Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 1
ARRÊT DU 24 MARS 2017
(no , 6 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 15/15443
Décision déférée à la Cour : Jugement du 29 Mai 2015 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG no 13/18545
APPELANTS
Madame Annie X...
née le 07 Mars 1963 à Versailles (78000)
demeurant ...
Représentée et assistée sur l'audience par Me Olivier DOUEK de l'AARPI CORTEN, avocat au barreau de PARIS, toque : E1939
Monsieur Vincent Y...
né le 26 Décembre 1959 à Paris (75014)
demeurant ...
Représenté et assisté sur l'audience par Me Olivier DOUEK de l'AARPI CORTEN, avocat au barreau de PARIS, toque : E1939
INTIMÉS
Madame ELSA Z...
demeurant ...
Représentée e t assistée sur l'audience par Me Christian DIAZ LOPEZ, avocat au barreau de PARIS, toque : A0394
Monsieur STEFAN A...
demeurant ...
Représenté et assisté sur l'audience par Me Christian DIAZ LOPEZ, avocat au barreau de PARIS, toque : A0394
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 22 Février 2017, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant M. Dominique GILLES, Conseiller, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Dominique DOS REIS, Présidente
Madame Christine BARBEROT, Conseillère
Monsieur Dominique GILLES, Conseiller
qui en ont délibéré
Greffier lors des débats : Monsieur Christophe DECAIX
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Dominique DOS REIS, Présidente, et par Monsieur Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision à été remise par le magistrat signataire.
*
* *
Par acte sous seing privé du 17 décembre 2012 rédigé par notaire, Mme Z... et M. A... ont vendu sous conditions suspensives à Mme X... et M. Y... un appartement et une cave dépendant d'un immeuble en copropriété situé ..., moyennant le prix de 430 000 €. Les acquéreurs renonçaient à toute condition suspensive d'obtention de prêt. L'acte définitif devait en principe être signé le 26 février 2013 au plus tard. Les parties stipulaient une clause pénale d'un montant de 43 000 € et les acquéreurs versaient une somme de 21 500 €, à titre de dépôt de garantie, entre les mains du notaire désigné séquestre.
Les acquéreurs refusaient de signer l'acte définitif aux conditions souscrites, malgré la réalisation de toutes les conditions suspensives. Le notaire établissait un procès verbal de difficulté, le 24 mai 2013.
C'est dans ces conditions que par acte extrajudiciaire du 19 décembre 2013, Mme Z... et M. A... ont saisi le tribunal de grande instance de Paris aux fins d'obtenir condamnation de Mme X... et de M. Y... à leur payer l'indemnité d'immobilisation séquestrée ainsi que le montant de la clause pénale.
Le tribunal de grande instance de Paris, par jugement du 29 mai 2015 a :
- dit que M. B..., notaire séquestre, devait remettre la somme de 21500€ euros à Mme Z... et M. A...,
- condamné Mme X... et M. Y... à payer le surplus soit la somme de 21500 € au titre de la clause pénale,
- condamné Mme X... et M. Y... à payer la somme de 1500 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens,
- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire.
Par déclaration reçue au greffe de la Cour le 16 juillet 2015, Mme X... et M. Y... ont interjeté appel de ce jugement.
Par conclusions du 28 juillet 2016, les appelants demandent à la Cour de :
- vu les articles 1116 et 1134 du code civil ;
- vu l'article L.271-1 du code de la construction et de l'habitation ;
- vu la promesse de vente du 17 décembre 2012 ;
- infirmer le jugement querellé en toutes ses dispositions ;
- et ce faisant
- débouter Mme Z... et M. A... de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ;
- dire que l'absence de réitération de la promesse de vente du 17 décembre 2012 résulte
du caractère fautif du comportement de Mme Z... et de M. A... ;
- en conséquence
- prononcer la caducité de la promesse de vente du 17 décembre 2012 aux torts exclusifs de Mme Z... et de M. A... ;
- ordonner la restitution de l'indemnité d'immobilisation d'un montant de 21500€
séquestrée entre les mains de Maître B..., notaire ;
- condamner solidairement Mme Z... et M. A... au paiement de
la somme de 43000 € au titre de la clause pénale ;
- condamner solidairement Mme Z... et M. A... au paiement de la somme de 5000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner solidairement Mme Z... et M. A... aux entiers dépens de première instance et d'appel.
Par conclusions du 05 décembre 2015, Mme Z... et M. A... prient la Cour de :
- vu l'article 1134 et 1226 du code civil,
- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
- en conséquence
- condamner Mme X... et M. Y... à payer à Mme Z... et M. A... la somme de 21500€ € à titre d'indemnité d'immobilisation, séquestrée entre les mains du notaire, M. B...,
- condamner Mme X... et M. Y... à payer à Mme Z... et M. A... la somme de 21500€ € au titre de la clause pénale,
- Débouter Mme X... et M. Y... de l'intégralité de leurs demandes,
- condamner Mme X... et M. Y... à payer la somme de 5.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner Mme X... et M. Y... aux entiers dépens.
SUR CE
LA COUR
Mme X... et M. Y... font valoir à l'appui de leur appel que :
- à compter du 8 avril 2013, l'ensemble des fonds nécessaires était bien entre les mains du notaire rédacteur ;
- les informations portées à la connaissance des acquéreurs par le syndic étaient de nature à modifier l'économie globale du contrat au regard de la situation de la copropriété, des procédures en cours et de l'absence d'information des vendeurs sur ces éléments,
- l'état daté du 20 mars 2013 transmis en extraits le 5 avril 2013, soit quelques jours avant la date prévue de signature de la vente était de nature à jeter le discrédit sur la bonne foi des vendeurs qui n'avaient pas jugé utile de transmettre plus tôt ces informations dont ils ne pouvaient ignorer l'existence ;
- la comparaison entre les informations figurant dans la promesse de vente et celles révélées par le syndic établit une distorsion et caractérise des manoeuvres dolosives de la part des vendeurs ;
- ils n'ont jamais refusé de réitérer la vente, mais ont proposé soit une réduction de prix soit la mise sous séquestre de la somme de 30 000 € à valoir sur les charges dont ils seraient éventuellement redevables et qui ne figuraient pas dans l'état daté en l'absence d'approbation des comptes de la copropriété depuis 2007, les comptes des années 2005 et 2006 ayant été approuvés, mais non encore répartis ;
- dans ces conditions leurs interrogations et demandes d'information légitime des acquéreurs n'avaient pas à être érigées en condition suspensive supplémentaire.
Les moyens soutenus par Mme X... et M. Y... au soutien de leur appel, ne font que réitérer sous une forme nouvelle, mais sans justification complémentaire utile, ceux dont le premier juge a connu et auxquels il a répondu par des motifs exacts que la Cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation.
Il convient seulement d'apporter les précisions qui suivent.
L'avant-contrat accepté par les appelants, s'agissant des charges de copropriété, prévoyait que :
- les dépenses comprises dans le budget prévisionnel devaient incomber au vendeur pour la période antérieure à l'entrée en jouissance, et à l'acquéreur pour la période postérieure,
- le coût des travaux et autres dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, éventuellement décidées antérieurement au contrat par une assemblée générale ou par le syndic en cas d'urgence, même s'ils n'étaient pas encore exécutés, devaient rester à la charge du vendeur ; le coût des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel éventuellement décidées postérieurement au jour du contrat par assemblée générale et à l'exception de celles décidées par le syndic en cas d'urgence, devaient être à la charge de l'acquéreur, à la condition que, si une assemblée générale était décidée avant la signature de l'acte définitif, l'acquéreur en soit averti et dispose du mandat du vendeur pour y participer.
L'avant-contrat contient également des déclarations du vendeur qui indiquent le nom et l'adresse du syndic et précisent qu'il n'y a pas eu d'assemblée générale réunie depuis deux ans, "suite à une contestation par certains copropriétaires de l'exécution du budget prévisionnel, ce dont les acquéreurs déclarent être informés et faire leur affaire personnelle..., que la part incombant aux biens, objets de la présente vente, a été régulièrement payée..."
Les appelants soutiennent qu'au vu des informations figurant dans l'avant-contrat, hormis l'absence de tenue d'une assemblée générale depuis 2 ans, la situation relative aux lots vendus était vraisemblablement normale et ne nécessitait pas d'autres observations. Les appelants considèrent, au stade de l'avant-contrat, contrairement aux affirmations des intimés, que le procès-verbal d'assemblée générale 2010 laissait supposer qu'aucune difficulté particulière n'existait au sein de la copropriété, puisque les budgets prévisionnels 2009, 2010 et 2011 étaient approuvés à l'unanimité. Les appelants confirment ainsi qu'ils étaient en possession de certains procès verbaux d'assemblée générale avant la signature de l'avant-contrat. Force est cependant de relever que, désormais, ils omettent le fait, pourtant établi par le procès verbal de difficulté et un courriel de leur notaire du 9 avril 2013, que pour refuser de signer, ils avaient tiré alarme du fait que l'assemblée générale des copropriétaires, au cours des années 2007, 2008, 2009 et 2010, mais aussi 2011, avait refusé d'approuver les comptes.
En réalité, il doit être retenu que les acquéreurs, lors de la signature de l'avant-contrat, connaissaient l'absence d'approbation des comptes depuis plusieurs années, l'existence d'une contestation qui bloquait l'assemblée générale, ainsi que le défaut de tenue d'assemblée générale de copropriété depuis également plusieurs années, et qu'ils avaient donc pu se faire une représentation suffisante des risques que leur faisait courir le fait de signer l'avant-contrat ainsi dépourvu de condition suspensive à l'égard de la situation administrative et comptable de cette copropriété qu'ils savaient irrégulière.
C'est en considération de ces éléments qu'il convient d'apprécier s'il existe une distorsion entre les informations connues des acquéreurs à la signature de l'avant-contrat et l'état daté établi par le syndic, lequel a été transmis en intégralité le 5 avril 2013.
A cet égard, les informations de l'état daté relevées par les appelants et dont ils font grief aux vendeur d'avoir omis de les en informer au stade de l'avant-contrat sont les suivantes :
- le comptes 2005 et 2006 ont été approuvés mais non répartis,
- les comptes 2007 à 2011 n'ont pas été approuvés en assemblée générale,
- les comptes travaux de mise en conformité des ascenseurs n'ont pas été approuvés,
- une procédure est en cours concernant la contestation de l'assemblée générale 2010, avec un référé expertise.
Compte tenu de ce qui précède, il ne peut être retenu que les vendeurs ont en l'espèce volontairement caché une situation qu'ils ne pouvaient ignorer et qui modifiait de façon substantielle l'économie globale du contrat au mépris de leur obligation d'information et de loyauté vis-à-vis des acheteurs.
Le dol allégué du vendeur n'est pas établi.
La caducité du contrat est donc intervenue du seul tort de Mme X... et M. Y... qui ont refusé de signer l'acte définitif alors que toutes les conditions suspensives étaient réalisées.
En application de la clause pénale prévue à l'avant-contrat, dont la modération n'est pas demandée et qui ne sera pas modérée d'office, il importe donc de confirmer le jugement entrepris.
Les appelants, qui succombent, verseront aux intimés, en application de l'article 700 du code de procédure civile, une somme supplémentaire de 1 500 € dont ils seront tenus in solidum ; ils supporteront également in solidum la charge des dépens d'appel qui pourront être recouvrés comme prévu à l'article 699 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Confirme le jugement querellé,
Y ajoutant
Condamne in solidum Mme X... et M. Y... à payer à Mme Z... et M. A... pris ensemble une somme de 1 500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne in solidum Mme X... et M. Y... aux dépens, qui pourront être recouvrés comme prévu à l'article 699 du code de procédure civile.
Le Greffier, La Présidente,
