Pôle 4 - Chambre 1
ARRÊT DU 04 NOVEMBRE 2016
Numéro d'inscription au répertoire général : 14/24439
Décision déférée à la Cour : Jugement du 08 novembre 2012 du Tribunal de Grande Instance de MEAUX-RG no 12/ 02942 Ordonnance du 30 Octobre 2014- Cour d'Appel de PARIS-RG no 13/ 08994
APPELANTS
Monsieur Fabio X... né le 08 Septembre 1985 à VISEU
demeurant...
Représenté par Me Jean-claude RADIER, avocat au barreau de PARIS, toque : B0213 Assistée sur l'audience par Me Guillaume SUFFRAN, avocat au barreau de PARIS, toque : B0213
Madame Cerina X... née le 14 Novembre 1985 à BROU SUR CHANTEREINE (77)
demeurant...
Représentée par Me Jean-claude RADIER, avocat au barreau de PARIS, toque : B0213 Assistée sur l'audience par Me Guillaume SUFFRAN, avocat au barreau de PARIS, toque : B0213
INTIMÉS
Maître Jean-pierre Z...
demeurant...
Représenté par Me Herve-bernard KUHN de la SCP KUHN, avocat au barreau de PARIS, toque : P0090 Me Raphaël ABITBOL avocat au barreau de PARIS, toque : P0090
SARL AGENCE EURO IMMO Agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité de droit audit siège. No SIRET : B42 308 557 0
ayant son siège au 37 Rue d'Esbly-77700 COUPVRAY
Représentée par Me Frédéric LALLEMENT de la SCP SCP BOLLING-DURAND-LALLEMENT, avocat au barreau de PARIS, toque : P0480
INTERVENANTE
SCP SCP ANGEL HAZANE. représentée par Maître Philippe ANGEL, Mandataire Judiciaire au Redressement Judiciaire de la SARL AGENCE EURO IMMO, suivant jugement du Tribunal de Commerce de MEAUX du 20 janvier 2014.
Ayant son siège au 49-51, avenue Salvador Allende-77102 MEAUX
Représentée par Me Frédéric LALLEMENT de la SCP SCP BOLLING-DURAND-LALLEMENT, avocat au barreau de PARIS, toque : P0480
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 22 Septembre 2016, en audience publique, devant la Cour composée de :
Madame Dominique DOS REIS, Présidente de chambre Mme Christine BARBEROT, Conseillère M. Fabrice VERT, Conseiller
qui en ont délibéré
Greffier lors des débats : Monsieur Christophe DECAIX
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
-rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Dominique DOS REIS, Présidente, et par Monsieur Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision à été remise par le magistrat signataire.
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Suivant acte authentique reçu le 25 avril 2008 par M. Z..., notaire à Coupvray (77), M. Juanito D... a vendu à M. Fabio X... et Mme Cérina Y... (consorts X...- Y...), par l'entremise de la SARL Euro Immo, une maison sise à Esbly (77),..., lieudit « ... », moyennant le prix de 140. 000 € incluant le mobilier à hauteur de la somme de 5. 000 €.
Ledit bien était désigné à l'acte comme étant :
« Une construction comprenant cuisine, salle de bains et une chambre, douche, WC.... précision étant ici faite que la désignation actuelle du bien est la suivante : séjour, salle à manger avec cheminée, cuisine aménagée et équipée, deux chambres, une salle de bains avec WC. Le vendeur déclare que la désignation actuelle ne résulte d'aucun agrandissement mais d'aménagements intérieurs ».
Par la suite, les consorts X...- Y..., au vu d'un rapport d'expertise d'amiable de leur assureur de protection juridique, ont obtenu, selon ordonnance de référé du 12 mars 2010, la désignation de M. G... en qualité d'expert, lequel a déposé le 4 juillet un rapport mettant en évidence que :
- M. Juanito D... avait réalisé ou fait réaliser d'importants travaux d'agrandissement de la maison dont la surface était passée de 35 m ² (achat en en 2005) à 64 m ², sans demander d'autorisation, laquelle n'aurait pu être obtenue, le terrain étant en zone inondable et non constructible,- les travaux effectués étaient tous non conformes aux règles de l'art, notamment les fondations, les murs porteurs dont l'épaisseur était trop faible, la charpente sous-dimensionnée, le réseau d'assainissement étant absent, certains de ces travaux visant d'ailleurs à dissimuler un manque ou à laisser croire à une certaine conformité pour des personnes non averties,- l'ampleur des désordres et non-conformités était telle qu'il était nécessaire de procéder à la reconstruction complète de la maison dont le coût de démolition/ reconstruction et la création d'un assainissement étaient évalués à la somme de 163. 757, 52 €,- la maison, ayant été construite en violation des règles du code civil et du PLU (Zone ND1 de type A interdisant toute construction), ne pourrait être reconstruite telle qu'elle était.
C'est dans ces conditions que, suivant actes extra-judiciaires des 26 et 27 juin 2012, les consorts X...- Y... ont assigné M. Juanito D..., M. Z... et la SARL Euro Immo à l'effet de voir prononcer la résolution de la vente pour vice caché, la restitution du prix, ainsi que la condamnation de M. Juanito D..., de M. Z... et de la SARL Euro Immo au paiement de dommages-intérêts en raison des fautes commises.
Par jugement du 18 novembre 2012, le tribunal de grande instance de Meaux a :
- prononcé la résolution de la vente conclue le 25 avril 2008 entre M. Juanito D... et les consorts X...- Y...,- condamné M. Juanito D... à rembourser la somme de 140. 000 € aux consorts X...- Y..., avec intérêts au taux légal à compter du 25 avril 2008, ainsi que, sur justificatifs, les frais directement occasionnés par cette vente acquittés entre mains du notaire, à l'exception des frais d'enregistrement,- ordonné la restitution par les consorts X...- Y... à M. Juanito D... de l'immeuble sis..., lieudit..., ainsi que du mobilier meublant visé à l'acte de vente,- ordonné la publication du jugement à la Conservation des Hypothèques de Coulommiers,- condamné M. Juanito D... à payer aux consorts X...- Y... la somme de 20. 000 € à titre de dommages-intérêts, avec intérêts au taux légal du jugement,- condamné in solidum M. Z... et la SARL Euro Immo à payer aux consorts X...- Y... la somme globale de 10. 000 € à titre de dommages-intérêts,- débouté les consorts X...- Y... de leur demande de remboursement de la somme de 9. 000 € correspondant aux honoraires d'agence,- condamné M. Juanito D... à payer aux consorts X...- Y... une somme de 4. 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens.
M. Fabio X... et Mme Cérina Y... ont relevé appel, à l'encontre de M. Z... et de la SARL Euro Immo, de ce jugement dont ils poursuivent l'infirmation, demandant à la Cour, par dernières conclusions signifiées le 6 juillet 2016, de :
au visa des articles 1134 et suivants, 1382 et suivants, 1641 et suivants, 1792 du code civil,
- constater que M. Juanito D... est introuvable,- dire, en conséquence, qu'ils subissent un préjudice direct et certain du fait de l'impossibilité d'obtenir l'exécution par M. Juanito D... des condamnations,- dire que le notaire et l'agence ont eu un comportement négligent et fautif à l'occasion de l'organisation de la vente litigieuse, le notaire violant de surcroît ses obligations de conseil,- dire que ces manquements les ont conduits à conclure un engagement auquel ils n'auraient jamais donné leur accord en leur absence,- dire que le notaire a engagé sa responsabilité et devra réparer l'entier préjudice que cette vente leur a causé en dépit de son annulation,- dire que leur préjudice comprend l'absence de restitution du prix de vente par M. Juanito D..., les frais occasionnés en pure perte pour cette vente (frais de vente non remboursés à ce jour, honoraires d'agence, frais bancaires et coût de l'emprunt jusqu'au mois de septembre 2016 de 45. 677, 64 €), le préjudice complémentaire de 20. 000 € du fait des conditions de vie qui leur sont imposées,- condamner en conséquence le notaire à leur verser les sommes de 140. 000 €, 20. 000 € et 45. 677, 64 €, soit 202. 045, 19 €, in solidum avec M. Juanito D...,- condamner également le notaire à leur verser la somme de 9. 000 € au titre des honoraires d'agence et tous autres frais, notamment bancaires et fiscaux liés à l'acquisition, qui n'auraient pas été restitués du fait de l'annulation de la vente,- subsidiairement, condamner le notaire à leur restituer l'intégralité des honoraires qu'il aura pu percevoir à l'occasion de la vente ainsi que tous autres dommages-intérêts qu'il apparaîtra raisonnable à la Cour de fixer,- en toute hypothèse, condamner M. Z... à leur payer la somme de 4. 000 € au titre des frais irrépétibles de première instance et celle de 5. 000 € au titre des frais irrépétibles d'appel en sus des entiers dépens incluant les frais d'expertise judiciaire, et ce, in solidum avec M. Juanito D....
M. Z..., appelant incident, prie la Cour, par dernières conclusions signifiées le 27 juillet 2016, de :
au visa des articles 564 du code de procédure civile et 1382 du code civil,
- dire qu'il n'a commis aucune faute,- débouter les consorts X...- Y... de leurs demandes,- subsidiairement, confirmer le jugement en ce qu'il a écarté les demandes présentées au titre de la restitution du prix de vente,- dire irrecevables comme nouvelles en cause d'appel les demandes de condamnation formées au titre des intérêts d'emprunt et des frais d'agence,- dire que les consorts X...- Y... ne caractérisent leur dommage ni dans son principe ni dans son quantum,- dire qu'ils ne caractérisent pas davantage le lien de causalité qui doit nécessairement exister entre la faute invoquée et le préjudice allégué,- en toute hypothèse, condamner in solidum les consorts X...- Y... au paiement de la somme de 1. 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens.
La SARL Euro Immo et la SCP Angel Hazane, en sa qualité de mandataire au redressement judiciaire de la SARL Euro Immo en vertu d'un jugement du tribunal de commerce de Meaux du 20 janvier 2014, forment également appel incident et prient la Cour, par dernières conclusions signifiées le 20 mars 2015, de :
- débouter les consorts X...- Y... de leur appel dirigé contre la SARL Euro Immo,- confirmer le jugement en ce qu'il a rejeté la demande de restitution des honoraires d'agence formée par les consorts X...- Y...,- infirmer le jugement en ce qu'il a condamné la SARL Euro Immo au paiement de dommages-intérêts et débouter les consorts X...- Y... de ce chef de leur demande, une faute éventuelle de la SARL Euro Immo ayant été couverte par le dol de M. Juanito D...,- constater que les consorts X...- Y... ont été déboutés de leur de leur requête afin de relevé de forclusion par jugement du tribunal de commerce de Meaux du 24 janvier 2015 et dire qu'à ce titre aucune demande ne peut être dirigée contre la SARL Euro Immo, sauf à être irrecevable et en tout cas inopposable au passif,- condamner tous succombants aux dépens.
SUR CE LA COUR
Au soutien de leur appel, les consorts X...- Y... font essentiellement valoir que M. Juanito D... étant sans adresse connue, leur créance de restitution du prix est irrecouvrable et que, n'étant plus propriétaires de la maison objet de la vente, ils ne peuvent percevoir l'indemnité d'assurance due par l'assureur multirisques habitation du fait d'un incendie survenu le 14 mai 2014, qui a détruit le bâtiment, qu'ils continuent dans le même temps d'acquitter les échéances de l'emprunt souscrit pour financer cette acquisition ; ils reprochent à l'agence immobilière Euro Immo comme au notaire de n'avoir pas relevé les incohérences entre les descriptions successives du bien litigieux, la discordance entre le prix d'acquisition réglé par M. Juanito D... en 2005, soit 15. 244, 90 €, et le prix de revente de 140. 000 € en 2008, plus particulièrement, ils font grief au notaire de ne pas avoir vérifié les déclarations de M. Juanito D..., l'emprise nouvelle au sol de la maison par rapport au plan cadastral de 2005, les dispositions du PLU et la situation administrative de l'immeuble, et à la SARL Euro Immo de n'avoir pas vérifié la conformité de la consistance de l'immeuble proposé à la vente à un diagnostic immobilier faisant état d'une superficie de 35 m ² alors même qu'elle indiquait dans son annonce que ledit bien était d'une superficie de 66 m ², de n'avoir pas constaté les malfaçons évidentes pour un professionnel de l'immobilier, affectant la maison proposée à la vente, étayant leur argumentaire sur les constatations de l'expert G... ; ils estiment que les fautes conjuguées du notaire et de l'agence sont en lien de causalité avec leur préjudice et doivent conduire à leur condamnation à payer des dommages-intérêts correspondant au prix et frais de la vente, outre des dommages-intérêts complémentaires correspondant aux intérêts de l'emprunt qu'ils continuent à assumer ;
M. Z... conteste avoir manqué à son devoir de conseil et de mise en garde vis-à-vis des acquéreurs, ayant consigné à l'acte de vente les désignations successives du bien vendu et les déclarations du vendeur dont il n'avait pas à vérifier la véracité, alors qu'aucune raison objective ne justifiait de les mettre en doute ; il ajoute qu'il n'avait pas à s'ingérer dans l'accord des parties sur le prix de vente au regard du contexte du marché immobilier à Esbly et que rien ne lui permettait de savoir que la superficie du bien litigieux avait, contrairement aux affirmations de M. Juanito D..., augmenté, l'extrait cadastral annexé à l'acte étant identique à celui annexé à l'acte d'acquisition de M. Juanito D... en 2005 ;
La SARL Euro Immo conteste également sa responsabilité en déniant avoir eu la possibilité de constater les désordres affectant le bien et soutient que c'est le dol organisé par M. Juanito D... qui est à l'origine première de la résolution de la vente, ses fautes éventuelles n'étant que secondaires ; enfin, elle fait valoir qu'en raison de la procédure collective la concernant, les demandes des consorts X...- Y... sont irrecevables ;
Sur la responsabilité de M. Z...
S'il est exact qu'un notaire se doit d'assurer l'efficacité de l'acte qu'il reçoit, il est tout autant constant qu'il n'a aucune obligation de se déplacer pour vérifier les déclarations des parties : au cas présent, aucun élément concret ne permettait à M. Z... de douter des déclarations du vendeur selon lesquelles la nouvelle configuration du bien objet de la vente supposait une emprise au sol supérieure à celle du bien acquis par M. Juanito D... en 2005, alors que :
- l'extrait cadastral dont il disposait, levé en janvier 2008, ne faisait apparaître aucune discordance quant à l'emprise au sol de la maison, par rapport à celui annexé à l'acte d'acquisition de M. Juanito D... en décembre 2008 : seul l'extrait cadastral levé en juillet 2008, annexé au rapport d'expertise, montre cette discordance,- la différence entre le prix d'acquisition de la maison en 2005 par M. Juanito D..., soit 15. 244 €, et le prix de revente en 2008, soit 144. 000 €, n'était pas de nature à démentir les affirmations du vendeur, cette différence pouvant s'expliquer par divers facteurs, notamment par les travaux d'amélioration réalisés depuis 2005, les fluctuations du marché immobilier, la convenance des parties, entre autres, étant observé qu'un notaire n'a pas à s'ingérer dans les accords conclus entre vendeur et acquéreurs,- la nouvelle configuration du bien n'était pas davantage de nature à révéler une augmentation de l'emprise au sol de la maison, le vendeur affirmant qu'elle résultait de travaux de restructuration intérieurs ; de plus, la comparaison entre les deux extraits cadastraux en possession de M. Z... ne montrait aucune augmentation de cette emprise ; quant aux documents d'urbanisme, ils ne révélaient pas davantage l'existence de travaux illégaux,- la situation de la maison, en zone inondable était clairement indiquée par les documents d'urbanisme délivrés par la mairie d'Esbly aux mois de janvier et de février 2008, annexés à l'acte authentique, et résulte des énonciations expresses consignées audit acte, ainsi qu'au compromis de vente,- M. Z... n'avait aucun moyen de s'aviser du percement de fenêtres ouvrant des vues illicites ni de la modification du mur de clôture empiétant sur le terrain voisin ;
En conséquence, aucune faute ou manquement du notaire à son devoir de conseil et de mise en garde n'étant établie, le jugement sera infirmé en ce qu'il a condamné M. Z... à payer à consorts X...- Y... une somme de 10. 000 € à titre de dommages-intérêts ; statuant à nouveau, la Cour déboutera les consorts X...- Y... de l'intégralité de leurs prétentions dirigées contre M. Z... ;
Sur la responsabilité de la SARL Euro Immo (appel incident de la SARL et de la SCP Angel Hazane)
Les conclusions du rapport d'expertise de M. G... dénoncent divers et graves désordres, notamment :
- une absence d'assainissement, les eaux en provenance de la salle d'eau, c'est-à-dire du WC à broyeur, de la baignoire et du lavabo, s'écoulent directement dans le sol entre la maison et la clôture de gauche ; les eaux usées de la cuisine s'écoulent dans le sol, sur la droite, là où existait une fosse,- le réseau d'alimentation en eau froide sanitaire n'est pas enterré et affleure le dallage extérieur,- la présence d'un WC à broyeur laisse supposer l'absence de fosse septique,- l'installation d'électricité n'est pas conforme et dangereux,- la couverture de la maison est déformée, les tuiles ne sont pas scellées, la gouttière est affaissée, les fenêtres percées dans la façade en limite de propriété s'ouvrent directement sur le terrain voisin, la toiture empiète sur ce terrain voisin,,- il n'existe pas de système de ventilation,- les murs extérieurs et de refend ne sont pas conformes aux règles de l'art, étant édifiés en parpaings de 10 cm de large ;
L'expert relate que la construction d'origine a été entièrement détruite pour être ensuite reconstruite avec doublement de l'emprise au sol ;
Au regard de la multiplicité et de l'importance des désordres ci-avant énumérés, l'agence Euro Immo professionnelle de l'immobilier et ayant pour obligation de renseigner les acquéreurs sur les consistance et les qualités du bien qu'elle avait pour mandat de vendre, ne pouvait ignorer, notamment, la non-conformité de l'assainissement, les désordres de la construction, ni, surtout, la différence de superficie entre le bien acquis en 2005 par M. Juanito D... et le bien qu'elle proposait à la vente, le diagnostic immobilier en sa possession évoquant un immeuble de 35 m ² qui ne pouvait correspondre à celui qu'elle faisait visiter aux consorts X...- Y..., annoncé comme ayant une superficie au sol de 66 m ² ;
En conséquence, c'est à juste titre que le premier juge a condamné la SARL Euro Immo, dont la faute a privé, indépendamment du dol commis par le vendeur, les consorts X...- Y... d'une chance de ne pas acquérir le bien de M. Juanito D..., ou d'en payer un moindre prix, à des dommages-intérêts d'un montant de 10. 000 € ;
Aucune demande n'est formée contre l'agence immobilière par les consorts X...- Y... au dispositif de leurs écritures, qui seul saisit la Cour, l'infirmation du jugement n'étant requise qu'en ce qui concerne les condamnations prononcées à l'encontre de M. Z... ; il est donc sans intérêt de rechercher si d'éventuelles autres demandes dirigées contre la SARL Euro Immo seraient irrecevables, observation étant faite que le jugement entrepris a été rendu le 8 novembre 2012, soit antérieurement au jugement du tribunal de commerce de Meaux du 20 janvier 2004 plaçant la SARL Euro Immo en redressement judiciaire ;
Les conditions d'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ne sont pas réunies au cas d'espèce.
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement et contradictoirement,
Infirme le jugement en ce qu'il a condamné M. Z... à payer aux consorts X...- Y... la somme de 10. 000 € à titre de dommages-intérêts,
Statuant à nouveau
Déboute les consorts X...- Y... de leurs demandes dirigées contre M. Z...,
Confirme le jugement pour le surplus, dans les limites des appels interjetés,
Rejette toute autre demande,
Condamne les consorts X...- Y... aux dépens de première instance et d'appel relatifs à la mise en cause de M. Z..., incluant les frais de référé et d'expertise, et dit qu'ils pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile.
