Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 5 - Chambre 10
ARRÊT DU 06 FÉVRIER 2017
(n° , 6 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 14/23037
Décision déférée à la Cour : Jugement du 04 Novembre 2014 -Tribunal de Commerce de PARIS - RG n° 2013033632
APPELANTE
SNC CORESI
ayant son siège social [Adresse 1]
[Adresse 2]
N° SIRET : B 380 373 035
prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
Représentée par Me Caroline HATET-SAUVAL de la SCP NABOUDET - HATET, avocat au barreau de PARIS, toque : L0046
Ayant pour avocat plaidant par Me Jean-Yves LE MAZOU, avocat au barreau de PARIS, toque : K0052, substitué par Me Julien GUIRAMAND, avocat au barreau de PARIS
INTIMEE
SAS ODALYS RESIDENCES
ayant son siège social [Adresse 3]
[Adresse 4]
[Adresse 5]
N° SIRET : 487 696 080
prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
Représentée par Me Bruno REGNIER de la SCP REGNIER - BEQUET - MOISAN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0050
Représentée par Me Jean-Philippe LORIZON de la SELARL RACINE, avocat au barreau de PARIS, toque : L0301
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 05 Décembre 2016, en audience publique, devant la Cour composée de :
Monsieur Edouard LOOS, Président
Madame Christine SIMON-ROSSENTHAL, Conseillère
Madame Sylvie CASTERMANS, Conseillère
qui en ont délibéré
Un rapport a été présenté à l'audience par Madame Sylvie CASTERMANS dans les conditions prévues par l'article 785 du Code de procédure civile,
Greffier, lors des débats : Mme Cyrielle BURBAN
ARRET :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Monsieur Edouard LOOS, président et par Madame Cyrielle BURBAN, greffière auquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
FAITS ET PROCÉDURE
La société Odalys résidences est un professionnel du tourisme, qui a pour activité l'exploitation et la gestion de résidences à vocation touristique.
La société Coresi, filiale du groupe Altarea Cogedim, avait pour projet de réaliser un ensemble immobilier situé [Adresse 6], destiné à l'exploitation d'une résidence de tourisme 4 étoiles, comptant 90 logements.
Par convention de partenariat du 27 janvier 2012, la société Coresi a confié à la société Odalys l'exploitation de la résidence de tourisme à compter de 2014.Un avenant à cette convention a prévu que la société Odalys se chargerait également de l'ameublement et du garnissement des lots, pour un coût global de 568 000 euros HT.
Par courrier recommandé du 28 novembre 2012, la société Coresi a dénoncé la convention à la société Odalys, à effet au 1er décembre 2012, en lui faisant part de ses difficultés de commercialisation, en relation avec la gestion défaillante de la société Odalys.
La société Coresi a finalement confié la gestion du projet à la société Adagio.
Par acte d'huissier du 17 mai 2013, la société Odalys a assigné la société Coresi et la SAS Adagio afin de voir maintenir la convention.
Par jugement du 4 novembre 2014, le tribunal de commerce de Paris a :
- débouté la société Coresi de l'ensemble de ses demandes,
- débouté la société Adagio de l'ensemble de ses demandes,
- dit n'y avoir lieu à rendre opposable le jugement à la société Adagio,
- débouté la société Odalys de sa demande d'exécution forcée sous astreinte,
- condamné la société Coresi à payer à la société Odalys les sommes de :
- 158 413,79 euros outre le paiement des intérêts de retard au taux BCE + 10 points à compter du 21 septembre 2012,
- 810 945 euros au titre de dommages et intérêts,
- 5 000 euros en application de l'article 700 du CPC,
- ordonné l'exécution provisoire du jugement et condamné la société Coresi aux dépens.
La société Coresi a interjeté appel du jugement, seule la société Odalys étant intimée.
Par conclusions récapitulatives signifiées le 15 juin 2015, la SNC Coresi demande de :
Réformer le jugement du tribunal de commerce de Paris 4 novembre 2014,
Et statuant à nouveau,
Constater que les engagements contractuels de la société Odalys de faire bénéficier la Résidence de sa notoriété et renommée tant pour sa valorisation que pour sa commercialisation auprès des investisseurs de la société Odalys, se sont révélés inexistants au moment de la formation du contrat et au cours de son exécution ;
Constater l'inexécution fautive par la société Odalys de ses engagements contractuels
Constater que le blocage total de la commercialisation durant près de 11 mois résulte de la seule responsabilité de la société Odalys
Constater l'inertie fautive et la mauvaise foi de la société Odalys durant ce délai ;
Y faisant droit :
Dire et juger, au regard des manquements de la société Odalys aux obligations du contrat et de la mise en péril des intérêts de la société Coresi, que la rupture de la convention etait parfaitement justifiée.
Dire et juger que la perte de sa mission de gestion locative résulte de la defaillance fautive de la société Odalys et donc de sa seule responsabilité.
En conséquence :
Débouter la société Odalys de son appel incident et de l'ensemble de ses demandes,
Condamner la société Odalys au paiement de la somme de 20 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procedure civile et en tous les dépens, dont distraction auprofit de la SCP Naboudet Hatet ;
Par conclusions récapitulatives signifiées le 9 novembre 2016, la société Odalys résidences demande à la cour de :
A titre principal :
- Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a conclu d'une part à l'absence de tout manquement fautif de la part de la Société Odalys résidences, et d'autre part au caractère totalement injustifié de la rupture unilatérale du contrat par la Société Coresi.
- Infirmer le jugement s'agissant des condamnations prononcées à l'encontre de la Société Coresi et, statuant de nouveau, condamner la société Coresi à payer à la Société Odalys résidences la somme en principal de 9 891 661 euros HT au titre de son préjudice.
A titre plus subsidiaire :
- Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a conclu d'une part à l'absence de tout manquement fautif de la part de la société Odalys résidences, et d'autre part au caractère totalement injustifié de la rupture unilatérale du contrat par la société Coresi.
- Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné la société Coresi à payer à la société Odalys résidences :
- la somme de 158 413,79 euros avec intérêts de retard au taux BCE + 10 points à compter du 21 septembre 2012,
- la somme de 810 945 euros à titre de dommages et intérêts,
- Condamner la société Coresi à payer à la société Odalys résidences la somme de 20 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.
SUR CE,
Sur la résilation unilatérale
La SNC Coresi soutient que les engagements contractuels de la société Odalys de faire bénéficier la résidence de sa notoriété et renommée tant pour sa valorisation que pour sa commercialisation auprès des investisseurs de la société Odalys, se sont révélés inexistants au moment de la formation du contrat et au cours de son exécution ; que le blocage total de la commercialisation durant près de 11 mois résulte de la seule responsabilité de la société Odalys. Elle reproche l'inertie fautive et la mauvaise foi de la société Odalys durant ce délai.
La société Odalys oppose que la commercialisation n'était pas une condition de la convention des parties. Elle conteste tout manquement fautif et reproche le caractère totalement injustifié de la rupture unilatérale du contrat par la société Coresi.
Le 27 janvier 2012, la société Coresi a conclu une convention de partenariat avec la société Odalys. La convention prévoyait que la société Coresi confiait à la société Odalys l'exploitation de la résidence, en sa qualité de gestionnaire.
La société Coresi, en sa qualité de promoteur, s'engageait à construire les lots dans les délais impartis et assortir les ventes d'un contrat de bail commercial de locaux meublés.
Le succès de l'opération nécessitait que des commercialisateurs puissent vendre les lots de la résidence à des investisseurs. La résidence devait en effet être composée d'investisseurs décidés à conclure des baux commerciaux de 10 ans avec la société Odalys, laquelle en contrepartie devait leur verser un loyer.
Il ressort des termes de la convention que la société Coresi avait choisi la société Odalys pour son expertise en matière de gestion locative de résidence du tourisme. La convention mentionnait qu'elle devait faire bénéficier la résidence de la notoriété de sa marque, de son expérience pour la valoriser et permettre sa commercialisation auprès des investisseurs.
Le commercialisateur, généralement une société de conseil en gestion de patrimoine, devait notamment assurer à l'investisseur un versement régulier des loyers et rassurer les banques sur le remboursement du crédit de l'opération immobilière.
Dès le mois de février 2012, la société UFF, société de conseil en gestion de patrimoine, bien implantée dans ce secteur, informait le promoteur de son refus de travailler avec Odalys. Elle reprochait une gestion défaillante de cette société sur le site de [Localité 1] dans les paiements des loyers depuis deux années. L'UFF confirmait son refus par courrier du 15 mars 2012.
La société Izimmo, une autre société de commercialisation, opposait un refus pour les mêmes motifs.
Devant ces difficultés, la société Coresi demandait à la société Odalys, par courrier du 12 avril 2012, d'apporter une garantie de paiement des loyers par son actionnaire principal la société Financière du Val ou par tout autre garant. La demande restait sans réponse.
Puis le 7 mai 2012, la société Odalys affirmait à la société Coresi que les difficultés rencontrées sur le site de [Localité 1] étaient réglées et proposait de détacher une personne pour suivre les dossiers de [Localité 2]. Elle proposait également l'intervention des sociétés de commercialisation Iselection, Cerenisimo et Primonial avec lesquelles elle travaillait.
En septembre et octobre 2012, les sociétés Valority et Primonial notifiaient leur refus de poursuivre la commercialisation d'une résidence gérée par la société Odalys. Elles invoquaient les difficultés de paiement du fait de la gestion défaillante de la société Odalys.
La société Odalys nie ces difficultés et soutient que la réelle difficulté était le coût foncier, que les prix annoncés étaient trop élevés pour les commercialisateurs. Cependant, les courriers, émanant des sociétés susmentionnées, évoquent la mauvaise gestion de la société Odalys, ses retards chroniques de paiement de loyers, sa mauvaise image de marque.
En octobre 2012, la société Iselection intervenant aux côtés de la société Odalys proposait de commercialiser les lots avec une décote de 40 % du prix du mètre.
Devant cette situation, le 28 novembre 2012,la société Coresi pronçait la résiliation de la convention de partenariat.
Il est de règle que la gravité des manquements d'une partie au contrat peut justifier que l'autre partie y mette fin de façon unilatérale à ses risques et périls.
Il est établi que la convention liant les parties, reposait pour partie sur la renommée et le savoir faire de la société Odalys. Il n'est pas établi que le promoteur ait été informé, au moment de la signature de la convention, des manquements reprochés à son partenaire.
Il apparaît au contraire qu'au fil des mois suivant la convention, le promoteur a découvert que la société Odalys ne remplissait pas correctement ses obligations de gestionnaire sur certains sites et que ses difficultés impactaient directement son opération de promotion immobilière devant les refus opposés par les sociétés de commercialisation de travailler avec la société Odalys en tant que gestionnaire du parc locatif.
La preuve de ces difficultés est suffisamment rapportée par les courriers formalisant les refus des commercialisateurs, chargés de trouver des investisseurs, dont le rôle est indispensable pour le succès d'une opération de promotion immobilière et fiscale. De ce fait, de nombreux mois se sont écoulés sans que puisse démarrer l'opération de commercialisation, indispensable à la réussite du projet.
Il apparaît ainsi que la perte de confiance est née postérieurement à la conclusion du contrat et s'est développée au cours des mois suivant la conclusion du contrat, au fur et à mesure de la découverte des manquements contractuels de la société Odalys, qui ont indéniablement terni son image de marque.
La notoriété de la société Odalys, qui devait être un atout auprès des commercialisateurs chargés de trouver des investisseurs, est devenue un problème, retardant, voire comprettant le projet de commercialisation de la résidence de tourisme de standing.
Les propositions de la société Odalys se sont révélées improductives et inadéquates.
Il s'ensuit que la société Odalys n'a pas rempli son obligation de promouvoir la vente du bien immobilier, ne rendait plus possible la poursuite du contrat, conduisant la société Coresi à résilier le contrat le 28 novembre 2012.
En conséquence la cour infirme la décision du tribunal en ce qu'il a jugé qu'il n'y avait pas de manquement de la part de la société Odalys et, à la lumière des événements susrelatés, il y a lieu de considérer que la résiliation de la convention prononcée aux torts de la société Odalys, était légitime.
La société Odalys sera déboutée de son appel incident et de l'ensemble de ses demandes.
Sur la redevance de la marque
La société Coresi s'était engagée à verser la somme de 132 453 euros HT à ce titre, à la date du 21 septembre 2012.
La cour adopte les motifs des premiers juges en ce qu'ils ont déclaré que la somme était due et condamné la société Coresi à verser la somme de 158 413,79 euros majorée de l'intérêt au taux BCE + 10 points à compter du 21 septembre 2012.
Le jugement sera confirmé sur ce point.
Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens
La société Odalys partie perdante, au sens de l'article 696 du code de procédure civile, sera tenue de supporter la charge des dépens.
Il est équitable d'allouer à la société Coresi une indemnité de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles qu'elle a du exposer en appel.
PAR CES MOTIFS :
La cour,
CONFIRME le jugement rendu le 4 novembre 2014 par le tribunal de commerce de Paris en ce qu'il a condamné la société Coresi à payer à la société Odalys résidences :
- la somme de 158 413,79 euros avec intérêts de retard au taux BCE + 10 points à compter du 21 septembre 2012,
INFIRME le jugement pour le surplus
DIT fondée la résiliation du contrat aux tors de la société Odalys
DÉBOUTE la société Odalys de ses demandes
CONDAMNE la société Odalys à verser à la société Coresi la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile
CONDAMNE la société Odalys ux dépens dont distraction au profit de SCP Naboudet-Hatet.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
C. BURBAN E. LOOS
