Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 1
ARRÊT DU 24 FÉVRIER 2017
(no , 5 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 14/10625
Décision déférée à la Cour : Jugement du 04 Avril 2014 -Tribunal de Commerce de PARIS - RG no 2012065825
APPELANTE
SA BOUYGUES IMMOBILIER agissant en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège
No SIRET : 562 091 546
ayant son siège au 3, Boulevard Galliéni - 92130 ISSY LES MOULINEAUX
Représentée par Me Pascale FLAURAUD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0090
Assistée sur l'audience par Me Cécile BENOÎT-RENAUDIN, avocat au barreau de PARIS, toque : P158
INTIMÉE
SAS FININDUSCO Agissant poursuites et diligences de son Président ou tout autre représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
No SIRET : 308 278 969
ayant son siège au 84 avenue du Président Wilson - 93210 LA PLAINE SAINT-DENIS
Représentée par Me François TEYTAUD, avocat au barreau de PARIS, toque : J125
Assistée sur l'audience par Me Jean-marie MOIROUX de la SELARL MOIROUX AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : P0405, substitué sur l'audience par Me Clovis BEUDARD, avocat au barreau de PARIS, toque : P0405
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 26 Janvier 2017, en audience publique, devant la Cour composée de :
Madame Dominique DOS REIS, Présidente de chambre
Mme Christine BARBEROT, Conseillère
M. Dominique GILLES, Conseiller
qui en ont délibéré
Madame Dominique DOS REIS a été entendu en son rapport
Greffier lors des débats : Monsieur Christophe DECAIX
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
- rendu par mise à disposition de l'arrêt de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Dominique DOS REIS, Présidente et par Monsieur Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision à été remise par le magistrat signataire.
*
* *
Suivant acte reçu par M. X..., notaire à Paris, le 3 août 2011, la société Finindusco a promis de vendre à la société Bouygues Immobilier, qui s'est réservé la faculté d'acquérir, un terrain sis à Conflans-Sainte-Honorine (78). Cette promesse a été conclue sous condition suspensive d'obtention par la bénéficiaire d'un permis de construire pour une SHON minimale de 1.674 m² et une indemnité d'immobilisation de 125.000 € a été prévue pour garantir la levée d'option, cette indemnité étant garantie par une caution bancaire délivrée par la Société Générale.
La société Bouygues Immobilier s'étant vu refuser par la mairie de Conflans le permis de construire, sollicité pour une SHON de 2.011 m², a demandé à la promettante la restitution de la caution bancaire et c'est dans ces conditions qu'elle a été assignée ainsi que la Société Générale par la société Finindusco, selon acte extra-judiciaire du 9 octobre 2012, à l'effet d'être condamnée à payer à celle-ci la somme de 125.000 € assortie des intérêts au taux légal à compter du 28 juin 2012 et une somme de 10.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens.
Par jugement du 4 avril 2014, le tribunal de commerce de Paris a :
- condamné solidairement la société Bouygues Immobilier et la Société Générale à payer à la société Finindusco la somme de 125.000 € assortie des intérêts au taux légal calculés à compter de la mise en demeure du 28 juin 2012, contre restitution de la garantie,
- condamné in solidum la société Bouygues Immobilier et la Société Générale à payer à la société Finindusco la somme de 13.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des dépens.
- ordonné l'exécution provisoire.
La société Bouygues Immobilier a relevé appel de ce jugement dont elle poursuit l'infirmation, demandant à la Cour, par dernières conclusions signifiées le 12 janvier 2017, de :
au visa des articles 1134, 1165, 1168 et 1175 du code civil,
- débouter la société Finindusco de ses demandes,
- la condamner au paiement de la somme de 8.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens.
La société Finindusco prie la Cour, par dernières conclusions signifiées le 3 janvier 2017, de :
au visa de l'article 1134 du code civil,
- confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions,
- dire que la société Bouygues Immobilier doit lui payer l'indemnité d'immobilisation prévue à la promesse unilatérale de vente du 3 août 2011,
- la condamner au paiement de la somme de 125.000 € assortie des intérêts au taux légal à compter du 28 juin 2012,
- débouter la société Bouygues Immobilier de ses demandes,
- la condamner au paiement de la 10.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens.
SUR CE
LA COUR
Au soutien de son appel, la société Bouygues Immobilier fait valoir que la promesse est devenue caduque lorsque le permis de construire objet de la condition suspensive lui a été refusé et elle conteste avoir fait défaillir cette condition en demandant un permis de construire pour une SHON de 2.011 m² en fonction d'un sur-COS, alors que le préambule de la promesse indiquait clairement qu'elle était intéressée par l'achat de la parcelle de terrain afin d'y réaliser un programme immobilier d'une SHON de 2.010 m² avec des logements sociaux, de sorte que la société Finindusco ne saurait lui reprocher de n'avoir pas formé une nouvelle demande de permis de construire pour une SHON de 1.674 m² ; enfin elle conteste avoir tardé en ses démarches et affirme avoir déployé toutes les diligences nécessaires pour obtenir un sur-COS permettant de mener à bien son programme immobilier ;
La société Finindusco soutient, quant à elle, que la société Bouygues Immobilier a empêché l'accomplissement de la condition suspensive en ne demandant pas un permis de construire pour une SHON de 1.674 m² selon le PLU en vigueur, et ce avant le 30 novembre 2011, date prorogée au 23 décembre 2011, comme elle en avait l'obligation, mais en déposant une demande de permis de construire pour une SHON de 2.011 m² impliquant l'accord de la mairie de Conflans pour un sur-COS, qu'elle aurait dû, après le refus d'un permis de construire pour la SHON demandée, présenter une nouvelle demande pour une SHON de 1.674 m² alors qu'il ressort des échanges antérieurs à la conclusion de la promesse qu'elle, promettante, ne voulait pas s'engager sur une SHON aléatoire qui aurait été supérieure à ce chiffre de 1.674 m² conforme au POS de la commune ; elle reproche encore à la société Bouygues Immobilier d'avoir tardé à déposer sa demande de permis de construire et de ne pas s'être organisée pour obtenir en temps utile une délibération du conseil municipal sur le sur-COS envisagé ;
Suivant l'article 1178 du code civil, la condition est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l'accomplissement ;
La promesse du 3 août 2011 comporte un préambule indiquant :
« La société Bouygues Immobilier qui développe l'activité de promoteur-constructeur s'intéresse à la réalisation d'un programme de construction d'un immeuble collectif à usage d'habitation, après démolition des locaux existants, sur les terrains appartenant à la société Finindusco. Les études préliminaires que la société Bouygues Immobilier a menées permettent de projeter sur les terrains la réalisation d'un ensemble immobilier de logements en R + 2 + combles d'une SHON d'environ 2010 m² compte tenu de la sollicitation d'une délibération du conseil municipal permettant un sur-COS en application de l'article L. 127-1 du Code de l'urbanisme »,
et la condition suspensive insérée à la promesse unilatérale de vente est ainsi libellée :
« La promesse est soumise à la condition suspensive de l'obtention par le bénéficiaire d'un permis de construire exprès permettant la démolition des constructions existantes (le cas échéant) et l'édification sur le terrain d'un programme de logements collectifs à usage d'habitation en accession libre et en locatif social d'une SHON minimale de 1.674 m² selon le plan d'occupation des sols actuel.
A cet égard le bénéficiaire précise qu'il doit solliciter de la commune, préalablement au dépôt de la demande de permis de construire, une délibération du conseil municipal autorisant un sur-COS en application de l'article L. 127-1 du Code de l'urbanisme.
Le bénéficiaire s'engage à déposer les demandes de permis au plus tard le 30 novembre 2011 » ;
Le délai imparti à la société Bouygues Immobilier a été prorogé, d'accord entre les parties, au 23 décembre 2011 ;
Il apparaît des pièces produites aux débats que la société Bouygues Immobilier s'est rapprochée de la commune de Conflans dès le mois de novembre 2011, qu'une réunion a été organisée en mairie le 22 novembre 2011 pour étudier le projet présenté, que, le 20 décembre 2011 la société Bouygues Immobilier a déposé une demande de sur-COS et, le 23 décembre suivant, une demande de permis de construire, soit dans le délai contractuel, pour une SHON de 2.011 m², avec 20 % de sur-COS par rapport au PLU ; le 30 décembre suivant, la commune de Conflans a refusé d'accorder le permis sollicité en motivant ce refus par des motifs de politique urbanistique générale, un sur-COS ne pouvant être accordé pour une opération unique mais seulement pour des secteurs englobant plusieurs parcelles et pour des opérations déterminées s'intégrant dans le Programme Local de l'Habitat en cours d'élaboration ; le permis de construire a été refusé officiellement par arrêté du 20 février 2012 ;
Il ressort de ces circonstances que la société Bouygues Immobilier s'est conformée aux exigences prévues à la condition suspensive et qu'il ne peut lui être reproché d'avoir sollicité un permis de construire pour une SHON de 2.011 m² alors que la SHON de 1.674 m² énoncée à la condition était « minimale » et non maximale, ce qui autorisait la société Bouygues Immobilier à excéder cette SHON minimale de 1.674 m² sans encourir de grief, qu'il ne peut lui être davantage reproché de n'avoir pas déposé une nouvelle demande de permis de construire pour une SHON de 1.674 m² alors que cette obligation ne lui incombait pas contractuellement et ne correspondait pas à son projet, qu'enfin, l'éventuelle tardiveté du dépôt de ses demandes de sur-COS et de permis de construire n'est pas en lien de causalité avec le refus opposé par la mairie, motivé par des considérations de politique urbanistique générale et non par des manquements ou défauts inhérents au projet déposé, étant observé que la commune avait manifesté dans un courriel du 24 novembre 2011 adressé à la société Bouygues Immobilier qu'elle avait pris connaissance de son projet avec une « réelle attention » et que ce projet semblait « d'ores et déjà recueillir un avis favorable, de la part de la Direction Générale notamment », ce qui rendait peu probable le refus ultérieurement opposé à la demande de sur-COS ;
Au vu de ces éléments, il n'est pas établi que la défaillance de la condition suspensive serait imputable à faute à la société Bouygues Immobilier et la caducité de la promesse justifie la restitution de la caution bancaire garantissant le paiement de l'indemnité d'immobilisation à la bénéficiaire ;
En conséquence, le jugement entrepris sera infirmé et la société Finindusco déboutée de ses demandes comme mal fondées ;
En équité, la société Finindusco sera condamnée à payer à la société Bouygues Immobilier une somme de 8.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement et contradictoirement,
Infirme le jugement entrepris,
Statuant à nouveau,
Déboute la société Finindusco de ses demandes,
Dit que la caution bancaire de la Société Générale doit être restituée à la société Bouygues Immobilier par suite de la caducité de la promesse du 3 août 2011,
Condamne la société Finindusco à payer à la société Bouygues Immobilier la somme de 8.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
La condamne aux dépens de première instance et d'appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile.
Le Greffier, La Présidente,
