Pôle 4 - Chambre 1
ARRÊT DU 06 JANVIER 2017
Numéro d'inscription au répertoire général : 14/11808
Décision déférée à la Cour : Jugement du 06 Mai 2014- Tribunal de Grande Instance de CRETEIL-RG no 12/ 1026
APPELANT
Monsieur DAVID X... né le 17 Mai 1984 à BOULOGNE BILLANCOURT (92100)
demeurant...
Représenté et assisté sur l'audience par Me Cyril SABATIÉ de la SELARL LBVS-Avocats Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : B0434, substitué sur l'audience par Me Pauline LE MORE, avocat au barreau de PARIS, toque : A277
INTIMÉES
SARL SAM GROUP Prise en la personne de son Gérant domicilié en cette qualité audit siègeo SIRET : B42 192 058 8
ayant son siège au 14 rue Lejemptel-94300 VINCENNES
Représentée par Me Patricia HARDOUIN de la SELARL SELARL 2H Avocats à la cour, avocat au barreau de PARIS, toque : L0056 Assistée sur l'audience par Me Bruno BARRILLON de l'ASSOCIATION LEGRAND ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : R054, substitué sur l'audience par Me Rebecca SOYEUX, avocat au barreau de PARIS, toque : R054
SCI JEFF LEJEMPTEL prise en la personne de ses représentants légaux No SIRET : 441 453 693
ayant son siège au 14 rue Lejemptel-94300 VINCENNES
Représentée et assistée sur l'audience par Me Christophe BORÉ de la SCP A. K. P. R., avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 19
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 24 Novembre 2016, en audience publique, devant la Cour composée de :
Madame Dominique DOS REIS, Présidente de chambre Mme Christine BARBEROT, Conseillère M. Fabrice VERT, Conseiller
qui en ont délibéré
Madame Dominique DOS REIS ayant été entendu en son rapport
Greffier lors des débats : Monsieur Christophe DECAIX
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
-rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Dominique DOS REIS, Présidente, et par Monsieur Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision à été remise par le magistrat signataire.
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Un litige s'est élevé entre, d'une part, la SCI Jeff Lejemptel, propriétaire du lot no 3 de l'immeuble en copropriété situé ... à Vincennes, soit un appartement au 1er étage de l'immeuble, d'autre part, M. David X..., propriétaire du lot no 2 de la copropriété, soit un local commercial au rez-de-chaussée dudit immeuble, donné à bail commercial à la SARL Sam Group, relativement à la propriété d'une pièce située au premier étage, reliée par un escalier intérieur au local commercial.
Suivant actes extra-judiciaire des 26 juin et 10 juillet 2012, la SCI Jeff Lejemptel a assigné M. David X... et la SARL Sam Group pour revendiquer la propriété de cette pièce.
M. David X... a conclu à l'incompétence du tribunal de grande instance pour connaître de cette action de nature pétitoire.
Par jugement du 6 mai 2014, le tribunal de grande instance de Créteil a :
- dit irrecevable l'exception d'incompétence soulevée par M. David X...,- dit que la pièce située au 1er étage de l'immeuble en copropriété situé ... à Vincennes, accessible depuis le local commercial du rez-de-chaussée du même immeuble appartenant à M. David X... et occupée dans le cadre d'un bail commercial par la SARL Sam Group, faisait partie du lot de copropriété no 3 et était en conséquence la propriété de la SCI Jeff Lejemptel,- ordonné en conséquence à M. David X... de restituer cette pièce à la SCI Jeff Lejemptel et, pour ce faire :
- autorisé la SCI Jeff Lejemptel à procéder, à ses frais, aux travaux de suppression de la trémie aménagée entre les lots 2 et 3 et de reconstitution du plancher séparatif entre ces deux lots,- dit que la SCI Jeff Lejemptel devrait prévenir M. David X... et la SARL Sam Group de la date de début des travaux au moins un mois avant leur commencement, par lettre recommandée avec avis de réception,- autorisé la SCI Jeff Lejemptel à avoir accès aux locaux commerciaux donnés en location à la SARL Sam Group,- fait interdiction à M. David X... et à la SARL Sam Group, sous astreinte de 500 € par infraction constatée de s'opposer par quelque moyen que ce soit à la réalisation desdits travaux,- enjoint à la SARL Sam Group de libérer la pièce située au premier étage et l'arrière-boutique de tout meuble, objet ou marchandise pouvant gêner la réalisation des travaux, sous astreinte de 500 € par jour de retard passé la notification par lettre recommandée avec avis de réception de la date de début des travaux,- dit que la SCI Jeff Lejemptel devrait restituer les locaux commerciaux situés au rez-de-chaussée à la SARL Sam Group après la réalisation des travaux, en parfait état de nettoyage,
- condamné M. David X... à payer à la SCI Jeff Lejemptel la somme de 10. 350 € au titre de la restitution des fruits perçus à la date du jugement,- condamné la SARL Sam Group à payer à la SCI Jeff Lejemptel, à compter du jugement et jusqu'à la date de commencement des travaux qui lui aura été notifiée par lettre recommandée avec avis de réception, une indemnité d'occupation de 150 € par mois,- dit que le montant du loyer versé par la SARL Sam Group à M. David X... au titre du bail commercial conclu le 12 novembre 2001 sera réduit, à compter du jugement, de la somme mensuelle de 150 €,- condamné M. David X... à payer à la SARL Sam Group la somme de 7. 900 € à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice de jouissance,- condamné M. David X... à payer à la SCI Jeff Lejemptel la somme de 3. 000 € et à la SARL Sam Group la même somme sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,- rejeté toute autre demande,- condamné M. David X... aux dépens,- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire.
M. David X... a relevé appel du jugement susmentionné par déclaration d'appel 3 juin 2014 puis vendu à la SARL Sam Group le lot no 3, selon acte authentique du 19 juin 2015 relatant la procédure en cours et indiquant que l'acquéreur serait subrogé au vendeur dans le bénéfice ou la perte de celle-ci.
Aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 14 novembre 2016, il demande à la Cour de :
au visa des articles 544 et suivants, 1250, 1382, 2261, 2272 et suivants du code civil,
- dire qu'il s'en rapporte sur le fond du litige, ayant abandonné ses prérogatives de propriétaire à la SARL Sam Group,- constater l'acquiescement de la SARL Sam Group aux demandes pétitoires de la SCI Jeff Lejemptel,- juger qu'en vertu de la subrogation dans les droits et obligations résultant des suites de la procédure judiciaire, la SARL Sam Group sera, en cas de condamnation, tenue de le garantir de toutes condamnations prononcées contre lui,- condamner la SARL Sam Group à lui verser les sommes de 3. 000 € à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive, et de 4. 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens.
La SARL Sam Group prie la Cour, par dernières conclusions signifiées le 17 novembre 2016, de :
- confirmer le jugement en ce qu'il a dit que l'espace de stockage de l'arrière-boutique du rez-de-chaussée ne faisait pas partie du lot no 2 mais du lot no 3,- donner acte à la SARL Sam Group de ce qu'elle ne s'oppose pas à la restitution de la surface de stockage litigieuse à la SCI Jeff Lejemptel,- confirmer le jugement en ce qu'il a dit que la réalisation des travaux sollicités par la SCI Jeff Lejemptel lui causerait incontestablement préjudice,- rejeter toute demande de condamnation à réaliser des travaux dirigée contre elle,- infirmer le jugement en ce qu'il a estimé la réparation de ses préjudices à la somme de 7. 900 € et, statuant à nouveau, condamner in solidum la SCI Jeff Lejemptel et M. David X... au paiement de la somme de 600 € HT par jour de fermeture de la boutique, au titre du trouble commercial subi,- condamner in solidum la SARL Sam Group et M. David X... au paiement de la somme de 4. 150 € au titre des frais de déménagement,- infirmer le jugement en ce qu'il l'a déboutée de sa demande de condamnation au paiement des frais engendrés par l'embauche d'une personne intérimaire et, statuant à nouveau, condamner in solidum la SARL Sam Group et M. David X... a paiement de la somme de 1. 270 € HT correspondant au coût d'une personne en intérim embauchée pour le déménagement de ses marchandises,- ordonner à la SCI Jeff Lejemptel de remettre les lieux en parfait état à l'issue des travaux et dire qu'elle devra conserver à sa charge les frais de ménage qu'elle aura engagés, rejeter toute demande de condamnation financière dirigée contre elle,- constater qu'elle a toujours occupé les lieux et donc la remise litigieuse incluse dans l'assiette de son bail, conformément à sa destination contractuelle et qu'elle a toujours versé un loyer correspondant à cette occupation,- dire, en conséquence, qu'elle ne peut être tenue d'une quelconque indemnité d'occupation à l'égard de la SCI Jeff Lejemptel, notamment pour la période antérieure à son acquisition du lot no 2,- condamner M. David X... à lui payer une indemnité d'occupation à compter du mois d'août 2008 jusqu'au commencement des travaux,- à défaut, confirmer le jugement en ce qu'il a débouté la SCI Jeff Lejemptel de sa demande tendant à la voir condamner au paiement d'une indemnité d'occupation pour la période comprise entre le mois d'août 2008 et le mois de juillet 2013,- dire qu'elle ne sera redevable d'une indemnité d'occupation qu'à compter du 5 août 2015, dire que la clause de subrogation invoquée par M. David X... ne remplit pas les conditions de la subrogation conventionnelle et, partant, qu'elle n'a aucun effet subrogatoire,- dire, en conséquence, qu'elle n'est pas tenue de garantir M. David X... des condamnations prononcées à l'égard de la SCI Jeff Lejemptel en application de la clause litigieuse, rejeter, en conséquence, la demande de garantie de M. David X...,- dire que, même dans l'hypothèse où la clause de subrogation litigieuse serait valide et donc applicable, elle ne serait pas pour autant redevable des indemnités d'occupation qui seraient dues à la SCI Jeff Lejemptel pour la période antérieure à la vente du lot no 2,- débouter M. David X... de sa demande de dommages-intérêts,- en tout état de cause, condamner M. David X... à lui payer une somme de 3. 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens.
La SCI Jeff Lejemptel prie la Cour, par dernières conclusions signifiées le 21 septembre 2016, de :
- dire irrecevables et mal fondées les demandes de la SARL Sam Group et de la SARL Sam Group dirigées contre elle,- constater l'accord des deux propriétaires actuels des lots no 1 et 2 [2 et 3] sur la restitution à son profit de la surface de stockage de l'arrière-boutique du rez-de-chaussée et la reconstruction du plancher séparant les lots no 1 et 2 [2 et 3],- confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions, sauf à actualiser les sommes dues au titre de l'indemnité d'occupation et à voir tirer les conséquences du transfert de propriété intervenu en cours de procédure entre M. David X... et la SARL Sam Group,- condamner à ce titre M. David X... ou à défaut la SARL Sam Group à lui payer la somme de 12. 600 € sur la période courue entre le mois d'août 2008 et le mois de juillet 2015 inclus,- condamner la SARL Sam Group à lui payer la somme mensuelle de 150 € à compter du mois d'août 2015 jusqu'à la date de commencement effectif des travaux de reconstitution du plancher,- condamner M. David X... à lui payer la somme de 3. 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens.
SUR CE LA COUR
L'ensemble des parties ayant conclu au fond après l'ordonnance de clôture du 28 janvier 2016, cette ordonnance de clôture sera rabattue pour être prononcée avant l'ouverture des débats ;
Sur la propriété de la pièce détachée du lot no 2
Il sera donné acte à M. David X... de son rapport à justice sur la propriété du local litigieux et à la SARL Sam Group, devenue propriétaire du lot no 3, de ce qu'elle souscrit à la disposition du jugement ayant dit que l'espace de stockage de l'arrière-boutique du rez-de-chaussée ne faisait pas partie du lot no 2 mais du lot no 3, et de ce qu'elle ne s'opposait pas à la restitution de la surface de stockage litigieuse à la SCI Jeff Lejemptel ;
Sur les demandes de M. David X...
La promesse de vente du 3 février 2015 conclue entre M. David X... et M. Alexandre B... (né le 6 juin 1989), prévoyait :
« Convention des parties sur les procédures » :
« Le bénéficiaire s'oblige à faire son affaire personnelle de cette procédure à compter de ce jour, à l'effet de quoi le promettant le subroge dans tous ses droits et ses obligations à cet égard. En conséquence, le promettant se désistera en faveur du bénéficiaire, le jour de la constatation authentique de la réalisation des présentes, du bénéfice de toutes sommes qui pourraient lui être ultérieurement dues, qu'elles donnent naissance à une dette (appels de fonds pour la poursuite de la procédure, perte du procès et condamnation ou autre) ou à une créance (gain du procès, remboursement de frais de procédure par l'adversaire condamné ou autre), qui feront le bénéfice ou la perte du bénéficiaire qui sera tenu de leur paiement éventuel en sa qualité de subrogé dans tous les droits et obligations du promettant à ce sujet » ;
L'acte de vente conclu entre M. David X... et la SARL Sam Group le 19 juin 2015 évoque la procédure opposant M. X... et la SCI Jeff Lejemptel, le jugement du tribunal de grande instance de Créteil du 6 mai 2014, le contenu de la promesse de vente ayant fait l'objet de la notification du droit de préemption exercé par la SARL Sam Group et indique : « L'acquéreur sera subrogé dans le bénéfice ou la perte de ces procédures » ;
M. David X... fait valoir que cette clause de subrogation est parfaitement valable, que la SARL Sam Group doit donc supporter l'ensemble des droits (bénéfices ou pertes) liés à l'action introduite ;
La SARL Sam Group conteste l'existence d'une subrogation conventionnelle, laquelle suppose un paiement, et estime que la promesse de vente par M. David X... au fils de l'un de ses amis, n'a été conclue que dans l'objectif de faire exercer son droit de préemption au locataire commercial et de permettre à M. David X... d'échapper aux condamnations prononcées contre lui en s'en déchargeant sur elle :
Hormis la constatation que la promesse de vente du lot no 3 par M. David X... en cours d'instance à un étudiant de 25 ans n'apparaît destinée qu'à provoquer l'exercice par la locataire commerciale de son droit de préemption et à éluder de la sorte la charge des condamnations indemnitaires pesant sur le promettant-bailleur, il est constant que la clause insérée à l'acte de vente et prévoyant la subrogation de l'acquéreur « dans le bénéfice ou la perte de la procédure en cours » ne peut avoir pour effet de substituer valablement la SARL Sam Group à M. X... dans la charge des condamnations prononcées contre le premier, la subrogation ne pouvant être qu'active et supposant un paiement entre les mains du solvens ; la SARL Sam Group n'ayant nullement déclaré à l'acte qu'elle ferait son affaire personnelle de la procédure opposant son vendeur à la SCI Jeff Lejemptel ni ne s'étant engagée expressément ou implicitement à supporter aux lieu et place de M. X... les indemnités revenant à cette dernière, M. X... sera débouté de ses demandes tendant à voir « juger qu'en vertu de la subrogation dans les droits et obligations résultant des suites de la procédure judiciaire, la SARL Sam Group sera, en cas de condamnation, tenue de le garantir de toutes condamnations prononcées contre lui » ;
Sur les demandes formées par la SCI Jeff Lejemptel
La SCI conteste le quantum de l'indemnité réparatrice de son trouble de jouissance allouée par le tribunal et forme diverses demandes d'indemnité ;
- travaux de reconstitution du plancher : le jugement sera confirmé en ce qu'il a autorisé la SCI Jeff Lejemptel à procéder auxdits travaux et en ce qu'il a précisé leurs modalités, sauf à tirer les conséquence du transfert de propriété intervenu, qui a substitué la SARL Sam Group aux droits de M. David X... vis-à-vis de la SCI Jeff Lejemptel, et à prendre acte de que lesdits travaux ont été autorisés par l'assemblée générale des copropriétaires du 23 juin 2016 et devraient être réalisés en plein accord des deux parties ;- indemnité d'occupation : eu égard à l'usage accessoire du local dont s'agit comme pièce de débarras, le jugement sera confirmé sur le montant de l'indemnité d'occupation, fixé à 150 € par mois à compter du mois d'août 2008 pour tenir compte de la prescription quinquennale ; en conséquence, M. David X..., en sa qualité de bailleur du local dont s'agit, sera condamné à régler à la SCI Jeff Lejemptel la somme de 12. 300 € au titre de l'indemnité d'occupation arrêtée au 5 août 2015, ne pouvant se décharger de cette condamnation sur la SARL Sam Group, locataire commerciale, ni par application de la clause de « subrogation » insérée à l'acte de vente ni en fonction de l'occupation exercée concrètement par la SARL Sam Group sur ce local dépendant du bail qui lui avait été régulièrement consenti ; la SARL Sam Group sera tenue de régler cette indemnité d'occupation à raison de 150 € par mois à la SCI Jeff Lejemptel à compter du 5 août 2015 jusqu'à l'achèvement des travaux de rétablissement du plancher séparatif entre les lots no 2 et 3 ;
Sur les demandes de la SARL Sam Group
La SARL Sam Group sera déboutée de ses demandes tendant à voir condamner la SCI Jeff Lejemptel au paiement des sommes de 600 € par jour de fermeture de sa boutique pendant les travaux ainsi que de sa demande au titre des frais de déménagement et stockage de sa marchandise pendant le temps d'exécution des travaux, alors que ces travaux ne tendent qu'à rétablir la SCI Jeff Lejemptel dans ses droits légitimes de propriété sans engager sa responsabilité vis-à-vis de la SARL Sam Group qui doit en subir les inconvénients en sa qualité d'ayant cause des auteurs de l'occupation sans droit ni titre du local en cause ; au demeurant, il n'est nullement établi que l'exécution de travaux dans une arrière boutique utilisée comme zone de stockage résiduel entraîneraient la fermeture de la boutique ou encore nécessiteraient un déménagement de mobiliers ou matériels quelconques ; il en va de même de la réclamation présentée pour l'embauche prétendue d'une personne intérimaire pour emballer et déballer des marchandises ;
En conséquence, la SCI sera déboutée de son appel incident sur ce point, à l'encontre de la SCI Jeff Lejemptel ;
Le jugement sera confirmé par adoption de motifs en ce qu'il a estimé la réparation du trouble de jouissance de la SCI pendant la durée des travaux à la somme de 7. 900 € à la charge de M. X... ;
En équité, M. David X... sera condamné à payer, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, la somme de 5. 000 € à la SCI Jeff Lejemptel et la somme de 2. 000 € à la SARL Sam Group.
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement et contradictoirement,
Confirme le jugement dont appel en toutes ses dispositions, sauf à tirer les conséquences du transfert de propriété opéré le 5 août 2015 entre M. David X... et la SARL Sam Group, ainsi que sur le quantum de l'indemnité d'occupation mise à la charge de M. David X...,
Statuant à nouveau,
Donne acte à M. David X... de son rapport à justice sur la propriété du local litigieux et à la SARL Sam Group, devenue propriétaire du lot no 3, de ce qu'elle souscrit à la disposition du jugement ayant dit que l'espace de stockage de l'arrière-boutique du rez-de-chaussée ne faisait pas partie du lot no 2 mais du lot no 3, et de ce qu'elle ne s'oppose pas à la restitution de la surface de stockage litigieuse à la SCI Jeff Lejemptel
Condamne M. David X... à payer à la SCI Jeff Lejemptel une indemnité d'occupation de 12. 300 € pour la période écoulée entre le 1er août 2008 et le 5 août 2015,
Condamne la SARL Sam Group à payer à la SCI Jeff Lejemptel une indemnité d'occupation mensuelle de 150 € à compter du 5 août 2015 jusqu'à l'achèvement des travaux de reconstitution du plancher séparatif entre les lots no 2 et 3,
Condamne M. David X... à payer, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, la somme de 5. 000 € à la SCI Jeff Lejemptel et la somme de 2. 000 € à la SARL Sam Group,
Rejette toute autre demande,
Condamne M. David X... aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile.
