Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 5 - Chambre 3
ARRÊT DU 22 MARS 2017
(n° , 07 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 15/10309
Décision déférée à la Cour : Jugement du 18 Mai 2015 -Tribunal de Grande Instance de CRETEIL - RG n° 12/01393
APPELANTE :
SARL JLA prise en la personne de ses représentants légaux
Immatriculée au RCS de Créteil sous le numéro 441 805 827
[Adresse 1]
[Adresse 2]
Représentée par Me Jeanne BAECHLIN de la SCP SCP Jeanne BAECHLIN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0034, avocat postulant
Assistée de Me Catherine CARIOU de la SELEURL SELARL CATHERINE CARIOU, avocat au barreau de PARIS, toque : B0107, avocat plaidant
INTIMÉE :
SCI ERB prise en la personne de ses représentants légaux
Immatriculée au RCS d'Évry sous le numéro 343 066 817
[Adresse 3]
[Adresse 4]
Représentée par Me Dominique OLIVIER de l'AARPI Dominique OLIVIER - Sylvie KONG THONG, avocat au barreau de PARIS, toque : L0069, avocat postulant
Assistée de Me Caroline CARLBERG, avocat au barreau de PARIS, toque : C258, avocat plaidant
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 13 Février 2017, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Madame Agnès THAUNAT, présidente, chargée d'instruire l'affaire, laquelle a été préalablement entendue en son rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Agnès THAUNAT, présidente
Madame Marie-Brigitte FREMONT, conseillère
Madame Sophie REY, conseillère
qui en ont délibéré
Greffier : lors des débats : Madame Anaïs CRUZ
ARRÊT :
- contradictoire,
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,
- signé par Madame Agnès THAUNAT, présidente et par Madame Anaïs CRUZ, greffier présent lors du prononcé.
********
Faits et procédure :
Par acte sous seing privé en date du 28 mars 2002, la SCI ERB a consenti un bail commercial à la SARL JLA sur un local situé [Adresse 1] pour une durée de 9 ans venant à expiration le 27 mars 2011.
Par ordonnance sur requête en date du 9 juin 2011, la SCP [I] & [T], huissier de justice, a été désignée pour se rendre dans le local commercial et faire toutes les constatations utiles concernant les travaux réalisés par la SARL JLA, sans autorisation préalable du bailleur.
Le procès verbal de constat établi le 16 juin 2011 fait état :
- à l'intérieur du bâtiment, d'une mezzanine sur toute la largeur du bâtiment,
- à l'extérieur du bâtiment, d'une extension a usage d'espace frigorifique sur toute la largeur du bâtiment.
La SCI ERB, estimant qu'elle n'avait jamais autorisé la construction de ces aménagements, pour lesquels la société JLA n'a au surplus pas obtenu les autorisations requises auprès des services de l'urbanisme de la mairie, a par acte du 4 juillet 2011 fait délivrer à la SARL JLA un commandement visant la clause résolutoire d'avoir a remettre les locaux en état dans le délai d'un mois.
Le commandement vise expressément «'à l'intérieur du bâtiment, une mezzanine sur toute la largeur du bâtiment et environ 7 à 8 mètres de profondeur'; cette mezzanine n'existait pas auparavant. A l'extérieur du bâtiment, une extension à usage d'espace frigorifique mesurant environ 5mètres de profondeur sur toute la largeur du bâtiment'» et précise que «'la SCI ERB n'a jamais autorisé la construction de cette extension pour laquelle il n'a obtenu aucune autorisation auprès de la mairie [Établissement 1]'».
Parallèlement, la SARL JLA a, par acte d'huissier du 3 juin 2011, fait délivrer à la SCI ERB une demande de renouvellement du bail.
Par acte du 26 août 2011, cette dernière a fait notifier à la SARL JLA un refus de renouvellement sans indemnité d'éviction pour motifs graves et légitimes, au sens de l'article L145-17-1 du code de commerce, et valant congé pour le 1er avril 2012.
C'est dans ces circonstances que, par acte du 23 décembre 2011, la SCI ERB a fait assigner la SARL JLA, afin que d'une part, soit constatée l'acquisition de la clause résolutoire et prononcée la résiliation du bail aux torts et griefs exclusifs de la société JLA et d'autre part, le cas échéant, que soit constatée l'existence de motifs graves et légitimes justifiant le refus de renouvellement du bail sans indemnité d'éviction.
Par un jugement en date du 18 mai 2015, le tribunal de grande instance de Créteil a':
- Débouté la société JLA de l'ensemble de ses demandes.
- Constaté l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 3 août 2011 et en conséquence la résiliation du bail à cette date,
- Ordonné l'expulsion de la société JLA, ainsi que de tous occupants de son chef, des locaux sis [Adresse 1] et ce, si besoin est, avec l'assistance de la force publique,
- Fixé le montant de l'indemnité d'occupation due par la société JLA à compter du 3 août 2011 et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés au montant du loyer contractuel, outre les charges,
- Débouté la SCI ERB de sa demande d'indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- Dit n'y avoir lieu à exécution provisoire du présent jugement,
- Condamné la société JLA aux dépens.
La SARL JLA a interjeté appel du jugement par déclaration en date du 21 mai 2015.
Dans ses dernières conclusions signifiées le 13 janvier 2017, la SARL JLA demande à la cour de':
- Infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de CRETEIL le 18 mai 2015 ;
A titre principal,
- Déclarer irrecevable pour défaut de qualité à agir, la demande portant sur la chambre froide ;
- Dire et juger que le commandement du 4 juillet 2011 a été délivré de mauvaise foi par la SCI ERB à la société JLA,
- En conséquence, débouter la demanderesse de sa demande de constatation d'acquisition de la clause résolutoire au 4 août 2011, et d'expulsion ;
A titre subsidiaire,
- Dire et juger que le congé du 26 août 2011 portant refus de renouvellement du bail et refus de paiement d'une indemnité d'éviction a été délivré pour des motifs injustifiés, et en tous cas ni graves ni légitimes au sens de l'article L 145-17 du code de commerce ;
- En conséquence, dire et juger que la société JLA a droit au paiement de l'indemnité d'éviction prévue par l'article L 145-14 du code de commerce ;
- Condamner la société ERB au paiement, à ce titre, de la somme de 1.354.584 euros, sous réserve d'augmentation en fonction de la valeur du fonds à la date à laquelle elle sera payée ;
- Subsidiairement, désigner tel Expert qu'il plaira au Tribunal avec pour mission de se rendre sur place, d'entendre les parties et tous sachants, et de donner son avis sur le quantum de l'indemnité d'éviction dont la SCI ERB est redevable à l'égard de la société JLA ;
- Condamner la SCI ERB aux entiers dépens de première instance et d'appel ainsi qu'au paiement de la somme de 10.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
L'appelante indique que l'intimée n'a pas qualité à agir s'agissant de l'installation d'une chambre froide car cette dernière n'a pas été installée sur un terrain appartenant à la SCI ERB mais sur une partie commune. Subsidiairement, elle soutient qu'il est impossible d'établir avec certitude la nature et la configuration des lieux lors de la prise à bail en l'absence d'état des lieux d'entrée'; que la chambre froide ne constitue pas une «'construction'» au sens du bail'; qu'il n'y a eu aucun percement de mur, car pour accéder à la chambre froide adossée au bâtiment loué on utilise l'issue de secours existant dans ledit bâtiment. Enfin, le supposé percement n'est visé ni dans le commandement visant la clause résolutoire du 4 juillet 2011, ni dans le congé avec refus de renouvellement du 28 août 2011.
L'appelante indique que le bailleur était parfaitement informé du projet et a participé à sa mise en 'uvre, comme en attestent d'anciens salariés (pièces 12 à 16).
S'agissant de la mezzanine, la SCI ERB ne démontre pas qu'elle a été installée par la société preneuse. L'appelante soutient que la mezzanine préexistait à son entrée dans le local. Il a seulement été procédé à la pose d'une mezzanine plus solide, l'ancienne menaçant de s'effondrer. Celle-ci étant entièrement démontable, il ne s'agit ni d'une construction, ni d'une démolition, et ne saurait en conséquence constituer une infraction au bail.
L'appelant soutient que le commandement de payer du 4 juillet 2011 a été délivré de mauvaise foi par le bailleur, plus de quatre ans après des travaux dont elle était informée, dans le but d'obtenir une augmentation du loyer à laquelle elle n'aurait pu prétendre par ailleurs, en l'absence de tout motif de déplafonnement.
La société preneuse est donc en droit d'obtenir une indemnité d'éviction, estimée par le rapport d'expertise amiable (pièce 17) à la somme de 1.354.584 euros.
Dans ses dernières conclusions signifiées le 6 décembre 2016, la SCI ERB demande à la cour de':
A titre principal,
- Confirmer le jugement de première instance en ce qu'il a constaté l'acquisition de la clause résolutoire à effet au 3 août 2011,
En conséquence,
-'Prononcer la résiliation du bail commercial aux torts et griefs exclusifs de la société JLA, à effet au 3 août 2011,
-'Dire que la société JLA devra libérer les locaux dans les quinze jours de la signification du jugement à intervenir et, à défaut, prononcer l'expulsion de la société JLA au besoin avec l'assistance de la force publique,
-'Débouter la société JLA de son appel et de l'intégralité de ses demandes et notamment de sa demande en condamnation de la SCII ERB au paiement d'une indemnité d'éviction,
- Réformer le jugement en ce qu'il a fixé le montant de l'indemnité d'occupation due par la société JLA à compter du 3 août 2011 au loyer contractuel, charges comprises,
Statuant à nouveau,
- Fixer le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due par la société JLA à la somme de 6.583,00 € HT, laquelle indemnité d'occupation serra due par la société JLA à compter du 3 août 2011,
A titre subsidiaire,
- Constater l'existence de motifs graves et légitimes justifiant le refus de renouvellement sans indemnité d'éviction,
En conséquence,
- Valider le refus de renouvellement sans indemnité d'éviction, valant congé pour le 1er avril 2012, notifié par la SCI ERB à la société JLA,
- Prononcer l'expulsion de la société JLA et de tous occupants de son chef au besoin avec l'assistance de la force publique,
- Fixer le montant de l'indemnité d'occupation due par la société JLA à la somme de 6.583,00 € HT mensuels, laquelle indemnité d'occupation sera due par la société JLA à compter du 1er avril 2012,
En toute hypothèse,
- Condamner la société JLA à payer à la SCII ERB la somme de 15.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- Condamner la société JLA aux entiers dépens.
L'intimée soutient que la société preneuse a commis deux infractions justifiant l'acquisition de la clause résolutoire, à savoir la construction d'une extension frigorifique et l'agrandissement substantiel de la mezzanine.
S'agissant de l'extension frigorifique, la clause «'CHARGES ET CONDITIONS'» du bail commercial stipule l'interdiction pour le preneur de procéder à un «'changement de distributions, démolitions et constructions, [ou] percement des murs, sans l'autorisation expresse et par écrit du bailleur'». Or, la société preneuse a percé une ouverture à l'arrière du bâtiment pour permettre l'accès à l'espace frigorifique (pièces 23 et 14).
La qualité à agir de la bailleresse ne saurait être remise en cause dès lors qu'il n'est pas invoqué une violation du règlement de copropriété mais des stipulations du bail commercial auquel elle est partie.
Il importe peu que l'extension frigorifique soit ou non démontable, puisque le preneur disposait d'un mois à compter de la délivrance du commandement visant la clause résolutoire pour procéder à son démontage, ce qu'elle n'a pas fait.
En outre, si la bailleresse a pu procéder par une simple demande d'autorisation de travaux concernant le local poubelles, c'est parce que celui-ci était d'une surface inférieure à 20 m², contrairement à la chambre frigorifique d'une surface d'environ 60 m².
L'intimée conteste avoir été présente au cours des travaux. Les attestations fournies par la société preneuse n'apportent rien aux débats ou sont de pure complaisance et doivent donc être écartées.
Tant le gérant de la société bailleresse que son père, dont la société preneuse invoque la présence, étaient absents lors des travaux. Ils n'en ont constaté la réalisation qu'une fois les travaux terminés. En outre, la circonstance que le gérant, ou son père, ait pu se rendre dans le local avant ou après les travaux ne saurait en aucun cas s'analyser en une autorisation, même tacite, du bailleur. La simple tolérance du bailleur ou encore son seul silence ne suffit pas à caractériser une autorisation ou une renonciation tacite.
Les locaux d'origine comportaient une mezzanine de 2 m² avec des toilettes et un vestiaire. Elle recouvre désormais un tiers du magasin. La société preneuse concède dans ses conclusions qu'elle a procédé à son agrandissement substantiel, et donc à la démolition de l'ancienne mezzanine, et ce en violation des stipulations contractuelles du fait de l'absence d'accord exprès du bailleur.
En outre, afin de permettre l'accès à ce nouvel espace de stockage, la société preneuse a percé une ouverture à mi-hauteur du bâtiment avec création d'un quai de chargement/déchargement. Ladite ouverture étant liée à la mezzanine, il en est donc fait état dans le commandement visant la clause résolutoire.
Les deux aménagements réalisés ont conduit à une augmentation de la surface commerciale de près de 30%. Entre 2006 et 2008, le chiffre d'affaires de la société JLA a pratiquement doublé. La demande initiale d'augmentation du loyer de la bailleresse est donc légitime.
L'intimée demande le débouté de la demande de paiement d'une indemnité d'éviction. A titre très subsidiaire, si la cour devait considérer qu'il n'y a pas acquisition de la clause résolutoire, la SCI ERB s'oppose à l'indemnité d'éviction, telle que chiffrée par la société JLA.
La société preneuse n'a pas procédé à la remise en état des lieux dans le délai d'un mois suivant la délivrance du commandement de payer. La cour confirmera donc son acquisition à compter du 3 août 2011 et ordonnera l'expulsion de la preneuse.
Le montant de l'indemnité d'occupation est apprécié en tenant compte du préjudice effectivement subi par le bailleur ainsi que de la valeur locative. En l'espèce, les parties sont d'accord pour considérer que la valeur locative est a minima de 6.583 € HT /mois considérant l'expertise produite par la société JLA et sur le fondement de laquelle elle formule sa demande d'indemnité d'éviction. L'intimée précise que la surface pondérée considérée par l'expert devra être augmentée de la surface de la chambre froide.
A titre subsidiaire, l'intimée sollicite la validation du refus de renouvellement sans indemnité d'éviction notifié à la société preneuse le 26 août 2011, l'indemnité d'occupation devant être fixée à la somme de 6.583 euros mensuels.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 25 janvier 2017.
MOTIFS
L'article 5 du bail liant les parties stipule que «'le preneur s'oblige à (') ne pouvoir (faire) aucun changement de distribution, démolitions et constructions ni aucun percement des murs sans l'autorisation expresse et par écrit du bailleur et encore à conditions que ces travaux soient faits sous la direction et la surveillance de l'architecte du bailleur, dont les honoraires seront à la charge du preneur'(...)'».
La clause résolutoire du bail vise expressément le défaut «'d'exécution de l'une ou l'autre des conditions du présent bail'» et le délai d'un mois «'après simple commandement de payer ou sommation d'exécuter restée sans effet'»
En l'espèce, autorisé par ordonnance sur requête le bailleur a fait constater par huissier de justice le 16 juin 2011 qu'à «'l'intérieur du bâtiment principal, il y a une mezzanine sur toute la largeur du bâtiment et environ sept ou huit mètres de profondeur servant de stockage de marchandises et de bureaux'». M. [L] [D], gérant de la SARL JLA a déclaré à l'huissier qu'il «'n'a pas fait construire cette mezzanine, mais en a uniquement augmenté la surface d'environ un tiers'». L'huissier a en outre constaté qu'à «'l'extérieur du bâtiment principal, en partie arrière, il y a une extension des locaux, consistant en un espace frigorifique, réservé au stockage, mesurant environ cinq mètres de profondeur sur toute la largeur du bâtiment'». Le gérant de la SARL a indiqué à l'huissier que «'cette extension a été réalisée suite à une autorisation que M. ERB a obtenu de la mairie [Établissement 1]'».
Le bail ne comporte aucune description des lieux loués. Le preneur a reconnu devant l'huissier avoir augmenté la surface de la mezzanine d'environ un tiers. Contrairement à ce qu'à indiqué le gérant de la S.A.R.L. JLA à l'huissier le bailleur n'a jamais obtenu de la mairie l'autorisation d'édifier «'l'espace frigorifique'». En effet, la S.C.I. ERB justifie avoir déposé la 1er février 2004 une déclaration de travaux exemptés de permis de construire pour un local poubelle d'une surface de 20m²'ce qui ne correspond pas à «'l'espace frigorifique'» d'une superficie d'environ 60m².
S'il résulte des pièces du dossier que c'est M. ERB qui a présenté le frigoriste au gérant de la S.A.R.L. JLA en 2003, pour autant, celui ci est intervenu à deux reprises dans les lieux, la première fois en 2004 pour réaliser une chambre froide intérieure et installer des vitrines réfrigérées, selon factures du 14 avril 2004', la deuxième fois à l'été 2007 pour installer la chambre froide extérieure dont la construction est actuellement contestée. M. [N] [S], dans son attestation en date du 14 mai 2013, indique qu'il a réalisé en 2004 l'installation de vitrines réfrigérées et d'une chambre froide à l'intérieur du bâtiment, M. ERB assistant à la réalisation de ce chantier mais qu'en revanche, la chambre froide extérieure a été réalisée dans le courant de l'été 2007 et que ni M. ERB, ni son fils n'ont assisté à ces travaux.
La S.A.R.L. JLA soutient que cette chambre froide extérieure a été réalisée sur une partie commune et que le bailleur n'aurait pas qualité pour en contester la construction. La cour rappelle qu'il est constant que les travaux affectant les parties communes d'un immeuble soumis au statut de la copropriété ne peuvent être entrepris librement par un copropriétaire et doivent être autorisés par l'assemblée générale sauf à ce que le copropriétaire qui a agit sans autorisation se voit contraint à rétablir les lieux dans leur état antérieur. Le preneur n'a pas plus de droit que son bailleur, copropriétaire. En l'espèce, les travaux litigieux n'ont jamais été soumis à l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires, et le bailleur, de par le bail liant les parties, a qualité à agir à l'encontre de son preneur pour le contraindre à rétablir les lieux dans leur état initial.
La chambre froide externe litigieuse, quand bien même serait-elle démontable est bien une construction au sens commun du terme, puisqu'elle constitue un édifice contigu au bâtiment pris en location, doté d'un toit, avec une emprise au sol d'une soixantaine de mètres carrés, étant large de 5m et édifiée sur toute le largeur du bâtiment, selon l'huissier.
Selon le bail qui lie les parties, toute construction doit être faite avec «'l'autorisation expresse et par écrit du bailleur'». En l'espèce, le preneur ne dispose pas d'une telle autorisation. Dans ces conditions, le bailleur était bien fondé à lui délivrer le 4 juillet 2011, un commandement de remettre les lieux dans leur état initial dans le délai d'un mois, rappelant les termes de la clause résolutoire visant une sommation d'exécution restée sans effet, et l'article L145-41 du code de commerce.
La mauvaise foi ne se présume pas et le preneur n'établit pas que le bailleur a fait délivrer de mauvaise foi ce commandement.
Il n'est pas contesté que le preneur n'a pas remis les lieux dans leur état initial dans le délai d'un mois comme il lui en avait été fait commandement.
Dans ces conditions, et sans qu'il y ait besoin d'examiner la régularité de la construction de la mezzanine, il y a lieu de confirmer le jugement entrepris et de déclarer acquise la clause résolutoire au 3 août 2011 et ordonner l'expulsion du preneur.
Le bailleur demande de fixer le montant de l'indemnité d'occupation à la valeur locative. S'agissant d'une indemnité d'occupation non statutaire, cette indemnité à une fonction à la fois comminatoire et indemnitaire et le juge n'est pas lié par l'application de l'article L145-28 du code de commerce quant à sa fixation. Compte tenu des éléments du dossier c'est à juste titre que le premier juge a fixé cette indemnité à une somme égale au montant du loyer et des charges.
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement et contradictoirement
Confirme le jugement entrepris,
Y ajoutant,
Dit que la S.C.I ERB a qualité pour agir,
Déboute la S.C.I. ERB de sa demande de fixation de l'indemnité d'occupation à la valeur locative,
Dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne la S.A.R.L. JLA aux entiers dépens avec distraction au profit de la SCP OLIVIER KONG THONH, conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE
