Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 5 - Chambre 3
ARRÊT DU 02 DÉCEMBRE 2016
(n° , 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 14/22066
Décision déférée à la Cour : Jugement du 20 Octobre 2014 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 14/09194
APPELANTE
SA GALERIE LELONG représentée par son président en exercice domicilié en cette qualité audit siège.
Immatriculée au RCS de Paris n°: 321 238 453
[Adresse 1]
[Localité 1]
Représentée par Maître Nicolas SIDIER de la SCP PECHENARD & Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : R047,
Ayant pour avocat plaidant Maître Aurélie POULIGUEN-MANDRIN de la SCP PECHENARD & Associés, avocate au barreau de PARIS, toque : R047
INTIMEE
SCI GRUASSES INVESTISSEMENTS prise en la personne de sa Gérante domiciliée en cette qualité audit siège
N° SIRET :450 594 262 00013
[Adresse 2]
[Localité 1]
Représentée par Maître Belgin PELIT-JUMEL de la SELEURL BELGIN PELIT-JUMEL AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : D1119
Ayant pour avocat plaidant Maître Xavier LOUBEYRE, avocat au barreau de PARIS, toque : R196
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 11 Octobre 2016, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Mme Anne-Marie GALLEN, Présidente, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Chantal BARTHOLIN, Présidente de la chambre,
Madame Anne-Marie GALLEN Présidente,
Madame Marie-Brigitte FREMONT, Conseillère
Greffière, lors des débats : Mme Clémentine GLEMET
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Chantal BARTHOLIN, présidente de la chambre, et par Madame Sandrine CAYRE, greffière à laquelle la minute a été remise par le magistrat signataire.
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FAITS ET PROCÉDURE
Suivant acte sous seing privé en date du 3 juin 2003, la CRPNPAC aux droits de laquelle vient la SCI Gruasses Investissements a renouvelé le bail consenti à la société Galerie Lelong sur des locaux à usage de commerce, exposition, vente de tableaux, objets d'arts et éditions d'arts, d'une surface de 350 m² et situés [Adresse 1] dans le 8ème arrondissement de Paris, pour une durée de neuf années à compter du 1er juillet 2003 et moyennant un loyer annuel en principal de 41 225,28 euros.
Aux termes d'un mémoire en demande notifié le 5 avril 2012, la société bailleresse a sollicité la fixation du loyer révisé à la somme annuelle de 120 000 euros, avec intérêts au taux légal et capitalisation.
La société Gruasses Investissements a fait assigner la société Galerie Lelong devant le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris par acte d'huissier du 20 juin 2012 aux mêmes fins.
Par jugement avant dire droit du 28 novembre 2012, le juge des loyers commerciaux a désigné M. [F] en qualité d'expert afin de rechercher la valeur locative des lieux au 17 janvier 2012 ;
Suite au dépôt du rapport d'expertise le 26 décembre 2013, les parties sont convenues par acte sous seing privé du 7 mars 2014 de réajuster le loyer du bail en cours à la somme annuelle en principal de 100 000 euros en principal par an pour la période du 1er janvier 2012 au 31 mars 2013 et de renoncer à la procédure en révision engagée.
Parallèlement, la société locataire a sollicité le renouvellement du bail au 1er avril 2013 par acte d'huissier du 21 février 2013.
Les parties n'ayant pu s'accorder sur le prix du bail renouvelé, la société Gruasses Investissements a fait assigner la société Galerie Lelong devant le juge des loyers du tribunal de grande instance de Paris suivant acte du 13 juin 2014, en fixation du loyer à la somme annuelle de 120 000 euros hors taxes et charges.
Par jugement en date du 20 octobre 2014, le juges des loyers commerciaux a :
- constaté que par l'effet de la demande de renouvellement de la société Galerie Lelong et de l'acceptation de la société Gruasses Investissements, le bail s'est renouvelé à compter du 1er avril 2013,
- dit n'y avoir lieu à déplafonnement du loyer du bail renouvelé,
- débouté en conséquence la société Gruasses Investissements de sa demande en fixation du loyer à la somme de 120 000 euros par an en principal,
- débouté la société Galerie Lelong de sa demande de fixation du loyer à la somme de 57 968,65 euros,
- fixé le loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 100 000 euros sous réserve de la variation du loyer dans les conditions prévues par l'article L. 145-34 du code de commerce,
- dit que tout arriéré ou trop-perçu de loyer portera intérêts au taux légal à compter du 1er avril 2013 et de chaque échéance ou paiement,
- ordonné la capitalisation des intérêts,
- débouté les parties de leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- débouté les parties du surplus de leurs demandes,
- ordonné l'exécution provisoire,
- partagé les dépens par moitié entre les parties.
La société Galerie Lelong a relevé appel de ce jugement le 4 novembre 2014. Par ses dernières conclusions signifiées le 13 octobre 2015 au visa des articles L. 145-33, L. 145-34, L. 145-39 et L. 145-57 du code de Commerce, 1382 du code civil et 32-1 du code de procédure civile, elle demande à la cour :
- d'infirmer le jugement entrepris en toutes ces dispositions à l'exclusion de plafonnement du loyer,
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a dit et jugé qu'il n'y avait pas lieu de déplafonner le loyer du bail renouvelé, et en ce qu'il a débouté la SCI Gruasses Investissements de sa demande de fixation du loyer du bail renouvelé à la somme de 120 000 euros en principal,
- fixer le loyer du bail renouvelé au 1er avril 2013 à la somme en principal de 57 968, 65 euros hors taxes et charges par an, aux clauses et conditions du bail inchangées,
Et en toute hypothèse :
- sans préjudice pour chacune des parties de leur droit à se prévaloir des dispositions de l'article L.145-57 du code de commerce, condamner la SCI Gruasses Investissements au paiement des intérêts de retard sur le trop perçu de loyers terme par terme, au taux légal du jour de leur exigibilité, soit à compter de la date d'effet de la demande de renouvellement au 1er avril 2013 jusqu'au jour du parfait paiement,
- ordonner la capitalisation des intérêts terme par terme, les intérêts échus depuis plus d'une année produiront eux-mêmes intérêts et ce, conformément à l'article 1154 du code civil,
- condamner la SCI Gruasses Investissements au paiement de la somme de 50 000 euros à titre de dommages et intérêts,
- la condamner au paiement de la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'au paiement des dépens de première instance et d'appel, dans les conditions de l'article 699 du même code.
Par ses dernières conclusions signifiées le 21 juin 2016 au visa des articles L. 145-33 et 34 du code de commerce, 12 alinéa 3 du code de procédure civile, la société Gruasses Investissements demande quant à elle à la cour de :
- réformer le jugement entrepris,
- dire que le loyer du bail renouvelé au 1er avril 2013 sera fixé à la valeur locative de 120 000 euros hors taxes et charges par an, aux autres clauses et conditions du bail inchangées,
- dire que le loyer fixé sur la demande du preneur portera intérêts au taux légal de plein droit à compter de la date de l'assignation par application de l'article 1155 du code civil, avec capitalisation dans les conditions de l'article 1154 du code civil,
- subsidiairement, si l'expertise de la valeur locative par l'expert au 17 janvier 2012 était jugée insuffisante, fixer le loyer provisionnel à la somme de 100 000 euros hors taxes et charges par an,
À titre subsidiaire :
- Dire que le loyer de renouvellement ne peut correspondre au loyer initial mais au dernier loyer fixé et convenu par les parties au cours du bail expiré,
A titre infiniment subsidiaire :
- dire qu'à défaut de déplafonnement ou de fixation du loyer renouvelé à la valeur du loyer en cours, le bailleur est bien fondé à solliciter le renouvellement du bail aux clauses et conditions du contrat expiré, sans modification du loyer résultant de la dernière fixation amiable à 100 000 euros hors taxes et charges par an,
- en tout état de cause, débouter l'appelante de toutes ses demandes, fins et conclusions,
- la condamner à payer une somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'en tous les dépens de première instance et d'appel, dont distraction en application de l'article 699 du même code.
SUR CE
L'appelante expose que les locaux se situent dans un quartier résidentiel et d'affaires, sur une voie secondaire sans commerce à proximité, que l'emplacement ne bénéficie d'aucun attrait particulier, que le locataire ne dispose pas d'une faculté de sous-location ou de cession du droit au bail, que le bail met à sa charge toutes les réparations locatives et d'entretien outre les impôts, charges de ville et de police, à l'exception des travaux de l'article 606 du code civil et que les améliorations et installations font accession au bailleur en fin de bail sans indemnité ;
Elle demande en conséquence la fixation du loyer du bail renouvelé suivant la règle du plafonnement faute pour la bailleresse de démontrer l'existence d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-34 du code de commerce ;
En réponse à la partie adverse, elle réfute toute modification des obligations respectives des parties telles que visée à l'article R. 145-8 du code de commerce, rappelle que la modification du loyer en cours de bail est intervenue à l'initiative de la bailleresse, que l'avenant du 7 mars 2014 a été conclu pour clore la procédure judiciaire en fixation du prix du bail révisé (préambule de l'avenant), qu'une telle fixation du loyer à la valeur locative en cours de bail dans le cadre d'une action en révision fondée sur l'article L. 145-39 du code de commerce relève d'une disposition légale et ne constitue pas une modification conventionnelle des obligations des parties ouvrant droit au déplafonnement lors du renouvellement ;
La locataire reproche aux premiers juges d'avoir considéré que « le loyer du bail renouvelé ne peut être fixé à la somme de 57 968,65 € par an car cette somme occulte le réajustement intervenu par l'avenant du 7 mars 2014 pour la période du 1er janvier 2012 au 31 mars 2013 », alors que selon elle, il est pourtant possible de raisonner par analogie et prendre en considération la position de la Cour de Cassation dans un arrêt relatif à la fixation du loyer du bail renouvelé dans l'hypothèse où un loyer à paliers du bail échu avait été convenu entre les parties (Civ. 3ème, 6 mars 2013, n°12-13962), la Cour de cassation ayant jugé que le plafonnement s'appliquait et que le loyer de référence pour le calcul du loyer renouvelé était le « loyer initial acquitté par le preneur lors de la prise d'effet du bail à renouveler, nonobstant la fixation dans le bail expiré d'un loyer progressif par paliers » ;
Il en découle selon l'appelante que le loyer du bail renouvelé peut se trouver fixé à un montant inférieur au montant du loyer exigible à l'échéance du bail, et qu'il convient donc de calculer le montant du loyer au 1er avril 2013 conformément aux dispositions strictes de l'article L. 145-34 du Code de commerce, qui prévoit dans sa rédaction antérieure à la réforme de la loi du 18 juin 2014, applicable au bail en cause, que le
loyer plafonné du bail renouvelé se calcule de la manière suivante :
« A moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice national trimestriel
mesurant le coût de la construction ou s'ils sont applicables, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés En l'espèce, le bail expiré a eu une durée effective de neuf années et trois trimestres et
l'indice applicable est l'indice national trimestriel mesurant le coût de la construction (ICC).
Le calcul s'effectue donc selon l'appelante ainsi :
41 225,28 x 1648 / 1 172 = 57 968,65 €
aucun calcul conforme aux dispositions légales applicables, ne permettant d'aboutir au loyer de 100 000 € fixé par le juge de première instance.
Elle ajoute que de surcroît, le montant ordonné et fixé par le Juge des Loyers ne correspond pas non plus à une éventuelle valeur locative, laquelle n'aurait pas fait l'objet d'une expertise judiciaire ;
L'intimée se prévaut des dispositions des articles L. 145-34 et L. 145-33 du code de commerce pour solliciter le déplafonnement du loyer au motif que la majoration amiable de 75 % du montant du loyer par avenant du 7 avril 2014 à effet du 1er janvier 2012 constitue une modification notable intervenu en cours de bail au sens de ces articles ;
Elle reproche au premier juge d'avoir constaté l'existence d'une telle modification sans en tirer les conséquences requises quant au déplafonnement du loyer du bail renouvelé au motif erroné que cet accord serait issu d'une procédure judiciaire en révision, ajoutant ainsi une condition au texte du code de commerce en contravention avec les dispositions de l'article 12 du code de procédure civile. Elle indique au surplus que la règle du plafonnement a pour rôle de contenir l'augmentation du loyer et non de conduire à sa baisse et qu'au cas présent, le loyer plafonné s'avère inférieur au dernier loyer contractuel ;
Elle sollicite en conséquence la fixation du prix du bail renouvelé à la valeur locative telle qu'estimée par l'expert judiciaire désigné dans le cadre de la procédure de révision du loyer, soit 120 000 euros annuels en principal au 17 janvier 2012, 16 mois avant la date du renouvellement;
A titre subsidiaire, elle sollicite également la fixation du point de départ des intérêts de retard sur trop-perçu de loyer au jour de l'assignation devant le juge des loyers soit le 13 juin 2014 et en toute hypothèse, elle s'oppose à la demande de dommages-intérêts formée par la partie adverse en l'absence de toute faute ;
Ceci étant exposé, il convient de rappeler que l'article L 145-34 du code de commerce écarte de la limite du plafonnement au renouvellement, les loyers des baux portant sur des locaux qui ont bénéficié d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L 145-33 du même code, notamment des obligations respectives des parties ;
Il est constant que la modification conventionnelle du loyer dans des conditions étrangères tant à la loi qu'au bail initial s'analyse en une modification notable des obligations des parties justifiant à elle seule le déplafonnement du loyer ;
En l'espèce, l'avenant au bail du 7 mars 2014 par lequel les parties ont convenu de réajuster le loyer du bail en cours à la somme annuelle en principal de 100 000 euros en principal par an pour la période du 1er janvier 2012 au 31 mars 2013 et de renoncer à la procédure en révision engagée ne peut s'analyser, comme le soutient la locataire, en une fixation du loyer à la valeur locative en cours de bail dans le cadre d'une action en révision fondée sur l'article L. 145-39 du code de commerce qui relèverait d'une disposition légale et ne constituerait donc pas une modification conventionnelle des obligations des parties ouvrant droit au déplafonnement lors du renouvellement ;
En effet, cette fixation conventionnelle librement intervenue entre les parties, a eu pour objectif déclaré de matérialiser la renonciation par les parties d'une procédure de révision judiciaire du loyer ; cet avenant constitue donc une modification conventionnelle intervenue en cours de bail dans des conditions étrangères à la loi puisque la seule révision légale du loyer n'aurait pu aboutir au résultat conclu de 100 000 euros ;
Il s'en infère que le jugement doit être infirmé en ce qu'il a retenu que l'avenant du 7 mars 2014 ne constitue pas une modification amiable des obligations respectives des parties et dit qu'il n'y avait pas lieu de déplafonner le loyer du bail renouvelé ;
Il s'ensuit que le loyer renouvelé doit être fixé à la valeur locative ;
Les parties s'accordent pour retenir que le loyer s'est renouvelé à compter du 1er avril 2013 ;
Il est constant que la fixation conventionnelle du loyer retenue par les parties dans l'avenant du 7 mars 2014 n'avait cours que jusqu'au 31 mars 2013, qu'il ressort de la page 38 du rapport de M. [F], nommé par le juge des loyers commerciaux dans la procédure parallèle en révision et qui avait déposé son rapport le 26 décembre 2013, que la valeur locative était évaluée à 120 000 euros par an au 17 janvier 2012 ;
La locataire se contente de dire que le montant ordonné et fixé par le Juge des Loyers ne correspond pas à une éventuelle valeur locative, laquelle n'aurait pas fait l'objet d'une expertise judiciaire, alors qu'une expertise a précisément été ordonnée dans le cadre de la procédure parallèle en révision, la SA Galerie Lelong ne contestant pas cette valeur locative telle que fixée par l'expert, se contentant de conclure sur le loyer plafonné ;
Il ressort en effet des pièces versées aux débats , non contestées par l'appelante, que les locaux dont s'agit dépendent d'un ensemble immobilier d'époque de construction présumée 1880 composé de bâtiments reliés et articulés autour d'une cour commune en façade sur la rue de Téhéran, l'ensemble présentant un bel état général, étant situé dans le Quartier Central des Affaires, à faible distance du parc Monceau, du Boulevard Haussmann et du musée [Établissement 1] notamment et d'une autre galerie, la Galerie Louis Carré située au [Adresse 3];
Dans la procédure parallèle en révision de loyer ensuite abandonnée d'un commun accord, l'expertise judiciaire de M. [F] a permis (extraits pièce 7 de la bailleresse) de retenir une pondération à 310 euros m2p et une valeur locative de 400 euros /m2 B au 17 janvier 2012, l'expert ayant étudié les loyers des galeries d'art situées dans le centre de Paris, comme les locaux litigieux, que ce soit rive droite ou rive gauche, faisant l'objet de nouvelles locations (9 références), de renouvellements amiables déplafonnés (8 références) et de renouvellements judiciaires déplafonnés (6 références ) mais ayant en outre étendu son étude aux valeurs locatives de boutiques situées dans un environnement proche, qu'elles résultent de nouvelles locations (10 références), de renouvellements amiables et judiciaires déplafonnés (3 et 4 références) ;
La valeur locative peut en effet être fixée à 400 euros x 310 m2P = 124 000 euros dont il convient de déduire l'impôt foncier à hauteur de 3 %, soit un loyer en renouvellement au 1er avril 2013 à 120 000 euros HT-HC ;
Les intérêts dus sur les rappels de loyer courront en, en application de l'article 1155 du code civil, à compter du 13 juin 2014, puisque la bailleresse est à l'origine de la procédure et a assigné la locataire à cette date, avec capitalisation dans les conditions de l'article 1154 du code civil, les dispositions du jugement relatives aux frais irrépétibles et aux dépens étant confirmées;
La locataire sera déboutée de l'intégralité de ses demandes, notamment de sa demande de dommages et intérêts qu'elle ne justifie par aucun élément, supportera les dépens d'appel dès lors qu'elle succombe et devra verser à la SCI Gruasses Investissements une indemnité de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles.
PAR CES MOTIFS
La cour,
INFIRME le jugement entrepris, sauf en ce qui concerne les dispositions relatives aux frais irrépétibles,
Statuant de nouveau des autres chefs réformés,
FIXE à la somme de 120 000€ HT et HC/an le loyer du bail renouvelé au 1er avril 2013, les autres clauses et conditions du bail étant inchangées,
DIT que les les intérêts dus sur la différence entre le nouveau loyer du bail renouvelé et le loyer provisionnel courent à compter du 13 juin 2014,
DÉBOUTE la SA Galerie Lelong de ses demandes,
LA CONDAMNE à verser à la SCI Gruasses Investissements une indemnité de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
LA CONDAMNE aux entiers dépens qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LA PRESIDENTE
S. CAYRE C. BARTHOLIN
