Considérant qu'il doit être tenu compte de l'impact sur la valeur du bien de son occupation, qui est substantielle, s'agissant d'un bail régi par la loi de 1948 ; qu'il convient toutefois de limiter l'abattement pratiqué pour occupation à 20 % de la valeur libre, comme le proposait la ville de Paris dans son offre initiale ;
Considérant dès lors que le prix du bien, cave incluse, sera fixé à la somme de :
30,10 m² x 3 466 euros le m² x 0,8 = 83 461,28 euros, qu'il y a lieu d'arrondir à 85 000 euros, observation faite, à l'instar du commissaire du gouvernement, que cette somme est très supérieure au prix d'achat de 60 000 euros du bien par l'appelante, le 16 janvier 2013, ce qui permet à la propriétaire de dégager une plus-value importante en un bref laps de temps, incompatible avec la spoliation qu'elle dénonce ;
Considérant en définitive que le jugement doit être confirmé sauf en ce qui concerne le prix d'acquisition ;
Considérant que chaque partie conservera à sa charge les frais irrépétibles et les dépens exposés en cause d'appel ;
PAR CES MOTIFS, la cour statuant publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,
- confirme le jugement du 4 juin 2015 du juge de l'expropriation de Paris sauf sur le montant du prix d'acquisition du bien en cause ;
- statuant à nouveau, fixe celui-ci à la somme de 85 000 euros ;
- y ajoutant, dit que chaque partie conservera à sa charge les frais irrépétibles et les dépens exposés en cause d'appel.
La greffière Le président
