Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 2 - Chambre 1
ARRET DU 13 DECEMBRE 2016
(n° 550 , 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 14/11921
Décision déférée à la Cour : Jugement du 30 Avril 2014 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 10/09210
APPELANTE
SARL SASIC prise en la personne de son gérant domicilié en cette qualité audit siège.
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
SIRET : 300 632 197
Représentée par Me Olivier BERNABE, avocat au barreau de PARIS, toque : B0753
Ayant pour avocat plaidant Me Joël BETTAN de la SELEURL CABINET BETTAN SELARL, avocat au barreau de PARIS, toque : A0763
INTIMEES
SCP [X] ET [C] [C]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
SIRET : [X]7
Représentée par Me Thomas RONZEAU de la SCP RONZEAU & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0499
Ayant pour avocat plaidant Me Stéphanie BACH de la SCP RONZEAU & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0499
SAS AGENCE IMMOBILIERE DU GOLFE agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
SIRET : 393 781 414
Représentée par Me Anne GRAPPOTTE-BENETREAU de la SCP SCP GRAPPOTTE BENETREAU, avocats associés, avocat au barreau de PARIS, toque : K0111
Ayant pour avocat plaidant Me Nicolas MONNOT de la SELARL GASTAUD - LELLOUCHE - HANOUNE - MONNOT, avocat au barreau de PARIS, toque : G0430
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 05 Octobre 2016, en audience publique, devant la Cour composée de :
M. Jacques BICHARD, Président de chambre
Mme Marie-Claude HERVE, Conseillère
Madame Isabelle BROGLY, Conseillère
qui en ont délibéré
Greffier, lors des débats : Mme Lydie SUEUR
ARRET :
- Contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par M. Jacques BICHARD, président et par Mme Lydie SUEUR, greffier.
*****
La société CANETTO PARTICIPATIONS LUXEMBOURG, société de droit luxembourgeois, a acquis, le 2 août 2006 la totalité des actions de la société SASIC, propriétaire d'un domaine foncier situé en Corse du Sud, commune de [Localité 1], appelé 'DOMAINE DE [Localité 2]'.
La société SASIC qui avait été transformée en société à responsabilité limitée et qui était alors représentée par son gérant, M. [V], a donné mandat le 25 octobre 2007 à la société AGENCE IMMOBILIÈRE DU GOLFE, afin d'acquérir des terrains voisins aux siens.
C'est ainsi qu'elle a acquis divers terrains soit directement auprès de leurs propriétaires, soit indirectement en acquérant la propriété de la totalité des parts sociales des sociétés civiles immobilières de BALISTRA et FONCIÈRE AGRICOLE FRANCOLO.
Les actes de vente ont été reçus par maître [K] [C] [C] appartenant à la SCP [E] [X], [K] [C] [C], [V] [I], notaires à Paris.
Recherchant la responsabilité de l'agence immobilière et celle de la SCP de notaires pour manquement à leur devoir d'information et de conseil en ce qu'elle aurait acheté des terrains inconstructibles, pour des prix sans commune mesure avec leur valeur réelle, de sorte qu'elle n'a pu mener à bien son projet immobilier, la société SASIC les a assignées devant le tribunal de grande instance de Paris dont elle a déféré à la cour le jugement rendu le 30 avril 2014 qui l'a déboutée de ses demandes, l'a condamnée à verser à chacun de ses contradicteurs une indemnité d'un montant de 10 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et a rejeté la demande en dommages intérêts présentée par la SCP [E] [X], [K] [C] [C], [V] [I].
Vu les dernières conclusions communiquées par la voie électronique le :
- à titre principal, se faire communiquer par le Ministère Public toutes les cotes du dossier pénal suivi par un juge d'instruction du tribunal de grande instance de Marseille à la suite de l'information ouverte à l'encontre d'un ancien dirigeant de L'AGENCE IMMOBILIÈRE DU GOLFE, ordonner le report de la clôture de l'instruction de la présente affaire afin de lui permettre de conclure sur ces pièces, avec au besoin le prononcé du sursis à statuer dans l'attente de leur communication,
- à titre subsidiaire, surseoir à statuer dans l'attente d'une décision à intervenir dans la procédure pénale,
- à titre encore plus subsidiaire condamner in solidum les intimés à lui verser la somme de 16 320 000 euros à titre de dommages intérêts, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 3 juin 2010, date de l'assignation, outre l'application de l'article 1154 du code civil, réduire les honoraires de la société AGENCE IMMOBILIÈRE DU GOLFE à la somme de 1 euro et la condamner à lui payer la somme de 549 999 euros,
- à titre infiniment subsidiaire, ordonner une mesure d'expertise pour fournir tous éléments sur la valeur des terrains,
- en tout état de cause, condamner in solidum les intimés à lui verser la somme de 100 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
- dire irrecevable comme nouvelle la demande en réduction de ses honoraires présentée par la société SISAC
- débouter la société SISAC de toutes ses demandes,
- confirmer le jugement déféré,
- condamner la société SISAC à lui verser la somme de 150 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
SUR QUOI LA COUR
La société SASIC qui était propriétaire de 83 hectares du domaine de [Localité 2] dont une partie était constructible a acquis directement ou indirectement un ensemble de terrains pour une superficie totale de 451 hectares, 77 ares, 3 centiares moyennant le prix global de 17 373 344 euros.
Les actes de vente ont été reçus par maître [K] [C] [C] au cours des années 2007-2008 :
- 27 décembre 2007, cession de 43 500 parts sociales de la SCI DE L'ÉTANG DE BALISTRA,
- 27 décembre 2007, 9 000 parts de la SC FONCIÈRE ET AGRICOLE FRANCOLO,
- 22 janvier 2008, 4 000 parts sociale de la SCI DE L'ÉTANG DE BALISTRA,
- 22 janvier 2008, 1 000 parts de la SC FONCIÈRE ET AGRICOLE FRANCOLO,
- 4 février 2008, 2 500 parts sociales de la SCI DE L'ÉTANG DE BALISTRA,
- 26 mars 2008, divers terrains appartenant aux époux [F],
- 10 avril 2008, divers terrains appartenant à Mme [U],
- 13 juin 2008, divers terrains appartenant aux époux [P].
La société SASIC qui soutient avoir réalisé ces acquisitions afin d'y construire un complexe hôtelier et immobilier avec l'édification de plusieurs villas, recherche la responsabilité du notaire pour avoir manqué à son devoir de conseil et d'information en omettant de lui faire connaître la procédure administrative en cours relative au caractère constructible ou pas des terrains et ceci alors même qu'il était intervenu en qualité de mandataire pour quatre des huit actes passés et qu'il devait mentionner l'existence de cette procédure et attirer son attention sur ce point et sur l'aléa qu'elle encourait.
Elle reproche également à maître [K] [C] [C] dont elle soutient qu'il connaissait le but de son opération immobilière de n'avoir pas attiré son attention sur le prix d'acquisition des terrains au regard de leur valeur réelle en raison de leur caractère non constructible.
Ce manquement fautif est contesté par la SCP [E] [X], [K] [C] [C], [V] [I] qui fait valoir à juste titre que les actes des 26 mars 2008, 10 avril 2008 et 13 avril 2008 mentionnent pour :
- le premier (page 7) ' la présente mutation porte sur un terrain nu non destiné à la construction En conséquence la mutation est soumise à la taxe de publicité foncière au taux de droit commun prévu par l'article 1594 D du code général des impôts ', (page 11) ' ... Les parties ont déclaré au notaire soussigné ne pas avoir l'intention d'implanter de bâtiments sur les parcelles issues de la division',
- le deuxième (page 10) : ' espace boisé classé aux termes de la note de renseignement sus-indiquée ' laquelle note de renseignement d'urbanisme en date du 13 novembre 2007 a été annexée à l'acte ,
- le troisième : (page 5) ' la présente mutation porte sur un terrain nu non destiné à la construction . En conséquence la mutation est soumise à la taxe de publicité foncière au taux de droit commun prévu par l'article 1594 D du code général des impôts ', (page 10) 'les parcelles cadastrées O n° [Cadastre 1] à [Cadastre 2] sont situées dans un espace boisé classé tel qu'indiqué dans la note de renseignements d'urbanisme susvisée en date du 9 octobre 2007" .
Dénuées de toute ambiguïté les mentions portées à ces actes excluent que la société SASIC ait pu se méprendre sur le caractère non constructible des parcelles qu'elle acquerrait.
S'agissant des autres actes portant sur les cessions de parts, il est certes constant que ceux-ci ne contiennent aucune information relative au caractère constructible ou pas des terrains concernés.
Néanmoins il s'avère qu la société SASIC ne pouvait ignorer le jugement rendu le 28 juin 2007, soit six mois avant sa première acquisition litigieuse, par le tribunal administratif de Bastia qui annulait le plan local d'urbanisme communal de [Localité 1] en ce qu'il classait ' le quartier de [Localité 2] dans les zones UP et AU1", alors même qu' elle était déjà depuis plusieurs années propriétaire sur le domaine de [Localité 2], de terrains dont elle soutient qu'ils étaient concernés par cette annulation et qu'à ce titre elle était ainsi directement concernée par cette décision judiciaire.
Et au demeurant, reconnaissant (page 35 de ses conclusions) que 'l'annulation du P.L.U avait été rapportée dans la presse et avait fait grand bruit dés l'été 2007 et avait donné lieu à des manifestations à [Localité 1]' elle ne pouvait que connaître cette situation .
De surcroît et contrairement aux affirmations de la société SASIC, à la suite de l'arrêt rendu le 21 mai 2010 par la cour administrative d'appel de Marseille, statuant sur l'appel interjeté à l'encontre du jugement prononcé par le tribunal administratif de Bastia, il s'avère que dans le secteur de [Localité 2] seules les deux zones UL3b ont été annulées alors même que les terrains dont cette société est originellement propriétaire sont classés en zone AU1 ( zone d'espaces naturels non bâtis, destinés à recevoir une urbanisation à vocation touristique, dans le cadre d'un projet d'ensemble non encore défini ) pour 14 hectares et UP ( zone d'espaces non bâtis et extensions urbaines situés sur le plateau calcaire ) pour 7 hectares lesquels n'ont donc pas été concernés par l'annulation partielle du PLU de [Localité 1] prononcée par la cour administrative d'appel de sorte que la situation urbanistique de ces parcelles n'a pas changé .
Ainsi la société SASIC ne peut sérieusement reprocher au notaire, au moment où elle a réalisé le 27 décembre 2007 sa première acquisition litigieuse, de ne pas lui avoir révélé l'existence de la procédure administrative en cours et de la décision rendue par le tribunal administratif de Bastia et de ne pas avoir attiré son attention sur l'aléa résultant de ce jugement, étant observé sur ce dernier point qu'en l'état de cette décision qui annulait le plan d'urbanisme l'aléa ne pouvait que consister en une infirmation de celle-ci, événement qui dés lors ne pouvait qu'être favorable à ses intérêts.
Le manquement fautif imputé au notaire est d'autant moins fondé que la société SASIC ne démontre pas que les acquisitions en litige ont été réalisées, ainsi qu'elle le soutient dans le but d'y développer un programme de constructions diverses en complément d'un projet initial d'implantation d'un hôtel sur [Localité 2].
Le tribunal a en effet relevé à juste titre sa réponse faite le 2 juin 2010 à une proposition de redressement que lui avait adressée l'administration fiscale le 12 avril 2010 aux termes de laquelle elle indiquait alors notamment que ' les participations dans les sociétés Etang de Balistra et Francolo (...) ont été réalisées dans le cadre d'une politique d'extension du domaine foncier dans le cadre de la future exploitation commerciale, comme le démontrerait l'étude de Monsieur [W] fournies lors du contrôle ;
Les participations ont été acquises à un prix significatif pour des terrains classés non constructibles mais justifié par la mitoyenneté du domaine [Localité 2] et laisse entrevoir la possibilité de mettre en valeur le projet hôtelier global dans l'esprit d'un resort avec la fourniture d'activités accessoires telles que randonnées, ballades équestres, chasses, etc ....
(....) Les sociétés dont les titres de participation ont été acquis disposent d'une très belle réserve foncière, avec notamment les plus belles plages du littoral .'
Cette déclaration claire et précise démontre que son projet était limité à la seule réalisation d'infrastructures d'ordre touristique à l'exclusion de tout projet de construction d'immeubles d'habitation, du type villas.
Elle ne peut s'analyser comme une réponse de circonstance faite à l'administration fiscale pour contester le redressement qui lui était infligé, alors qu'elle est corroborée par son architecte, M. [W], qui écrivait à l'expert judiciaire [Y] : ' Début 2008, la SASIC s'est dotée d'une importante réserve foncière constituée des Domaines de [Localité 3] et de Francolo ...) La constitution de cette réserve foncière obéissait à un double objectif:
- accueillir des activités de nature à assurer une ouverture à l'année du resort hôtelier projeté sur [Localité 2] en offrant une large palette d'activités praticables en toutes saisons : golf, randonnées pédestres, chasse, etc .... tout en confortant le caractère balnéaire du site en lui rattachant l'exceptionnelle plage de [Localité 3] (....) '.
Ainsi ne démontrant pas l'existence d'un projet plus ambitieux comprenant la construction d'immeubles sur les terrains litigieux, la société appelante ne peut par voie de conséquence sérieusement prétendre que maître [K] [C] [C] connaissait exactement l'opération qu'elle entendait réaliser et aurait dû en conséquence l'informer des risques qu'elle courrait tenant au caractère non constructible des terrains qu'elle acquerrait, information dont il vient d'être constaté qu'elle la détenait depuis six mois au jour de la passation du premier acte de vente litigieux.
Et au demeurant l'attention du notaire sur le projet exact que menait sa cliente, alors qu'il n'avait pas à s'immiscer dans l'économie de cette opération, pouvait d'autant moins être alertée que les prix d'acquisition des terrains n'étaient nullement surévalués ainsi que l'a retenu l'expert judiciaire aux termes d'un rapport précis et complet, établi en fonction du projet touristique initial poursuivi par la société appelante tel qu'il résulte de ses déclarations à l'administration fiscale et de celles de son architecte.
L'expert judiciaire a ainsi apprécié la valeur de ces parcelles par comparaison avec celle mentionnée dans d'autres ventes en retenant comme élément essentiel celui de la valorisation du domaine de [Localité 2] par l'exploitation d'une réserve foncière exceptionnelle, notamment le rattachement à la plage de [Localité 3].
Et c'est vainement que la société SASIC remet en cause cette expertise en lui opposant celle réalisée par M. [S] qu'elle a directement mandaté et dont le rapport qui n'a pas été établi au contradictoire des intimés ne peut en conséquence être retenu alors même qu'il n'est corroboré par aucun autre élément qui lui soit extérieur.
Au regard des constatations qui viennent d'être faites, la responsabilité de maître [K] [C] [C] ne peut davantage être retenue en ce qu'il aurait eu la qualité de mandataire de la société Sasic lors de la passation des différentes ventes litigieuses, au motif que celle-ci était représentée aux dits actes par un notaire associé de l'étude notariale, alors même par ailleurs que le notaire rédacteur ne peut avoir concomitamment la qualité de mandataire de l'une des parties à l'acte qu'il établit .
Quant à la responsabilité qu'aurait encourue la société AGENCE IMMOBILIÈRE DU GOLFE, c'est à juste titre que celle-ci soulève en premier lieu l'irrecevabilité de la demande présentée par la société SASIC en réduction de ses honoraires pour avoir été formée pour la première fois en cause d'appel, ce qui n'est pas le cas en revanche de la demande afin d'expertise, soumise au juge de la mise en état du tribunal qui l'a refusée.
Sur le fond, outre les développements précédents, il est observé que les deux lettres des 23 juin 2007 et 31 juillet 2006 dont se prévaut la société SASIC pour démontrer que la société intimée lui aurait faussement indiqué que les terrains acquis à compter de décembre 2007 auraient été constructibles, ne concernent nullement ces parcelles mais sont relatives à l'éventuelle constructibilité des seuls terrains dont la société SASIC était déjà propriétaire depuis plusieurs années et ont été adressées dans le cadre de la cession de contrôle de ladite société SASIC au profit de la société CANETTO PARTICIPATIONS LUXEMBOURG intervenue le 2 août 2006 et non remise en cause et ceci alors que la société intimée n'a été mandatée par la société SASIC en vue d'acquérir la totalité des parts sociales des sociétés civiles BALISTRA ET FRANCOLO, ainsi que des terrains appartenant à des particuliers que le 25 octobre 2007 soit bien après que le tribunal administratif de Bastia se soit prononcé, information dont il vient d'être constaté qu'elle était nécessairement connue par la société appelante.
Dans ces conditions il convient de débouter la société SASIC de la totalité de ses demandes et de confirmer le jugement déféré.
Faute de démontrer le caractère abusif de la procédure mise en oeuvre par la société SASIC la SCP [E] [X], [K] [C] [C], [V] [I] sera déboutée de la demande en paiement de dommages intérêts qu'elle présente de ce chef.
La solution du litige eu égard à l'équité commande d'accorder à la SCP [E] [X], [K] [C] [C], [V] [I] et à la société AGENCE IMMOBILIÈRE DU GOLFE, chacune, une indemnité en application de l'article 700 du code de procédure civile de 10 000 euros.
PAR CES MOTIFS
Déclare la société SASIC irrecevable en sa demande en réduction des honoraires dus à la société AGENCE IMMOBILIÈRE DU GOLFE.
Confirme le jugement déféré.
Condamne la société SASIC à payer à la SCP [E] [X], [K] [C] [C], [V] [I] et à la société AGENCE IMMOBILIÈRE DU GOLFE, chacune, une indemnité de 10 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Rejette toute autre demande.
Condamne la société SASIC aux dépens dont distraction au profit des avocats qui en ont fait la demande dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile.
LE GREFFIER,LE PRESIDENT,
