France, Cour d'appel de Paris, Pôle 5 - chambre 3, 25 novembre 2016, 13/14414

Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 5 - Chambre 3

ARRÊT DU 25 novembre 2016

(n° , 21 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : 13/14414

Décision déférée à la Cour : Jugement du 18 Juin 2013 - Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 05/11877

APPELANTES

S.A.S. SOCIÉTÉ D'EXPLOITATION DES FOLIES BERGÈRE agissant en la personne de ses représentants légaux, domiciliés audit siège en cette qualité

[Adresse 1]

Représentée et ayant pour avocat plaidant Me Olivier BEJAT de la SELARL ATTIQUE AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : C0301

SA OMNIUM PARISIEN DE PARTICIPATIONS venant aux droits de la SA THÉÂTRE DES FOLIES BERGERE, [Adresse 2] par suite de la transmission universelle du patrimoine et la dissolution de la société THEATRE DES FOLIES BERGÈRE

[Adresse 3]

Représentée et ayant pour avocat plaidant Me Olivier BEJAT de la SELARL ATTIQUE AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : C0301

INTIMÉE

ETABLISSEMENT PUBLIC CENTRE NATIONAL D'OPHTALMOLOGIE [Établissement 1] agissant en la personne de ses représentants légaux, domiciliés audit siège en cette qualité

[Adresse 4]

Représentée par Me Laurence TAZE BERNARD, avocate au barreau de PARIS, toque : P0241

Ayant pour avocat plaidant Me Patrick BAUDOUIN de la SCP BOUYEURE BAUDOUIN DAUMAS CHAMARO BENSAHEL, avocat au barreau de PARIS, toque : P56

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 22 Juin 2016, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Madame Chantal BARTHOLIN, présidente de chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Chantal BARTHOLIN, présidente de chambre

Madame Anne-Marie GALLEN, présidente

Madame Brigitte CHOKRON, conseillère

GREFFIÈRE, lors des débats : Madame Corinne de SAINTE MARÉVILLE

ARRÊT :

- CONTRADICTOIRE

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Madame Chantal BARTHOLIN, présidente et par Madame Sandrine CAYRE, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*******************

FAITS ET PROCÉDURE:

Le Centre national d'ophtalmologie [Établissement 1] est propriétaire d'un ensemble immobilier situé à [Adresse 5] et [Adresse 2] dans lequel est exploité, depuis plus de cent ans, le Théâtre des Folies Bergère.

Après un bail initial en date du 29 novembre 1913, suivi de divers renouvellements et avenants, le Centre national d'ophtalmologie [Établissement 1] a, par acte sous seing privé en date du 28 mai 1997, enregistré le 11 juin 1997, consenti à la société Théâtre des Folies Bergère un nouveau renouvellement du bail commercial à effet du 1er octobre 1994, jusqu'au 30 septembre 2003, ce renouvellement se faisant aux charges et conditions du bail du 30 septembre 1983.

A l'issue de ce bail, le contrat s'est prolongé tacitement jusqu'à ce que, par acte du 9 décembre 2003, la société Théâtre des Folies Bergère notifie, conformément aux dispositions de l'article L.145-10 du code de commerce au Centre national d'ophtalmologie [Établissement 1], une demande de renouvellement de ce bail à effet du 31 décembre 2003.

La procédure de fixation de prix du loyer renouvelé à effet du 1er janvier 2004, après avoir fait l'objet d'un jugement du 6 avril 2007, a été définitivement tranchée par un arrêt de la cour d'appel de Paris du 19 mars 2008 qui a fixé à 283 384 euros en principal le montant du loyer annuel renouvelé à compter du 1er janvier 2004, un abattement de 20% étant retenu, tant au titre de l'impôt foncier et l'assurance de l'immeuble que de la prise en charge des grosses réparations visées par l'article 606 du code civil par le preneur.

Par acte d'huissier de justice en date du 3 août 2005, le Centre national d'ophtalmologie [Établissement 1] a fait assigner la société le Théâtre des Folies Bergère devant le tribunal de grande instance de Paris pour voir dire et juger que la société Théâtre des Folies Bergère est tenue à exécuter, conformément aux clauses et conditions du bail :

- la remise en état de la façade du bâtiment sis [Adresse 2], en ce y compris les lucarnes, volets et fenêtres dont la vétusté ne procède que de la carence du preneur,

- la réfection globale de la toiture des deux bâtiments, le rétablissement des couvertures entières s'imposant en l'état des constatations faites par l'architecte mandaté par le bailleur,

dire et juger que ces travaux devront être réalisés en conformité avec les clauses du bail sous le contrôle de bonne fin de l'expert.

Par jugement avant dire droit du 20 mars 2007, le tribunal a désigné en qualité d'experts MM. [G] et [S] avec pour mission, notamment, de rechercher si les travaux incombant au preneur ont été exécutés conformément aux règles de l'art et au moment où ils étaient nécessaires et, dans la négative, rechercher si cette carence a une incidence sur l'évolution des désordres et sur la vétusté qu'allègue la locataire, de fournir tous éléments permettant de déterminer les responsabilités éventuellement encourues et indiquer et évaluer les travaux éventuellement nécessaires à la réfection des lieux.

Les experts ont déposé un rapport le 22 février 2012.

Par acte sous seing privé en date à [Localité 1] du 30 septembre 2011, la société Théâtre des Folies Bergère a cédé son fonds de commerce à la société d'exploitation des Folies Bergère, laquelle a signifié des conclusions d'intervention volontaire le 13 février 2012.

Par un jugement du 18 juin 2013, le tribunal de grande instance de Paris a:

- reçu la société d'exploitation des Folies Bergère en son intervention volontaire ;

1°) Sur la confortation et la protection de la poutre poitrail métallique de la cage de scène :

- condamné la société Théâtre Folies Bergère, in solidum avec la société d'exploitation des Folies Bergère, venant aux droits de celle-ci, à procéder, à l'ensemble des travaux confortatifs préconisés par l'étude de M. [M] [U], architecte, et retenus par le collège d'experts à hauteur d'une somme de 252 354 euros hors taxes, sous réserve du coût des travaux préliminaires, notamment les ouvrages d'accès en chantier en élévation décrits et estimés par l'architecte, dès lors que ces travaux ne seraient pas exécutés concurremment aux autres interventions dont le preneur entend prendre unilatéralement l'initiative ;

- dit que ces travaux confortatifs devront être entrepris dans le délai de trois mois à compter du jour où la présente décision sera devenue définitive, et ce sous astreinte journalière de 500 euros pendant une durée de trois mois, sous le contrôle de bonne fin de M. [P] [S], lequel aura pour mission de se rendre sur place en procédant tant à l'ouverture qu'en cours de chantier à toutes constatations utiles après s'être fait communiquer tous devis, descriptifs ou estimatifs, ordres de service, procès-verbaux de chantier ou de réception, en vue de s'assurer que les préconisations du collège d'experts ont bien été suivies par la société locataire, maître d'ouvrage;

- dit que la charge finale des travaux préconisés par M. [U] et entérinés par le collège d'experts judiciaires, restera à hauteur de 80% à la charge du bailleur, en raison de la vétusté et à hauteur de 20% à la charge du preneur, compte tenu de son défaut d'entretien ;

2°) Sur le ravalement des façades :

- dit que les travaux de ravalement de l'ensemble du bâtiment loués, décrits par M. [U] et entérinés par le collège d'experts, incombent au preneur tant en ce qui concerne les façades du bâtiment principal [Adresse 5] que les façades du bâtiment secondaire [Adresse 2],

3°) Sur la réfection des toitures :

- dit que la réfection de l'intégralité des toitures des bâtiments [Adresse 5] et [Adresse 2] incombe au bailleur, en raison de la vétusté, à l'exception des charpentes dont la dégradation est due au défaut d'entretien, imputable au preneur ;

- dit qu'en l'absence de décision de justice autorisant le preneur à faire exécuter les travaux incombant au bailleur, en ses lieu et place, la a société d'exploitation des Folies Bergère est irrecevable en toute demande tendant à la prise en charge par le bailleur de tout ou partie des dépenses relatives aux ravalements et à la réfection des toitures ainsi engagées ;

- déboute en conséquence la société d'exploitation des Folies Bergère des demandes de remboursement présentées de ce chef ;

4°) Sur les travaux de fondation

- dit que les travaux confortatifs relatifs aux fondations, décrits dans le rapport de M. [U], entérinés par le collège d'experts judiciaires, sont partiellement à la charge du bailleur, à hauteur de 50% et partiellement à la charge du preneur à hauteur de 50%;

- débouté les parties de leurs demandes d'expertise relatives à ces travaux,

- condamné solidairement au paiement de la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné en outre, in solidum, la société Théâtre Folies Bergère et la société d'exploitation des Folies Bergère aux entiers dépens qui comprendront notamment les frais et honoraires des experts précédemment désignés, dépens qui pourront être recouvrés directement conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

- ordonné l'exécution provisoire de la présente décision.

Par déclaration du 15 juillet 2013 la société d'exploitation des Folies Bergère et la société Omnium parisien de participations ont relevé appel de ce jugement. Par leurs dernières conclusions signifiées le 13 juin 2016, elles demandent à la cour de:

- les déclarer recevables et bien fondées dans leur appel,

- donner acte à la société d'exploitation des Folies Bergère de ce qu'elle intervient à l'instance à la suite de la cession du fonds de commerce intervenue à son profit aux lieu et place de la société Théâtre Folies Bergère, précédent locataire, et, en conséquence, mettre cette dernière hors de cause,

Sur les travaux de réfection de la toiture :

- confirmer le jugement en ce qu'il a dit que l'article 5 du bail commercial du 30 septembre 1983 liant les parties ne prévoyant pas le cas de la vétusté, la clause du bail transférant au preneur les grosses réparations doit être interprétée restrictivement conformément à la jurisprudence constante et qu'en conséquence, la réfection totale de la toiture des bâtiments ne peut être mise à la charge du preneur au titre des grosses réparations mais doit être supportée par le bailleur,

- confirmer le jugement en ce qu'il a dit que les travaux liés à la vétusté de l'immeuble concernant la réfection des toitures tant du bâtiment théâtre [Adresse 5] que des bâtiments [Adresse 2] imputables à la vétusté du zinc qui les constitue, réalisés aux frais avancés de la société d'exploitation des Folies Bergère, doivent rester à la charge financière du Centre national d'ophtalmologie [Établissement 1], propriétaire bailleur, en principal, honoraires et assurances,

En conséquence,

- dire que c'est uniquement en raison de l'urgence impérieuse, et non contestée par le Centre national d'ophtalmologie [Établissement 1], à réaliser les travaux de réfection de la toiture, que la société d'exploitation des Folies Bergère les a mis en 'uvre pour pouvoir poursuivre son activité,

- dire et juger qu'il résulte notamment des correspondances recommandées avec avis de réception adressées les 2 février 2012, 25 avril 2012 et 29 mai 2012 par la société preneuse au propriétaire de l'immeuble, que la société d'exploitation des Folies Bergère a accompli toutes les diligences requises afin de respecter ses obligations contractuelles et notamment le droit de surveillance conféré au bailleur par l'article 5 du contrat de bail,

- dire contradictoire le moyen soulevé par le propriétaire bailleur selon lequel la société d'exploitation des Folies Bergère ne l'aurait pas préalablement mis en demeure de réaliser ces travaux urgents et nécessaires et les demandes formulées aux termes de l'acte introductif d'instance du propriétaire bailleur réclamant expressément la réalisation par la société preneuse de ces mêmes travaux,

- dire que, dans ces conditions, la mise en demeure préalable n'avait aucune utilité pratique, en raison de la procédure judiciaire pendante depuis 2005, dont l'objet est justement de déterminer l'imputabilité des travaux nécessaires et urgents réalisés,

- ainsi déclarer irrecevable et/ou mal fondé le moyen soulevé en ce sens par le Centre national d'ophtalmologie [Établissement 1], conformément au principe de cohérence qui interdit de se contredire au détriment d'autrui et qui, en conséquence, interdit au bailleur de se prévaloir des dispositions de l'article 1144 du Code civil, pour demander à déclarer mal-fondée la demande de remboursement des travaux à la charge du bailleur, faits aux frais avancés du preneur sans mise en demeure préalable et/ou autorisation judiciaire, l'invocation d'une absence d'autorisation afin de faire échec aux prétentions du preneur venant en contradiction de l'action intentée par le bailleur pour voir le preneur condamné sous astreinte à exécuter lesdits travaux,

En tout état de cause,

- constater l'irrecevabilité, ou à tout le moins le mal fondé, du moyen tiré de l'article 1144 du Code civil, dont excipe l'intimé pour demander de déclarer mal-fondée la demande de remboursement des travaux à la charge du bailleur, effectués aux frais avancés du preneur sans mise en demeure préalable et/ou autorisation judiciaire, en vertu du principe de cohérence, et de l'interdiction jurisprudentielle de se contredire au détrimentd'autrui, l'invocation d'une absence d'autorisation afin de faire échec aux prétentions du preneur venant en contradiction de l'action intentée par le bailleur pour voir le preneur condamné sous astreinte à exécuter lesdits travaux,

- dire que le caractère urgent des réparations justifie de toute façon leur mise en 'uvre par le preneur en l'absence d'accord préalable du propriétaire ou du juge, et ainsi le remboursement des frais engagés sur le fondement de l'article 1147 du Code civil, ce remboursement venant réparer le préjudice causé par l'inexécution fautive des obligations du bailleur,

Subsidiairement, si la Cour considérait que l'article 1144 du Code civil est applicable,

- dire et juger qu'en l'espèce, où il est constant que les travaux revêtaient un caractère urgent et que le bailleur, qui avait initié une action en référé pour voir le preneur condamné sous astreinte à effectuer lesdits travaux, en était parfaitement informé, la mise en demeure préalable, qui était dépourvue d'objet, ne constitue pas une condition nécessaire au remboursement par le bailleur des travaux à sa charge effectués aux frais avancés du preneur

- infirmer le jugement en ce qu'il n'a pas fait supporter la charge finale des travaux urgents de la toiture liés à la vétusté au Centre national d'ophtalmologie [Établissement 1]

- condamner le Centre national d'ophtalmologie [Établissement 1], propriétaire bailleur, à rembourser à la société d'exploitation des Folies Bergère les sommes exposées à ce titre, le coût desdits travaux ayant été justifié par la production de factures non contestées à hauteur de 1.524.137 euros HT, les sommes avancées par la société d'exploitation des Folies Bergère devant porter intérêts à compter du règlement des factures par celle-ci, outre anatocisme dans les conditions de l'article 1154 du code civil,

Subsidiairement,

- infirmer le jugement en ce qu'il n'a pas fait supporter la charge finale des travaux urgents de la toiture liés à la vétusté au Centre national d'ophtalmologie [Établissement 1]

- condamner le Centre national d'ophtalmologie [Établissement 1], propriétaire bailleur, à rembourser à la société d'exploitation des Folies Bergère les sommes exposées à ce titre, le coût desdits travaux ayant été justifié par la production de factures non contestées à hauteur de 1.524.137 € HT, les sommes avancées par la société d'exploitation des Folies Bergère devant porter intérêts à compter du règlement des factures par celle-ci, outre anatocisme dans les conditions de l'article 1154 du code civil,

Sur les travaux de fondations liés à la vétusté :

- confirmer le jugement en ce qu'il a dit que les travaux rendus nécessaires par l'état du sous-sol incombent au Centre national d'ophtalmologie [Établissement 1], bailleur, en raison de la qualité géotechnique médiocre du terrain qui se trouve à la fois dans une zone de carrière et dans une zone inondable,

- infirmer le jugement en ce qu'il a ordonné un partage de moitié de la charge des travaux nécessaires pour remédier aux désordres constatés au sous-sol

- dire que ceux-ci ayant pour origine la seule fragilité du sous-sol, 100 % de ce coût doit être supporté par le Centre national d'ophtalmologie [Établissement 1], propriétaire de l'immeuble, celui-ci étant mal fondé à exciper des dispositions du protocole du 15 avril 1997 qui ne concerne que les conséquences des procédures relatives à l'effondrement et au dégât des eaux intervenus dans les lieux le 15 décembre 1993, sinistre qui avait fait l'objet d'une réparation complète sous le contrôle de Monsieur [P], expert judiciaire,

- dire et juger que les travaux de fondation pouvant être nécessités par l'immeuble, et dont l'urgence ne résulte pas du rapport des experts judiciaires sont, par nature, de la responsabilité du propriétaire qui devra en assumer en totalité le coût en principal, honoraires et assurances,

Dans l'immédiat,

- désigner tel expert technique qu'il plaira à la cour, aux frais avancés du Centre national d'ophtalmologie [Établissement 1], afin de donner un avis sur l'existence d'une urgence éventuelle à faire réaliser ces travaux ainsi que sur la vétusté des structures porteuses après mise en 'uvre d'une campagne de sondage.

Sur la réfection des structures porteuses de la cage de scène :

- infirmer le jugement en ce qu'il a considéré que la réfection des structures porteuses de la cage de scène vétuste doit financièrement être supportée par le propriétaire de l'immeuble qu'à hauteur de 80 % du coût des travaux et dire que ceux-ci ayant pour origine la seule vétusté, 100 % de ce coût doit être supporté par le Centre national d'ophtalmologie [Établissement 1], propriétaire de l'immeuble,

- dire que la charge finale des travaux liés aux structures porteuses sera en intégralité supportée par le propriétaire de l'immeuble, compte tenu de son caractère vétuste,

Dans l'immédiat,

- désigner tel expert technique qu'il plaira à la Cour, aux frais avancés du Centre national d'ophtalmologie [Établissement 1], afin de donner un avis sur le principe même de la nécessité d'effectuer des travaux de réfection des structures porteuses de la cage de scène et, le cas échéant, sur l'existence d'une urgence éventuelle à faire réaliser lesdits travaux.

Sur les travaux de ravalement :

- infirmer le jugement concernant la charge finale des travaux de ravalement des bâtiments [Adresse 5] et [Adresse 2],

- dire que la réfection à la fois des façades des [Adresse 5] et [Adresse 2] est la conséquence de la vétusté de la toiture et qu'en conséquence, la charge finale des travaux de ravalement de ces deux façades devra rester à la charge financière du Centre national d'ophtalmologie [Établissement 1], propriétaire bailleur,

- infirmer le jugement concernant la charge finale des travaux de ravalement du bâtiment [Adresse 2] prescrits par l'autorité administrative,

Et, statuant à nouveau,

- dire et juger que ceux-ci doivent, à défaut de stipulation expresse contraire du bail, rester à la charge financière du bailleur en application de l'article 1719-2 du code civil,

- constater l'irrecevabilité, ou à tout le moins le mal fondé, du moyen tiré de l'article 1144 du Code civil, dont excipe l'intimé pour demander de déclarer mal-fondée la demande de remboursement des travaux à la charge du bailleur, effectués aux frais avancés du preneur sans mise en demeure préalable et/ou autorisation judiciaire, en vertu du principe de cohérence, et de l'interdiction jurisprudentielle de se contredire au détriment d'autrui, l'invocation d'une absence d'autorisation afin de faire échec aux prétentions du preneur venant en contradiction de l'action intentée par le bailleur pour voir le preneur condamné sous astreinte à exécuter lesdits travaux,

- dire que le caractère urgent des réparations justifie de toute façon leur mise en 'uvre par le preneur en l'absence d'accord préalable du propriétaire ou du juge, et ainsi le remboursement des frais engagés sur le fondement de l'article 1147 du code civil, ce remboursement venant réparer le préjudice causé par l'inexécution fautive des obligations à la charge du bailleur,

Subsidiairement, si la cour considérait que l'article 1144 du code civil est applicable,

- condamner en conséquence le Centre national d'ophtalmologie [Établissement 1] à rembourser à la société d'exploitation des Folies Bergère les sommes exposées dans le cadre des travaux de ravalement de la façade en principal, honoraires et assurances, en fonction des dépenses réelles, le coût desdits travaux ayant été justifié par la production de factures non contestées dont le montant global s'élève à 421 990 € HT,

- dire et juger que les sommes avancées par la société d'exploitation des Folies Bergère au titre du ravalement porteront intérêts au taux légal à compter de leur règlement, outre anatocisme dans les conditions de l'article 1154 du code civil,

En tout état de cause,

- débouter le Centre national d'ophtalmologie [Établissement 1] en toutes ses demandes, fins et conclusions contraires, et ce même d'office,

- condamner le Centre national d'ophtalmologie [Établissement 1] à payer à la société d'exploitation des Folies Bergère la somme de 35 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'en tous les dépens, tant de première instance que d'appel, en ceux compris les frais d'expertise dont le Centre national d'ophtalmologie [Établissement 1] a déjà fait l'avance.

Par ses derniers conclusions signifiées le 15 juin 2016, le Centre national d'ophtalmologie [Établissement 1] demande à la cour de:

- déclarer la société d'exploitation des Folies Bergère à laquelle s'associe la société Omnium parisien de participations venant aux droits de la société Théâtre Folies Bergère mal fondée en son appel, l'en débouter.

- le recevoir en son appel incident, y faisant droit,

1°) Sur la demande fondée sur le principe de cohérence interdisant de se contredire au détriment

d'autrui :

- constater que depuis la saisine du tribunal en 2005, les deux parties concernées, bailleur et locataire, n'ont cessé de s'opposer sur l'imputabilité des travaux qui devaient être exécutés ou pris en charge au tire des toitures, des bâtiments, des façades, de la confortation comme de la protection des poutres formant la structure du bâtiment, de même que des travaux concernant les canalisations enterrées et des désordres susceptibles d'en découler, cette situation s'étant d'ailleurs prolongée pendant toute les opérations d'expertise puis après dépôt du rapport tant devant le tribunal que devant la cour.

- déclarer qu'en raison même de l'objet du litige et pour les motifs précédemment évoqués,

l'allégation dilatoire selon laquelle le bailleur se serait contredit dans ses écritures est totalement infondée, les en débouter, de même que l'argumentation fondée sur l'absence de mise en demeure préalable dans les termes de l'article 1744 du Code civil dès lors qu'il s'agit de moyens de réponse au fond opposés par le concluant à la demande nouvelle de prise en charge du coût des travaux exécutés, formée devant les Premiers Juges puis devant la Cour par l'appelante.

2°) Sur les conditions dans lesquelles des travaux ont été entrepris à l'instigation du preneur et exécutés par celui-ci en 2012 :

- constater que la société d'exploitation des Folies Bergère a entrepris unilatéralement, sans avoir saisi préalablement les experts désignés par le tribunal du projet en cours d'élaboration par leur maître d''uvre, d'exécuter un important programme de rénovation en contravention totale avec les clauses et stipulations du bail qui n'autorisent le preneur à entreprendre des grosses réparations que sous la surveillance de l'architecte de l'immeuble avec prise en charge de ses honoraires, plaçant ainsi le bailleur devant le fait accompli, sans pour autant avoir satisfait à l'obligation d'informer totalement le maître d''uvre du bailleur sur la nature et l'ampleur des travaux projetés ainsi qu'il résulte des rapports qui ont été successivement établis par Monsieur [M] [U], architecte expert, courant 2012.

- dire que les appelantes sont infondées à prétendre que tant en raison de l'exploit introductif d'instance délivré à la requête du bailleur que des constatations faites par les experts, elles se seraient trouvées devant l'urgence impérieuse de réaliser les travaux n'ayant d'autre choix que de les mettre en 'uvre pour poursuivre son activité, alors même que l'urgence impérieuse alléguée ne découle ni de l'instance dont le bailleur avait saisi le Tribunal ni davantage des constatations des deux experts judiciaires dans le rapport déposé au secrétariat greffe du Tribunal même si se trouvent mentionnés des travaux exécutés en urgence, sans doute à titre de palliatif par le preneur qui s'est par ailleurs totalement affranchi de ses obligations contractuelles pour ne fournir que très tardivement les éléments d'informations requis et d'une façon incomplète.

- dire en conséquence que les appelantes sont totalement infondées à faire valoir que le bailleur ne pourrait, au visa de l'article 1134 du code civil opposer l'absence d'information ou de mise en demeure préalable alors même que de façon délibérée, il a été contrevenu aux clauses et conditions du bail sans se conformer davantage aux prescriptions retenues par le collège d'experts dans le rapport déposé au secrétariat greffe du tribunal.

- constater que les travaux litigieux concernant, soit la réfection globale des toitures, soit la réfection des façades, soit même d'autres interventions, à la charge du preneur en vertu du bail, ont été entrepris sans que la société d'exploitation des Folies Bergère en exécution des engagement qu'elle avait pris à cet égard à l'occasion de la cession de fonds intervenue le 30 septembre 2011 mais sans que la société locataire ne notifie préalablement la mise en demeure requise selon la jurisprudence qui découle des dispositions de l'article 1144 du code civil, dès lors qu'en contravention avec les engagements qu'elle avait pris elle-même à cette occasion, elle aurait tenu le bailleur pour responsable d'une telle exécution, ni davantage que les diligences requises aient été accomplies à l'époque pour obtenir le visa judiciaire habilitant tous droits et moyens réservés la société d'exploitation des Folies Bergère en vue d'entreprendre l'exécution desdits travaux.

- dire qu'en conformité avec la jurisprudence de la cour de cassation et des cours d'appel, les premiers juges ont valablement estimé que les appelantes ne pouvaient prétendre à un quelconque remboursement du chef des travaux qui ont été ainsi exécutés, et ce quelle que soit l'hypothèse envisagée dès lors qu'une imputabilité serait retenue de ce chef à l'encontre du bailleur.

- dire en conséquence les appelantes totalement infondées en leurs différentes demandes, fins et prétentions de ce chef, les en débouter.

3°) Sur l'imputabilité et la prise en charge des travaux de réfection globale des toitures :

- infirmer la décision entreprise en ce qu'elle a estimé, pour déterminer les obligations incombant respectivement à chacune des parties et notamment celles concernant la réfection totale de la toiture des deux immeubles, que la clause du bail devait être interprétée restrictivement et qu'en conséquence, ces travaux ne pouvaient être mis à la charge du preneur au titre des grosses réparations, mais supportés par le bailleur au motif qu'il convient de rechercher la commune intention des parties à la date à laquelle où les clauses et stipulations du bail ont été arrêtées d'un commun accord entre elles, voici un siècle, sans s'arrêter à l'évolution récente de la jurisprudence concernant soit la prise en charge de travaux de mise en conformité sur le fondement de l'article 1719-2° du Code civil, soit au titre des travaux de réfection concernant les couvertures entières auxquels il est parfois fait application des dispositions de l'article 1755 du code civil.

- dire qu'il résulte de la rédaction même de l'article V du bail que les parties ont entendu explicitement faire une distinction entre les travaux de réparations ou d'entretien et, d'autre part, les grosses réparations, lesquelles doivent être exécutées aux frais du preneur dès que l'utilité s'en manifestera sous peine de tous dommages-intérêts, et se trouvent assorties à des conditions précises, notamment à l'exécution sous la surveillance de l'architecte de l'administration ;

- déclarer en conséquence infondées les appelantes en leur argumentation et dire que tous travaux intéressant le gros 'uvre, en ce y compris les réfections entières d'une ou des toitures, incombent incontestablement dans la commune intention des parties au preneur avec les conséquences qui en découlent, sans que celui-ci ne puisse se retrancher derrière la notion « vétusté » dès lors que celle-ci est d'abord imputable à sa carence manifeste et à l'état d'abandon dans lequel il a laissé pendant plus d'une décennie les toitures litigieuses ;

- déclarer en conséquence les sociétés appelantes infondées en leurs demandes et les en débouter.

4°) Subsidiairement, sur le fondement de l'article 1144 du code civil :

- dire que les travaux de réfection globale des toitures ont été entrepris à l'instigation de la société d'exploitation des Folies Bergère selon un projet qu'elle a initié avec son maître d''uvre et ce dans des conditions non conformes aux prescriptions qui avaient été retenues tant par le collège d'experts que par l'architecte Monsieur [M] [U], chargé de cette évaluation, et sans qu'il ait été procédé préalablement à la notification d'une mise en demeure précisant dans des conditions dénuées d'équivoque l'imputabilité prétendue mettant les travaux litigieux à sa charge de même que les modalités d'exécution desdits travaux, et ce au mépris des dispositions légales découlant de l'article 1144 du code civil.

- dire qu'à fortiori les appelantes ne justifient nullement avoir, préalablement à l'exécution des travaux litigieux, saisi la juridiction compétente en vue d'obtenir l'autorisation judiciaire requise dans les termes des dispositions légales en vigueur et ce tous droits et moyens réservés.

- dire qu'en conformité avec la jurisprudence de la cour de cassation et des cours d'appel, les premiers juges ont valablement estimé que les appelantes ne pouvaient prétendre à un quelconque remboursement du chef des travaux qui ont été ainsi exécutés dans l'hypothèse où la décision entreprise serait confirmée pour avoir estimé qu'ils incombaient au bailleur au titre de la vétusté des toitures existantes'

- déclarer en conséquence les sociétés appelantes infondées en leurs différentes demandes et les en débouter.

5°) Sur le confortement et la protection de la poutre-poitrail métallique de la cage de scène (élément de structure du bâtiment):

- le déclarer le bien fondé en son appel incident et l'y recevant :

- infirmer la décision entreprise en ce qu'elle a estimé sur le plan de l'imputabilité des désordres qu'il convenait de retenir à hauteur de 80 % sa responsabilité.

- dire qu'il ne résulte ni des études réalisées par son architecte-conseil, Monsieur [M] [U], ni davantage du rapport d'expertise judiciaire que le preneur puisse valablement se prévaloir de la vétusté d'un tel ouvrage dont le remplacement n'est nullement préconisé par les experts mais au contraire des travaux de confortement destinés à assurer sa pérennité ; étant rappelé que beaucoup plus récent que les autres parties de l'immeuble dès lors qu'il est avéré que depuis la mise en service de celui-ci en 1926, le preneur n'a, à aucun moment, pris les dispositions requises pour assurer la protection de cet ouvrage et éviter la corrosion qui, au fil des ans, a produit ses effets rendant ainsi nécessaire l'exécution de travaux de confortement rendus inéluctables par l'impéritie du preneur qui, de ce fait, a contrevenu aux dispositions de l'article V des charges et conditions du bail ;

- dire que l'exécution desdits travaux incombe en totalité aux appelantes et confirmer la décision entreprise en ce qu'elle les a condamnées in solidum à leur exécution selon les modalités retenues par le rapport d'expertise et les coûts qui en découlent, et ce dans les délais et sous l'astreinte prévue précédemment par le Tribunal ;

- déclarer pour le surplus les appelantes infondées en leur argumentation, les en débouter.

6°) Sur l'imputabilité et la prise en charge des travaux de réfection des façades :

- dire que, tant en ce qui concerne la façade du bâtiment principal que les façades du bâtiment secondaire sis [Adresse 5] et [Adresse 2] à [Localité 1], la société Théâtre Folies Bergère, comme la société cessionnaire venant aux droits de celle-ci, n'ont nullement rempli les obligations locatives qui leur incombaient en vertu de l'article V des charges et conditions du bail et qu'elles sont donc responsables des conséquences dommageables qui en sont découlées dès lors que les travaux de gros 'uvre, de même que le remplacement de fenêtres, lanterneaux ou volets irrécupérables sont bien la conséquence de l'état d'abandon dans lequel le preneur a laissé les locaux sans que celui-ci ne puisse utilement se prévaloir de l'incidence de la vétusté de la toiture dès lors que celle-ci a été d'abord imputable à l'inaction prolongée du preneur et aux initiatives techniques inadaptées entraînant des infiltrations dont le gros 'uvre des façades a dû pâtir pendant de longues années d'inaction ;

- dire que les appelantes sont totalement infondées à exciper le bénéfice d'une quelconque vétusté, alors même qu'il ne s'agissait pas en l'occurrence de procéder à un simple ravalement, c'est-à-dire à un nettoyage des façades dont le gros 'uvre lui-même a dû être quasiment repris pour mettre fin aux désordres constatés et dont l'origine a pour cause l'impéritie du preneur qu'il convient de déclarer infondé en ses différents moyens, l'en débouter ;

- confirmer de même la décision entreprise en ce qu'elle a estimé que les sociétés appelantes ne pouvaient de bonne foi se prévaloir de leur propre turpitude pour tenter d'éluder les obligations existantes au jour de la délivrance de l'exploit introductif d'instance pour tirer argument de l'injonction administrative subséquente et se placer ainsi fallacieusement sous la protection des dispositions de l'article 1719-2° du code civil ;

- déclarer les appelantes infondées de ce chef et les en débouter ;

Subsidiairement, sur le fondement de l'article 1144 du code civil

- dire et juger qu'en tout état de cause même si, à titre infiniment subsidiaire, la cour estimait devoir infirmer le jugement entrepris en retenant l'imputabilité des travaux à la charge du bailleur, soit sur le fondement de l'article 1755 du Code civil, soit compte tenu de l'injonction administrative sur le fondement de l'article 1719-2 du Code civil, les appelantes ne pourraient solliciter le remboursement effectif des travaux ainsi réalisés:

une telle prétention est en effet à la fois irrecevable et infondée dès lors que, même s'il avait reçu une injonction émanant de l'administration quelques années auparavant, il appartenait à la société d'exploitation des Folies Bergère, préalablement à l'exécution des travaux, de mettre en demeure le bailleur d'avoir à les exécuter en l'informant de la nature exacte et du coût des travaux envisagés, tels qu'établi par son maître d''uvre, démarche qui n'a nullement été entreprise et ne peut être justifiée en l'état par les appelantes qui tentent par des moyens fallacieux d'éluder les obligations qui en découlent tant au regard du texte légal que de la jurisprudence,

dire dans cette hypothèse que, faute par la société d'exploitation des Folies Bergère de pouvoir justifier une telle notification préalable comme de l'autorisation judiciaire requise selon la loi et la jurisprudence qui en découle, elle se trouve irrecevable et en tout état de cause infondée en sa demande de condamnation à la prise en charge par le bailleur des travaux qui ont été réalisés et ce quelle que soit l'évaluation du coût desdits travaux par le Collège d'Experts dans son rapport et les prétentions découlant des pièces produites devant la Cour au titre des frais effectivement engagés à cet effet.

- déclarer en conséquence les appelantes infondées en leur appel de ce chef, les en débouter, en tout état de cause, les déclarer infondées en leurs prétentions tendant à la condamnation du bailleur à prendre en charge le coût des travaux dont elle a unilatéralement pris l'initiative, et ce à titre de dommages et intérêts, les en débouter.

7°) Sur les travaux afférents aux réseaux d'alimentation et d'évacuation au sous-sol de l'immeuble :

- dire que la décision entreprise a retenu à tort, en l'état, la responsabilité du bailleur à hauteur de 50%, et ce dès lors que les opérations diligentées par les deux experts n'ont pas permis de déterminer en l'état si l'affaissement subsistant en sous-sol est imputable aux infiltrations survenues précédemment et que le preneur est tenu de prendre en charge selon la transaction qui a été à l'époque conclue entre les parties, ou relève d'une évolution postérieure ayant un lien avec les faits qui sont à l'origine des précédents désordres ;

- surseoir à statuer en l'état sur l'imputabilité des désordres en ordonnant à cet effet une mesure d'instruction préalable, ainsi qu'il avait été sollicité devant les premiers juges en vue de procéder à toutes investigations requises tant au regard des opérations d'expertise diligentées pendant la période 1994-1997 que les travaux exécutés par le preneur en 2007, de façon à vérifier d'une façon précise si les solutions techniques préconisées par Monsieur [M] [U] doivent être ou non maintenues et, dans l'affirmative, l'imputabilité desdites interventions au regard de l'autorité de la chose jugée qui s'attache à la transaction intervenue dans le cadre des précédentes opérations d'expertise;

A titre subsidiaire et pour le cas où par impossible la Cour ne ferait pas droit à une telle

demande :

- déclarer infondée l'argumentation développée par les appelantes tendant à voir dire en l'état des investigations réalisées que la charge finale des travaux liés tant aux fondations qu'aux structures porteuses doit être en intégralité supportée par le propriétaire de l'immeuble, les en débouter ;

Sur les demandes formulées sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile :

- confirmer la décision entreprise en ce qu'elle lui a alloué en première instance une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et porter le montant de celle-ci à la somme de 20 000 euros en raison des frais irrépétibles qu'il a dû exposer dans le cadre de l'assistance technique d'un architecte préalablement à la saisine du Tribunal puis pendant toute la durée des opérations d'expertise et de l'instance devant le tribunal, que des frais irrépétibles entraînés par l'assistance juridique dont le bailleur était tenu de bénéficier tant en première instance et que devant la cour ;

- déclarer en tout état de cause les appelantes infondées en leurs demandes tendant à voir condamner le bailleur au paiement d'une somme de 35 000 euros sur ce même fondement, alors même que le présent litige n'a pour origine que la carence prolongée pendant plusieurs décennies du preneur dans l'accomplissement des obligations lui incombant en vertu du bail auquel la société cessionnaire a elle-même délibérément contrevenu par la suite, les en débouter;

- condamner en outre in solidum les appelantes aux entiers dépens qui comprendront notamment les frais et honoraires des experts précédemment désignés, de même qu'aux dépens de première instance et d'appel dont le recouvrement sera poursuivi conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

SUR CE

Il convient de se référer pour l'essentiel aux motifs du jugement en ce qui concerne l'historique de la construction et la description des lieux. Il suffit de rappeler que l'ensemble immobilier appartenant au Centre d'ophtalmologie [Établissement 1] est composé d'un bâtiment principal accessible par la [Adresse 5] et d'un bâtiment secondaire de quatre étages, sur rez de chaussée accessible par le [Adresse 2] comprenant essentiellement des bureaux, des loges et des locaux techniques. Cet ensemble abrite le Théâtre des Folies Bergére exploité constamment depuis le premier bail datant de 1913 et renouvelé sans interruption depuis, par diverses sociétés qui se sont succédées dans les lieux.

Le litige qui oppose les parties est né de la nécessité de procéder à d'importants travaux de réfections et/ou de réparations ;

Le premier juge a justement rappelé qu'à cet égard, en matière de bail commercial, la répartition des travaux entre le bailleur et le preneur s'opère en considération des clauses du bail et que les dispositions du code civil ne trouvent à s'appliquer qu'en l'absence de conventions contraires.

L'article V du bail du 30 septembre 1983 applicable qui définit les obligations du preneur dispose que celui-ci sera tenu d'entretenir les constructions qui pourront exister sur ledit terrain lors de l'entrée en jouissance et celles qui pourront être élevées dans la suite dans le cours du bail, en bon état de toutes réparations d'entretien, soit même de grosses réparations, lesquelles devront être exécutées aux frais du preneur dés que l'utilité s'en manifestera, sous peine de dommages-intérêts,

Pour assurer l'exécution de cette clause, l'administration du Centre se réserve le droit de faire visiter lesdits bâtiments aussi souvent qu'il le jugera utile.

Les travaux de grosses réparations seront exécutés sous la surveillance de l'architecte de l'administration et ses vacations ou honoraires seront à la charge du preneur .

Le bailleur a adressé au preneur une lettre recommandée en date du 3 janvier 2005 lui demandant de justifier des travaux d'entretien réalisés dans les lieux et de faire exécuter sous le contrôle de son architecte les travaux nécessaires à l'entretien de l'immeuble visés au rapport de M. [U] joint à sa lettre . Il a assigné ensuite le preneur le 3 août 2005 en exécution des travaux de couverture et de réfection des façades, ce qui a donné lieu au jugement avant dire droit désignant deux experts, MM. [G] et [S].

Le bailleur fait valoir ainsi qu'il ressort des dispositions de l'article V du contrat de bail de 1983 que dans la commune intention des parties, le terme « grosses réparations » s'entendait, à l'époque et ceci a été le cas pendant des décennies, de tous travaux de réfection concernant la structure ou le gros 'uvre des bâtiments, que même si la commune intention des parties n'avait pas été celle-là, il n'en demeure pas moins que le preneur a commis des fautes lourdes, qui ont accéléré le phénomène de vétusté et qui justifient l'application des dispositions de l'article 1732 du code civil qui prévoit que le preneur répond des dégradations et pertes qui ont eu lieu pendant sa jouissance à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute.

Or, en ce qu'il a jugé que la clause du bail mettant à la charge du preneur toutes les réparations, y compris les grosses réparations, au fur et à mesure de leur utilité, devait être interprétée restrictivement en ce qu'elle opère un transfert de la charge des grosses réparations entendues comme celles qui touchent à la structure, la solidité et plus généralement au gros oeuvre de l'immeuble au preneur, alors que le bailleur est tenu dans le même temps et pendant toute la durée du bail d'une obligation de délivrer un immeuble devant servir à son usage, la décision de première instance doit être approuvée .

Elle a en conséquence justement apprécié que du libellé de la clause, il ne pouvait être déduit la commune intention des parties de transférer au preneur la charge de toutes les réparations, y compris celles résultant de la vétusté entendue comme la dégradation liée à l'usure normale et qui rend nécessaire le remplacement ou la réfection totale des éléments atteints . Il sera analysé plus avant si cependant, par son comportement, le preneur a accéléré ou amplifié le phénomène naturel du vieillissement des différents éléments et doit être tenu en conséquence pour responsable en tout ou partie des réparations .

Le bâtiment principal du [Adresse 5] est composé d'une grande halle métallique arrondie construite en 1861, prenant appui sur des poteaux en briques alignés le long de deux murs séparatifs à l'arrière de laquelle a été construite la salle de théâtre elle-même ; le couverture est en zinc depuis l'origine ; le bâtiment du [Adresse 2] est occupé par un immeuble de 1850 auquel a été ajouté une aile, qui était destiné à servir d'issue de secours qui n'est véritablement utilisé qu'en rez de chaussée et premier étage comme entrée de service et bureaux, les autres étages servant accessoirement de loges et de dépôts divers.

S'agissant des couvertures :

Les experts ont relevé que le bâtiment principal n'avait fait l'objet que de réparations ponctuelles destinés à remédier à des infiltrations ( nettoyage des chéneaux et mise en place de paxalumin, à l'exclusion de changement de couvre- joints ou de reprise de solins ) tandis que le second bâtiment a été, selon leurs observations, laissé à l'abandon ;

Ces constatations rejoignent celles plus précises de l'architecte [U] qui a relevé que la couverture au-dessus du hall d'entrée était recouverte à 50 % par des bâches fixées là depuis des années à en juger par le vieillissement des liteaux qui les soutiennent, que la couverture au-dessus de la salle présente de nombreuses réparations en paxalumin, en renfort d'une application ENDUITOIT hors d'âge, que la couverture de la cage de scène a été entièrement recouverte de Paxalumin réservé normalement à des réparations provisoires et ponctuelles, que les solins sont désagrégés, que la couverture n'a fait l'objet en définitive que de soins palliatifs en réponse à des infiltrations récurrentes, que la couverture du premier bâtiment est en très mauvais état au point qu'il est nécessaire de procéder à sa réfection complète à neuf qui aurait du être remplacée depuis plusieurs années , que celle du bâtiment secondaire est moins gravement atteinte mais n'a fait l'objet d'aucun entretien depuis des décennies, que des lés de zinc se sont détachés occasionnant des fuites et un pourrissement de la façade, que son remplacement s'impose .

L'architecte [H] dont le rapport du 15 mars 2010 a également été approuvé par les deux experts judiciairement désignés, a estimé pour sa part que des réparations ou réfections ponctuelles des toitures avaient eu lieu à différentes époques qu'il cite dans son rapport, que selon lui l'entretien des couvertures a été réalisé, ne serait ce que pour permettre l'exploitation normale des lieux, ce à quoi l'architecte [U] a répondu que l'entretien ne consistait pas seulement à pallier aux infiltrations, ce que l'existence de polyanes dans les combles sous les couvertures laissaient envisager;

M. [H] fait cependant observer que compte tenu de la durée de vie des toitures en zinc comprise entre 40 et 80 ans suivant la situation géographique et estimée à [Localité 1] à 50 ans, leur vétusté est telle que la plus grande partie des couvertures ainsi que, selon lui, des ouvrages de structure primaires ( chevrons ) et secondaires (voliges ) devaient être remplacés.

Tenant compte de cette dernière observation pertinente quant à la durée de vie des toitures toutes atteintes par la vétusté et entièrement à refaire, et ce indépendamment d'une absence d'entretien suffisant, les premiers juges ont justement mis à la charge du bailleur la réfection de l'ensemble des couvertures, à l'exclusion des travaux de charpente rendus nécessaires par l'absence de réparations adéquates sur les couvertures ayant permis à l'humidité de s'infiltrer au niveau des charpentes bois dont la dégradation s'est accélérée et qui resteront à la charge du preneur.

S'agissant des façades :

Les appelantes font valoir qu'il résulte des constatations des experts amiables que le ravalement du bâtiment [Adresse 5] est la conséquence de la vétusté de la toiture et qu'il doit par conséquent être mis à la charge de la société bailleresse et que s'agissant du bâtiment [Adresse 2], les travaux de ravalement ayant été prescrits par l'autorité administrative de la ville de [Localité 1], ils incombent au bailleur peu important l'origine des désordres qui pouvaient préexister à l'injonction.

Le bailleur réplique que, s'agissant du bâtiment [Adresse 2], le preneur ne pouvait s'affranchir de sa carence manifeste en s'abritant derrière une injonction administrative opportunément intervenue en cours d'instance. Il approuve la décision du tribunal qui a estimé que si le preneur avait respecté son obligation d'entretien régulier, les façades de la [Adresse 2] ne seraient pas dégradées à ce point, de telle sorte que l'ensemble des travaux doit rester à la charge du preneur qui ne peut invoquer utilement la vétusté. Concernant le bâtiment [Adresse 5], il relève, comme le tribunal, qu'aucun ravalement n'a été réalisé depuis 1926, et que le preneur n'établit pas que l'importance des travaux à réaliser proviendrait d'infiltrations dues à la toiture défectueuse du fait de sa vétusté.

Le collège d'experts a conclu qu'aucun entretien n'avait été réalisé depuis la compagne de travaux d'extension de la salle et de reconstruction en 1926 de la façade de la [Adresse 5] classée à l'inventaire des monuments historiques . Les 15 décembre et 24 mai 2011, la ville de [Localité 1] a rappelé l'impérieuse obligation d'entretien de la façade [Adresse 2] .

M. [U] note pour sa part en ce qui concerne le bâtiment principal que la façade de la cage de scène coté salle, en briques et ossature métallique, n'a jamais été enduite, d'où un grand état de délabrement et une étanchéité probablement douteuse, la façade sur rue méritant examen en ce qui concerne ses structures métalliques; quant au bâtiment secondaire, les enduits de façades sont désagrégés, et tombent en plaques, les lucarnes, volets et fenêtres ne sont pas entretenus depuis des décennies, et ne sont plus réparables ;

Les premiers juges ont indiqué qu'il convenait d'apprécier distinctement les travaux des deux façades tout en estimant que l'ensemble des travaux de ravalement devait rester à la charge du preneur, retenant en ce qui concerne la façade [Adresse 5] que si le preneur avait procédé à des ravalements périodiques de façades, entretenu convenablement les boiseries des fenêtres, les conséquences du temps auraient été moindres et que s'agissant de la façade [Adresse 2], le preneur est mal fondé à invoquer les injonctions de la ville de [Localité 1] qui ne sont dues qu'à sa négligence;

Le preneur ne justifiant d'aucun ravalement tant de la façade de la [Adresse 5] entre 1926 et la date de l'expertise, soit pendant plus de quatre vingt ans, il ne peut être soutenu que le ravalement préconisé serait rendu nécessaire du fait de la vétusté alors qu'il doit y être procédé à des intervalles nettement plus courts au titre de l'entretien normal ; quant à la façade de la [Adresse 2], quoique son état de dégradation soit en lien avec les problèmes de couvertures, de chutes d'eaux pluviales, d'étanchéité comme le souligne M. [U] dans sa note de 2012 en accord avec l'architecte en charge des travaux, l'absence d' entretien manifeste de cette façade de la [Adresse 2] dont les enduits sont dégradés, les lucarnes, volets et fenêtres détériorés ne permet pas de rendre imputable au bailleur la nécessité de procéder au ravalement, en dépit de l'injonction administrative;

S'agissant des travaux afférent à la cage de scène :

Les appelantes soutiennent qu'une simple mise en peinture de la cage de scène n'aurait pas permis d'éviter la vétusté constatée de sorte que le tribunal ne pouvait valablement condamner le preneur à supporter les travaux y afférents à hauteur de 20 %. Elles produisent une note de M. [T] [N], ingénieur conseil, qui établit selon elle qu'aucun entretien n'aurait pu freiner la corrosion, phénomène naturel et évolutif non aggravé par un usage anormal du bâtiment. Elle rappellent par ailleurs que le défaut d'entretien n'est pas une cause exonératoire pour le bailleur de prendre en charge des travaux liés à la vétusté.

Elles relèvent que les experts, s'ils ont conclus à la nécessité de réaliser les travaux, ne se sont pas prononcé sur le caractère urgent de ceux-ci et sollicitent par conséquent, la désignation, aux frais de la société bailleresse, d'un expert technique afin de donner un avis sur le principe même de la nécessité d'effectuer des travaux de réfection des structures porteuses de la cage de scène et, le cas échéant, sur l'existence d'une urgence éventuelle à faire réaliser lesdits travaux.

L'intimée reproche au tribunal d'avoir mis à sa charge 80 % des frais liés aux travaux de la structure métallique de la cage de scène alors même que la vétusté est le résultat du défaut d'entretien par la société locataire; elle demande que la société d'exploitation des Folies Bergères doit supporter seule la charge des travaux y afférents conformément aux prescriptions de l'article 5 du bail et de l'article 1732 du code civil.

M. [U] relève à différentes reprises que l'entretien de cet ouvrage ne présentait aucune difficulté dans la mesure où les façades sont visibles depuis la toiture et toutes les parties métalliques accessibles, que cet ensemble métallique directement exposé aux intempéries aurait du faire l'objet d'une mise en peinture tous les dix ans au minimum, que plus aucune trace de peinture n'est décelable sur cet ouvrage négligé depuis des décennies, et qui doit être conforté pour éviter sa ruine à moyen terme.

Selon lui, c'est donc bien le défaut total d'entretien de cet ouvrage qui rend aujourd'hui nécessaires les importantes et délicates réparations .

La poutre- poitrail ayant subi de graves atteintes de corrosion depuis des décennies, de nombreux rivets et boulons ont sauté sous la poussée de la rouille et les assemblages sont partiellement détruits notamment à la jonction poitrail-poutre avec un risque de déversement de la poutre et d'atteinte à la solidité de l'ouvrage . Ce poitrail supporte de nombreux ouvrages, et l'expert insiste sur la nécessité à la fois de restaurer la capacité portante de manière à assurer sa pérennité et celle des ouvrages qui s'y appuie et de le protéger des effets des intempéries et dilatations dues à son exposition au soleil et au gel; il préconise de conforter l'ouvrage par l'extérieur en l'assemblant par boulonnage à un ouvrage neuf ;

Le collège d'experts confirme qu'il a été constaté une corrosion importante de la poutre de scène soumise aux intempéries, le preneur reconnaissant qu'il n'a été appliqué aucune peinture anti corrosion depuis la construction de la cage de scène en 1926 ;

S'il n'y a pas de menace d'effondrement imminent, de sorte que l'urgence des travaux n'est pas avérée, le preneur ne propose cependant aucune autre solution de remplacement de telle sorte qu'une nouvelle expertise serait de nature à retarder inutilement la réalisation de travaux qui sont nécessaires à la pérennité de l'ouvrage ainsi qu'à celle des éléments qu'il supporte, compte tenu des importantes sollicitations.

L'architecte [U] précise cependant que l'ouvrage ne peut rester exposé aux intempéries sans que se répètent les désordres et préconise une protection par une façade légère isolante ; les premiers juges en ont justement déduit que la corrosion de la poutre, phénomène naturel d'oxydation des parties métalliques, provient bien de l'exposition de l'ouvrage aux intempéries sans protection, cette corrosion ayant été cependant accélérée par le défaut d'entretien manifeste attestée par l'absence de peinture anti- corrosion.

Le partage des travaux tel qu'apprécié par les premiers juges sera confirmé mais devra se faire à concurrence de moitié à la charge de chaque partie - preneur et bailleur.

Le jugement sera approuvé pour le surplus d'avoir condamné les deux parties in solidum à procéder aux travaux dont s'agit tel que préconisés par M. [U] dans son rapport, sous réserve du surcoût du à l'écoulement du temps depuis leur évaluation et de la définition d'autres modalités d'exécution en accord entre les deux parties, les travaux devant être réalisés sous le contrôle de l'architecte choisi d'un commun accord et en cas de désaccord, de celui choisi par le bailleur, les travaux devant être entrepris à frais communs dans le délai au plus tard d'un an à compter du présent arrêt, sans qu'il y ait lieu à astreinte ;

S'agissant des travaux sur les réseaux enterrés :

Les appelantes reprochent aux premiers juges d'avoir considéré que le preneur avait, par sa négligence, participé à l'aggravation des désordres et devait par conséquent contribuer aux travaux nécessaires pour y remédier. Elles soutiennent qu'à la suite des fissurations en sous-sol intervenues en 1974, des témoins avaient été posés sans qu'à cet endroit de l'immeuble ne soit apparue d'évolution au moment de l'expertise qui a duré 5 ans. Elles affirment que le sinistre de la cuisine survenu en 1993 n'a eu aucune incidence sur la fragilité structurelle des fondations de l'immeuble, de sorte que la totalité des travaux de fondation doit être mis à la charge du bailleur.

Elles contestent le manque de vigilance qui leur est reproché au motif que les experts judiciaires ont établi que les tassements de terrain sont dus à la qualité géotechnique médiocre du terrain et ont pour effet la déstabilisation des fondations, que les désordres relatifs aux tassements de terrain sont par leur nature même à la charge du propriétaire bailleur.

L'intimée soutient que les conclusions des experts affirmant que les tassements de terrain seraient dus à la qualité géotechnique médiocre du terrain, relèvent d'une pétition de principe et non de l'analyse effective des pièces produites aux débats dès lors qu'à la suite du sinistre de 1993 qui a entraîné une décompression du sol, M. [P], expert judiciaire avait mis en cause le Théâtre des Folies Bergère en raison d'un défaut d'entretien des lieux.

Elle fait état d'une transaction, ayant autorité de la chose jugée, intervenue entre les parties le 5 avril 1997 et aux termes de laquelle la société locataire s'engageait à garantir le bailleur de toutes les conséquences du sinistre de 1993.

Les experts judiciaires retiennent que l'ensemble immobilier Théâtre des Folies Bergère fait partie d'une zone soumise à l'avis de l'inspection générale des carrières, se situant au surplus en zone inondable, que le terrain est ainsi reconnu de qualité géotechnique médiocre, d'évolution sensible aux venues d'eau favorisant le tassement de terrain ;

M. [U] a lui-même relevé que dés 2004 a eu lieu un enfoncement spectaculaire du plancher bas du local sanitaire hommes qui a entraîné les murs et parois adjacents, enfoncement ancien comme en atteste le témoin placé sur les fissures des ouvrages verticaux adjacents ; un enfoncement plus récent du dallage est visible dans la cave donnant accès au hall d'entrée coté [Adresse 5] ;

Selon M. [U], architecte, ces enfoncements sont au droit de l'égout de la [Adresse 5], ce qui donne à penser qu'ils proviennent d'un défaut d'étanchéité des réseaux enterrés raccordant les sanitaires hommes à l'égout ayant entraîné un lessivage des sols porteurs situés sur les terre-pleins et fondations, ce phénomène pouvant être complémentaire d'un autre phénomène de poches de dissolution de gypse et fontis assez courant dans ce quartier de [Localité 1].

Il est donc probable selon lui que les mouvements de terrain sous jacents ont causé des ruptures de canalisations d'eaux usées qui à leur tour , ont entraîné un lessivage des couches de terrain porteuses des fondations et des dallages ;

L'architecte du bailleur admet que les réseaux de canalisations enterrées ne s'entretiennent pas au sens propre du terme mais relève néanmoins l'existence d'un sinistre en 1974 puis d'un autre en 1993 dans lequel la responsabilité de l'exploitante aurait été admise comme prépondérante et fait reproche au preneur d'un défaut d'entretien courant ;

Or, M. [N] ingénieur conseil chargé d'établir en 1996 un diagnostic de l'état de l'immeuble expliquait lui-même dans son rapport que la base des fondations des ouvrages est localisée sur des terrains de qualité géotechnique médiocre sensible aux venues des eaux; cette constatation résulte d'un sondage profond effectué par GEOSOL à partir du sol intérieur vers le bas et qui a révélé en sous sol la présence de remblais, d'alluvions modernes et anciennes, de sables et de marnes ;

C'est donc à tort que le bailleur soutient qu'aucune constatation technique n'a permis de caractériser l'état de composition du sol sur lequel s'appuient les fondations ;

M. [N] relevait également pour sa part que les tassements se sont produits soit de manière progressive sur plusieurs années, soit de manière rapide comme pour le sinistre sous cuisine en 1993, en lien pour la plupart avec des fuites des réseaux enterrés ;

Il ne peut donc être reproché une négligence du preneur dans le signalement au bailleur des désordres liées aux canalisations fuyardes et en rapport avec celles-ci d'autant que le bailleur avait été présent ou représenté aux opérations d'expertise qui ont eu lieu à la suite du sinistre de 1993, qu'il connaissait ainsi la particularité du sol et des fondations et que le bail lui octroie la faculté de visiter l'immeuble à tout moment pour s'assurer du bon entretien des lieux; l'existence des canalisations fuyardes est en lien de l'avis de tous les experts, y compris le propre architecte du bailleur avec des mouvements de tassements du sol ;

Il s'ensuit que, ainsi que le préconise le collège des experts judiciaires, les réparations des désordres liés aux canalisations fuyardes ne relèvent pas de l'obligation d'entretien et sont à mettre à la seule charge du bailleur .

Sur la demande de remboursement des travaux effectués par le preneur et mis à la charge du bailleur :

Les appelantes font valoir qu'avant même que la vente du fonds ne soit réalisée, la question des travaux urgents et nécessaires à la continuité de l'exploitation avait été abordée et que le preneur a adressé, dès le 20 juillet 2011, un courrier dans lequel il formulait une proposition de prise en charge intégrale des travaux préconisés par M. [M] [U], architecte expert du bailleur, en contrepartie d'une franchise de loyers, que plusieurs réunions se sont tenues et plusieurs courriers échangés relativement à la conception et au descriptif des travaux, leur prise en charge financière n'ayant pas fait l'objet de consensus, que le bailleur était donc parfaitement informé de ce que le preneur allait procéder, à ses frais avancés, à la réalisation des travaux nécessaires, que c'est de mauvaise foi que le Centre national d'ophtalmologie [Établissement 1] soutient n'avoir reçu aucune information sur le descriptif des travaux, que le bailleur n'a émis aucune contestation lorsque les autorisations administratives des 16 février et 4 avril 2012 lui ont été adressées.

Elles reprochent au tribunal d'avoir fait application de l'article 1144 du code civil alors même qu'elle avait été assignée pour réaliser précisément lesdits travaux et que cet disposition n'était pas applicable, compte tenu tant de l'urgence de travaux à effectuer que du principe de l'estoppel.

Le bailleur soutient que la société d'exploitation des Folies Bergère, cessionnaire du fonds de commerce, a entrepris unilatéralement et sans autorisation judiciaire préalable, un ensemble de travaux de rénovation et de mise en conformité des lieux loués en contravention avec les dispositions de l'article 1144 du code civil, et sans que, préalablement à l'exécution des travaux, l'architecte du bailleur n'ait été consulté et dûment informé dans les termes du bail, ce qui rend les prétentions adverses irrecevables et infondées. Elle précise par ailleurs que la notion d'urgence n'est nullement évoquée par l'article 1144 du code civil, de sorte que ce dernier peut parfaitement recevoir application

Il réfute toute application du principe de l'estoppel au motif que l'action en justice en vue de voir condamner la société preneuse à la réalisation des travaux n'implique pas que le bailleur ait été informé des travaux envisagés par la locataire ou sa cessionnaire. Il soutient que la lettre du 20 juillet 2011, dont se prévalent les appelantes, témoigne uniquement de la parfaite information du cessionnaire de la société Théâtre des Folies Bergère, sur la nécessité de réaliser des travaux importants à bref délai, mais ne peut suffire à établir que les différentes déclarations préalables de travaux ainsi que le projet de travaux en lui-même, qui n'était pas celui approuvé par les experts, aient été faits dans le respect du droit de surveillance du bailleur.

Il souligne également que les appelantes ne justifient pas du coût des travaux réalisés et que les pièces fournies permettent d'établir que des interventions autres que les travaux exécutés en toiture ont été exécutées et ce dans des conditions non conformes aux préconisations de l'architecte du bailleur, tels qu'approuvés par les experts judiciaires. En conséquence, elle sollicite, au cas où elle serait condamnée à prendre en charge tout ou partie des frais engagés par la société cessionnaire, une mesure d'instruction afin de procéder à toutes vérifications utiles sur les travaux effectivement réalisés et le coût réel des différentes interventions alléguées tant en ce qui concerne la toiture elle-même que les interventions complémentaires.

Or c'est le bailleur lui -même qui a délivré assignation pour obtenir du preneur qu'il exécute les travaux de couverture et de rénovation des façades en application du bail et de son obligation d'entretien ; cette assignation avait été précédée d'une lettre recommandée du 3 janvier 2005 demandant au preneur de faire exécuter sous le contrôle de l'architecte du bailleur et aux frais exclusifs du preneur, les travaux nécessaires à l'entretien de l'immeuble tels que visés au rapport de M. [U] incluant notammment les travaux de couverture,

Dés le dépôt du rapport d'expertise, le preneur a ainsi entrepris un certain nombre de travaux dont ceux afférent aux couvertures dont il demande aujourd'hui remboursement ;

La clause du bail mettant à la charge du preneur les réparations, y compris les grosses réparations à mesure de leur utilité ne pouvait cependant permettre de déterminer d'emblée si les travaux que le bailleur enjoignait au preneur de réaliser en vertu du bail lui incombait, seules les décisions de justice ayant en définitive permis d'imputer à l'une ou l'autre partie la charge effective des travaux et ce après expertise .

Le bailleur ne peut, dans ces conditions, et alors qu'il estimait lui-même, à l'origine, que la charge des travaux de couverture -et de façades- incombait au preneur en exécution du bail lui faire grief de les avoir entrepris sans son accord alors même qu'il le mettait en demeure par son assignation de les réaliser et que le preneur ne les a réalisés qu'après que le rapport d'expertise ait été déposé et sans qu'il soit précisément démontré à cet égard que les travaux réalisés enfreignent les préconisations des experts;

Il peut seulement être reproché au preneur de les avoir entrepris, avec la croyance erronée qu'il lui incombaient, sans les soumettre préalablement à l'architecte du bailleur comme le bail lui en fait dans ce cas l'obligation ainsi qu'il est prévu à l'article V,

Toutefois, prévenu par le preneur de la réalisation de travaux ainsi qu'il résulte des correspondances recommandées produites aux débats, le bailleur a demandé dés 2012 à son propre architecte M. [U] d'intervenir en qualité de conseil technique; celui-ci, après avoir visité le chantier, procédé à l'examen approfondi du dossier et aux recherches nécessaires, a établi une note dont il ressort que les travaux ont été conduits par le cabinet Millet architecte, licencié d'histoire et d'archéologie, maître d'oeuvre de restauration des lieux de spectacle importants comme le théâtre Mogador, le Grand palais du large à [Localité 2] .. et dont M [U] indique que 'sa compétence, son expérience et sa capacité à maîtriser une opération de cette ampleur lui paraissent indiscutables', que 'si le bureau d'études techniques, SCYNA à [Localité 3] lui est inconnu', en revanche, 'le cabinet BETEL semble avoir une vaste expérience centrée sur les installations électriques', que 'le bureau de contrôle VERITAS est déjà intervenu aux cotés du CHNO';

Il relève notamment que l'entreprise BALAS intervenue pour les travaux de couverture est 'anciennement et honorablement connue' et possède les qualifications nécessaires pour réaliser ces travaux de même que les entreprises Delachaise (miroiterie) Das ravalement et Payet Climax, les autres entreprises lui étant inconnues mais aucun élément ne permettant de douter de leur compétence,

M. [U] a pu ainsi donner à la demande du bailleur son avis circonstancié sur les travaux réalisés et à réaliser et indiquait au terme de sa note d'octobre 2012 que les travaux engagés sont, en l'état des pièces communiquées, correctement conçus dans l'ensemble par une équipe cohérente, compétente et expérimentée, que les travaux de couverture en cours ont été confiés à une entreprise de bonne réputation.

Le bailleur ne démontre pas en conséquence que pour ceux des travaux que le preneur a réalisés pour le compte du bailleur et qui consistent principalement en travaux de couverture, il ait motif à s'opposer à leur remboursement. Ces travaux ont en effet fait l'objet d'une déclaration préalable dont le bailleur a été informé du contenu; il admettait lui -même dans sa lettre en réponse au preneur du 1er juin 2012 l'urgence d'une telle réparation en vue de restituer à la couverture son état initial ;

Cette lettre fait essentiellement état du regret du bailleur concernant le caractère selon lui trop succinct des informations contenues dans la déclaration préalable et relatifs aux prestations (relevant toutefois qu'il s'agit de la pose de feuilles de zinc avec tasseaux en sapin, et couvre joints posés par éléments d'un mètre avec indications sur le façonnage ..) mais surtout l'absence d'indication par le preneur d'études préalables concernant spécialement les éléments de charpente affectés par les infiltrations .

Or ces travaux spécifiques restent à la charge du preneur et il n'est ni allégué ni démontré qu'ils n'ont pas été réalisés dans les règles de l'art. Pour le surplus, il ne peut être fait droit à la demande du bailleur tendant à voir désigner un expert pour procéder à toutes vérifications utiles sur les travaux effectivement réalisés et le coût réel des interventions en ce qui concerne tant la toiture elle-même que les éventuelles interventions complémentaires dés lors que la demande de remboursement porte essentiellement sur les travaux de couverture et que le bailleur ne forme aucune contestation précise et sérieuse tant sur la consistance des travaux en question réalisés depuis plusieurs mois voire années, que sur leur coût, rendant sans intérêt une nouvelle mesure d'instruction.

Il s'ensuit qu'il y a lieu d'infirmer le jugement sur ce point .

Sur les autres demandes :

Chaque partie supportera les dépens qu'elle a exposés en cause d'appel sans application des dispositions relatives à l'article 700 du code de procédure civile. Les dispositions du jugement sont confirmées à cet égard sauf à porter la somme allouée sur ce fondement au Centre d'ophtalmologie [Établissement 1] à la somme de 10 000€ .

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement déféré, sauf en ses dispositions relatives aux travaux de la cage de scène et des réseaux enterrés, et au débouté des demandes de la société d'exploitation des Folies Bergère en remboursement des dépenses exposées au titre des dépenses de couverture essentiellement ainsi qu'à l'application de l'article 700 du code de procédure civile .

Statuant à nouveau sur ces points, réformant,

Sur la confortation et la protection de la poutre poitrail métallique de la cage de scène :

- dit que ces travaux confortatifs devront être entrepris dans le délai de un an au plus tard à compter du présent arrêt , sous le contrôle de l'architecte choisi d'un commun accord par les parties et à défaut d'accord par celui choisi par le bailleur, le preneur pouvant en ce cas s'adjoindre, pour suivre l'évolution du chantier, l'architecte ayant assuré la maîtrise d'oeuvre des autres travaux réalisés.

- dit que la charge finale de ces travaux, tels que préconisés par M. [U] et entérinés par le collège d'experts judiciaires, mais pouvant être réalisés selon d'autres modalités définies ensemble par les parties et l'architecte, sera supportée à concurrence de moitié par chacune d'elles- bailleur et preneur ;

Sur les travaux sur les réseaux enterrés:

- dit que les travaux confortatifs relatifs aux réseaux enterrés, décrits dans le rapport de M. [U], entérinés par le collège d'experts judiciaires, sont à la seule charge du bailleur;

Fait droit à la demande des sociétés d'exploitation des Folies Bergère et Omnium parisien de participations tendant à obtenir le remboursement des dépenses de travaux de couverture devant être en définitive supportées par le bailleur au terme du présent arrêt et qui ont été avancées par le preneur ;

Condamne les sociétés d'exploitation des Folies Bergère et Omnium parisien de participations à payer au Centre d'ophtalmologie [Établissement 1] la somme de 10 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en première instance,

Déboute les parties de leurs autres demandes,

Dit que chaque partie supportera les dépens qu'elle a exposés en cause d'appel.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE

S. CAYRE C. BARTHOLIN

| France, Cour d'appel de Paris, Pôle 5 - chambre 3, 25 novembre 2016, 13/14414

Synthèse

Références :

Origine de la décision