Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 2 - Chambre 1
ARRET DU 28 MARS 2017
(n° 132 , 5 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 15/21446
Décision déférée à la Cour : Jugement du 08 Octobre 2015 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 14/02215
APPELANTE
SCP[W][L], [U] [L], [R] [L], [J] [L]
[Adresse 1]
[Localité 1]
N° SIRET : 319 098 7033
Représentée par Me Thomas RONZEAU de la SCP RONZEAU & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0499
Ayant pour avocat plaidant Me Stéphanie BACH de la SCP RONZEAU & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0499
INTIMEE
SNC LA TROPEZIENNE DES SALINS
[Adresse 2]
[Localité 1]
N° SIRET : 519 782 593
Représentée par Me Eric BOURDOT, avocat au barreau de PARIS, toque : K0001
Ayant pour avocat plaidant Me François-Xavier EMMANUELLI de l'ASSOCIATION MORDANT FILIOR SERRE, avocat au barreau de PARIS, toque : R105
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 25 Janvier 2017, en audience publique, devant la Cour composée de :
M. Jacques BICHARD, Président de chambre
Madame Marie-Sophie RICHARD, Conseillère
Madame Joëlle CLÉROY, Conseillère, appelée pour compléter la composition de la cour en vertu de l'article R312-3 du code de l'organisation judiciaire.
qui en ont délibéré
Greffier, lors des débats : Mme Lydie SUEUR
ARRET :
- Contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par M. Jacques BICHARD, président et par Mme Lydie SUEUR, greffier.
*****
Le 26 septembre 2011, la société LA TROPEZIENNE DES SALINS a acquis de la société 58-60 Foch divers lots de copropriété pour le prix de 4 760 000 €. L'acte de vente établi par maître [L] de la SCP [L] [L] [L] [L], mentionnait qu'il s'agissait d'un achat pour revendre, soumis aux dispositions de l'article 1115 du code général des impôts, permettant de bénéficier de droits de mutation à taux réduit, en cas de revente du bien dans le délai fixé par la loi.
Le 18 avril 2013, elle a reçu une proposition de redressement de l'administration fiscale en l'absence de revente des lots avant le 30 septembre 2012. Après notification d'un avis de redressement, elle s'est acquittée de la somme de 222 172 €.
Le 3 février 2014, elle a fait assigner la SCP [L] [L] [L] [L] devant le tribunal de grande instance de Paris en responsabilité et indemnisation, en reprochant au notaire de ne pas l'avoir informée du court délai pour revendre.
Par un jugement du 8 octobre 2015, le tribunal a :
- dit que la SCP [L] [L] [L] [L] a manqué à ses obligations,
- condamné la SCP [L] [L] [L] [L] à payer à la société LA TROPEZIENNE DES SALINS la somme de 180 000 € à titre de dommages-intérêts avec intérêts au taux légal à compter de la décision rendue,
- condamné la SCP [L] [L] [L] [L] à payer la somme de
3 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile , outre les dépens,
- ordonné l'exécution provisoire.
Le 28 octobre 2015, la SCP [L] [L] [L] [L] a formé appel de ce jugement.
Dans ses dernières conclusions communiquées par voie électronique le 29 décembre 2016, la SCP [L] [L] [L] [L] demande à la cour d'infirmer le jugement sauf en ce qu'il a rejeté la demande de dommages-intérêts à hauteur de la somme de 5 999,14 € formulée au titre des honoraires de l'avocat fiscaliste, de dire que la société LA TROPEZIENNE DES SALINS ne rapporte pas la preuve d'une faute à l'origine d'un préjudice certain, réel et actuel ouvrant droit à réparation,
de débouter la société LA TROPEZIENNE DES SALINS de l'intégralité de ses demandes et de la condamner à lui payer la somme de 5 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de 1ère instance et d'appel.
Dans ses dernières conclusions communiquées par voie électronique le 1er décembre 2016, la société LA TROPEZIENNE DES SALINS sollicite la confirmation du jugement en ce qu'il a retenu que la SCP [L] [L] [L] [L] a manqué à ses obligations d'information et de conseil et de l'infirmer dans ses autres dispositions. Elle réclame la condamnation de la SCP [L] [L] [L] [L] à lui payer la somme de 228 171,14 € avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 12 décembre 2013 et à titre subsidiaire, la confirmation du jugement en ce qu'il a condamné la SCP [L] [L] [L] [L] à lui payer la somme de 180 000 € avec intérêts au taux légal à compter du jugement et en tout état de cause, la condamnation de la SCP [L] [L] [L] [L] à lui payer la somme de 5 000 € au titre de la 1ère instance et 5 000 € au titre de l'instance d'appel, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens de 1ère instance et d'appel.
MOTIFS DE LA DECISION :
La société LA TROPEZIENNE DES SALINS expose que le redressement fiscal a été motivé par le fait que la SCI [Adresse 3] qui avait elle-même acquis les biens sous le régime de l'achat pour revente le 30 septembre 2010, avait adressé aux locataires une notification d'offre de vente le 26 juin 2011 en application de l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975 et qu'il s'en suivait qu' elle devait revendre, ou toute autre société qui viendrait à sa suite, dans le délai de 2 ans, soit avant le 30 septembre 2012.
La société LA TROPEZIENNE DES SALINS reproche au notaire de ne pas l'avoir informée du régime spécifique pour lequel la SCI [Adresse 3] avait opté et du court délai de revente qui en résultait. Elle soutient que la clause intitulée 'droit de mutation' insérée dans l'acte ne contenait pas une information personnalisée et ne procédait pas à un renvoi vers les mentions relatives au droit de préemption du locataire, qui constituaient une donnée essentielle pour les droits de mutation dus par l'acquéreur et qui ne figuraient pas au même endroit dans l'acte. Elle fait valoir que le fait qu'elle ait lu et paraphé l'ensemble des pages de l'acte notarié ne suffit pas à établir qu'elle avait compris les conséquences des différentes clauses. Elle considère donc que le notaire qui n'a pas spécialement attiré son attention sur la brièveté du délai pour revendre alors qu'il connaissait sa volonté de bénéficier du régime spécial des achats pour revente, a manqué à son obligation de conseil. Elle ajoute que ses compétences en matière immobilière et le fait qu'elle ait été assistée de son propre notaire, sont sans incidence sur l'obligation de conseil du notaire, rédacteur d'acte.
La SCP [L] [L] [L] [L] soutient que la société LA TROPEZIENNE DES SALINS, professionnelle de l'immobilier, a reçu dès la promesse de vente l'information sur le droit de préemption du locataire, et que la clause sur les droits de mutation rédigée par son notaire incluse dans l'acte définitif, attirait spécialement son attention sur la réduction à 2 ans du délai de revente en cas de droit de préemption des locataires et sur son point de départ au 30 septembre 2010. Elle déclare que la société La tropezienne des Salins qui a lu et paraphé l'acte, a ainsi reçu une information complète sur la durée du délai et son point de départ même si la date d'expiration n'était pas expressément indiquée.
L'article 1115 du code général des impôts dispose que les acquisitions d'immeubles réalisées par des personnes assujetties au sens de l'article 256A, sont exonérées des droits et taxes de mutation quand l'acquéreur prend l'engagement de revendre dans le délai de 5 ans.
L'alinéa 2 énonce qu'en cas de ventes successives, par les personnes mentionnées au 1er alinéa, le délai imparti au 1er acquéreur s'impose à chacune de ces personnes.
Enfin le dernier alinéa prévoit que pour les ventes par lots déclenchant le droit de préemption prévu à l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975 ou à l'article 15 de la loi du 6 février 1989, le délai pour revendre visé au 1er alinea est ramené à 2 ans.
Le notaire de la société LA TROPEZIENNE DES SALINS a adressé à la SCP [L] [L] [L] [L] un projet de clause intitulée 'droit de mutation' laquelle rappelait que le délai de 5 ans était ramené à 2 ans pour les reventes consistant en des ventes par lots déclenchant l'un des droits de préemption des locataires (article 10 de la loi du 31 décembre 1975 ou article 15 de la loi du 6 juillet 1989) et attirait spécialement l'attention de l'acquéreur sur le fait que la SCI [Adresse 3] ayant acquis les biens sous le même régime, les délais de revente sus-énoncés commençaient à courir à compter du 30 septembre 2010.
Ce projet de clause a été repris intégralement dans l'acte de vente établi par maître [L] en page 13.
Par ailleurs, en page 32 de l'acte, la clause 'purge du droit de préemption du locataire' mentionnait que la présente mutation était soumise au droit de préemption du locataire prévu par l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975 et que la vendeur avait signifié le projet des présentes au locataire par voie extra-judiciaire dressé par maître [W] huissier de justice en date du 17 mai 2011.
Il ressort ainsi clairement de la clause intitulée 'droit de mutation' que le délai de 5 ans pour revendre fixé par l'article 1115 du code général des impôts était ramené à 2 ans si la vente déclenchait un des droits de préemption du locataire prévu par l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975 ou l'article 15 de la loi du 6 février 2009 et que le point de départ de ces délais était le 30 septembre 2010.
Par ailleurs, la clause intitulée 'purge du droit de préemption du locataire' mentionnait expressément que la mutation était soumise au droit de préemption du locataire prévu par l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975. Cette information figurait déjà dans la promesse unilatérale de vente que la société LA TROPEZIENNE DES SALINS avait acceptée.
Par ces deux clauses de l'acte de vente, la société LA TROPEZIENNE DES SALINS était ainsi informée d'une part de ce que le délai pour revente commençant à courir le 30 septembre 2010, était ramené à 2 ans lorsqu'il existait un droit de préemption du locataire en application des articles 10 de la loi du 31 décembre 1975 ou 15 de la loi du 6 février 2009 et d'autre part qu'en l'espèce la mutation donnait lieu à un droit de préemption du locataire en application de l'article 10 de la loi de 1975.
Le fait que ces deux informations ne figurent pas au même endroit dans l'acte notarié de vente et que la clause 'droit de mutation' n'ait pas expressément indiqué que la revente du bien en cause était soumise au délai de 2 ans, ne suffit pas à rendre ces informations incomplètes ou inefficaces dès lors que l'acte notarié mentionnait clairement les circonstances entraînant la mise en oeuvre du délai de 2 ans ainsi que la réalisation de ces circonstances en l'espèce.
Ainsi, la société LA TROPEZIENNE DES SALINS assistée de surcroît par son propre notaire, a été suffisamment informée des conditions de l'application du régime fiscal de faveur dont elle entendait bénéficier et le non respect du délai de deux ans ne peut ainsi être imputé à un manquement du notaire à son obligation d'information et de conseil.
La société LA TROPEZIENNE DES SALINS doit donc être déboutée de l'ensemble de ses demandes et le jugement du 8 octobre 2015 être infirmé en ce sens.
Il sera alloué à la SCP [L][L] [L] [L] la somme de 4 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS :
Infirme le jugement du tribunal de grande instance de Paris du 8 octobre 2015,
Statuant à nouveau,
Déboute la société LA TROPEZIENNE DES SALINS de ses demandes,
Condamne la société LA TROPEZIENNE DES SALINS à payer à la SCP [L] [L] [L] [L] la somme de 4 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne la société LA TROPEZIENNE DES SALINS aux dépens de 1ère instance et d'appel avec droit de recouvrement direct au profit de maître RONZEAU, selon l'article 699 du code de procédure civile.
LE GREFFIER,LE PRESIDENT,
