Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 5 - Chambre 3
ARRÊT DU 19 AVRIL 2017
(n° , 08 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 14/04374
Décision déférée à la Cour : Jugement du 21 Janvier 2014 - Tribunal de Commerce de MEAUX - RG n° 2012005384
APPELANT :
Monsieur [E] [U] [I]
Né le [Date naissance 2] 1973 à [Localité 8]
[Adresse 3]
[Localité 3]
Représenté par Me Laurent MEILLET de l'AARPI TALON MEILLET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : A0428, avocat postulant
Assisté de Me Pierre LE TARNEC, avocat au barreau de SENLIS, avocat plaidant
INTIMÉS :
Monsieur [L] [M]
Né le [Date naissance 1] 1984 à [Localité 9] (ESTONIE)
[Adresse 6]
[Localité 5]
Représenté par Me Olivier BERNABE, avocat au barreau de PARIS, toque : B0753, avocat postulant
Assisté de Me Delphine TINGRY, avocat au barreau de PARIS, toque : L70, avocat plaidant
SNC LE VOLTIGEUR Pris en la personne de son associé gérant M. [C] [O]
Immatriculée au RCS de Compiègne sous le numéro 489 622 241
[Adresse 1]
[Localité 1]
SARL FRANCK THUM IMMOBILIER Agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié ès-qualtiés audit siège
Immatriculée au RCS de Compiègne sous le numéro 535 114 631
[Adresse 2]
[Localité 2]
Monsieur [V] [W] ès qualités de mandataire ad hoc de la SNC LE VOLTIGEUR
[Adresse 4]
[Localité 4]
Intervenant volontaire
Représentés par Me Alain FISSELIER de la SCP SCP AFG, avocat au barreau de PARIS, toque : L0044, avocat postulant
Assistés de Me Serge LE QUILLERIER, avocat au barreau de SENLIS, avocat plaidant
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 27 Février 2017, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Madame Agnès THAUNAT, présidente, chargée d'instruire l'affaire, laquelle a été préalablement entendue en son rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Agnès THAUNAT, présidente
Madame Marie-Brigitte FREMONT, conseillère
Madame Sophie REY, conseillère
Greffier : lors des débats : Madame Marie-Gabrielle HARDOIN
ARRÊT :
- contradictoire,
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,
- signé par Madame Agnès THAUNAT, présidente et par Madame Anaïs CRUZ, greffier à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire.
********
Faits et procédure
La SNC LE VOLTIGEUR exploite un fonds de commerce à [Localité 7].
Le 1er février 2012, la SNC LE VOLTIGEUR a donné à la SARL FRANCK THUM IMMOBILIER un mandat de vente et, le 9 février 2012, M. [E] [I] et M. [L] [M] ont donné à la même société un mandat de recherche, négociation et visite d'un bien n° 210.
Par acte sous seing privé du 19 février 2012, la SARL FRANCK THUM IMMOBILIER a rédigé un compromis de vente entre la SNC LE VOLTIGEUR et MM. [E] [I] et [L] [M] aux termes duquel la cession du fonds de commerce est convenue pour un prix de 650,000 € payable pour 470.000 € au moyen d'un concours bancaire.
Le jour de la signature du compromis, les acquéreurs ont remis à la SARL FRANCK THUM IMMOBILIER un dépôt de garantie d'un montant de 65.000 €, à charge pour cette dernière d'en demeurer séquestre.
Le compromis de vente stipule que « l'acquéreur mandate dès aujourd'hui le rédacteur des présentes, afin de solliciter en son nom et aux mêmes conditions, un ou plusieurs prêts, d'un montant global de 470.000 € aux conditions habituelles en la matière pour faire toutes démarches à ce sujet. »
Il est en outre stipulé que « Faute par l'acquéreur d'avoir avisé le vendeur au plus tard le 25 avril 2012 de la non-réalisation de la condition suspensive de financement, ladite condition suspensive sera réputée réalisée ».
Au 25 avril 2012, aucun prêt n'était obtenu.
Le 9 mai 2012, la SARL FRANCK THUM IMMOBILIER a encaissé le dépôt de garantie de 65.000 €.
MM. [I] et [M] ayant en vain demandé la restitution de la somme, ont fait signifier les 10 et 11 juillet 2012 à la SNC LE VOLTIGEUR et à la SARL FRANCK THUM IMMOBILIER une assignation par-devant le tribunal de grande instance de Senlis afin de voir constater la non-réalisation de la condition suspensive et d'obtenir le remboursement de la somme de 65.000 €, outre le paiement de 5.000 € à titre de dommages et intérêts.
Selon acte d'huissier de justice du 17 juillet 2012, la SNC LE VOLTIGEUR et la SARL FRANCK THUM IMMOBILIER ont assigné MM. [I] et [M] devant le tribunal de commerce de Meaux aux fins de les voir condamner à payer la somme de 65.000 € à la SNC LE VOLTIGEUR et 34.085 € à la SARL FRANCK THUM IMMOBILIER.
Par ordonnance du 17 janvier 2013, le juge de la mise en état du tribunal de grande instance de Senlis a déclaré la juridiction incompétente au profit du tribunal de commerce de Meaux.
Par jugement du 21 janvier 2014, le tribunal de commerce de Meaux a :
- Reçu la société FRANCK THUM IMMOBILIER et la société LE VOLTIGEUR en leurs demandes, au fond les dit bien fondées,
- Reçu Monsieur [E] [U] [I] et Monsieur [L] [M] en leurs demandes, au fond les dit mal fondés et en conséquence, les déboute de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,
- Condamné Monsieur [E] [U] [I] et Monsieur [L] [M] à payer à la société LE VOLTIGEUR la somme de 65.000 € en principal assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision,
- Condamné Monsieur [E] [U] [I] et Monsieur [L] [M] à payer à la société FRANCK THUM IMMOBILIER la somme de 34.085'€ en principal assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision,
- Dit que le séquestre est autorisé à se libérer des sommes détenues à concurrence des condamnations prononcées,
- Dit que les intérêts se capitaliseront dans les termes de l'article 1154 du code civil,
- Ordonné l'exécution provisoire de la décision,
- Condamné Monsieur [E] [U] [I] et Monsieur [L] [M] à payer à la société LE VOLTIGEUR la somme de 1.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- Condamné Monsieur [E] [U] [I] et Monsieur [L] [M] à payer à la société FRANCK THUM IMMOBILIER la somme de 1.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- Débouté Messieurs [I] et [M] de l'ensemble de leurs demandes,
- Condamné Messieurs [I] et [M] aux entiers dépens.
Par déclaration en date du 27 février 2014, M. [E] [U] [I] a interjeté appel du jugement.
Dans ses dernières conclusions, signifiées le 26 mai 2014, M. [E] [U] [I] demande à la cour de :
- Infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 21 janvier 2014 par le Tribunal de Commerce de MEAUX,
- Débouter la Société LE VOLTIGEUR et Monsieur [K] [J] de l'ensemble de leurs demandes,
- S'entendre la SNC LE VOLTIGEUR condamnée à rembourser à Monsieur [E] [I] la somme de 65.000 € au titre du dépôt de garantie avec intérêts au taux légal à compter du 26 avril 2012 jusqu'à parfait paiement,
- S'entendre à défaut la société FRANCK THUM IMMOBILIER condamnée à payer à Monsieur [E] [I] la somme de 65,000 € à titre de dommages intérêts,
- S'entendre la société FRANCK THUM IMMOBILIER condamnée à rembourser à Monsieur [E] [I] la somme de 1.794 € au titre de la facture n° 100 du 23'février 2012 indûment payée,
- S'entendre la SNC LE VOLTIGEUR et la société FRANCK THUM IMMOBILIER condamnées conjointement à payer à Monsieur [E] [I] une somme de 5,000 € à titre de dommages et intérêts et celle de 5.000 € en application de l'article 700 code de procédure civile,
- S'entendre la SNC LE VOLTIGEUR et la société FRANCK THUM IMMOBILIER condamnées en tous les dépens, dont distraction pour ceux d'appel au profit de Maître Laurent MEILLET Avocat aux offres de droit.
Dans leurs dernières conclusions, signifiées par le RPVA le 2 décembre 2015, la SARL FRANCK THUM IMMOBILIER, la SNC LE VOLTIGEUR et Me Jean'RONGEOT, mandataire ad hoc de la SNC LE VOLTIGEUR, intervenant volontaire, demandent à la cour de :
- sur le fondement des articles 15,16 et 135 du code de procédure civile, ÉCARTER des débats les pièces 19 à 24 tardivement signifiées par M. [M] le 16 septembre 2016 ;
au fond,
- CONFIRMER en toutes ses dispositions le jugement entrepris en confirmant la condamnation de Messieurs [M] et [I] à régler :
* A la SNC LE VOLTIGEUR, l'indemnité convenue contractuellement dans le cadre de la convention alternative, soit 65.000 €,
* A la SARL FRANCK THUM IMMOBILIER, en réparation du dommage que lui a occasionné l'attitude de Messieurs [M] et [I], sur le fondement de l'article 1146 du code civil et suivants, la somme de 34.085 €,
- DÉBOUTER Messieurs [M] et [I] de l'ensemble de leurs demandes, et notamment celles tendant à voir condamner la société FRANCK THUM IMMOBILIER à leur régler une quelconque somme, en garantie ou en réparation des sommes auxquelles ils se trouvent tenus ;
- CONDAMNER Messieurs [M] et [I] en tous les dépens, outre une indemnité de 3,000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Dans ses dernières conclusions, signifiées par le RPVA le 20 septembre 2016, M. [L] [M] demande à la cour de :
- Dire et juger Monsieur [L] [M] recevable et bien fondé en son appel incident ;
- Infirmer le jugement rendu par le Tribunal de Commerce de Meaux le 21 janvier 2014 en toutes ses dispositions ;
Statuant à nouveau :
A titre principal :
- Débouter les Sociétés LE VOLTIGEUR SNC et FRANCK THUM IMMOBILIER de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;
A titre subsidiaire :
- Dire et juger que la somme réclamée par le vendeur est une indemnité ressortant d'une clause pénale et qu'il y a lieu de réduire cette indemnité à la somme de 1 € ;
- Dire et juger que la somme réclamée par l'agent immobilier est une indemnité ressortant d'une clause pénale et qu'il y a lieu de réduire cette indemnité à la somme de 1 € ;
- Ordonner la garantie de Monsieur [M] par la SARL FRANCK THUM IMMOBILIER de toute condamnation qui serait maintenue à son encontre ;
En tout état de cause :
- Ordonner la restitution par les Sociétés SNC LE VOLTIGEUR et SARL FRANCK THUM IMMOBILIER la somme de 65.000 € versée à titre de séquestre par MM. [M] et [I] (dont la moitié pour chacun) avec intérêt au taux légal à compter du 26 avril 2012 ;
- Condamner la SARL FRANCK THUM IMMOBILIER à régler à Monsieur [M] la somme de 65.000 € en réparation du préjudice moral et matériel consécutif à ses fautes professionnelles ;
- Condamner in solidum la SNC LE VOLTIGEUR et la SARL FRANCK THUM IMMOBILIER à verser à Monsieur [M] une somme de 7.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamner in solidum la SNC LE VOLTIGEUR et la SARL FRANCK THUM IMMOBILIER aux entiers dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 2 novembre 2016.
MOTIFS
Sur la demande tendant à voir écarter des pièces :
La cour constate que la clôture n'étant intervenue que le 2 novembre 2016, la SNC LE VOLTIGEUR représentée par son mandataire ad hoc et la SARL FRANCK THUM IMMOBILIER disposaient d'un délai suffisant pour prendre connaissance des pièces 19 à 24 communiquées par M. [M] le 16 septembre 2016. En conséquence, il n'y a pas lieu de les écarter des débats.
Sur la clause suspensive :
L'acte signé le 19 février 2012 par les parties stipulait au titre des conditions suspensives « qu'à peine de déchéance de la présente condition suspensive de financement l'acquéreur s'engage expressément à justifier dans un délai de quinze jours des présentes :
- de la réalité de son apport personnel (')
- du dépôt d'au minimum un dossier complet de financement.
Faute pour l'acquéreur d'avoir avisé le vendeur au plus tard le 25 avril 2012 de la non-réalisation de la condition suspensive de financement, ladite convention suspensive sera réputée réalisée.
En outre, pour le cas où ses propres démarches n'aboutiraient pas et pour s'assurer une possibilité supplémentaire de crédit, l'acquéreur, mandate dès aujourd'hui le rédacteur des présentes, afin de solliciter en son nom et aux mêmes conditions un ou plusieurs prêts d'un montant global de 470.000 € aux conditions habituelles en la matière et pour faire toutes démarches à ce sujet.('.) »
En page 21 de la promesse, il était stipulé que « pour le cas où l'une ou l'autre de ces conditions suspensives ne seraient pas réalisées, les présentes conventions seraient considérées comme nulles et non avenues, sans aucun versement d'indemnité, de part et d'autre et l'acompte ci-dessus versé serait restitué à l'acquéreur ».
L'acte a été rédigé par la société FRANCK THUM IMMOBILIER. Cette agence intervenait à la fois comme mandataire des vendeurs et comme mandataire des acquéreurs.
Il résulte des pièces produites aux débats que les acquéreurs n'ont pas obtenu les prêts qu'ils ont sollicités. Ainsi le prêt sollicité en leur nom par l'agence auprès de la Banque Populaire le 21 février 2012 a fait l'objet d'un rejet le 30 mars 2012 qui a été dénoncé à M. [I]. La directrice de l'agence bancaire dans un courrier du 20 octobre 2014 adressé au conseil de M. [I], indique qu'elle pensait avoir tenu informé le cabinet THUM du refus.
Dans ces conditions, le cabinet THUM agissant tant en qualité de mandataire des vendeurs que de mandataire des acquéreurs, avait connaissance avant le 25 avril 2012, du fait qu'au moins un des prêts sollicités avait été refusé. Il s'ensuit que l'acquéreur était de par ce fait informé de la non-réalisation de la condition suspensive.
Il importe peu que les acquéreurs aient renoncé le 4 mai 2012 au prêt sollicité auprès de la banque HSBC, puisque le délai pour obtenir un prêt fixé au contrat était dépassé.
En application de la clause figurant en page 21 la convention suspensive ne s'étant pas réalisée, aucune somme n'est due au vendeur.
Sur la restitution de la somme séquestrée :
La vente ne s'étant pas conclue en raison de l'absence de financement d'un prêt par les banques, MM. [I] et [M] sont bien fondés à solliciter le remboursement de la somme de 65.000 € versée à la société FRANCK THUM IMMOBILIER, en qualité de séquestre.
Sur l'indemnisation de la société FRANCK THUM IMMOBILIER :
La société FRANCK THUM IMMOBILIER soutient que l'agent immobilier qui se voit évincer de son droit à rémunération du fait du comportement de l'un des cocontractants conserve quand bien même la vente n'a pas été conclue, et au-delà des dispositions de la loi Hoguet, le droit à être indemnisée en application des articles 1146 et suivants du code civil.
La cour relève que la société FRANCK THUM IMMOBILIER ne sollicite pas le versement de la clause pénale figurant au contrat, ni le versement de ses commissions. Dès lors, tous les développements contenus dans les écritures de MM. [I] et [M] à ce sujet sont hors de propos.
Contrairement à ce que soutient l'agent immobilier la vente ne s'est pas conclue non pas parce que les acquéreurs en ont empêché la réalisation, mais parce que le financement par les banques n'a pas été obtenu dans les délais, le désistement de la demande de prêt sollicitée auprès de la banque HSBC étant postérieur au délai fixé pour justifier du refus de prêt.
En cause d'appel M. [M] a versé aux débats en pièce 23, le dossier qui avait déposé auprès de la Banque Populaire ainsi qu'en pièce 24 un courrier daté du 15'octobre 2014 de la directrice de l'agence de la Banque Populaire, exposant qu'un dossier de financement avait bien été déposé par le cabinet THUM à l'agence de [Localité 6], que ce dossier a été réceptionné le 17 février 2012, qu'elle avait démarré l'étude de ce dossier le 23'février 2012, que de mémoire elle avait échangé avec le cabinet THUM à plusieurs reprises et qu'elle pensait avoir tenu informé le cabinet du refus par téléphone, ayant retrouvé sur son agenda un rendez vous avec M. [J] le 21 mars 2012, qu'elle avait envoyé le refus à M. [I] le 30 mars 2012.
Le cabinet THUM n'établit pas que M. [I] et M. [M] aient commis une faute ayant concouru au refus des prêts dans les délais convenus. La Banque Populaire a bien reçu un dossier complet avant le 8 mars 2012 et n'a pas refusé le prêt en raison de la communication d'un dossier incomplet. Il importe peu que les acquéreurs se soient désistés le 4 mai 2012 de leur demande de prêt auprès de la banque HSBC puisqu'à cette date le délai pour faire connaître le refus de prêt était déjà expiré.
Dans ces conditions, les acquéreurs n'ayant commis aucune faute, la société FRANCK THUM IMMOBILIER est mal fondée à prétendre obtenir une indemnisation du dommage qu'elle aurait subi du fait de la non réalisation de la vente.
Sur le remboursement de la facture n°100 du 23 février 2012 :
M. [I] sollicite le remboursement de la facture émise le 23'février'2012 par la société FRANCK THUM IMMOBILIER, relative à la constitution de la SNC TABAC VOLTIGEUR, [Adresse 5] pour ''honoraires de constitution de société et formalités 1.500'€ HT soit 1.794 € TTC '.
La société FRANK THUM IMMOBILIER ne s'explique pas sur ce point et ne justifie pas avoir réalisé la prestation qu'elle a facturée. Dans ces conditions, M. [I] est bien fondé à solliciter le remboursement de cette somme.
Sur la demande de dommages-intérêts formulées par M. [M] à l'encontre de la société FRANCK THUM IMMOBILIER :
M. [M] sollicite la condamnation de la société FRANCK THUM IMMOBILIER à lui verser la somme de 65.000 € en réparation du préjudice moral et matériel consécutif à ses fautes professionnelles.
Il reproche principalement à l'agent immobilier intervenant en une triple qualité de professionnel de l'immobilier, de rédacteur de l'acte et de mandataire des parties d'avoir introduit dans l'acte des clauses, sans attirer son attention sur l'attitude qu'il devait adopter et les éventuels courriers à envoyer, alors qu'il était profane en la matière et tout juste âgé de 27 ans.
En l'espèce, la cour n'ayant pas retenu que M. [M] était redevable d'une somme envers la SNC LE VOLTIGEUR, celui-ci n'a subi aucun dommage dont la société FRANCK THUM IMMOBILIER devrait réparation. Il convient en conséquence de le débouter de ce chef de demande.
Sur la demande de dommages-intérêts formulée par M. [I] à l'encontre de la société FRANCK THUM IMMOBILIER et de la SNC LE VOLTIGEUR :
M. [I] sollicite la condamnation conjointe de la société FRANCK THUM IMMOBILIER et de la société SNC LE VOLTIGEUR à lui payer une somme de 5.000 € à titre de dommages-intérêts, pour autant, il n'articule aucun fait fautif à l'encontre de ces deux sociétés susceptible d'ouvrir droit à réparation. Il y a donc lieu de le débouter de ce chef de demande.
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement et contradictoirement,
Infirme le jugement entrepris,
Statuant à nouveau,
Dit que la condition suspensive de l'octroi d'un concours bancaire ne s'est pas réalisée,
Dit que la société FRANCK THUM IMMOBILIER désigné comme séquestre doit restituer à MM. [I] et [M], ensemble la somme de 65.000 €,
Déboute la SNC LE VOLTIGEUR de sa demande de condamnation de MM. [I] et [M] à lui payer une somme de 65.000 €,
Déboute la société FRANK THUM IMMOBILIER de sa demande de dommages-intérêts à l'encontre de MM. [I] et [M],
Condamne la société FRANCK THUM IMMOBILIER à verser à M. [I] une somme de 1.794 € TTC au titre de la facture n° 100,
Déboute M. [I] de sa demande de dommages-intérêts à l'encontre de la société FRANCK THUM IMMOBILIER'et de la SNC LE VOLTIGEUR,
Déboute M. [M] de sa demande de dommages-intérêts à l'encontre de la société FRANCK THUM IMMOBILIER,
Y ajoutant,
Dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne in solidum la SNC LE VOLTIGEUR, représentée par son mandataire ad hoc et la société FRANCK THUM IMMOBILIER aux entiers dépens, dont distraction au profit de Me Laurent MEILLET, avocat en application de l'article 699 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE
