Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 5
ARRET DU 26 OCTOBRE 2016
(n° , 8 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 13/19161
Décision déférée à la Cour : Jugement du 19 Septembre 2013 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 09/13254 -
APPELANTE
SARL SOFERIM PROMOTION
agissant en la personne de ses représentants légaux
[Adresse 1]
[Localité 1]
SIRET : 414 295 113
Représentée par Me Caroline HATET-SAUVAL de la SCP NABOUDET- HATET, avocat au barreau de PARIS, toque : L0046 et assistée de Me Jean-Olivier BLUET, avocat au barreau de PARIS, toque : E 1312.
INTIMES
Monsieur [X] [J]
Né le [Date naissance 1] 1946 à [Localité 2] (93)
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représenté par Me Pascale FLAURAUD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0090
et assisté de Me Denis PARINI, avocat au barreau de PARIS, toque : G 706
SAS GROUPE SAINT GERMAIN prise en la personne de ses représentants légaux
[Adresse 3]
[Localité 4]
N° SIRET : 401 835 06161
Représentée par Me Frédéric BURET, avocat au barreau de PARIS, toque : D1998 et assistée de Me Philippe DELECLUSE, avocat au barreau de PARIS, toque : P 212.
SARL VILLANCY IMMOBILIER prise en la personne de ses représentants légaux
[Adresse 4]
[Localité 5]
N° SIRET : 431 230 1011
Représentée par Me Frédéric BURET, avocat au barreau de PARIS, toque : D1998 et assistée de Me Philippe DELECLUSE, avocat au barreau de PARIS, toque : P 212.
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 07 Juin 2016, en audience publique, devant la Cour composée de :
Madame Marie-Agnès CHAUMAZ, Présidente de chambre
Monsieur Claude TERREAUX, Conseiller
Madame Maryse LESAULT, Conseillère
qui en ont délibéré
Greffier, lors des débats : Mme Anne-Charlotte COS
ARRÊT :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Marie-Agnès CHAUMAZ, président et par Sabrina RAHMOUNI, greffier présent lors du prononcé, auquel a été remis la minute par le magistrat signataire.
FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES
Selon acte authentique en date du 19 mars 2008 passé par devant Maître [P], notaire, les sociétés VILLANCY IMMOBILIER et GROUPE SAINT-GERMAIN ont conclu une promesse unilatérale de cession de la totalité du capital social de la société RESIDENCE DU CHATEAU au profit de la société SOFERIM PROMOTION.
L'objet social de la société RESIDENCE DU CHATEAU porte sur l'acquisition d'une propriété bâtie située [Adresse 5] situé à VINCENNES comportant la démolition, la construction, sur le terrain ou droits immobiliers, de tous immeubles, de toutes destinations et usages, la vente, en totalité ou par fraction, des immeubles construits, avant ou après leur achèvement.
Cette opération était en réalité une opération entre marchands de biens professionnels.
Monsieur [J], architecte, s'était occupé de l'obtention du permis de construire qui avait été obtenu. Il sera traité plus bas des conditions et modalités de cette obtention.
Alléguant que les opérations avaient connu du retard du fait d'une erreur d'implantation et qu'elle avait été ainsi trompée et avait subi de lourds préjudices, la société SOFERIM, acquéreur de l'immeuble, a assigné devant le Tribunal de grande instance de PARIS Monsieur [J] et les sociétés VILLANCY IMMOBILIER et GROUPE SAINT GERMAIN en réparation de ses préjudices.
Par jugement entrepris du 19 septembre 2013, le Tribunal de grande instance a ainsi statué :
'-Condamne in solidum la société Villandry Immobilier et la société Groupe Saint-Germain avec M. [X] [J] à payer à la société Soferim Promotion la somme de 111.837,55€ à titre de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;
-Ordonne la capitalisation des intérêts,
-Condamne la Société Villandry Immobilier et la société Groupe Saint-Germain et M. [X] [J] au paiement des dépens,
-Déboute les parties du surplus de leurs demandes,
-Dit n'y avoir lieu à l'exécution provisoire de la présente décision.'
Par conclusions du 20 octobre 2015, la société SOFERIM PROMOTION, appelante, demande à la Cour de :
- Recevoir la société SOFERIM PROMOTION en son appel limité du jugement rendu le19 septembre 2013 par le tribunal de grande instance de Paris, aux fins d'infirmation partielle;
Y faisant droit,
Sur la responsabilité délictuelle des sociétés cédantes
-Constater que les sociétés VILLANCY IMMOBILIER et GROUPE SAINT- GERMAIN ont sciemment omis d'informer la société SOFERIM PROMOTION sur l'irrégularité des plans du permis de construire n° 9408006N1009 en date du 1er août 2006, relatif au 129 à [Adresse 6], en ce qu'ils implantent l'ouvrage projeté sur une partie de l'immeuble voisin, constituant la copropriété du [Adresse 6] ;
- Dire et juger que cette omission constitue une réticence dolosive au sens de l'article 1116 du code civil, engageant leur responsabilité délictuelle au sens de l'article 1382 du code civil envers la société SOFERIM PROMOTION ;
En conséquence,
- Condamner in solidum les sociétés VILLANCY IMMOBILIER et GROUPE SAINT-GERMAIN à payer à la société SOFERIM PROMOTION, à titre de dommages et intérêts, le cas échéant in solidum avec l'architecte, Monsieur [X] [J] :
-la somme de 120.448 euros, en réparation du préjudice de perte de surfaces commercialisables ;
-la somme de 153.728,89 euros, en réparation des frais de communication engagés à perte ;
-la somme de 4.150 euros, en réparation des frais de bureau de vente sur le site engagés à perte ;
-la somme de 463.119 euros, en réparation du préjudice de gain manqué; et subsidiairement, pour ce seul poste de préjudice, la somme de 416.807,10 euros, en réparation de la perte de chance de vendre le bien immobilier aux conditions initiales de commercialisation dans la période suivant l'acquisition au 12 juin 2008 ;
-la somme de 81.333,35 euros, en réparation du préjudice de surcoût des frais de portage bancaire résultant de l'allongement de la durée du portage financier ;
-la somme de 170.723,91 euros, en réparation du préjudice de surcoût des frais de portage en compte courant résultant de l'allongement de la durée du portage financier;
- la somme de 121.442,84 euros, en réparation du préjudice de surcoût de travaux, du fait du retard d'exécution des travaux et ce par référence à la variation de l'indice BT 01 sur la période de différé d'exécution des travaux ;
-la somme de 9.780 euros, en réparation du préjudice de surcoût de frais d'architecte;
-la somme de 1.196 euros, en réparation du préjudice de surcoût de frais de bureau de contrôle technique;
-la somme de 96.558 euros, en réparation du préjudice d'honoraires indûment payés à l'architecte fautif pour une prestation viciée;
-la somme de 322.227,08 euros, en réparation du préjudice de discrédit commercial;
- Dire et juger que lesdits dommages et intérêts seront assortis de l'intérêt au taux légal à compter de la délivrance de l'assignation, et ordonner la capitalisation dans les conditions de l'article 1154 du code civil ;
En tout état de cause,
-Débouter les sociétés VILLANCY IMMOBILIER et GROUPE SAINT-GERMAIN de leur appel incident dudit jugement et de toutes leurs demandes, fins et prétentions envers la société SOFERIM PROMOTION
Sur la responsabilité délictuelle de l'architecte :
- Constater que l'architecte, Monsieur [X] [J], a établi des plans irréguliers, faisant l'objet du permis de construire n° 9408006N1009 en date du 1er août 2006, relatif au 129 à [Adresse 6], en ce qu'ils implantent l'ouvrage projeté sur une partie de l'immeuble voisin, constituant la copropriété du [Adresse 6] ;
- Dire et juger que l'irrégularité des plans dudit permis de construire constitue une faute délictuelle au sens de l'article 1382 du code civil, que la société SOFERIM PROMOTION est fondée à invoquer en raison des dommages causés ;
En conséquence,
- Condamner l'architecte, Monsieur [X] [J], à payer à la société SOFERIM PROMOTION, à titre de dommages et intérêts, le cas échéant in solidum avec les sociétés VILLANCY IMMOBILIER et GROUPE SAINT-GERMAIN :
-la somme de 120.448 euros, en réparation du préjudice de perte de surfaces commercialisables ;
- la somme de 153.728,89 euros, en réparation des frais de communication engagés à perte ;
-la somme de 4.150 euros, en réparation des frais de bureau de vente sur le site engagés à perte ;
-la somme de 463.119 euros, en réparation du préjudice de gain manqué; et subsidiairement, pour ce seul poste de préjudice, la somme de 416.807,10 euros, en réparation de la perte de chance de vendre le bien immobilier aux conditions initiales de commercialisation dans la période suivant l'acquisition au 12 juin 2008 ;
-la somme de 81.333,35 euros, en réparation du préjudice de surcoût des frais de portage bancaire résultant de l'allongement de la durée du portage financier ;
-la somme de 170.723,91 euros, en réparation du préjudice de surcoût des frais de portage en compte courant résultant de l'allongement de la durée du portage financier;
-la somme de 121.442,84 euros, en réparation du préjudice de surcoût de travaux, du fait du retard d'exécution des travaux et ce par référence à la variation de l'indice BT 01 sur la période de différé d'exécution des travaux ;
-la somme de 9.780 euros, en réparation du préjudice de surcoût de frais d'architecte;
-la somme de 1.196 euros, en réparation du préjudice de surcoût de frais de bureau de contrôle technique;
-la somme de 96.558 euros, en réparation du préjudice d'honoraires indûment payés à l'architecte fautif pour une prestation viciée;
-la somme de 322.227,08 euros, en réparation du préjudice de discrédit commercial;
- Dire et juger que lesdits dommages et intérêts seront assortis de l'intérêt au taux légal à compter de la délivrance de l'assignation et ordonner la capitalisation dans les conditions de l'article 1154 du code civil ;
En tout état de cause,
- Débouter Monsieur [X] [J] de son appel incident dudit jugement et de toutes ses demandes, fins et prétentions envers la société SOFERIM PROMOTION;
En toute hypothèse,
- Condamner in solidum l'architecte, Monsieur [X] [J], les sociétés VILLANCY IMMOBILIER et GROUPE SAINT-GERMAIN à payer à la société SOFERIM PROMOTION une indemnité de 15.000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Les condamner in solidum aux dépens.
Par conclusions du 13 mars 20154, la société VILLANCY IMMOBILIER et la société GROUPE SAINT GERMAIN, intimées et appelantes incidentes, demandent à la Cour de :
- Recevoir les sociétés VILLANCY IMMOBILIER et GROUPE SAINT GERMAIN en leur appel incident du jugement rendu le 19 septembre 2013 par le Tribunal de grande instance de Paris, aux fins d'infirmation partielle ;
Y faisant droit,
-Réformer le jugement de première instance en ce qu'il a retenu la commission par les sociétés VILLANCY IMMOBILIER et GROUPE SAINT-GERMAIN d'une réticence dolosive à l'égard de la société SOFERIM PROMOTION dans le cadre de la cession à cette dernière de la SCCV RESIDENCE DU CHATEAU,
Statuant à nouveau :
- Rejeter l'ensemble des demandes, fins et conclusions de la société SOFERIM PROMOTION à l'égard des sociétés VILLANCY IMMOBILIER et GROUPE SAINT GERMAIN, soit en ce qu'e1Ies sont irrecevables, soit en ce qu'e1les se trouvent être totalement infondées,
- Réformer le jugement en ce qu'il a rejeté la demande en dommages et intérêts des concluantes au titre du comportement procédural abusif de la société SOFERIM PROMOTION,
- Condamner la société SOFERIM PROMOTION à verser à chacune des sociétés VILLANCY IMMOBILIER et GROUPE SAINT GERMAIN la somme de 10.000 euros à titre d'indemnité pour procédure abusive ;
Si par extraordinaire la réticence dolosive était confirmée par la Cour d'appel,
- Confirmer le jugement de première instance en ce qu'il a rejeté la majorité des chefs de préjudice présentés par la société SOFERIM PROMOTION,
- Dire et juger que la transmission universelle de patrimoine opérée le 30 décembre 2009 par la SCCV RESIDENCE DU CHATEAU au profit de la société SOFERIM PROMOTION est nulle et à tout le moins inopposable aux sociétés VILLANCY IMMOBILIER et GROUPE SAINT GERMAIN,
- Réformer le jugement de première instance en ce qu'i1 a constaté un préjudice subi par la société SOFERIM PROMOTION à hauteur de 111.837,55 euros,
En tout état de cause,
-Compenser les préjudices allégués par la société SOFERIM PROMOTION avec la plus-value réalisée par celle-ci en cédant l'immeuble construit à un prix supérieur de 1.742.754€ TTC par rapport à ce qu'elle avait budgété et aurait pu obtenir en vendant les appartements en 2008 et 2009,
-Retenir pour tout montant d'indemnité mis à la charge des sociétés VILLANCY IMMOBILIER et GROUPE SAINT GERMAIN des sommes déduction faite de la TVA et de l'impôt sur les sociétés au taux de 33,33 % auxquels la société SOFERIM PROMOTION aurait normalement été soumise sur l'ensemble de ses gains si elle ne les avait pas manqués,
-Préciser en cas de condamnation solidaire des sociétés VILLANCY IMMOBILIER et GROUPE SAINT GERMAIN avec Monsieur [J] s'agissant du remboursement par ce dernier de ses honoraires à la société SOFERIM PROMOTION que les sociétés VILLANCY IMMOBILIER et GROUPE SAINT GERMAIN disposeront à son encontre d'une action récursoire à hauteur de l'intégralité des sommes qu'el1es auront réglées au titre de ce remboursement à la société SOFERIM PROMOTION en ses lieu et place,
-Condamner la société SOFERIM PROMOTION à payer à chacune des sociétés VILLANCY IMMOBILIER et GROUPE SAINT GERMAIN, la somme de 10.000 € à titre d'indemnisation sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,
-Condamner la société SOFERIM PROMOTION aux entiers dépens dont le recouvrement, pour ceux les concernant, sera directement poursuivi par Me Frédéric BURET, Avocat à la Cour, conformément aux dispositions de l'article 699 du C.P.C.
Par conclusions du 9 mars 2015, Monsieur [X] [J], intimé et appelant incident, demande à la Cour de :
-Déclarer irrecevable et mat fondée la société SOFERIM en son appel,
-L'en débouter,
-Déclarer Monsieur [J] recevable et bien fondé en son appel incident et y faisant droit,
-Compte tenu des éléments de faits de ce dossier, dire et juger que Monsieur [X] [J] n'a commis aucune faute donnant droit à réparation au profit de la société SOFERlM,
-le mettre purement et simplement hors de cause,
A titre infiniment subsidiaire,
-Dire et juger que les sommes sollicitées par la société SOFERIM ne sont étayées par aucun élément sérieux.
-Les rejeter intégralement quel que soit le chef de demande.
-Condamner la société SOFERlM à verser à Monsieur [X] [J] à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive la somme de 15.000 euros ainsi que celle de 15.000 euros sur le fondement de l'article 700 et en tous les dépens dont distraction au profit de Maître Pascale FLAURAUD, avocat, dans les conditions de l'article 699 du CPC.
SUR CE ,
Considérant qu'il convient de rechercher quelles sont les compétences de celui qui se prétend victime d'un dol étant observé que la SOFERIM est un promoteur professionnel ;
Considérant par ailleurs que la Cour observe que la SOFERIM avait connu des difficultés pour payer le prix, et n'a d'ailleurs réglé qu'une partie de celui-ci ;
Considérant enfin qu' il n'est pas contesté que la SOFERIM, pour tenter de se soustraire à ses obligations et échapper au payement des sommes restant dues, a tenté dans un premier temps de solliciter la garantie de passif au motif qu'elle venait de découvrir que le terrain était pollué ; que cependant aucun élément n'a pu établir la réalité de la pollution alléguée ; qu'une procédure judiciaire a été diligentée par la société SOFERIM qui s'est finalement désistée de son action ; que c'est alors qu'elle a fait état de la question de la mauvaise implantation du terrain objet du présent litige ;
Considérant que l'acte de cession est intervenu le 12 juin 2008 ;
Considérant que la SOFERIM avait organisé elle-même diverses réunions dont la première remonte au 20 février 2008 ; qu'aux termes du compte rendu rédigé par la SOFERIM, il est prévu un plan de bornage ainsi qu'un relevé des héberges après démolition préconisés par l'architecte le 16 mars 2006 ; que les deux comptes rendus des 21 avril et 28 avril 2008 révèlent que le géomètre devait être missionné par le représentant de la société SOFERIM, Mme [T] ; qu'une télécopie de Monsieur [K], du cabinet [J], adressée à SOFERIM, indique : 'Suite à notre réunion de travail du 26 avril sur les plans d'exécution, je vous précise qu'il est impératif que le géomètre établisse le plan de bornage afin que l'abandon de fait de la mi mitoyenneté par l'immeuble du 127, soit précisément et officiellement défini pour régularisation par un acte authentique.' ;
Considérant que tous ces éléments permettent de comprendre qu'il existait une difficulté sur les limites de la propriété, puisque le mur de la nouvelle construction devait être construit sur le mur mitoyen avec la copropriété voisine ;
Considérant qu'avant la signature du contrat d'architecte, courant 2004, le GROUPE SAINT GERMAIN avait fait établir par un géomètre expert, Monsieur Philippe [L], un plan d'étude faisant référence à un mur présumé mitoyen côté [Adresse 6] ainsi qu'un plan des héberges ; qu'il s'agit du mur en question ; que ce document graphique versé aux débats précise : « mur présumé mitoyen» et ajoute « zone inaccessible. Relevés à compléter-après démolition '' ; que ce document a été remis à la société SOFERIM ;
Considérant que Monsieur [X] [J] a établi en 2006 un dossier de demande de permis de construire au nom de la SCCV RESIDENCE DU CHATEAU qui a été signé par le représentant légal de cette société ; que le permis est daté 1er août 2006;
Considérant que l'architecte Monsieur [J] avait écrit à la SCCV [Adresse 7], destinataire du permis, le 16 mars 2006 pour lui indiquer:
' Comme vous nous l'avez demandé, vu que l'immeuble du 127 a abandonné de fait sa mitoyenneté, nous avons accolé l'immeuble futur au pignon du 127. Cependant, nous n'avons pas pris en compte pour le calcul de la SHON, la surface de terrain de cette mitoyenneté abandonnée. Dés obtention du permis de construire, il sera nécessaire de vous rapprocher des voisins pour valider de façon officielle l'abandon de fait de la mitoyenneté.'
Considérant qu'en cours de chantier Monsieur [L], géomètre expert, avait par lettre du 3 septembre 2008 adressée à SOFERIM, soulevé une nouvelle fois la difficulté de l'implantation du bâtiment « projeté en limite des pignons de /immeuble riverain sis [Adresse 6] (conformément au permis de construire obtenu.)' ; que ce courrier poursuit :
' La limite entre ces deux propriétés est actuellement située à l'axe des murs des anciennes constructions en cours de démolition sur votre propriété. Lors de la construction de l'immeuble en copropriété au 127, les pignons ont été édifiés contre ces anciennes constructions, abandonnant de fait la mitoyenneté des murs. Le bâtiment projeté va donc être édifié sur une partie de la parcelle riveraine délaissée au moment de la construction de l'immeuble voisin. Il en résulte qu'il y a lieu de régulariser foncièrement cet abandon de mitoyenneté par un document d'arpentage cadastral qui devra être publié par acte notarié. Vous trouverez ci-joint le plan d'études que nous avions dressé en septembre 2004, sur lequel nous avons reporté la partie de sol concernée.'
Considérant dès lors que tout était prêt pour une régularisation sans dommage ni difficulté de la question de ce mur mitoyen sur lequel devait s'appuyer la construction projetée ;
Considérant que, bien plus, la copropriété voisine, propriétaire de la moitié du mur litigieux, avait donné son accord et même déclaré être favorable à la cession ; que par courrier du 21 juillet 2009 elle indiquait n'avoir jamais été sollicitée :
«Je vous confirme que je n'ai jamais été contacté par une quelconque personne de la société SOFERIM, ni par le propriétaire précédent du terrain. Nous n'avons donc jamais été contactés au sujet d'un quelconque problème de mitoyenneté.
Je peux vous assurer que nous n'aurions jamais été opposé à un rachat de la demi mitoyenneté, car il est évident que nous n'aurions pas accepté un vide entre nos deux immeubles".
Considérant que dès lors il résulte de ces éléments que la question de la copropriété du mur voisin ne constituait en aucune façon un obstacle à la construction projetée ; que cette difficulté apparaît comme un argument d'opportunité avancé par la société SOFERIM pour ne pas respecter ses engagements et alléguer l'existence de préjudices imaginaires ; qu'elle n'établit d'ailleurs l'existence d'aucune manoeuvre commise par ses cocontractantes, y compris par réticence puisqu'elle était parfaitement informée de la situation, ni l'existence d'aucune faute délictuelle commise par l'architecte qui au contraire avait oeuvré en vue de la construction de l'ouvrage et de la résolution de cette question qui était acquise au vu du courrier de la copropriété voisine rapporté ci-dessus ;
Considérant que le jugement sera en conséquence infirmé, et la société SOFERIM déboutée de toutes ses demandes ;
Considérant que l'équité commande que la société SOFERIM soit condamnée à verser à Monsieur [J] d'une part, et à la société GROUPE SAINT GERMAIN et à la société VILLANCY IMMOBVILIAR d'autre part la somme de 3000€ chacune sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
PAR CES MOTIFS
La cour,
-Infirme le jugement entrepris ;
-Déboute la société SOFERIM de toutes ses demandes ;
-La condamne à payer Monsieur [J] d'une part, et à la société GROUPE SAINT GERMAIN et à la société VILLANCY IMMOBILER d'autre part la somme de 3000€ chacune sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, soit la somme totale de 6000€ ;
-La condamne aux entiers dépens de première instance et d'appel ;
- Autorise le recouvrement des dépens par les avocats de la cause dans les conditions prévues par l'article 699 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
