COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 1
ARRÊT DU 03 FÉVRIER 2017
Numéro d'inscription au répertoire général : 15/17373
Décision déférée à la Cour : Jugement du 25 Mars 2015 -Tribunal de Grande Instance de creteil - RG no 12/08153
APPELANT
Monsieur didier X... né le 24 Janvier 1969 à JUVISY SUR ORGE (91267)
demeurant ... - 94440 marolles en brie
Représenté et assisté sur l'audience par Me Christian LEFEVRE, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 385
INTIMÉS
Monsieur Laurent Y..., notaire, né le 15 Septembre 1976
demeurant ... 60003 - 94440 MAROLLES EN BRIE
Représenté par Me Thomas RONZEAU de la SCP RONZEAU et ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0499 Assisté sur l'audience par Me Marie-Charlotte MARTIN, avocat au barreau du VAL D'OISE
Monsieur Michael Z... né le 22 Mars 1973 à Paris
demeurant ...
Représenté et assisté sur l'audience par Me Philippe ASSOR, avocat au barreau de PARIS, toque : C2043
Monsieur Julien A... né le 15 Septembre 1976 à Paris (75010)
demeurant ...
Représenté et assisté sur l'audience par Me Philippe ASSOR, avocat au barreau de PARIS, toque : C2043
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 06 Janvier 2017, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant M. Dominique GILLES, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Madame Dominique DOS REIS, Présidente Madame Christine BARBEROT, Conseillère Monsieur Dominique GILLES, Conseiller
qui en ont délibéré
Greffier lors des débats : Monsieur Christophe DECAIX
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
- rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Dominique DOS REIS, Présidente, et par Monsieur Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision à été remise par le magistrat signataire.
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Suivant acte authentique du 11 octobre 2011, M. X... a promis de vendre à MM. Z... et A..., qui se sont réservé la faculté d'acquérir, une maison située .... Cet acte était conclu sous la condition suspensive de l'obtention d'un ou de plusieurs prêts, à des conditions d'échéance et de taux définies, destinés à financer l'acquisition. Etait également stipulée une indemnité d'immobilisation de 60 000 € immédiatement versée entre les mains du notaire du promettant, M. Y..., constitué séquestre des fonds.
MZ... et A... ont demandé le remboursement de cette somme au motif que le condition suspensive n'avait pas été réalisée par suite du refus d'octroi de crédit par deux établissements bancaires, eux-mêmes faisant valoir avoir rempli les obligations leur permettant de bénéficier de cette clause.
MM. Z... et A... ont assigné M. X... par acte extrajudiciaire du 23 février 2012 à l'effet d'obtenir restitution forcée de l'indemnité d'immobilisation.
C'est dans ces conditions que par jugement en date du 25 juin 2015, le tribunal de grande instance de Créteil a :
- condamné M. Didier X... à restituer à messieurs Julien A... et Michael Z... la somme de 60 000 €, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 9 décembre 2011, - ordonné la capitalisation des intérêts dus depuis plus d'un an, - débouté MM. Julien A... et Michael Z... de leurs demandes de dommages et intérêts, - condamné M. Didier X... à payer à MM. Julien A... et Michael Z... la somme de 4000 € en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile, - ordonné l'exécution provisoire.
Vu l'appel interjeté de cette décision par M. X... et ses dernières conclusions en date du 17 novembre 2016, par lesquelles il est demandé à la Cour de :
- réformer le jugement entrepris, - dire que la condition suspensive d'obtention de prêt est réputée accomplie du fait des manquements de MM. A... et Z..., - condamner solidairement MM. Z... et A... à payer à M. X... la somme de 60 000 € outre intérêts au taux légal à compter du 20 décembre 2011, - condamner solidairement MM. Z... et A... à payer à M. X... la somme de 4 000 € chacun en application de l'article 700 du code de procédure civile,
Vu les dernières conclusions de MM. Z... et A... en date du 11 janvier 2016 demandant à la Cour de :
- confirmer purement et simplement le jugement [...] ; - condamner Monsieur Didier X... à verser à Monsieur Michael Z... et à Monsieur Julien A... la somme totale de 3.600,00 € chacun au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ; - condamner Monsieur Didier X... aux entiers dépens ;
Vu les conclusions du 08 janvier 2016 de M. Laurent Y... demandant à la Cour de :
- constater que conformément au jugement du 25 mars 2015 du Tribunal de Grande Instance de Créteil, sur demande de l'avocat des intimés, M. Y..., s'est dessaisi des fonds séquestrés entre ses mains, dès lors que celui-ci était assorti de l'exécution provisoire ; - débouter Monsieur X... de toutes ses demandes, fins et conclusions dirigées à l'encontre de M. Y... ; - condamner toute partie succombante à payer à M. Y..., la somme de 3000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile. - condamner toute partie succombante aux entiers dépens dont distraction au profit de M. Thomas Ronzeau, avocat, qui pourra les recouvrer directement en application de l'article 699 du Code de Procédure Civile.
SUR CE LA COUR
L'appelant fait valoir essentiellement :
- que les intimés n'ont jamais produit de demande de prêt effectuée en leur nom et pour leur compte personnel aux conditions exigées par la promesse, - que les intimés devaient en exécution des prévisions de la promesse, solliciter des offres de prêt entrant dans le champs d'application des articles L 312-1 à L 312 36 du code de la consommation, excluant les offres de prêt professionnelles et les offres de prêt au profit d'une société civile en cours de constitution, et ce nonobstant l'existence d'une clause de substitution de bénéficiaire figurant à la promesse, - qu'en réalité MM. Z... et A... n'ont jamais déposé de demande de prêt personnel et ne peuvent valablement invoquer les demandes de prêt professionnel au nom de la SCI Sarasse, - que la faculté de substitution prévue à la promesse n'a d'ailleurs pas été mise en oeuvre, d'une part en ce que la promesse prévoyait à cet égard une simple lettre adressée au promettant ou à son notaire, ce qui n'a jamais été fait, d'autre part en ce que la faculté de substitution ne pouvait pas être mise en oeuvre, en l'absence de constitution aboutie de la société Sarasse nulle preuve d' immatriculation n'ayant été rapportée.
Les bénéficiaires de la promesse font essentiellement valoir :
- que la preuve est rapportée par l'ensemble des preuves produites de ce qu'une demande de prêt conforme à la promesse a bien été effectuée, mais a été refusée pour des motifs indépendants de leur volonté, et ce quelle que soit la date des attestations produites et sans manquement de leur part à l'obligation de la promesse de justifier de la demande de prêt à première demande du promettant par tout moyen de preuve écrite, - qu'il est d'ailleurs établi que le prêt personnel ne pouvait pas leur être accordé compte tenu de leur endettement personnel, - qu'ils n'étaient pas conscients de cette situation lors de la signature de la promesse, - que la faculté de substitution stipulée à la promesse interdit de leur reprocher utilement d'avoir sollicité en second lieu un prêt au nom de la SCI Sarasse cette faculté de substitution étant ouverte jusqu'à la levée de la dernière condition suspensive, - qu'ils n'étaient pas tenus de présenter une nouvelle demande de prêt en plus de celles stipulées à la promesse, - que la condition suspensive ne peut être réputée accomplie en vertu de l'article 1178 du code civil.
L'acte notarié litigieux énonce précisément que la condition suspensive était réalisée par l'obtention par le bénéficiaire d'une ou plusieurs offres définitives de prêt entrant dans le champ d'application des articles L 312-1 à L 312-36 du code de la consommation, portant sur un montant emprunté maximum de 690 000 € remboursables sur la durée maximale de 20 ans à des « conditions financières hors assurances » de 4,5 %.
Aux termes de la promesse de vente, le bénéficiaire, pour pouvoir bénéficier de la condition suspensive, devait justifier du dépôt de ses demandes de prêt conformes auprès d'au moins deux organismes prêteurs différents et se prévaloir dans le délai d'échéance de 60 jours calendaires à compter de la promesse de la non obtention des prêts ou du refus de prêts par au moins deux organismes prêteurs différents.
Les intimés MM. A... et Z... produisent plusieurs attestations relatives à des prêts destinés à financer l'acquisition du bien objet de la promesse de vente, notamment :
- une attestation de la BNP Paribas, agence de Paris Trinité, datée du 15 octobre 2011 établissant avoir reçu de M. Z... une demande de prêt professionnel en faveur d'une SCI Sarasse en cours de constitution, pour un montant de 690 000 €, - une attestation de la Société Générale, agence ..., datée du 18 octobre 2011établissant avoir reçu pour étude de M. A... et de M. Z... le « dossier de demande de financement au nom de la SCI Sarasse », - une attestation de la Société Générale datée du 28 novembre 2011mentionnant, à la suite de la même demande que celle indiquée dans l'attestation précédente, que « compte tenu des éléments en notre possession, la demande de prêt ne peut à ce jour faire l'objet d'une suite favorable », - une attestation de la BNP Paribas datée du 5 décembre 2011 mentionnant que la demande de prêt professionnel objet de la première attestation n'avait pu donner lieu à suite favorable, - une attestation de la Société Générale datée du 9 janvier 2012 en vue, selon ce document, de préciser « le refus de demande de prêt déposée en vue de l'acquisition d'un bien [sis...] par Monsieur Michaël Z... demeurant […] et par Monsieur Julien A... demeurant [...] » ; cette attestation énonce : « Nous avons indiqué dans un premier temps à MM. Z... et A... que nous ne pouvions leur consentir aucun prêt immobilier régi par les dispositions des articles L. 312-1 et suivants du Code de la Consommation à titre personnel en raison de l'insuffisance de leurs revenus au regard du montant sollicité...et de leur endettement... » ; cette attestation poursuit en indiquant avoir cherché ensuite avec les intéressés une solution de prêt dans le cadre de la création d'une SCI Sarasse et de l'exploitation professionnelle de locaux du premier étage du bien, le rez-de-chaussée étant déjà donné en location ; il était précisé qu'une suite favorable n'avait pu être davantage donnée à cette seconde option, les revenus prévisibles d'exploitation de l'immeuble s'avérant insuffisants, - une attestation de la BNP Paribas datée du 11 janvier 2012 mentionnant avoir reçu - à une date non précisée - une demande de prêt de MM. Z... et A..., indiquant qu'après refus de leur demande de prêt personnel, ceux-ci ont déposé « une nouvelle demande de prêt professionnel au nom de la SCI SARASSE en cours de constitution », demande à laquelle il n'a pu être donné de suite favorable ; l'attestation précise immédiatement à la suite que « cette demande de prêt a bien été déposée le 15/10/2011 et a fait l'objet d'une réponse négative de notre part le 05/12/2011 ».
MM. Z... et A... se prévalent également d'échanges de courriels relatifs à leurs demandes de prêt avec la BNP Paribas et avec la Société Générale (pièces 41 à 46 de ces intimés).
Les courriels objets des pièces no41, 42, 43 ne mentionnent que des demandes de financement en vue de l'acquisition par une SCI, étant établi par le courriel des 9 et 10 novembre 2011 de la Société Générale que la promesse de vente n'avait pas encore été communiquée au préposé de cette banque avant ce dernier jour (cf. pièces no43 et 44). Par courriel du 14 novembre 2011, la Société Générale (pièce no 45) affirmait que « Dans la configuration actuelle, cette demande relève du domaine professionnel, puisque vous exploitez la clinique concernée... ». Par courriel du 29 novembre 2011, M. A... demandait à la Société Générale un retour sur la demande de prêt qui avait été faite (cf. proposition de prêt de cet organisme du 14 novembre 2011 dans la pièce no 45 ) et indiquait en cas de refus d'établir une attestation mentionnant « que la demande a été faite au nom des signataires de la promesse de vente (Michaël Z... et Julein A...) quitte à aussi évoquer la SCI ».
Il s'évince des termes de la promesse que le bénéficiaire devait, pour bénéficier de la clause de condition suspensive, justifier de demandes de prêts conformes déposées au près de deux établissements bancaires et se prévaloir de la défaillance de la condition suspensive le lundi 12 décembre 2011 au plus tard.
Dès le 9 décembre 2011, M. X... soulignait par courriel adressé aux bénéficiaires (pièce de MM. Z... et A... no8) l'insuffisance des attestations produites et la nécessité « de les refaire dans les règles » et de les faire parvenir au promettant.
Si MM. Z... et A... ont attendu le mois de janvier 2012 pour obtenir la remise par la Société Générale et BNP Paribas des attestations de demande de prêt mentionnant des demandes de prêt personnel, seul ce type de prêt étant conforme à la clause de condition suspensive, cela ne peut pas leur être reproché.
En effet, MM. Z... et A... ont la charge de prouver avoir satisfait à leurs obligations de demander sans retard des prêts conformes à la promesse.
Cette preuve peut être rapportée par des moyens autres que les dossiers de demande de prêt personnel, dont il est constant qu'ils n'ont jamais été formalisés en l'espèce.
A supposer établie l'impossibilité alléguée de vérifier que les demandes de prêt personnels ont bien été faites dans les 15 jours de la signature, ce délai figure en vain dans la promesse, puisque les dispositions du code de la consommation visées dans cet acte font obstacle à ce qu'il soit imposé au bénéficiaire de déposer une demande de crédit dans un certain délai.
La preuve des demandes de prêt conformes est rapportée en l'espèce par les démarches effectuées par les bénéficiaires sans retard auprès de la Société Générale et de la BNP Paribas, lesquelles ne se sont certes pas concrétisées par des offres de prêt conformes, mais cela par suite de circonstances dont le promettant ne justifie pas qu'elles soient imputables à ces bénéficiaires.
En l'espèce, la preuve est rapportée de ce que la Société Générale a estimé, dès la prise de connaissance de la promesse de vente, que la demande de financement relevait du domaine professionnel, compte tenu du projet d'exploitation dans les lieux d'une clinique.
L'attestation du 9 janvier 2012 de cet organisme confirme que la demande de prêt personnel conforme à la promesse a bien été soumise sans retard à cette banque, et rien ne permet de tenir pour établi que ce fut par la suite de circonstances imputables aux bénéficiaires que cette demande de prêt n'a pas abouti dans les délais de 60 jours.
La preuve qu'une demande conforme a également été soumise à BNP Paribas résulte de l'attestation de cette banque du 11 janvier 2012.
Dans ces conditions les moyens pris de l'absence de mise en oeuvre de la substitution sont sans conséquences pour le présent litige.
Par ces motifs, et par ceux non contraires retenus par le premier juge et maintenus devant le juge d'appel, le jugement querellé sera confirmé.
M. X... versera 2 000 € d'indemnité de procédure à M. Y..., notaire, outre 1 500 € à chacun de MM. Z... et A..., en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
M. X... sera condamné aux dépens d'appel.
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement et contradictoirement,
Confirme le jugement entrepris,
Rejette toute autre demande,
Condamne M. X..., en vertu de l'article 700 du code de procédure civile, à payer à M. Y... la somme de 2 000 €, à M. Z... la somme de 1 500 € et à M. A... la somme de 1500 €,
Condamne M. X... aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile,
