Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 1
ARRÊT DU 24 FÉVRIER 2017
(no , 6 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 15/00665
Décision déférée à la Cour : Jugement du 22 Octobre 2014 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG no 13/03147
APPELANTE
SA CIBLE FINANCIERE prise en la personne de ses représentants légaux
No Siret : 348 809 120
ayant son siège au 99 avenue des Champs Elysées - 75008 PARIS
Représentée et assistée sur l'audience par Me Martine MONTAL, avocat au barreau de PARIS, toque : D0579
INTIMÉE
SCI HALL 3 prise en la personne de ses représentants légaux
No SIRET : 444 525 521
ayant son siège au 277 rue de Kerpont, ZI de Kerpont - 56850 CAUDAN
Représentée et assistée sur l'audience par Me Elisabeth MOISSON, avocat au barreau de PARIS, toque : A0965
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 26 Janvier 2017, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Madame Dominique DOS REIS, Présidente de chambre, et Madame Christine BARBEROT, Conseillère, chargées du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Mme Dominique DOS REIS, Présidente de chambre
Mme Christine BARBEROT, Conseillère
M. Christophe ESTEVE, Conseiller
qui en ont délibéré
Greffier lors des débats : Monsieur Christophe DECAIX
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
- rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Dominique DOS REIS, Présidente, et par Monsieur Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision à été remise par le magistrat signataire.
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Selon acte authentique du 11 décembre 2002, la société Foncière et Financière Victor Hugo a vendu à la société Hall 3 un terrain et des bâtiments à usage commercial sis 18 Allée du Stade Saint-Exupéry et boulevard Estienne d'Orves au Mans, moyennant le prix de 1.372.000 €, l'acte comportant la déclaration suivante du vendeur :
« Article L. 514-20 du Code de l'Environnement : Le vendeur déclare qu'à sa connaissance, il n'a jamais été déposé, enfoui, ni utilisé sur le terrain de déchets ou substances quelconques, directement ou dans les appareils ou installations pouvant entraîner des dangers ou inconvénients pour la santé ou l'environnement ».
Les investigations menées par l'acquéreur en 2011, en vue d'un projet de cession à la société Immofi 6, ayant révélé la contamination du terrain par des PCB (polychlorobiphényles) et la société Hall 3 ayant été informée du risque de présence de cuves d'hydrocarbures enfouies dans le sol, non correctement dégazées et neutralisées, a, suivant acte extra-judiciaire du 19 février 2013, assigné la société Cible Financière, venant aux droits de la société Foncière et Financière Victor Hugo, à l'effet de la voir condamner au paiement de diverses indemnités sur le fondement de l'article L. 514-20 du Code de l'Environnement et, subsidiairement, des articles 1147 et 1116 du code civil.
Par jugement du 22 octobre 2014, le tribunal de grande instance de Paris a :
- condamné la société Foncière et Financière Victor Hugo à payer à la société Hall 3 les sommes suivantes, par application de l'article L. 514-20 du Code de l'environnement :
- 40.000 € HT au titre des dépenses engagées pour les études et diagnostics réalisés en vue de la remise en état du terrain,
- 10.000 € au titre des frais engagés pour le démantèlement d'au moins une cuve enterrée,
- 50.000 € au titre des frais de remise en état du terrain
- condamné la société Foncière et Financière Victor Hugo à payer à la société Hall 3, sur le fondement de l'article 1147 du code civil, la somme de 200.000 € en réparation de sa perte de chance,
- condamné la société Foncière et Financière Victor Hugo à payer à la société Hall 3 la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens,
- rejeté toute autre demande,
- ordonné l'exécution provisoire.
La société Cible Financière a relevé appel de ce jugement dont elle poursuit l'infirmation, demandant à la Cour, par dernières conclusions signifiées le 10 janvier 2017, de :
- dire qu'en raison de la destination strictement commerciale de l'immeuble objet de la vente, les dispositions de l'article L. 514-20 du Code de l'Environnement sont inapplicables, seules l'étant celles de l'article 1147 du code civil,
- constater l'exécution de l'arrêté préfectoral du 22 mai 1998 en 2000,
- au vu du rapport de l'Apave de 2011, dire que les anomalies constatées en 2011 ne portent pas sur la zone contaminée en 1998 ni sur des PCB,
- vu l'article L. 514-20 du Code de l'Environnement, vu le caractère limitatif des modes de réparation prévus à cet article, vu le caractère disproportionné du coût de la remise en état du terrain, débouter la société Hall 3 de sa demande de réparation au titre de ce coût et de sa perte de chance,
- vu l'article 1147 du code civil, retenir l'absence de lien de causalité entre le préjudice allégué et le caractère erroné des informations fournies par le vendeur dans l'acte de vente, débouter la société Hall 3 de sa demande de remise en état du terrain,
- vu le projet de promesse unilatérale entre la société Hall 3 et la société Immofi 6, l'absence de tout engagement d'acheter de la société Immofi 6, dire que la perte de chance invoquée par la société Hall 3 est dénuée de tout caractère certain,
- rejeter les demandes de la société Hall 3 comme mal fondées et ordonner le remboursement de la somme globale de 185.000 € assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification du présent arrêt,
- condamner la société Hall 3 à lui payer la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens.
La société Hall 3 prie la Cour, par dernières conclusions signifiées le 22 mai 2015, de :
au visa de l'article L. 514-20 du Code de l'Environnement, des articles 1116, 1147, 1382 et 602 du code civil,
- dire que la société Foncière et Financière Victor Hugo, aux droits de laquelle se trouve la société Cible Financière, a méconnu l'obligation spéciale d'information prévue par l'article L. 514-20 du Code de l'Environnement,
- subsidiairement, dire que la société société Cible Financière a engagé sa responsabilité contractuelle en manquant à son obligation d'information,
- très subsidiairement dire que la société société Cible Financière a engagé sa responsabilité délictuelle pour dol et manquement à son obligation d'information,
- en conséquence, débouter la société Cible Financière de son appel et la condamner au paiement des sommes de 45.000 € HT au titre des dépenses engagées pour les études et diagnostics réalisés et de 900.000 € HT pour la perte de valeur vénale du terrain,
- condamner la société société Cible Financière à lui payer une somme de 10.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens.
SUR CE
LA COUR
Sur l'obligation spéciale d'information de l'article L. 514-20 du Code de l'Environnement
Au soutien de son appel, la société Cible Financière fait valoir que les dispositions de l'article L. 514-20 du Code de l'Environnement ne sont pas applicables dès lors qu'aucune installation soumise à autorisation ou enregistrement n'avait été exploitée sur le terrain concerné avant sa cession à la société Hall 3, la destination de l'immeuble étant strictement commerciale et l'ensemble immobilier n'entrant pas dans la catégorie des ICPE (installations classées pour la protection de l'environnement) ; elle objecte ensuite que les risques potentiels de pollution par les hydrocarbures ne résultent pas de la pollution survenue en 1998 mais très certainement de l'installation d'une aire de lavage avec séparateur à hydrocarbures par la société Hall 3 à l'emplacement de l'ancien transformateur, aire de lavage qui a été démantelée en 2006, ou encore de la présence à proximité du terrain d'autres activités, sources potentielles de pollution ;
La société Hall 3 affirme, quant à elle, qu'une installation classée soumise à autorisation avait été exploitée sur le site objet de la cession selon les études et documents produits aux débats ;
Suivant l'article L. 514-20 du Code de l'Environnement, dans sa rédaction applicable à la date de la vente du terrain litigieux :
« Lorsqu'une installation classée soumise à autorisation a été exploitée sur un terrain, le vendeur de ce terrain est tenu d'en informer par écrit l'acheteur ; il l'informe également, pour autant qu'il les connaisse, des dangers ou inconvénients qui résultent de l'exploitation. A défaut, l'acheteur a le choix de poursuivre la résolution de la vente ou de se faire restituer une partie du prix ; il peut aussi demander la remise en état du site aux frais du vendeur, lorsque le coût de cette remise en état ne paraît pas disproportionné par rapport au prix de vente » ;
Il ressort :
- de la base documentaire BASOL sur les sites et sols polluées mentionnant que le transformateur au PCB présent sur le site litigieux constitue une ICPE,
- du rapport de l'APAVE de mai 2011 selon lequel les activités exercées sur ce même site (par la Société des Nouvelles Galeries Réunies exploitant un garage et un atelier de mécanique) sont répertoriées par une fiche PAL no 7201196 dans la base de données BASIAS inventoriant les anciens sites industriels et activités de services,
- de la déclaration auprès de la Préfecture d'une ICPE pour une activité de station-service utilisant :
- deux cuves souterraines double enveloppe de 30.000 l de carburant chacune,
- un réservoir souterrain double enveloppe de 20.000 l de fuel domestique,
- un garage de véhicules automobiles,
- du décret no 96-197 du 11 mars 1996 modifiant la nomenclature des installations classées en soumettant à autorisation celles qui détiennent des matériels au PCB ou au PCT au-delà de 30 l au titre de la rubrique 1180 de la nomenclature dès lors que la quantité totale susceptible d'être présente dans l'installation est supérieure à 1.000 l,
qu'une installation classée soumise à autorisation avait été exploitée dans le passé sur le terrain objet de la vente ;
Bien plus, le rapport de l'APAVE relate qu'un inspecteur des ICPE de la DRIRE chargé de recenser les transformateurs électriques à pyralène avait constaté en mars 1998, lors d'une visite sur le site alors exploité par le magasin « Usines Center », que le liquide du transformateur avait été vidangé dans la cuvette de rétention et qu'une partie du liquide s'était répandue sur le sol ainsi que dans les fosses situées sous les modules et qu'ensuite de ces constatations, un arrêté préfectoral de mise en demeure de décontaminer les lieux, sous peine d'application des sanctions relatives aux ICPE, avait été adressé à la société Foncière et Financière Victor Hugo, alors propriétaire des lieux, le 25 mai 1998, qu'un diagnostic établi par la SOCOTEC avait permis de dimensionner la zone polluée et que des travaux de décontamination du site avaient été effectuées par la société SEDIMO en mai 2000 et la SITA, mais que la Préfecture avait considéré que ces travaux étaient incomplets (selon lettre du 28 novembre 2002 non parvenue à la société Foncière et Financière Victor Hugo) ;
Au vu de ces éléments, c'est par des motifs exacts que la Cour approuve que le premier juge a dit que la société Foncière et Financière Victor Hugo avait manqué à l'obligation spéciale d'information édictée par l'article L. 514-20 du Code de l'Environnement et lui incombant personnellement, observation étant faite que même à supposer qu'elle ait été convaincue d'avoir décontaminé efficacement le terrain vendu, elle ne pouvait toutefois déclarer qu'à sa connaissance, aucune installation soumise à autorisation ou déclaration avait jamais été exploitée sur le terrain objet de la vente ;
S'agissant de la zone polluée et de l'origine de la pollution, la société Cible Financière n'établit pas que la présence d'hydrocarbures dans le sol résulterait d'une source de pollution étrangère à celle ayant fait l'objet de l'arrêté de mise en demeure de dépolluer du Préfet de la Sarthe du 25 mai 1998 et il apparaît de l'étude environnementale de l'APAVE réalisée en 2011, des études et diagnostics effectuées à l'initiative de la société Hall 3 qu'une cuve à fioul est encore enfouie dans le terrain, que les sols sont infiltrés par des PCB résiduels présentant un risque potentiel d'intoxication par inhalation ou ingestion d'eau potable amenée par les canalisations enterrées dans la zone polluée, de sorte que l'origine de la pollution actuelle du terrain n'est pas autre que celle constatée en 1998 ;
Enfin, si les risques potentiels détectés ne sont pas inacceptables pour l'usage actuel de la zone d'étude et pour le scénario conceptuel retenu (exploitation d'un magasin Netto), aucune clause de l'acte de vente n'a limité pour l'acquéreur l'usage du terrain à des activités commerciales ou industrielles, d'où il suit que le coût de dépollution et de remise en état du site par des hydrocarbures incombe au vendeur qui n'a pas satisfait à son obligation spéciale d'information, par application de l'article L. 514-20 du Code de l'Environnement ;
Sur les préjudices de la société Hall 3
La société Hall 3 limitant sa demande à la somme de 45.000 € HT, suivant les justificatifs qu'elle produit aux débats pour les dépenses qu'elles a engagées au titre des études et diagnostics effectués, cette somme lui sera accordée et le jugement sera infirmé en ce qu'il lui a alloué les sommes de 10.000 € au titre des frais engagés pour le démantèlement d'au moins une cuve enterrée et de 50.000 € au titre des frais de remise en état du terrain, alors que la société Hall 3 a cédé le terrain dont s'agit, sans le dépolluer préalablement, en 2015, à la société Coopérative du Bâtiment 72, selon attestation du 22 mai 2015 de M. X..., notaire ; ce coût n'est pas disproportionné par rapport au prix de cession qui ne saurait, pour les besoins de cette appréciation, être augmenté des dépenses de dépollution engagées par la société Cible Financière antérieurement à la vente ;
La société Hall 3 soutient par ailleurs qu'elle a subi une perte de chance de vendre le bien litigieux à la société Immofi 6 moyennant le prix de 3.250.000 € qui avait été convenu le 24 décembre 2010 et qu'elle n'a pu finalement le vendre qu'au prix de 2.350.000 € HT, et elle demande à ce titre une somme de 900.000 € correspondant à la différence entre ces deux sommes ;
Cette demande ne ressortit pas à l'application de l'article L. 514-20 du Code de l'Environnement mais est recevable du fait que la société Cible Financière a également manqué à son obligation pré-contractuelle d'information en celant à l'acquéreur, la société Hall 3, la circonstance que les terrains objet de la vente avaient donné lieu à une mise en demeure de dépolluer, ce qui aurait permis à la société Hall 3, si elle avait disposé de cette information, de ne pas acquérir ou de négocier à la baisse le d'acquisition, en fonction d'une éventuelle pollution résiduelle du site qui s'est avérée réelle, d'où il suit que cette perte de chance est certaine et en lien direct de causalité avec les manquements de la société Cible Financière : en fonction du prix d'acquisition réglé en 2002, soit 1.372.000 €, et du prix obtenu en 2015 soit 2.350.000 € HT, l'indemnité correspondant à cette perte de chance sera fixée à la somme de 30.000 € et le jugement infirmé sur le quantum de l'indemnité accordée, qui en saurait être chiffrée par référence aux différents prix de cession négociés avec des tiers par la société Hall 3, la société Foncière et Financière Victor Hugo n'étant pas à l'origine de la pollution des terrains vendus ;
Il sera rappelé que le présent arrêt infirmatif emporte restitution de toutes sommes perçues en vertu de l'exécution provisoire assortissant le jugement, assorties des intérêts au taux légal à compter de sa signification ;
Les conditions d'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ne sont pas réunies au cas d'espèce.
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement et contradictoirement,
Infirme le jugement sur le quantum des condamnations,
Statuant à nouveau,
Condamne la société Cible Financière à payer à la société Hall 3 les sommes de 45.000 € HT au titre des études et diagnostics de pollution réalisés et de 30.000 € en réparation de sa perte de chance,
Rappelle que le présent arrêt infirmatif emporte restitution de toutes sommes perçues en vertu de l'exécution provisoire assortissant le jugement, assorties des intérêts au taux légal à compter de sa signification,
Confirme le jugement pour le surplus,
Rejette toute autre demande,
Dit que chacune des parties conservera à sa charge ses dépens d'appel.
Le Greffier, La Présidente,
