Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 9
ARRET DU 12 JANVIER 2017
(n° , pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 15/20942
Décision déférée à la Cour : Jugement du 08 Septembre 2015 -Tribunal paritaire des baux ruraux de FONTAINEBLEAU - RG n° 51-13-0004
APPELANTS
Monsieur [W] [O]
né le [Date naissance 1] 1947 à [Localité 1]
[Adresse 1]
[Localité 2]
Madame [O] [H] épouse [O]
née le [Date naissance 2] 1949 à [Localité 3]
[Adresse 1]
[Localité 2]
Mademoiselle [U] [O]
née le [Date naissance 3] 1979 à [Localité 4]
[Adresse 1]
[Localité 2]
Tous représentés et ayant pour avocat plaidant Me Sabine THOMA BRUNIERE, avocat au barreau de PARIS
INTIMES
Monsieur [R] [L] [X]
Né le [Date naissance 4]1968 à [Localité 5]
[Adresse 2]
[Localité 2]
Représenté et ayant pour avocat plaidant Me Carole-anne LE PETIT LEBON, avocat au barreau de PARIS, toque : B0604
Madame [T] [U] épouse [B]
Née le [Date naissance 5] 1928 à [Localité 6]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
non comparante, non représentée
Monsieur [B] [B]
Né le [Date naissance 6] 1959 à [Localité 7]
[Adresse 4]
[Adresse 2]
non comparant, non représenté
INTERVENANTE
SOCIÉTÉ D'AMÉNAGEMENT FONCIER ET D'ETABLISSEMENT RURAL DE L'ILE DE FRANCE - SAFER DE L'ILE DE FRANCE
Numéro de SIRET : 642 054 522 00031
[Adresse 5]
[Adresse 5]
Représentée et ayant pour avocat plaidant Me Thierry COURANT, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 233
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 16 Novembre 2016, en audience publique, devant la Cour composée de :
Madame Patricia GRASSO, Conseillère faisant fonction de présidente
Madame Françoise JEANJAQUET, Conseillère
Madame Marie MONGIN, Conseillère
qui en ont délibéré
Greffier, lors des débats : Madame Camille MOLINA
ARRET :
- DEFAUT
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Patricia GRASSO, Conseillère faisant fonction de présidente et par Monsieur Thibaut SUHR, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Madame [P] [Y] veuve de Monsieur [A] [U] était propriétaire, sur le territoire de la Commune de [Localité 1], de 3 parcelles cadastrées ZS n° [Cadastre 1], ZS n° [Cadastre 2] et ZD n° [Cadastre 3] pour 5ha 32a 30ca.
Suivant acte notarié du 19 juilet 1975 reçu par Maître [C], notaire à [Localité 8], ces parcelles étaient louées par bail rural à Monsieur [W] [O] et Madame [O] [H] épouse [O] pour une durée de 9 ans à compter du 1er novembre 1974 .
Le bail s'est renouvelé par tacite reconduction en 1983, 1992, 2001 et 2010.
Après remembrement, ces trois parcelles sont désormais répertoriées sur la commune de [Localité 1] sous les références cadastralesYN [Cadastre 4] pour 5 ha 34 a 40 ca.
Madame [Z] [U] est décédée le [Date décès 1] 1994.
Sa fille unique, Madame [T] [B] est devenue propriétaire de cette parcelle dont elle a attribué la nue propriété, dans le cadre d'une donation partage en date du 24 octobre 1994, à l'un de ses enfants, Monsieur [B] [B].
Suivant lettre recommandée avec accusé de réception du 26 octobre 2012, la SAFER Ilde France, en sa qualité de mandataire des bailleurs, a notifié à Monsieur et Madame[A] une offre d'exercice de leur droit de préemption, dans le cadre du projet de vente de la parcelle louée à Monsieur [R] [X].
Par lettre recommandée avec accusé de réception du 21 décembre 2012, Monsieur et Madame [O] notifiaient aux bailleurs et à la SAFER qu'ils acceptaient les conditions de la vente telle qu'elle leur avait été notifiée et qu'ils entendaient subroger dans l'exercice du droit de préemption, leur fille [U] [O]
Par lettre recommandée avec accusé de réception du 11 avril 2013, Maître [P], Notaire à [Localité 9], informait les époux [O] de la vente de la parcelle à Monsieur [X] .
Par exploit de Maître [V] [G], huissier de justice à Fontainebleau en date du 10 octobre 2013, les Consorts [O] ont saisi le Tribunal Paritaire des Baux Ruraux de Fontainebleau d'une requête tendant à :
- voir prononcer, pour non-respect de leur droit de préemption, la nullité de la vente régularisée le 4 avril 2013 en l'étude de Maître [X] [P], notaire à [Localité 9], par Madame [T] [B] née [U] et Monsieur [B] [B] au profit de Monsieur [R] [X], vente portant sur une parcelle cadastrée Y n°[Cadastre 4] Lieudit « le Nord du Croc », Commune de [Localité 1], (Seine et marne) pour 5ha 34a 40ca.
-voir dire parfaite à effet du 21 décembre 2012 la vente de la parcelle de terre sise Commune de [Localité 1] ( SEINE ET MARNE) Cadastrée Section YN n°[Cadastre 4] lieudit " le Nord du Croc" pour 5ha 34a 40ca par Madame [T] [U] épouse [B] et Monsieur [B] [B], au profit de Mademoiselle [U] [O] .
- voir dire que ladite vente devra être réitérée devant Notaire dans le délai de deux mois suivant le jugement à intervenir sous peine d'astreinte de 100 € par jour de retard passé ce délai.
-voir Ordonner qu'il soit procédé à la publication du jugement à intervenir à la conservation des hypothèques de [Localité 10]
-voir condamner solidairement les défendeurs au paiement une indemnité de 3000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile et à les voir condamnés en tous les dépens en ce compris les frais de publication à intervenir
Par requête en date du 2 avril 2014, Monsieur [R] [X] a attrait à la procédure la SAFER de l'Ile de France afin, pour le cas où la nullité de la vente serait prononcée, de la voir condamnée à le garantir de toutes les conséquences financières, hormis le prix de la vente, qu'entrainerait la nullité de l'acte outre les dommages et intérêts qu'il serait en droit de faire valoir à l'encontre de la SAFER.
Ces deux procédures ont été jointes.
Par jugement en date du 08 septembre 2015 le tribunal paritaire des baux ruraux de Fontainebleau, rejetant les excpetions de procédure soulevées par mr [X] et la SAFER, a débouté Monsieur [W] [O], Madame [O] [O] née [H] et Mademoiselle [U] [O] de l'intégralité de leurs demandes, débouté Monsieur [X] de sa dremande reconventionnelle en dommages et intérêts , condamné in solidum les consorts [O] à payer à monsieur [X] une indemnité d 1500 € sur le fondment de l'article 700 du code de procédure civile et 1500 € à la SAFER au même titre, ainsi qu'aux entiers dépens.
Les consorts [O] ont interjeté appel de cette décision le 8 octobre 2015 à l'encontre de Mr [R] [X], Monsieur [B] [B] et Madame [T] [B] et la SAFER de l'Ile de France a, par courrier à la Cour, déclaré intervenir volontairement à l'instance .
L'affaire a été examinée à l'audience du 16 novembre 2016 à laquelle étaient présents les conseils des parties.
Le conseil des consorts [O] a soutenu oralement à l'audience les conclusions visées par le greffe le 16 novembre 2016 et sur question de la cour, a indiqué se référer aux dites conclusions à l'exclusion de toutes autres écritures et précisé que ses déclarations orales devant la cour ne contiendraient pas d'autres demandes que celles consignées dans cet écrit.
Il forment devant la cour les mêmes demandes qu'en première instance.
Ils font valoir :
-que la demande a bien été publiée au fichier immobilier,
-que l'acte de saisine contient la profession de chacun des requérants et que le premier juge a à bon droit écarté le moyen de nullité, le fait que la signification de la requête ne porte pas mention de ces professions étant indifférent et qu'en tout état de cause, la SAFER qui soulève ce moyen ne justifie d'aucun grief,
-que Madame [U] [O] qui a été subrogée par ses parents dans leur droit de préemption justifie d'un intérêt à agir et qu'elle estime avoir exercé ce doit qui lui est contesté.
Sur le fond, ils soutiennent que dans la mesure où par courrier en date du 26 octobre 2012 la SAFER leur a notifié la possibilité qui leur était faite d'exercer leur droit de préemption et où par courrier en date du 21 décembre 2012 ils ont accepté purement et simplement les conditions de la vente en précisant qu'ils subrogeaient leur fille dans l'exercice de ce droit la vente serait devenue parfaite à cette date , au motif qu' « il est de jurisprudence constante que , dès lors qu'il y a acceptation sans réserve des conditions de la vente , la rencontre entre l'offre et l'acceptation rend la vente parfaite à réception de l'acceptation ».
Ils ajoutent que « dès lors les circonstances selon lesquelles la fille des Preneurs ne satisferait pas aux conditions d'exploitation exigées pour l'exercice du droit de préemption sont sans incidences sur la perfection de la vente dès lors que l'offre a été acceptée purement et simplement ».
Ils estiment dès lors que la vente consentie postérieurement à Monsieur [X] ne peut qu'être entachée de nullité.
Le conseil de .Monsieur [R] [X] a soutenu oralement à l'audience les conclusions visées par le greffe le 16 novembre 2016 et sur question de la cour, a indiqué se référer aux dites conclusions à l'exclusion de toutes autres écritures et précisé que ses déclarations orales devant la cour ne contiendraient pas d'autres demandes que celles consignées dans cet écrit.
Il sollicite à titre principal la confirmation pure et simple de la décision et à titre subsidiaire et pour le cas où la nullité de la vente serait prononcée, la condamnation au titre des restitutions :
- de Madame [T] [U] épouse [B] et de Monsieur [B] [B] au remboursement du prix de vente pour la somme de 27260 € TTC.
- de la SAFER de l'Ile de France au remboursement au profit de Monsieur [X] de tous les frais accessoires soit : frais d'actes 237,93 €, émoluments Me [R]1.096,13€, honoraires de prestation de service de la SAFER 3260,30€ frais du prêt contracté pour l'acquisition du bien soit 180,00 €, intérêts sur emprunt acquittés en pure perte soit 2647,58 € ainsi qu'à une indemnité de 5000 € pour frais irrépetibles.
Il fait valoir qu'il n'appartient pas aux Vendeurs, qui seraient d'ailleurs dans l'incapacité totale de le faire, de vérifier avant la notification de la vente au Preneur, que ce dernier remplit les conditions nécessaires pour exercer ce droit mais qu'il appartient au contraire au Preneur ou à son descendant substitué d'apporter cette preuve et que ce n'est pas parce que les Vendeurs notifient l'offre de vente au Preneur en place, notification rendue obligatoire par des dispositions d'ordre public, que ce dernier bénéficie d'un droit absolu à la préemption.
Il soutient que pour en bénéficier, que le Preneur en place justifie remplir les conditions légales, également d'ordre publi pour exercer ce droit de préemption et que la notification de l'offre ne créé donc aucun droit au profit du Preneur en place si ce dernier ne remplit pas les conditions légales.
Il estime que toute déclaration de préemption faite par un Preneur à son profit ou, par substitution, au profit d'un descendant alors que les conditions légales d'exercice du droit de préemption ne sont pas remplies doit être déclarée nulle et de nul effet et que tel est le cas en l'espèce dès lors que non seulement les époux [O] et leur fille [U] n'ont justifié de rien mais que dans la lettre même qu'ils ont adressée au propriétaire pour faire valoir l'exercice de leur droit de préemption, ils reconnaissent que leur fille ne remplit pas les conditions exigées puisqu'ils indiquent que cette dernière « est en voie d'obtention des diplômes agricoles requis pour satisfaire aux conditions de capacité agricole et d'installation » ce qui démontre, de leur aveu même, qu'elle ne détenait pas à la date de la préemption le diplôme nécessaire .
Le conseil de la SAFER Ile de FRANCE a soutenu oralement à l'audience les conclusions visées par le greffe le 16 novembre 2016 et sur question de la cour, a indiqué se référer aux dites conclusions à l'exclusion de toutes autres écritures et précisé que ses déclarations orales devant la cour ne contiendraient pas d'autres demandes que celles consignées dans cet écrit par courrier à la Cour, déclaré intervenir volontairement à l'instance .
Elle sollicite de voir :
- Infirmer partiellement le jugement du Tribunal paritaire des baux ruraux de Fontainebleau du 8 septembre 2015
- Annuler l'acte de saisine du Tribunal paritaire des baux ruraux de Fontainebleau par les consorts [O]
- Déclarer irrecevables les consorts [O] irrecevables en leurs demandes
- Subsidiairement de voir débouter Mademoiselle [U] [O] de l'ensemble de ses demandes comme étant irrecevables pour défaut de qualité à agir
- Très subsidiairement débouters les consorts [O] de l'ensemble de leurs demandes comme étant en tout état de cause non fondées
- Condamner solidairement les consorts [O] à lui payer une somme de 10000 € sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile et aux entiers dépens ;
Elle fait valoir que le Tribunal paritaire des baux ruraux de Fontainebleau a commis une erreur de droit en ce qu'il, l'acte ayant saisi la juridication ne constituant pas un acte d'Huissier mais un acte signifié par un Huissier ce qui n'a rien à voir, que la preuve de la publication de la requête n'a pas été rapportée, que Mademoiselle [U] [O] n'a aucune qualité à agir en l'espèce puisqu'elle n'est ni preneur en place, ni destinataire d'une quelconque offre.
Sur le fond, elle expose avoir vainement demandé que les consorts [O] lui fasse tenir les pièces justifiant de la détention par leur fille d'un diplôme d'enseignement agricole, ou de son expérience professionnel agricole et a agi avec toute la prudence nécessaire .
Elle estime qu'avant de pouvoir entériner la perfection de la vente qui aurait eu lieu le 21 décembre 2012, le Tribunal paritaire des baux ruraux devait analyser la situation des parties avant de pouvoir se prononcer sur la dremande de nullité de la vente consentie à Monsieur [X], le moyen tenant à la réponse des époux [O] ensuite de la notification qui leur a été faite n'étant qu'un moyen subsidiaire et en l'espèce sans effet, à partir du moment où il est démontré que les preneurs ne pouvaient exercer le droit de préemption puisqu'ils ne réunissaient pas les conditions pour le faire
SUR CE, LA COUR
Moyens d'irrecevabilité
L'article 885 du Code de procédure civile dispose que : « ...Les demandes soumises à publication au fichier immobilier sont faites par acte d'huissier de justice. »
Le défaut de saisine régulière du tribunal ne constitue pas un vice de forme mais une fin de non-recevoir et celui qui l'invoque n'a pas à justifier d'un grief.
En l'espèce c'est à juste titre que le premier juge a pris acte de ce que les demandeurs avaient produits un exemplaire de la requête revêtu du cachet du service de publicité foncière de [Localité 10] attestant de la publication dans les conditions du décret n° 55- 22 du 4 janvier 1955, et celui de Maître [G] , huissier de justice.
En effet aucune disposition n'oblige l'officier ministériel à rediger lui même le contenu de l'acte qu'il délivre, et dès lors que la requête a été faite avec le recours d'un huissier de justice qui en a assuré la remise, elle répond aux conditions de l'article susvisé.
L'article 648 du code de procédure civile dispose que :
« Tout acte d'huissier de justice indique, indépendamment des mentions prescrites par ailleurs :
1. Sa date ;
2. a) Si le requérant est une personne physique : ses nom, prénoms, profession, domicile, nationalité, date et lieu de naissance ;
b) Si le requérant est une personne morale : sa forme, sa dénomination, son siège social et l'organe qui la représente légalement.
3. Les nom, prénoms, demeure et signature de l'huissier de justice ;
4. Si l'acte doit être signifié, les nom et domicile du destinataire, ou, s'il s'agit d'une personne morale, sa dénomination et son siège social.
Ces mentions sont prescrites à peine de nullité. ».
C'est à juste titre que le jugement entrepris a souligné que dès lors que la profession de chacun des requérants figurait sur la requête, peu importait, pour la régularité de l'acte, que cette mention ne figurât pas sur la page indiquant le mode de signification de l'acte.
En application de l'article 31 du code de procédure civile, l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention.
C'est donc dans la stricte appréciation de ce texte et par des motifs que la cour reprend que le Tribunal paritaire des baux ruraux a estimé que Madame [U] [O], qui prétend voir exercer le droit de préemption de ses parents avec substitution à son profit et ainsi se voir reconnaître acquéreur légitime du fonds, dispose d'un intérêt à agir.
Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a rejeté tous les moyens d'irrecevabilité .
Le fond
L'article L. 412-1 du code rural ouvre aux locataires de biens ruraux, en cas d'aliénation à titre onéreux de ce bien par son propriétaire, un droit de préemption.
L'article L. 412-5 du code rural prévoit que :« Bénéficie du droit de préemption le preneur ayant exercé, au moins pendant trois ans, la profession agricole et exploitant par lui-même ou par sa famille le fonds mis en vente.
Il peut exercer personnellement ce droit, soit pour exploiter lui-même, soit pour faire assurer l'exploitation du fonds par son conjoint ou le partenaire avec lequel il est lié par un pacte civil de solidarité participant à l'exploitation ou par un descendant si ce conjoint, partenaire ou descendant a exercé la profession agricole pendant trois ans au moins ou est titulaire d'un diplôme d'enseignement agricole.
Il peut aussi subroger dans l'exercice de ce droit son conjoint ou le partenaire avec lequel il est lié par un pacte civil de solidarité participant à l'exploitation ou un descendant majeur ou mineur émancipé qui remplissent les conditions prévues à l'alinéa précédent.
Le droit de préemption ne peut être exercé si, au jour où il fait connaître sa décision d'exercer ce droit, le bénéficiaire ou, dans le cas prévu au troisième alinéa ci-dessus, le conjoint, le partenaire d'un pacte civil de solidarité ou le descendant subrogé est déjà propriétaire de parcelles représentant une superficie supérieure à trois fois la surface minimum d'installation prévue à l'article L312-6 du code rural et de la pêche maritime3
Il en résulte donc le preneur en place peut :
-soit exercer personnellement le droit de préemption et en conséquence acquérir lui-même les biens mis en vente à la condition qu'il ne soit pas déjà propriétaire (article L.415-5 al 6) d'une superficie supérieure à 3 fois la surface minimum d'installation prévue à l'article L.312-6 du code rural .
-soit exercer personnellement ce droit de préemption mais pour faire assurer l'exploitation du fonds par son conjoint, son partenaire pacsé ou l'un de ses descendants à la condition que ces derniers aient exercé la profession agricole pendant 3 ans au moins ou soient titulaires d'un diplôme d'enseignement agricole.
-soit subroger dans l'exercice de son droit de préemption son conjoint, son partenaire pacsé ou l'un de ses descendants majeur ou mineur émancipé à la condition qu'il remplisse les mêmes conditions que ci-dessus, c'est à dire justifie avoir exercé la profession agricole pendant 3 ans au moins ou être titulaire d'un diplôme d'enseignement agricole.
Il n'est pas contesté qu'en l'espèce, les consorts [B] ont régulièrement notifié au preneur leur intention de vendre le fons par un courrier portant exercice de leur droit de préemption, ni que les époux [O] ont fait connaître leur intention d'exercer ce droit dans le délai de deux mois.
Toutefois,le preneur qui ne rapporte pas la preuve qu'il exploite le fonds loué à la date de la vente ne peut bénéficier du droit de préemption et, de même, dans le cas d'une subrogation, il appartient au preneur de prouver que son subrogé remplit les conditions d'ordre public pour ce faire .
En l'occurrence, Monsieur et Madame [O] n'ont pas préempté pour eux-mêmes mais ont substitué dans leurs droits leur fille [U] et cette substitution n'était possible que dans la mesure où la personne "substituée " démontrait, au regard des dispositions de l'article L412-5 du code rural, avoir exercé la profession agricole pendant trois ans au moins ou être titulaire d'un diplôme d'enseignement agricole.
Or les consorts [O] n'ont justifié de rien mais, au contraire, dans la lettre qu'ils ont adressée au propriétaire pour faire valoir l'exercice de leur droit de préemption, les époux [O] ont écrit que leur fille « est en voie d'obtention des diplômes agricoles requis pour satisfaire aux conditions de capacité agricole et d'installation » ce qui démontre qu'elle ne détenait pas à la date de la préemption le diplôme nécessaire .
Une déclaration de préemption faite par un preneur à son profit ou, par subrogation, au profit d'un descendant alors que les conditions légales d'exercice du droit de préemption ne sont pas remplies doit être déclarée nulle et de nul effet et en aucun cas ne peut entraîner vente parfaite par rencontre des consentements comme le soutiennent les consorts [O].
Le jugement sera donc confirmé en toutes ses dispsoitions.
Il n'y a pas lieu de statuer sur l'exécution provisoire, la décision de la cour n'étant susceptible que d'un pourvoi en cassation non suspensif.
Au vu des circonstances de l'espèce, il apparaît équitable de laisser à chacune des parties la charge de ses frais irrépétibles.
PAR CES MOTIFS
CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 08 septembre 2015 par le tribunal paritaire des baux ruraux de Fontainebleau,
Y ajoutant,
DIT que le jugement et le présent arrêt seront publiés aux hypothèques aux frais de Monsieur et Madame [O],
DIT n'y avoir lieu à indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile;
CONDAMNE in solidum Monsieur [W] [O], Madame [O] [H] épouse [O] et Madame [U] [O] aux dépens de l'appel.
LE GREFFIERLE CONSEILLER FAISANT FONCTION DE PRESIDENT
