Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 2
ARRET DU 29 MARS 2017
(n° , 8 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 15/07927
Décision déférée à la Cour : Jugement du 16 Février 2015 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 14/11283
APPELANT
Monsieur [W] [S]
Né le [Date naissance 1] 1951 à [Localité 1] (TUNISIE)
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représenté et assisté à l'audience Me Georges SITBON de la SCP PEREZ SITBON, avocat au barreau de PARIS, toque : P0198
INTIME
Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par Me [K] [L], administrateur judiciaire non inscrit au RCS, SIRET n° [Adresse 3] et désigné par ordonnance du tribunal de grande instance de PARIS du 16/02/2012, prorogée le 04/07/2012, 31/01/2013, 04/07/2013, 26/02/2014, 03/11/2014, 18/11/2015, 04/05/2016.
[Adresse 4]
[Localité 3]
Représenté par Me Bruno ALLALI et assisté à l'audience de Me Joana JOUNI, avocats au barreau de PARIS, toque : G0055
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 31 Janvier 2017, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Laure COMTE, vice-présidente placée, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
M. Jean-Loup CARRIERE, président de chambre,
M. Frédéric ARBELLOT, conseiller,
Mme Laure COMTE, vice-présidente placée,
Greffier, lors des débats : Mme Stéphanie JACQUET
ARRÊT :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par M. Jean-Loup CARRIERE, président et par Mme Stéphanie JACQUET, greffier présent lors du prononcé.
***
FAITS & PROCÉDURE
M. [W] [S] est copropriétaire des lots [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 2] au sein de l'immeuble sis [Adresse 2] constitué de deux immeubles, l'un le bâtiment A donnant sur la rue et l'autre, le bâtiment B donnant sur la cour.
Par ordonnance de référé rendue le 16 février 2012, par le tribunal de grande instance de Paris, Mme [K] [L], administrateur judiciaire a été désignée en qualité d'administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2]. Sa mission a été prorogée par ordonnances du 4 juillet 2012, 31 janvier 2013, 4 juillet 2013, 26 février 2014, 3 novembre 2014, 18 novembre 2015 et 4 mai 2016.
Par acte du 24 juillet 2014, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] a assigné M. [W] [S], en paiement de charges de copropriété impayées.
Par jugement du 16 février 2015 rectifié le 22 juin 2015, le tribunal de grande instance de Paris a condamné M. [W] [S] à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] les sommes suivantes :
- 16.757,82 € au titre des charges de copropriété arrêtées au 8 janvier 2015 avec intérêts au taux légal à compter du 6 mai 2014 sur la somme de 10.698,75 €,
- 800 € à titre de dommages et intérêts,
- 1.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens.
M. [W] [S] a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 10 avril 2015.
Par jugement rectificatif du 22 juin 2015, le tribunal de grande instance de Paris a rectifié la date d'arrêté des charges réclamées, en remplaçant 8 avril 2015 par 8 janvier 2015.
M. [W] [S] a interjeté appel du jugement rectificatif le 3 août 2015.
Les deux instances ont fait l'objet d'une ordonnance de jonction le 30 septembre 2015.
La procédure devant la cour a été clôturée le 14 décembre 2016.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Vu les conclusions du 6 décembre 2016 par lesquelles M. [W] [S], appelant, invite la cour, au visa des articles 1240, et 1382 ancien du code civil à :
- infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et faire droit à ses demandes initiales,
- dire que la somme due par lui au 8 avril 2015 s'élève à la somme de10.838,06 €,
- condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à lui payer la somme de 30.000 € à titre de dommages et intérêts et ordonner la compensation entre la somme due par lui et le syndicat des copropriétaires,
- condamner le syndicat de copropriétaires à lui payer la somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens ;
Il fait valoir que :
il a exécuté le jugement entrepris, ayant réglé à ce jour la somme de 31.869,14 € sans bénéficier d'aucune contrepartie de la copropriété telle que l'entretien des parties communes du bâtiment B,
la copropriété lui a adressé un décompte de charges au 1er avril 2015 faisant état d'un arriéré de charges de 13.688,01 € alors qu'il lui était réclamé la somme de 16.757,82 € au 8 avril 2015 par la copropriété, ce qui montre des incohérences dans les comptes,
il a exposé une somme de 1.558,68 € pour le compte de la copropriété, qui doit venir en déduction des sommes réclamées,
il a versé une somme de 2.000 € non prise en compte par le jugement entrepris,
il n'a pas été remboursé d'une somme créditrice de 2.361,08 € qui figurait sur son compte au 31 décembre 2012,
il conteste la gestion par les syndics successifs et Mme [L] administrateur de la copropriété,
les comptes de la copropriété sont incompréhensibles et qu'une confusion est faite entre lui et son frère également copropriétaire au sein de la copropriété ;
Vu les conclusions du 13 décembre 2016 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2], intimé, demande à la cour, au visa des articles 906 du code de procédure civile, 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et 35 du décret du 17 mars 1967, à :
- écarter les pièces n°1 à 29 et la pièce n°38 de M. [W] [S],
- confirmer le jugement du 16 février 2015 rectifié le 22 juin 2015 en toutes ses dispositions,
- débouter M. [W] [S] de toutes ses demandes, fins et prétentions,
Y ajoutant :
- condamner M. [W] [S] à lui verser la somme de 6.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner M. [W] [S] aux entiers dépens de l'instance, qui seront recouvrés par Me Bruno Allali, conformément à l'article 699 du code de procédure civile ;
Il soutient que :
- M. [W] [S] a signifié ses conclusions d'appelants le 20 juillet 2015, sans signifier ses pièces simultanément à ses conclusions,
- pour la première fois, ses pièces n°1 à 48 ont été signifiées le 6 décembre 2016, soit 8 jours avant la clôture,
- le fait que M. [W] [S] ait effectué des règlements postérieurement au jugement du 16 février 2015 rectifié le 22 juin 2015 n'a aucune incidence sur le montant de la dette arrêté au 8 janvier 2015,
- l'immeuble a été placé sous administration judiciaire parce que des copropriétaires, au premier rang desquels M. et Mme [Y] [S], frère et belle-s'ur de M. [W] [S], sont redevables de sommes importantes au syndicat des copropriétaires, alors qu'ils sont ensembles majoritaires au sein de la copropriété,
- ils ont toujours bloqué la réalisation de travaux indispensables à l'entretien de l'immeuble ;
SUR CE,
La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.
En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.
Sur la recevabilité des pièces n°1 à 29 et n°38 de M. [W] [S]
L'article 906 du code de procédure civile dispose que les conclusions sont notifiées et les pièces communiquées simultanément par l'avocat de chacune des parties à celui de l'autre partie ;
Toutefois, dès lors que les pièces ont été communiquées en première instance et communiquées à nouveau en cause d'appel avant la clôture de l'instruction, de sorte que leur destinataire a été mis, en temps utile, en mesure de les examiner, de les discuter et d'y répondre, ces pièces peuvent être régulièrement acquises au débat dans le cadre d'une seconde communication de nouvelles conclusions ;
En l'espèce, les pièces litigieuses apparaissent dans le bordereau de communication de pièces de M. [W] [S] des conclusions d'appel du 19 juillet 2015 ;
Le syndicat des copropriétaires soutient n'avoir eu communication de ces pièces que lors de la signification des secondes conclusions de M. [W] [S] du 6 décembre 2016 ;
Il convient de relever que le syndicat des copropriétaires n'a pas signalé à M. [W] [S] ni au juge de la mise en état que lesdites pièces n'auraient pas été communiquées, contrairement à ce que démontre le bordereau des pièces communiquées des conclusions du 19 juillet 2015 ;
En outre, la lecture du jugement de première instance établit que les pièces contestées par le syndicat des copropriétaires ont été communiquées par M. [W] [S] devant le tribunal de grande instance ;
Il apparaît donc que les pièces ont été communiquées préalablement à la clôture, que ces pièces étaient connues du syndicat des copropriétaires pour avoir déjà été débattues en première instance et que ce dernier n'a nullement signalé l'absence de communication desdites pièces entre le 19 juillet 2015 et le 14 décembre 2016 ;
Dans ces conditions, il y a lieu de rejeter la demande d'irrecevabilité des pièces n°1 à 29 et n°38 de M. [W] [S] ;
Sur la demande du syndicat en paiement des charges
Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipements communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, l'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale ;
Selon l'article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et des équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf
modalités différentes adoptées par l'assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale ;
En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ;
Par ordonnance du 16 février 2012, le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris a désigné, Mme [L], administrateur judiciaire, en qualité d'administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2], avec comme mission de prendre les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété, en ayant tous les pouvoirs de l'assemblée générale à l'exception de ceux prévus aux paragraphes a) et b) de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, ainsi que les pouvoirs du conseil syndical et du syndic ;
Sa mission a été prorogée par ordonnances du 4 juillet 2012, 31 janvier 2013, 4 juillet 2013, 26 février 2014, 3 novembre 2014, 18 novembre 2015 et 4 mai 2016 ;
En vertu de l'application conjuguée des articles 14-1, 24 de la loi du 10 juillet 1965 et 62-7 du décret du 17 mars 1967, l'administrateur judiciaire prend notamment à la place de l'assemblée générale des copropriétaires, les décisions relatives à la maintenance, au fonctionnement et à l'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, à la détermination du budget prévisionnel, la réalisation de travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble, (...) et les travaux de mise en conformité des logements avec les normes de salubrité, de sécurité et d'équipements définies par les dispositions prises pour l'application de l'article 1er de la loi n°67-561 du 12 juillet 1967 relative à l'amélioration de l'habitat ;
Dans ces conditions, les décisions de l'administrateur judiciaires, prises en vertu des pouvoir qui lui sont conférés par l'ordonnance le désignant en cette qualité puis par celles renouvelant sa mission, ont la même portée que celles prise par l'assemblée générales des copropriétaires, non contestées ;
Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires communique :
- le procès-verbal des décisions de l'administrateur judiciaire du 27 mai 2013, en présence notamment de M. [W] [S], examinant et approuvant les comptes des exercices annuels du 1er octobre 2005 au 31 décembre 2012, ratifiant les appels exceptionnels lancés par l'administrateur judiciaire, approuvant les budgets prévisionnels des années suivantes,
- les procès-verbaux de décisions de l'administrateur judiciaire du 23 juillet 2014, 8 avril 2015, en présence de M. [W] [S], examinant et approuvant les comptes des exercices annuels du 1er octobre 2005 au 31 décembre 2012, ratifiant les appels exceptionnels lancés par l'administrateur judiciaire, approuvant les budgets prévisionnels des années suivantes, et des appels pour la réalisation de travaux urgents ;
- le rapport d'expertise comptable du cabinet DBF, mission par ordonnance du 26 septembre 2012 pour établir les comptes du 1er octobre 2005 au 31 décembre 2012,
- les appels de fonds à l'égard de M. [W] [S],
- les décomptes ;
Le syndicat des copropriétaires demande le paiement d'un arriéré de charges de copropriété sur la période entre le 31 décembre 2011 et le 8 janvier 2015, appel de charges du premier trimestre 2015 inclus, pour un montant de 13.696 €, tenant compte des versements réalisés par M. [W] [S] sur la même période, ainsi que d'un arriéré des appels de charges travaux pour un montant de 3.061,82 € ;
S'agissant du réajustement des charges 2012 de M. [W] [S], il ressort de l'expertise des comptes menée judiciairement que sur l'exercice 2012, qu'une répartition d'un montant de 24.266 € pourrait être faite entre les différents copropriétaires au regard de leurs tantièmes respectifs ; or, à la lecture de l'appel de fonds faisant apparaître l'apurement des charges 2012, seule la somme de 4.266 € a été répartie par le mandataire, et la somme de 415,08 € a été créditée à M. [W] [S] à ce titre ; toutefois, M. [W] [S] n'a contesté en justice les décisions prises par le mandataire quand aux différentes répartitions réalisées en 2013 pour le réajustement des charges 2012 ; celles-ci ne peuvent plus être contestées dans le cadre de cette instance ;
M. [W] [S] conteste l'augmentation des charges de copropriété depuis la désignation de Mme [L] ; il convient de relever que la situation financière très délicate du syndicat des copropriétaires, qui a motivé sa désignation, notamment en raison d'une mauvaise gestion par des syndics et des charges impayées conséquentes, impliquait nécessairement des appels de fonds exceptionnels régulier, par exemple pour rémunérer l'expert-comptable, comme le mandataire judiciaire, l'architecte, au regard de la situation de l'immeuble ; en effet, un bilan par des sachants devait nécessairement être réalisé préalablement à tout engagement de dépense, surtout au regard de la situation financière de la copropriété, déjà décrite ;
Il apparaît donc que l'ensemble des sommes sollicitées sont justifiées et cohérentes au regard des différentes pièces listées ci-dessus demandées sur la base de décisions non contestées ;
Le montant des charges impayées par M. [W] [S] au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] s'élève ainsi à la somme de 16.757,82 €, correspondant à la période du 31 décembre 2011 au 8 janvier 2015, appel des charges du 1er trimestre 2015 inclus ;
M. [W] [S] soutient avoir versé une somme de 2.000 € qui n'a pas été prise en compte ; toutefois, il ne précise pas à quelle date ce paiement aurait été réalisé et ne produit aucune pièce étayant cette simple affirmation ; il convient de relever que M. [W] [S] a payé une somme de 2.000 € le 8 août 2014, dont il a été tenu compte dans les montants réclamés par le syndicat des copropriétaires et alloués par la cour comme par le tribunal ;
En outre, il réclame la déduction des sommes de 1.376 €, correspondant à la réparation d'une canalisation de gaz, de 142,22 € pour la pose d'une porte condamnant l'entrée de la cave et de 40,46 € au titre du remplacement de carreaux, sommes qu'il aurait payées ; M. [W] [S] soutient que ces dépenses devaient être prises en charge par le syndicat des copropriétaires et que malgré ses demandes, les mesures nécessaires n'ont pas été prises par l'administrateur ;
S'agissant des travaux de réparation de la conduite de gaz, il apparaît que Mme [L] a fait intervenir GrDF avec diligence et que les techniciens ont indiqué que les parties devant faire l'objet de la réparation étaient des parties appartenant à M. [W] [S] ; par ailleurs, ce dernier n'établit pas où se situait la dégradation ni ce qui a été réellement réalisé, la seule pièce produite étant un devis et non pas une facture comme il l'indique ;
Ensuite, M. [W] [S] n'indique pas pourquoi la pose de la porte d'accès à la cave et le remplacement des carreaux cassés n'ont pas été signalés à Mme [L] et ne justifie pas qu'il s'est substitué au syndicat des copropriétaires ; au surplus, cette prise en charge pour régulariser une dépense avancée n'aurait pu être que validée par Mme [L] si la demande lui en avait été faite, puisqu'elle détient notamment les pouvoirs de l'assemblée générale ; aucune contestation des comptes et des décisions prises par Mme [L] n'ayant été engagée, il n'y a pas lieu d'allouer ces sommes à M. [W] [S] ;
M. [W] [S] ne peut donc solliciter de déduction des sommes dues au titre des charges de copropriété la somme de 1.558,76 € ;
Il y a donc lieu de confirmer le jugement sur le montant retenu au titre des charges impayées, ainsi que la date corrigée dans le jugement rectifié du 22 juin 2015, en ce qu'il a condamné M. [W] [S] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] la somme de 16.757,82 €, au titre des charges de copropriété correspondant à la période du 31 décembre 2011 au 8 janvier 2015, appel des charges du 1er trimestre 2015 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 6 mai 2014 sur la somme de 10.698,75 € ;
Sur la demande reconventionnelle de M. [W] [S]
M. [W] [S] conteste la gestion par Mme [L] et considère avoir subi un préjudice ;
Il reproche à Mme [L] de ne pas réaliser d'entretien ni les travaux nécessaires sur les parties communes et notamment le bâtiment B, l'obligeant à engager des dépenses et lui faisant perdre ses locataires ;
Il ressort des pièces du dossier que Mme [L] a engagé de nombreux chantiers, au regard de l'état de délabrement de l'immeuble, qui a notamment justifié la désignation d'un mandataire judiciaire ; en outre, s'agissant plus précisément de la sécurité de l'immeuble, il apparaît que la solution technique à adopter pour fermer l'entrée de l'immeuble est complexe et que le conseil syndical est également impliqué dans le suivi du dossier aux côtés de l'architecte de l'immeuble, qui a même rencontré les services de police du secteur pour trouver la meilleure solution ;
Il doit être également relevé que M. [W] [S] ne démontre aucun des griefs qu'il formule à l'égard de Mme [L] ni leur bien-fondé ; en effet, le non-paiement des charges d'électricité n'est pas établi, l'absence de recouvrement à l'égard des copropriétaires débiteurs depuis 2010 ne peut être retenu, en ce qu'il apparaît que le débiteur défaillant le plus important est son frère M. [Y] [S], et qu'une procédure a été lancée à son égard, tout comme à son encontre, l'absence de procédure pénale à l'encontre de l'ancien syndic ne peut être reprochée en ce que cette décision appartient au mandataire, et qu'il ne forme aucun recours à l'encontre de ces décisions, l'absence d'entretien du bâtiment B n'est pas non plus démontrée, les attestations produites ne revêtant pas la forme légale et pouvant être considérées comme probantes ;
Il a par ailleurs déjà été indiqué que les honoraires d'architecte et d'expert-comptables doivent être payées, que les dépenses sont justifiées au regard du contexte général et que le défaut d'intervention sur les parties commune ne peut être retenu ;
Il y a donc lieu de rejeter la demande formulée par M. [W] [S] ; le jugement est confirmé sur ce point ;
Sur les dommages et intérêts
M. [W] [S] ne paye que très irrégulièrement ses charges de copropriété et laisse sa dette s'aggraver ;
Les manquements systématiques et répétés de M. [W] [S] à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires ;
Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a condamné M. [W] [S] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 800 € de dommages-intérêts ;
Il y a donc lieu de confirmer le jugement ;
Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile
Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
M. [W] [S], partie perdante, doit être condamné aux dépens d'appel, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] la somme supplémentaire de 5.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;
Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par M. [W] [S] ;
PAR CES MOTIFS
LA COUR,
Statuant, par mise à disposition, contradictoirement,
Rejette la demande d'irrecevabilité des pièces n°1 à 29 et n°38 de M. [W] [S] ;
Confirme le jugement tel que rectifié en toute ses dispositions ;
Y ajoutant,
Condamne M. [W] [S] aux dépens d'appel, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] la somme supplémentaire de 5.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;
Rejette toute autre demande.
Le Greffier, Le Président,
