Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 1
ARRÊT DU 17 FÉVRIER 2017
(no , 5 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 15/15109
Décision déférée à la Cour : Jugement du 26 Mai 2015 -Tribunal de Grande Instance d'AUXERRE - RG no 13/00078
APPELANTS
Monsieur Frédéric Bruno Christophe X... né le 31 Décembre 1971 à Rennes (35) et Madame Claire Marie Catherine Anne Y... épouse X... née le 11 Septembre 1971 à Vannes (56)
demeurant ...
Représentés tous deux par Me Audrey CHARLET-DORMOY, avocat au barreau de PARIS, toque : A0201 Assistés sur l'audience par Me Anne Sophie CHEVILLARD, avocat au barreau de PARIS, toque : A 241
INTIMÉS
Monsieur Daniel Z...
demeurant ...
Représenté par Me Véronique KIEFFER JOLY, avocat au barreau de PARIS, toque : L0028 Assisté sur l'audience par Me Lucie DU HAYS, avocat au barreau de PARIS, toque : P0205
Monsieur Olivier Z...
demeurant ... Représenté par Me Véronique KIEFFER JOLY, avocat au barreau de PARIS, toque : L0028 Assisté sur l'audience par Me Lucie DU HAYS, avocat au barreau de PARIS, toque : P0205
Mademoiselle Caroline Z...
demeurant ... Représentée par Me Véronique KIEFFER JOLY, avocat au barreau de PARIS, toque : L0028 Assistée sur l'audience par Me Lucie DU HAYS, avocat au barreau de PARIS, toque : P0205
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 18 Janvier 2017, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Madame Dominique DOS REIS, Présidente de chambre, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Madame Dominique DOS REIS, Présidente Madame Christine BARBEROT, Conseillère Monsieur Dominique GILLES, Conseiller
qui en ont délibéré
Greffier lors des débats : Monsieur Christophe DECAIX
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
- rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Dominique DOS REIS, Présidente, et par Monsieur Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision à été remise par le magistrat signataire.
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Suivant acte notarié du 21 septembre 2011, M. Daniel Z..., M. Olivier Z... et Mme Caroline Z... (les consorts Z...) ont vendu à M. et Mme X... une maison sise ... (89), moyennant le prix de 187.000 €.
Faisant état de désordres affectant la toiture et le système de chauffage, M. et Mme X... ont, par actes extra-judiciaires des 4 et 10 janvier 2013, assigné leurs vendeurs à l'effet de voir, sur le fondement de la garantie des vices cachés, résoudre la vente, subsidiairement, de les entendre condamner au paiement des sommes de 5.146,67 € TTC au titre des travaux de doublage du système de chauffage, de 12.042,52 € au titre des travaux de réfection de la toiture et de 3.900 € de dommages-intérêts en réparation de leur trouble de jouissance.
Par jugement du 26 mai 2015, le tribunal de grande instance d'Auxerre a :
- dit recevable l'action de M. et Mme X..., - dit que M. et Mme X... justifiaient d'un intérêt à agir à l'encontre d'Olivier et Caroline Z..., - débouté en conséquence ces derniers de leur demande tendant à être mis hors de cause, - débouté M. et Mme X... de leur demande de résolution de la vente du 21 septembre 2011 pour vices cachés, - rejeté leur demande d'expertise judiciaire, - débouté M. et Mme X... de leur demande de nullité de la vente du 21 septembre 2011, - dit que les vendeurs n'avaient pas manqué à leur obligation générale de conseil et de renseignement, - débouté, en conséquence, M. et Mme X... de leur demande de dommages-intérêts au titre du préjudice matériel et du trouble de jouissance, - rejeté toute autre demande, - condamné M. et Mme X... à payer aux consorts Z... la somme de 1.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens.
M. et Mme X... ont relevé appel de ce jugement dont ils poursuivent l'infirmation, demandant à la Cour, par dernières conclusions signifiées le 1er avril 2016, de :
- dire que le bien objet de la vente du 21 septembre 2011 est affecté de vices cachés et prononcer la résolution de la vente, - condamner solidairement les consorts Z... à leur rembourser le prix d'acquisition de 187.500 € outre les frais de mutation de 9.544 €, ainsi que les sommes de 5.146,67 € TTC au titre des travaux de doublage du système de chauffage, de 12.042,52 € au titre des travaux de réfection de la toiture, et les condamner, en outre, au paiement de la somme de 3.900 € de dommages-intérêts en réparation de leur trouble de jouissance, assortie des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 2 mai 2012, - subsidiairement, désigner un expert à l'effet d'examiner les désordres et d'en rechercher l'origine, - plus subsidiairement, dire que les consorts Z... ont commis une réticence dolosive en leur dissimulant l'état réel du bien litigieux, en conséquence, prononcer la « résolution » (la nullité) de la vente, - condamner solidairement les consorts Z... à leur rembourser le prix d'acquisition de 187.500 € outre les frais de mutation de 9.544 €, ainsi que les sommes de 5.146,67 € TTC au titre des travaux de doublage du système de chauffage, de 12.042,52 € au titre des travaux de réfection de la toiture et les condamner, en outre, au paiement de la somme de 3.900 € de dommages-intérêts en réparation de leur trouble de jouissance, assortie des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 2 mai 2012, - à titre infiniment subsidiaire, dire que les consorts Z... ont manqué à leur obligation générale de conseil et de renseignement, en conséquence, les condamner au remboursement des sommes de 17.189,19 € correspondant aux travaux de réparations urgentes qu'ils ont effectués et de 3.900 € en réparation de leur trouble de jouissance, avec intérêts au taux légal à compter du 2 mai 2012, - en tout état de cause, condamner solidairement les Mme Caroline Z... à leur verser la somme de 10.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens,
MM. Daniel et Olivier Z..., Mme Caroline Z... prient la Cour, par dernières conclusions signifiées le 26 août 2016, de :
au visa des articles 1641, 1642, 1643, 1116, 1147 et 1315 du code civil,
- confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions, - débouter M. et Mme X... de leurs demandes, - dire que M. et Mme X... ne démontrent pas l'existence d'un vice caché dont ils auraient eu connaissance avant la vente, - dire que leur mauvaise foi n'est pas établie, - dire que la clause élusive des vices cachés insérée à la promesse doit recevoir application, - dire que M. et Mme X... ne peuvent cumuler action rédhibitoire et action estimatoire, - dire que la gravité des vices et le montant des travaux réparatoires ne justifient aucunement la résolution de la vente, - rejeter la demande d'expertise qui ne présente aucune opportunité, - subsidiairement, débouter M. et Mme X... de leur action fondée sur le dol et de leurs demandes de dommages-intérêts, - débouter, de même, M. et Mme X... de leur demandes fondées sur les manquements des vendeurs à leur obligation d'information, - très subsidiairement, ramener à la somme de 9.291,18 € TTC le montant des demandes indemnitaires, - condamner M. et Mme X... à leur verser les sommes de 20.000 € de dommages-intérêts pour procédure abusive et de 5.696,68 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens.
SUR CE LA COUR
Au soutien de leur appel, M. et Mme X... font valoir que la défectuosité du système de chauffage, due à une fuite sur le réseau encastré, ne leur a pas été dénoncée lors de la vente, non plus que les désordres affectant la toiture du bâtiment, que ces désordres rendent le bien acquis impropre à sa destination d'habitation et n'ont pu être réparés, dès lors que la tuyauterie était encastrée sous le dallage, que les canalisations laissées en eau ont gelé, ce qui a aggravé les désordres, qu'ils ont encore pu constater des fuites dans la toiture après le désencombrement des combles, et la désolidarisation du lattage qui n'était plus solidaire des poutres; ils reprochent aux vendeurs d'avoir systématiquement omis de les informer des différents problèmes qui rendaient le bien impropre à son usage ;
Ces moyens ne font que réitérer sous une forme nouvelle, mais sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs exacts que la Cour adopte sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation ;
En effet, l'acte de vente comportant une clause de non-garantie des vices cachés, il incombe à M. et Mme X... d'établir que les vendeurs avaient connaissance des vices affectant le bien objet de la vente ; il leur appartient encore d'établir que ces vices étaient cachés et qu'ils rendent le bien impropre à son usage ou diminuent cet usage de telle façon qu'ils ne l'auraient pas acquis ou n'en auraient donné qu'un moindre prix s'ils les avaient connus ;
Or, il apparaît des pièces produites que la maison objet de la vente a été vendue par les ayants-droit de François Z..., alors qu'elle était occupée depuis le décès de celui-ci par sa veuve en troisième noces, Françoise C..., en sa qualité d'usufruitière jusqu'à son entrée en maison de retraite où elle est décédée le 24 mars 2010, que les vendeurs ne l'ont jamais occupée personnellement et n'entretenaient pas de relations avec la défunte dont ils n'ont appris le décès que par le notaire chargé de régler la succession, qu'ils ne pouvaient connaître les défectuosités du système de chauffage, en dehors d'une fuite minime connue de M. Daniel Z..., alors que les difficultés de détection de cette fuite ne sont apparues qu'à l'issue des investigations déployées par plusieurs plombiers appelés par les acquéreurs ; que la chaudière, selon les déclarations du plombier et de l'expert d'assurances, était en bon état et fonctionnait avec un apport d'eau régulier pour compenser la perte d'eau chaude entre cette chaudière et le radiateur de la chambre, sur le réseau encastré dans le dallage ;
Par ailleurs, les vendeurs ne sont pas responsables des désordres causés par le gel de radiateurs laissés imprudemment en eau par les acquéreurs pendant l'hiver 2012, et, en tout état de cause, ces désordres d'un élément d'équipement ne constituent pas des vices rendant le bien impropre à sa destination ni n'en diminuant l'usage à tel point que les acquéreurs n'en auraient donné qu'un moindre prix s'ils les avaient connus ;
En ce qui concerne la couverture, les acquéreurs ont été informés de ce que la toiture n'avait connu aucune grosse réparation depuis plus de vingt ans, soit depuis le décès de François Z... en décembre 1989, selon la déclaration du 8 juillet 2011 annexée à l'acte de vente, et l'état de la charpente et du lattage sous les tuiles étant parfaitement visibles sur les photographies prises par le diagnostiqueur préalablement à la vente ; il convient encore d'observer que le prix de vente initial, fixé à la somme de 210.000 € au mandat de vente, a été négocié à la baisse pour être chiffré à la somme de 187.500 € en fonction de la vétusté de la maison litigieuse ;
Ni la réticence dolosive ni le manquement des vendeurs à leur obligation pré-contractuelle d'information ne sont davantage établis en l'état d'une vente portant sur des bâtiments inoccupés depuis le mois de novembre 2009 et équipés d'une chaudière et d'un réseau électrique vétustes, les acquéreurs ayant été informés comme il a été dit précédemment que le gros-oeuvre n'avait connu aucune grosse réparation depuis plus de vingt ans, soit depuis le décès de François Z... en décembre 1989, selon la déclaration du 8 juillet 2011 annexée à l'acte de vente ; aucune intention dolosive ne peut être inférée de l'absence de signalement d'une fuite minime sur le circuit d'alimentation du radiateur de la chambre, élément non substantiel de la chose vendue ;
Au vu de ces éléments, le jugement entrepris sera confirmé en toutes ses dispositions et M. et Mme X... déboutés de leurs demandes ;
Les intimés n'établissant pas que M. et Mme X... auraient fait dégénérer en abus son droit d'ester en justice seront déboutés de leur demande de dommages-intérêts pour procédure abusive ;
En équité, M. et Mme X... seront condamnés à leur régler la somme de 4.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d'appel.
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement et contradictoirement,
Confirme le jugement dont appel en toutes ses dispositions,
Condamne M. et Mme X... à payer aux consorts Z... ensemble la somme de 4.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Rejette toute autre demande,
Condamne M. et Mme X... aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile.
Le Greffier, La Présidente,
