COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 1
ARRÊT DU 28 OCTOBRE 2016
Numéro d'inscription au répertoire général : 14/03222
Décision déférée à la Cour : Arrêt du 22 Janvier 2014 -Cour de Cassation de PARIS - RG no 53 FS - D Arrêt du 13 Septembre 2012 de la Cour d'appel de PARIS - RG no11/01683 Jugement du 09 Décembre 2010 du Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG no07/09410
APPELANTS
Monsieur Guy, Joseph, Jean X... né le 02 Janvier 1936 à RENNES (35000) et Madame Michèle Z... ÉPOUSE. X... née le 03 Avril 1940 à SAUMUR (49400)
demeurant ...
Représentés tous deux par Me Anne GRAPPOTTE-BENETREAU de la SCP SCP GRAPPOTTE BENETREAU, avocats associés, avocat au barreau de PARIS, toque : K0111 Assistés sur l'audience par Me Thomas BLAU, avocat au barreau de BORDEAUX
INTIMÉES
SNC COGEDIM VENTE Société en Nom Collectif immatriculée au RCS de Paris 309 021 277 agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège
ayant son siège au 8 avenue Delcassé - 75008 PARIS
Représentée par Me Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065 Assistée sur l'audience par Me Claude BADIER de l'ASSOCIATION PERRIN BADIER, avocat au barreau de PARIS, toque : R209
Société EDELWEISS MARINE prise en la personne de ses représentants légaux No SIRET : 453 970 816
ayant son siège au 143 RUE DE LA POMPE - 75116 PARIS
Représentée et assistée sur l'audience par Me Marc CHARTIER, avocat au barreau de PARIS, toque : C0184, substitué sur l'audience par Me Claire CHARTIER CHARTIER, avocat au barreau de PARIS, toque : C2421
SARL FONCIERE RESIOUEST Agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
ayant son siège au 40 rue Laugier - 75017 PARIS
Représentée par Me Jean-philippe AUTIER, avocat au barreau de PARIS, toque : L0053 Assistée sur l'audience par Me Gérard FASSINA de la SELARL SELARL GERARD FASSINA et ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : E0587
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 15 Septembre 2016, en audience publique, devant la Cour composée de :
Madame Dominique DOS REIS, Présidente de chambre Mme Jeanne DUYE, Conseillère M. Fabrice VERT, Conseiller
qui en ont délibéré
Greffier lors des débats : Monsieur Christophe DECAIX
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
- rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Dominique DOS REIS, Présidente, et par Monsieur Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision à été remise par le magistrat signataire.
M. et Mme X... sont locataires :
- de locaux d'habitation consistant en un appartement situé dans un immeuble sis ..., suivant contrat de bail du 19 juin 1991, - d'un garage situé au sous-sol situé à la même adresse, suivant contrat de bail du 18 décembre 1991.
L'immeuble a été acquis le 27 juin 2002 par la société Foncière Résiouest, qui a fait établir un règlement de copropriété et un état descriptif de division, publiés le 15 janvier 2003, et qui a chargé la société Cogedim Vente de procéder à la mise en vente de l'immeuble par lots, Elle a organisé le 26 septembre 2002 une réunion pour en informer les locataires. Par lettre recommandée en date du 6 mars 2003, la société Cogedim vente a notifié à M. X... une offre de vente au prix de 1 525 000 euros. Le 11 septembre 2003, elle a également notifié à Mme X... une offre de vente, au même prix. Mme X..., par courrier du 15 février 2004, a proposé d'acquérir le bien au prix de 1 150 000 euros. Son offre a été refusée le 26 février 2004. Le 1er juillet 2005, le bien a été vendu à la société civile immobilière Edelweiss Marine au prix de 1 525 000 euros. Par acte des 15 et 21 mars 2007, M. et Mme X... ont assigné : - la société Foncière Résiouest, - la société Cogedim vente, - la société Edelweiss Marine en nullité des offres de vente qu'ils ont chacun reçus, et de la vente intervenue le 1er juillet 2005 au profit de la société Edelweiss Marine.
Par jugement du 9 décembre 2010, le tribunal de grande instance de Paris a rejeté leurs demandes, considérant que l'offre de vente était régulière, avait été régulièrement notifiée, et que le bailleur avait rempli l'obligation d'information pesant sur lui en application de l'accord collectif du 9 juin 1998.
Par arrêt du 13 septembre 2012, la cour d'appel de Paris a confirmé cette décision.
Le 19 novembre 2012, M. et Mme X... ont formé un pourvoi en cassation contre cette décision.
Vu l'arrêt de la cour de cassation en date du 22 janvier 2014 qui a cassé et annulé, en toutes ses dispositions, l'arrêt de la cour d'appel de Paris, en retenant trois branches du moyen unique formé par les époux X..., et qui a renvoyé les parties devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;
Vu la saisine de la cour par les époux X... et leurs conclusions du 30 avril 2015 sur renvoi de cassation , par lesquelles ils demandent à la cour notamment de :
A titre Principal - Dire nulles les offres de ventes émises le 6 mars 2003 par Cogedim vente, pour le compte de la Foncière Resiouest, - Dire nulle la vente subséquente intervenue entre la foncière Resiouest et la sci Edelweiss Marine le 1 juillet 2005, - Condamner la société Fonciere Resiouest , sous astreinte de 2000 euros par jour de retard , à adresser dans les deux mois , de la signification de l'arrêt à intervenir , de nouvelles offres de ventes destinées à chacun des époux X..., - Condamner la société Fonciere resiouest à signer l'acte authentique de vente,
A titre subsidiaire - Condamner la société Fonciere Resiouest , sous astreinte de 2000 euros par jour de retard, à émettre dans les deux mois, de la signification de l'arrêt à intervenir, de nouvelles offres de ventes à chacun des époux X..., - Condamner la société Fonciere Resiouest à signer l'acte authentique de vente,
A titre infiniment subsidiaire - Dire que les époux X... disposent toujours de leur droit de préemption, en leur qualité de locataires, et tel qu'énoncé en l'article 10 de la loi no 75-1351 du 31 décembre 1975, - Condamner, in solidum, les sociétés FONCIERE RESIOUEST et COGEDIM VENTE, à régler aux époux X... la somme de 1 500 000 euros correspondant à la différence en euro, entre la valeur en 2014 des biens qui leur avaient été proposés à la vente en 2003, évaluée à 3.025.000 € en 2015, et le prix proposé en 2003 par COGEDIM VENTE de 1.525.000 €, en compensation du préjudice généré par le fait qu'ils n'ont pu acquérir au prix de 2003 et de ses conséquences, - Condamner, in solidum, les sociétés FONCIERE RESIOUEST et COGEDIM VENTE à régler aux Epoux X..., la somme correspondant à la différence en euro, entre le montant des frais notariés qu'ils auront à régler pour acquérir un appartement semblable à un prix de 3.025.000 € , soit 105.000 €,
En tout état de cause : - Condamner la SARL FONCIERE RESIOUEST à rembourser immédiatement à Monsieur et Madame X... les loyers qu'ils lui ont versés du 4 septembre 2003 au 30 juin 2005, s'élevant à la somme de 67.435,62 €, - Condamner la SCI EDELWEISS MARINE à rembourser immédiatement aux époux X... tous les loyers payés à elle par ces derniers, du 1er Juillet 2005 au 31 Décembre 2014 et s'élevant à la somme de 422.846,22 €, - Condamner la SCI EDELWEISS MARINE à rembourser aux époux X... tous les loyers payés à elle par ces derniers, du 1er Janvier 2015 jusqu'au jour où la vente du 1 er Juillet 2005 sera définitivement annulée, selon décompte à établir par huissier et sous huit jours de la notification qui lui en sera faite, - Dire, qu'à défaut, la SCI FONCIERE RESIOUEST et/ou COGEDIM VENTE devra indemniser immédiatement les Epoux X... du montant de ces loyers indûment versés à la SCI EDELWEISS MARINE, du 1er Juillet 2005 au 31 Décembre 2014, soit une somme de 422.281,84 € et ensuite des loyers réglés à cette SCI du I Janvier 2015 jusqu'au jour de la résiliation effective de ladite vente selon décompte d'huissier, - Dire et juger que la SARL FONCIERE RESIOUEST, redevenue rétroactivement propriétaire à compter du 1er juillet 2005, ne pourra pas, au cas de condamnation de la SCI EDELWEISS MARINE à rembourser aux époux X... tous les loyers qu'ils lui auront payés, appeler aucun loyer auprès des Epoux X..., courus du 1er Juillet 2005 jusqu'à l'expiration d'un délai de six mois après réception par les demandeurs de nouvelles offres de vente de la SARL FONCIERE RESIOUEST, - Condamner in solidum les sociétés FONCIERE RESIOUEST, COGEDIM-VENTE et la SCI EDELWEISS à verser aux Epoux X..., la somme de 30.000 € chacun, à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral, sur le fondement de l'article 1382 du code civil,
A titre subsidiaire : - Infirmer partiellement le Jugement du 9 octobre 2010 du TGI de PARIS en ce qu'il a débouté également Monsieur X.... pris individuellement, de ses demandes, alors même que les premiers juges ont uniquement motivé leur décision sur la seule situation de Madame X...,
Et statuant de nouveau : - Dire et juger Monsieur X... recevable et bien fondé en ses demandes, - Dire et juger nulles, l'offre de vente émise par COGEDÏM VENTE, pour le compte de la FONCIERE RESIOUEST, le 6 mars 2003 au profit de Monsieur X... pour les motifs exposés plus haut, - Dire et juger nulle, par voie de conséquence, la vente par la FONCIERE RESIOUEST à la SCI EDELWEISS MARINE, en date du 1er Juillet 2005, - Prononcer, au bénéfice de Monsieur X..., toutes les condamnations sollicitées tant à titre principal, subsidiaire, très subsidiaire, et en tout état de cause, détaillées aux présentes conclusions,
En tout état de cause : - Condamner la FONCIERE RESIOUEST à faire publier, au 5ème bureau des Hypothèques de Paris le présent, dans le délai de deux mois de sa signification, sous astreinte au bénéfice des époux X..., de 2000 € par jour de retard exigibles immédiatement, et à supporter et régler au Trésor Public dans ce délai, les droits et frais inhérents à cette publication et à justifier du tout aux époux X..., dans les huit jours de l'exécution de cette formalité, - Condamner in solidum, les sociétés FONCIERE RESIOUEST, COGEDIM-VENTE et la SCI EDELWEISS à payer aux Epoux X..., la somme de 55.000 € par application de l'article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu'aux entiers dépens de première instance d'appel.
Vu les conclusions du 30 août 2016 par lesquelles la société Foncière Resiouest demande notamment à la Cour de :
-confirmer le jugement entrepris,
A titre subsidiaire En cas de nullité de la vente, - Dire que la FONCIERE RESIOUEST n'a commis aucune faute, et débouter les époux X... de toute demande dirigée contre la FONCIERE RESIOUEST, - Débouter les époux X... de leur demande visant à voir notifier de nouvelles offres de vente sous astreinte, la disant sans objet et particulièrement mal fondée au regard des prérogatives liées au droit de propriété à valeur constitutionnelle, le propriétaire d'un bien ne pouvant être contraint de vendre contre sa volonté, - Condamner la SCI EDELWEISS à verser à la FONCIERE RESIOUEST l'intégralité des loyers qu'elle a perçus des époux X... au titre de l'occupation du bien immobilier sis au ... depuis le ler/07/05 soit la somme de 422.846,22 € selon décompte arrêté le 31/12/14 pour mémoire et à parfaire jusqu'au jour du jugement à intervenir, qui devra être réactualisée afin d'inclure l'intégralité des loyers perçus par la SCI EDELWEISS à la date du jugement, - Ordonner la compensation judiciaire entre la restitution du prix de la vente du ler/07/05 par la FONCIERE RESIOUEST, et les sommes dues à cette dernière par la SCI EDELWEISS au titre des loyers, perçus à compter du ler/07/05, - Dire que la restitution du solde du prix de la vente du ler/07/05 par la FONCIERE RESIOUEST se fera contre justification de la mainlevée de toute inscription de toute nature afférente au prêt ayant permis de financer la vente, de telle manière que le bien soit libre de toute inscription,
Très subsidiairement - Dire que les époux X... n'établissent pas la réalité de leurs préjudices, et les DEBOUTER purement et simplement de toute demande indemnitaire,
A titre infiniment subsidiaire En cas de condamnations au profit des époux X..., - Dire que COGEDIM VENTE a gravement manqué à ses obligations en exécution du mandat de vente du 25/07/02, - Condamner COGEDIM VENTE à garantir et relever indemne la FONCIERE RESIOUEST de toutes condamnations qui pourrait être prononcée contre elle, en principal, intérêts et accessoires,
En tout état de cause. - Dire que l'estimation en valeur vénale mai 2014 de la Chambre des Notaires établie sur la base d'un bien « libre de toute location et de toute occupation » à la demande expresse des époux X..., doit être purement et simplement écartée car elle ne correspond pas à la situation juridique du bien, actuellement occupé et sans date de libération prévisible, - Débouter la SCI EDELWEISS de toute demande en garantie contre la FONCIERE RESIOUEST, la disant particulièrement mal fondée, - Débouter purement et simplement la SCI EDELWEISS de sa demande d'expertise, la disant mal fondée, - Débouter purement et simplement la SCI EDELWEISS et Cogedim Vente de l'ensemble de leurs demandes,
Vu les conclusions du 31 août 2016 de la SNC Cogedim Vente par lesquelles elle demande à la cour de :
- Débouter les époux X... de leur appel et confirmer le jugement rendu le 9 décembre 2010 par le Tribunal de Grande Instance de PARIS ayant rejeté leur demande de nullité de vente, - Subsidiairement si, par impossible, la demande de nullité était accueillie, Débouter les époux X... de leurs plus amples demandes, - Débouter la SCI EDELWEISS MARINE et la SARL FONCIERE RESIOUEST de leurs demandes tendant à une condamnation en principal ou en garantie au titre du prix ou de toute somme nécessaire à la remise en état financière résultant de la nullité, qui ne constituent pas un préjudice indemnisable, - Dire n'y avoir lieu à application de la garantie d'éviction et débouter EDELWEISS MARINE de sa demande à ce visa, - Débouter FONCIERE RESIOUEST de son appel en garantie en constatant le partage de responsabilité à l'égard des tiers et l'absence de tout préjudice, - Dire que si quelle que condamnation que ce soit était mise à la charge de COGEDIM VENTE à l'égard de la SCI EDELWEISS MARINE et/ou de Monsieur ou Madame X..., la société FONCIERE RESIOUEST lui en devrait garantie dans la limite du gain qui demeurerait pour elle en comparant les sommes nettes qu'elle aurait dû verser pour leur indemnisation et l'augmentation de valeur du bien dont elle bénéficierait, au jour du retour de celui-ci dans son patrimoine après restitutions, - Condamner tout succombant à la somme de 10.000 euros en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile et en tous les dépens.
Vu les conclusions du 26 août 2016 de la SCI Edelweiss Marine par lesquelles elle demande notamment à la cour de :
- Déclarer les époux X... irrecevables en appel et plus généralement en leurs demandes, fins et conclusions, en ce qu'elles ne sont régulièrement publiées auprès du Conservateur des hypothèques alors que l'appelant devait conclure régulièrement sous le délai légal de trois mois,
Subsidiairement, sur le fond des demandes des époux X... - Les juger, en tout cas, mal fondées, sur le fondement de l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975 et de l'accord collectif du 9 juin 1998 et confirmer dès lors le jugement déféré, - Condamner solidairement les parties appelantes, et en tout cas toute partie succombante, au paiement d'une somme complémentaire de 15.000,00 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile en cause d'appel, ainsi qu'aux entiers dépens avec application de l'article 699 du Code de Procédure Civile,
Subsidiairement encore, pour le cas où les demandes des époux X... seraient accueillies, en tout ou partie : - Condamner les sociétés COGEDIM VENTE et la FONCIERE RESTOUEST à garantir et relever la concluante de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre, ainsi qu'au remboursement de tous frais, droits, intérêts liés aux 2 prêts afférents à l'acquisition et débours exposés, de tout gain manqué et de toute perte subie ou de toute perte de chance, Et, sur la fixation des préjudices : - Désigner un expert technique chargé d'en effectuer un chiffrage précis, permettant de faire les comptes entre les parties, au regard de l'état du marché actuel de l'immobilier et de sa fluctuation depuis les faits litigieux, des frais exposés et du tout gain manqué et/ou de la perte subie, ou de la perte d'une chance, en lien avec la vente litigieuse, au regard notamment du prix d'acquisition en 2005 et de la valeur des biens au jour de la décision, avec une mission classique en pareille matière, - Fixer à 1.600.000,00 Euros le préjudice matériel subi par la concluante (valeur mai 2004) et condamner solidairement les sociétés COGEDIM VENTE et la FONCIERE RESIOUEST au paiement de cette somme indemnitaire, du chef du gain manqué (annulation de la plus value) et subsidiairement à titre de perte d'une chance plus-value, outre un complément de 200.000,00 Euros en valeur septembre 2016, soit une somme de 1.800.000,00 euros. Outre les postes indemnitaires suivants, également à leur charge solidaire : -droits de mutation : 74.658,00 Euros -frais du règlement de copropriété : 1.761,22 Euros -coût du financement du bien du chef des deux prêts mentionnés en pages 7 et 8 de l'acte notarié du 1er juillet 2005, ainsi que les pages 26 à 29 : a) 240 mois X 4.683,13 Euros : 1.123.951,20 Euros, sauf à parfaire ou diminuer au vu du décompte du prêteur de deniers. b) 180 mois X 829,83 Euros : 149.369,40 Euros, sauf à parfaire ou diminuer au vu du décompte du prêteur de deniers.
En toute hypothèse, et en conséquence de l'anéantissement rétroactif du contrat, condamner la société FONCIERE RESIOUEST à restituer le montant du prix d'acquisition, soit 1.525.000,00 euros.
- En toute hypothèse, déclarer irrecevable la demande de la FONCIERE formulée le 7 avril 2015, pour la première fois en cause d'appel, sur renvoi après cassation (422.846,22 euros). - Condamner solidairement les époux X... au paiement des entiers dépens, avec application de l'article 699 du Code de Procédure Civile et en tout cas tout succombant, comme pour la somme complémentaire au titre de l'article 700, sollicitée ci-dessus à l'encontre de toute partie succombante (15.000,00 euros).
SUR CE LA COUR
Considérant que les époux X..., ayant publié leur assignation en nullité de la vente du 1 juillet 2005, leurs demandes sont recevables ;
Considérant que M. et Mme X... sont locataires :
- de locaux d'habitation consistant en un appartement situé dans un immeuble sis ..., suivant contrat de bail du 19 juin 1991, - d'un garage situé au sous-sol situé à la même adresse, suivant contrat de bail du 18 décembre 1991 ; Que l'immeuble a été acquis le 27 juin 2002 par la société Foncière Résiouest, qui a fait établir un règlement de copropriété et un état descriptif de division, publiés le 15 janvier 2003, et qui a chargé la société Cogedim Vente de procéder à la mise en vente : de l'immeuble par lots ; Que par lettre recommandée en date du 6 mars 2003, la société Cogedim vente a notifié à M. X... une offre de vente au prix de 1 525 000 euros ; que le 11 septembre 2003, elle a également notifié à Mme X... une offre de vente, au même prix. Que Mme X..., par courrier du 15 février 2004, a proposé d'acquérir le bien au prix de 1 150 000 euros. Son offre a été refusée le 26 février 2004. Que Le 1er juillet 2005, le bien a été vendu à la société civile immobilière Edelweiss Marine au prix de 1 525 000 euros.
Considérant que les époux X... concluent à la nullité de cette vente au motif de ce que leur droit de préemption n'aurait pas été régulièrement purgé ;
Considérant qu'il ressort des dispositions de L'article 10 de la loi No 75-1351 du 31 décembre 1975 applicable à l'espèce que : « I-Préalablement à la conclusion de toute vente d'un ou plusieurs locaux à usage d'habitation ou à usage mixte d'habitation et professionnel, consécutive à la division initiale ou à la subdivision de tout ou partie d'un immeuble par lots, le bailleur doit, à peine de nullité de la vente, faire connaître par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, à chacun des locataires ou occupants de bonne foi, l'indication du prix et des conditions de la vente projetée pour le local qu'il occupe. Cette notification vaut offre de vente au profit de son destinataire.
L'offre est valable pendant une durée de deux mois à compter de sa réception. Le locataire qui accepte l'offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si dans sa réponse, il notifie au bailleur son intention de recourir à un prêt, son acceptation de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et, en ce cas, le délai de réalisation est porté à quatre mois. Passé le délai de réalisation de l'acte de vente, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est nulle de plein droit. » ;
Considérant qu'en l'espèce, il ressort des pièces versées aux débats que par lettre recommandée en date du 6 mars 2003, la société Cogedim Vente a notifié à M. X... une offre de vente au prix de 1 525 000 euros, qui subordonnait son acceptation au versement de 10% du prix de vente ; que l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975 susvisé accorde au locataire, pour réaliser la vente et donc réunir les fonds nécessaires au paiement du prix, un délai de deux mois ou de quatre mois en cas de recours à un prêt ; qu'il s'en déduit qu'en faisant obligation à M. X... , en cas d'acceptation de l'offre de vente, de verser lors de cette acceptation, 10% du prix de vente, l'offre faite par Cogedim est irrégulière, le droit de préemption de M. X... ne pouvant être regardé comme régulièrement purgé ; qu'il convient donc d'infirmer le jugement entrepris sur ce point, et statuant de nouveau de déclarer irrégulière l'offre de vente et de déclarer nulle la vente intervenue le 1 juillet 2005 au profit de la société Edelweiss ;
Considérant que la nullité de la vente d'un bien immobilier emporte anéantissement rétroactif du contrat et a pour conséquence d'obliger les parties à rendre les prestations qu'elles ont effectivement reçues et d'obliger notamment l'acquéreur à restituer le prix de vente au vendeur ; que par conséquent il y a lieu de condamner la société Foncière Resiouest à restituer à la SCI Edelweiss Marine la somme de 1 525 000 euros correspondant au prix de vente ;
Considérant en revanche, qu'il n'y a pas lieu de faire droit aux demandes des époux X... tendant à la réalisation de la vente forcée du bien litigieux entre eux-mêmes et la société Foncière Resiouest ou à voir ordonner à la société Foncière Resiouest d'émettre de nouvelles offres de vente à leur intention, la nullité de la vente litigieuse n'ayant pas pour effet de les substituer, dans l'acte de vente annulé, à l'acquéreur ;
Considérant que la demande de la société Foncière Resiouest tendant à voir condamner la SCI Edelweiss à lui verser l'intégralité des loyers qu'elle a perçus des époux X... au titre de l'occupation du bien immobilier sis au ... depuis le 0l/07/05 constitue une demande nouvelle au sens des dispositions de l'article 564 du code de procédure civile pour avoir été formée pour la première fois en cause d'appel ; qu'elle sera donc déclarée irrecevable, différant par son objet de ses demandes initiales ;
Considérant qu'il n'y a pas lieu de dire que la restitution du solde du prix de la vente du 01/07/05 par la Foncière Resiouest se fera contre justification de la mainlevée de toute inscription de toute nature afférente au prêt ayant permis de financer la vente, de telle manière que le bien soit libre de toute inscription, l'obligation de restituer le prix, conséquence de l'annulation de la vente, ne pouvant être subordonnée à de telles conditions ;
Sur les demandes en dommages et intérêts formées par la SCI Edelweiss Marine à l'encontre de la société Foncière Resiouest et de La société Cogedim vente
Considérant que la société Foncière Resiouest et la société Cogedim Vente, qui sont des professionnels de l'immobilier, ont commis, l'un en tant que vendeur, l'autre en tant que commercialisation du lot vendu, envers les époux X... chacun une faute en ne veillant pas à la régularité de la purge du droit de préemption des époux X..., et doivent donc être déclarés responsables des dommages consécutifs à l'annulation de cette vente ; qu'ils seront donc condamnés à réparer l'entier dommage subi par la SCI Edelweiss Marine résultant de l'annulation de la vente litigieuse ;
Considérant que la cour dispose des éléments suffisants pour évaluer les préjudices subis par la SCI Edelweiss Marine, sans qu'il soit besoin d'ordonner une mesure d'expertise ;
Considérant que la nullité de l'acte de vente étant prononcée, celui-ci est réputé n'avoir été jamais été conclu, de sorte que le prêt conclu par la SCI Edelweiss Marine, qui est l'accessoire et interdépendant avec le contrat de vente litigieux est également annulé de plein droit impliquant la restitution par l'emprunteur au prêteur des sommes empruntées et la restitution par le prêteur à l'emprunteur du montant des échéances en capital et intérêts réglés par ces derniers en exécution du prêt, les demandes en dommages et intérêts formées par l'intimée au titre des intérêts de ce prêt se trouvant ainsi dépourvues de cause ; que la SCI Edelweiss Marine sera donc déboutée de ses demandes en dommages et intérêts du chef des prêts souscrits ayant pour objet la vente litigieuse ;
Considérant, en ce qui concerne les frais de mutation- ayant pour objet la vente litigieuse, acquittés par la SCI Edelweiss Marine, ces derniers sont dépourvus de cause en raison de l'annulation de la vente litigieuse, étant susceptibles de restitution ; que par conséquent les demandes formées de ce chef, à titre de dommages et intérêts par la SCI Edelweiss Marine seront rejetées ;
Considérant qu'en revanche, la SCI Edelweiss Marine est fondée à réclamer le remboursement des frais du règlement de copropriété dont elle s'est acquittée dès lors que ces frais ont été acquittés en qualité de copropriétaire ; que le montant de ces frais s'élèvent à 1 761,22 euros ;
Considérant que la SCI Edelweiss Marine est également fondée à réclamer réparation de la perte de chance de ne pas avoir acquis un bien similaire au bien litigieux, et ne pas avoir réalisé la plus-value que lui aurait procurée une telle acquisition ; qu'au regard du prix de vente du bien immobilier dans l'acte de vente annulé, de son évaluation à la somme de 3 025 000 euros en 2014 par la chambre des notaires ( tenant compte de l'évolution du marché immobilier, de la nature du bien litigieux et du secteur concerné) et compte tenu de son occupation par des locataires, cette perte de chance sera évaluée à la somme de 300 000 euros ;
Considérant qu'au regard de ces éléments, il y a lieu de condamner in solidum la société Foncière Resiouest et la société Cogedim Vente à payer à la SCI Edelweiss Marine les sommes de 1761,22 euros et de 300 000 euros à titre de dommages et intérêts, la SCI Edelweiss Marine étant déboutée du surplus de ses demandes en dommage et intérêts ;
Sur les rapports entre la société Foncière Resiouest et la société Cogedim,
Considérant que la société Cogedim Vente, qui s‘est vu confier la commercialisation du bien immobilier litigieux par la société Foncière Resiouest, était tenue professionnellement de s'assurer de l'efficacité juridique des actes qu'elle a dressés dans le cadre de ce contrat de commercialisation ; que la société Cogedim Vente était notamment tenue d' accomplir les diligences nécessaires pour s'assurer de la régularité de la purge du droit de préemption des locataires ; qu'il y a lieu de retenir que la société Cogedim Vente a commis, dans le cadre de son contrat de commercialisation, une faute en ne s'assurant pas de la régularité de l'offre de vente faite à X..., et sera, par conséquent, condamnée à garantir la société Foncière Resiouest des condamnations en dommages et intérêts prononcées à l'encontre de cette dernière par la présente décision au profit de la SCI Edelweiss Marine ; qu'en revanche, la société Foncière Resiouest ne sera pas condamnée à garantir la société Cogedim Vente des condamnations prononcées à l'encontre de cette dernière par la présente décision, dès lors que l'irrégularité de la purge du droit de préemption des locataires à l'origine de la nullité de la vente litigieuse est imputable exclusivement à la faute commise par la société Cogedim Vente dans l'exécution de son mandat de vente ;
Sur les demandes en remboursement et en dommages et intérêts formées par les époux X...
Considérant que les époux X... demandent le remboursement des loyers qu'ils considèrent avoir indument réglés ;
Mais considérant que les époux X... ayant effectivement bénéficié de la jouissance des lieux durant la période où ils se sont acquittés du montant de ces loyers, ils ne caractérisent ainsi aucun préjudice lié au paiement desdits loyers et seront par conséquent déboutés du chef de demande susvisé ;
Considérant que les époux X... seront également déboutés de leurs demandes en dommages et intérêts correspondant à la prétendue différence entre la valeur du bien immobilier litigieux entre 2003 et 2014 et entre la valeur des frais notariés sur la même période dès lors qu'ils ne rapportent pas la preuve qu'ils auraient été en mesure de s'acquitter du prix de vente tel que fixé dans les offres émises en 2003 par la société Foncière Resiouest, puisqu'au contraire il ressort des pièces versées aux débats qu'ils ont fait, à cette époque, une proposition d'achat à un prix inférieur à celui proposé dans les offres émises par la société Foncière Resiouest ; qu'il s'en déduit que les époux X... ne prouvent pas de lien direct de causalité entre les préjudices invoqués et les fautes reprochées à la société Foncière Resiouest et à la société Cogedim Vente ; qu'ils n'établissent pas davantage la réalité d'un préjudice moral ayant un lien direct de causalité avec ces fautes ; qu'ils seront donc déboutés de l'ensemble de leurs demandes en dommages et intérêts ;
Considérant que l'équité commande de condamner la société Cogedim Vente à payer à la SCI Edelweiss Marine la somme de 10 000 euros au titre de 700 du code de procédure civile ; que les autres demandes du chef de l'article 700 du code de procédure civile seront rejetées ;
Considérant qu'il y a lieu d'ordonner la publication du présent arrêt au service de la publicité foncière compétent aux frais de la société Foncière Résiouest sans qu'il soit nécessaire d'assortir cette condamnation d'une peine d'astreinte.
PAR CES MOTIFS
Déclare recevables les demandes des époux X....
Déclare irrecevable la demande de la société Foncière Resiouest tendant à voir condamner la SCI Edelweiss à verser à la Foncière Resiouest l'intégralité des loyers qu'elle a perçus des époux X... au titre de l'occupation du bien immobilier sis au ... depuis le 0l/07/05.
Infirme le jugement entrepris.
Statuant de nouveau,
Déclarer irrégulière l'offre de vente faite à M X...,
Déclare nulle la vente intervenue le 1 juillet 2005 au profit de la société Edelweiss avec toutes conséquences de droit,
Condamne la société Foncière Resiouest à restituer à la SCI Edelweiss Marine la somme de 1 525 000 euros correspondant au prix de vente,
Condamne in solidum la société Foncière Resiouest et la société Cogedim Vente à payer à la SCI Edelweiss Marine les sommes de 1761,22 euros et de 300 000 euros à titre de dommages et intérêts,
Condamne la société Cogedim Vente à garantir la société Foncière Resiouest des condamnations en dommages et intérêts prononcées à l'encontre de cette dernière par la présente décision au profit de la SCI Edelweiss Marine,
Rejette toutes demandes plus amples ou contraires,
Condamne la société Cogedim Vente à payer à la SCI Edelweiss Marine la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Ordonne la publication du présent arrêt au service de la publicité foncière compétent aux frais de la société Foncière Résiouest,
Condamne la société Cogedim Vente au paiement des dépens de première instance et d'appel, incluant ceux de l'arrêt cassé, avec recouvrement conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile au profit se avocats qui en ont fait la demande.
