Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 2
ARRET DU 14 DÉCEMBRE 2016
(n° , 5 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 14/17485
Décision déférée à la Cour : Jugement du 31 Juillet 2014 -Tribunal de Grande Instance de Creteil - RG n° 13/06207
APPELANT
Monsieur [W] [S]
Né le [Date naissance 1] 1961 à [Localité 1] (ISRAËL)
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Représenté et assisté à l'audience de Me Sandrine QUETU, avocat au barreau de PARIS, toque : B0514
INTIME
Syndicat des copropriétaires DU [Adresse 1], représenté par son syndic, DESRUE IMMOBILIER, SARL inscrite au RCS de CRÉTEIL, SIRET n° 352 465 678 00014, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,
[Adresse 2]
[Adresse 1]
Représenté par Me Bruno REGNIER de la SCP REGNIER - BEQUET - MOISAN, avocat postulant au barreau de PARIS, toque : L0050
Assisté à l'audience de Me Jacques LOUVET, avocat plaidant au barreau de PARIS, toque : R186
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 15 Novembre 2016, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Agnès DENJOY, Conseillère, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur Jean-Loup CARRIERE, Président de chambre,
Madame Claudine ROYER, Conseillère,
Madame Agnès DENJOY, Conseillère,
Greffier, lors des débats : Mme Stéphanie JACQUET
ARRÊT :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Monsieur Jean-Loup CARRIERE, président et par Madame Stéphanie JACQUET, greffier présent lors du prononcé.
***
Par acte d'huissier du 11 juin 2013, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1]) a fait assigner devant le tribunal de grande instance de Créteil M. [W] [S] aux fins de voir condamner ce dernier à lui payer :
la somme principale de 25'845,45 € représentant des frais d'entretien et de remise en état de la cour de la copropriété, réclamés à M. [S] en vertu de la servitude de passage par ladite cour dont bénéficie le pavillon de ce dernier, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,
la somme de 2 500 € à titre de dommages et intérêts,
la somme de 2 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
les dépens.
M. [S] s'est opposé aux demandes, faisant valoir qu'il n'était tenu que de l'entretien du passage.
Par jugement rendu le 31 juillet 2014, le tribunal de grande instance de Créteil a :
- condamné M. [W] [S] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] :
la somme de 25'736,11 € au titre des frais d'entretien et de remise en état de la cour, arrêtés au 1er septembre 2013, appel des travaux de réfection de la cour n° 6 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 11 juin 2013,
la somme de 1 000 € à titre de dommages-intérêts,
la somme de 2 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- ordonné l'exécution provisoire,
- rejeté les autres demandes des parties,
- condamné M. [W] [S] aux dépens.
Par déclaration reçue au greffe de la Cour le 14 août 2014, M. [W] [S] a interjeté appel de cette décision.
Selon dernières conclusions notifiées le 27 novembre 2014, M. [W] [S] demande à la Cour d'infirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions, statuant à nouveau, de :
- à titre principal, dire qu'il n'est tenu qu'aux frais d'entretien courant du sol de la cour de l'immeuble et que ces frais ne peuvent comprendre les travaux portant sur le tréfonds, et débouter, en conséquence, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] de l'ensemble de ses demandes,
- à titre subsidiaire, dire que faute pour le syndicat des copropriétaires d'avoir ramené à 1/16ème sa part contributive, conformément à l'accord qui avait été conclu entre les parties, il n'est pas redevable des sommes qui lui sont réclamées et débouter, en conséquence, le syndicat des copropriétaires précité de l'ensemble de ses demandes,
- à titre encore subsidiaire, fixer à 8,22 % des frais d'entretien du passage le montant de la contribution dont il est débiteur en contrepartie de son droit de passage, et désigner, au besoin, tel expert qu'il plaira à la Cour, avec mission de calculer le montant de l'indemnisation dont il doit s'acquitter envers le syndicat des copropriétaires à ce titre,
- en tout état de cause, condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à lui payer la somme de 3 000 € à titre de dommages-intérêts et la somme de 5 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Selon dernières conclusions notifiées le 10 décembre 2014, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] demande à la Cour de confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions, y ajoutant, de condamner M. [S] à lui payer la somme complémentaire de 3 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens de première instance et d'appel.
MOTIFS DE LA DÉCISION
M. [W] [S] est propriétaire d'un pavillon situé en fond de cour d'un ensemble immobilier situé [Adresse 1] ; ce pavillon, qui ne dépend pas du syndicat des copropriétaires, bénéficie d'une servitude de passage conventionnelle dans la cour de l'immeuble, permettant d'accéder à la voie publique. Cette servitude est mentionnée en page 43 du règlement de copropriété.
Un second pavillon, non concerné par le litige, également situé en fond de cour de la copropriété, bénéficie de la même servitude de passage en vertu des mêmes dispositions conventionnelles.
Cette convention énonce : « Chaque propriétaire des pavillons participera pour 3/16èmes dans les frais d'entretien de la porte cochère et de remise en état de l'entrée cochère de l'immeuble et de sa porte, du passage de cour donnant accès auxdits pavillons, ainsi qu'à toutes les canalisations collectives desservant leurs locaux ».
Il est constant que depuis plusieurs années, le sol de la cour intérieure de la copropriété, située sur d'anciennes carrières, s'affaisse.
Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] a voté en assemblée générale de lourds travaux de comblement du sous-sol de ladite cour et a demandé à M. [S] de s'acquitter de 3/16èmes du coût de ces travaux, soit d'une somme de 25'736,11 €.
M. [S] qui s'oppose à cette demande invoque un moyen principal et un moyen subsidiaire.
Sur le premier moyen tiré de l'interprétation de la convention de servitude
M. [S] demande à la Cour d'interpréter la convention précitée en ce sens qu'il n'est tenu qu'aux frais d'entretien courant du sol de la cour et que ces frais ne comprennent pas les travaux portant sur le tréfonds.
Toutefois, force est de constater que la convention énonce clairement que les propriétaires des pavillons sont tenus à concurrence de 3/16èmes des frais d'entretien et de remise en état de l'entrée cochère de l'immeuble et de sa porte, ainsi que du "passage de cour" donnant accès aux pavillons, ce qui signifie que les propriétaires des pavillons sont tenus, sans distinction selon que les frais d'entretien portent sur le sol ou sur le sous-sol, à la condition que les travaux aient pour objet la remise en état du passage de cour donnant accès aux pavillons, et ce même si cette remise en état nécessite des travaux portant sur le tréfonds.
Contrairement à ce que soutient M. [S], ce dernier est tenu de participer au coût des travaux de réfection du passage de cour, même si ces travaux portent sur le sous-sol.
Sur le moyen tiré de l'accord des parties pris en assemblée générale du 9 juin 2011
M. [S] demande à ce qu'il soit constaté que le syndicat des copropriétaires s'était engagé en assemblée générale du 9 juin 2011 à ramener à 1/16ème sa part contributive aux frais, objets du litige.
Le syndicat des copropriétaires rappelle toutefois qu'aux termes de l'accord précité, tel qu'il a été convenu le 9 juin 2011 selon procès-verbal d'assemblée générale des copropriétaires, il avait été convenu que M. [S] "acceptait de prendre en charge, quel qu'en soit le montant, une partie des travaux nécessaires à la réfection de la cour sur la base de 3/16ème", à la suite de quoi le syndicat des copropriétaires s'engageait à entamer des démarches en vue de réduire le taux de sa participation aux frais futurs.
Or, M. [S] n'a pas respecté son propre engagement, ce qui a conduit le syndicat des copropriétaires à le faire assigner devant le tribunal de grande instance.
Dès lors que M. [S] n'a pas rempli son engagement, le syndicat des copropriétaires était fondé, de son côté, à ne pas exécuter la contrepartie convenue, qui, chronologiquement, devait intervenir ultérieurement.
La demande de M. [S] n'est pas fondée et ce dernier sera débouté de ses prétentions sur ce point.
Sur la demande subsidiaire de M. [S] visant à voir fixer à 8,22 % des frais d'entretien du passage le montant de sa contribution
La convention fixant les modalités d'exercice de la servitude de passage bénéficiant au pavillon de M. [S] fait la loi des parties ainsi qu'il résulte de l'article 1134 du code civil et ainsi que l'invoque le syndicat des copropriétaires. Ce dernier reconnaît qu'aux termes d'un projet de modification du règlement de copropriété, il était envisagé de ramener la quote-part de chaque pavillon à 8,22 % des frais d'entretien de la servitude, mais ajoute que les copropriétaires ont décidé, lors de l'assemblée générale du 4 juin 2013, de surseoir à l'approbation de cette modification.
La Cour n'a pas le pouvoir d'obliger le syndicat des copropriétaires sur ce point, ce qui rend sans objet la désignation d'un expert qui aurait pour mission de déterminer le montant de la contribution devant être supportée par M. [S].
La demande sera rejetée.
Sur la demande de dommages et intérêts de M. [S]
Il résulte de ce qui précède que les prétentions de M. [S] sont infondées et qu'aucune faute n'est constituée à l'égard du syndicat des copropriétaires de nature à justifier la condamnation de ce dernier à des dommages et intérêts envers M. [S].
La demande sera rejetée.
Sur la demande du syndicat des copropriétaires de confirmation du jugement
Il résulte de ce qui précède que le jugement déféré doit être confirmé en ce qu'il a condamné M. [S] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] la somme de 25'736,11 € au titre de sa participation aux travaux litigieux, avec intérêts au taux légal à compter du 11 juin 2013.
Sur la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires
Le syndicat des copropriétaires expose à juste titre que la carence prolongée de M. [S] à s'acquitter de sa dette lui a causé des difficultés de trésorerie.
Cet état de fait justifie la confirmation du jugement qui a condamné M. [S] à payer la somme de 1 000 € au syndicat des copropriétaires à titre de dommages-intérêts.
Les considérations d'équité justifient que les dispositions prises par le tribunal sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile soient confirmées et qu'en cause d'appel, M. [S] soit condamné à payer au syndicat des copropriétaires intimé une somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, tandis que l'appelant sera débouté de sa demande à ce titre.
M. [W] [S], qui succombe, supportera les dépens d'appel.
PAR CES MOTIFS
La Cour, statuant publiquement et contradictoirement,
Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,
Déboute M. [W] [S] de l'ensemble de ses prétentions,
Y ajoutant,
Condamne M. [W] [S] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1]) la somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Le condamne aux dépens d'appel, qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile.
Le Greffier, Le Président,
