Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 5 - Chambre 3
ARRÊT DU 07 OCTOBRE 2016
(n° 286, 8 pages)
SUR RENVOI APRES CASSATION
Numéro d'inscription au répertoire général : 14/23906
Sur renvoi après un arrêt de la Cour de cassation prononcé le 14 Octobre 2014 (Pourvoi n° 13-20.573) emportant cassation d'un arrêt rendu par la Cour d'appel de Paris (Pôle 5 Chambre 3) le 10 Avril 2013, sur appel d'un jugement rendu le 27 Octobre 2010 par le Tribunal de grande instance de Bobigny, sous le N° RG 09/08955
DEMANDEUR A LA SAISINE
S.C.I. JEROMI DE STAINS
ayant son siège social RCS BOBIGNY n° 504 728 320
[Adresse 1]
[Adresse 1]
prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
Représentée par Me Bernard CADIOT de la SELARL HANDS Société d'Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : L0061
Ayant pour avocat plaidant Me Olivier MORET, avocat au barreau de PARIS, toque : E249
DÉFENDERESSE A LA SAISINE
SELARL MGRA DE AZEVEDO ET FILS
N° SIRET : 321 593 196
ayant son siège social [Adresse 2]
[Adresse 2]
prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
Représentée et ayant pour avocat plaidant Me Olivier BEJAT de la SELARL ATTIQUE AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : C0301
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 22 Juin 2016, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Madame Anne-Marie GALLEN, présidente et Madame Pascale WOIRHAYE, conseillère chargées d'instruire l'affaire, la présidente ayant été préalablement entendue en son rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Anne-Marie GALLEN, présidente, rédacteur
Madame Brigitte CHOKRON, conseillère
Madame Pascale WOIRHAYE, conseillère
qui en ont délibéré,
GREFFIÈRE, lors des débats : Madame Corinne de SAINTE MARÉVILLE
ARRÊT :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Anne-Marie GALLEN, présidente et par Madame Clémentine GLEMET, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
FAITS ET PROCÉDURE
Suivant acte sous seing privé du 8 septembre 2004, la société Acieries Thome Cromback, aux droits de laquelle est venue, par vente du 22 juillet 2008, la société Jeromi de Stains, a donné en location à la société MGRA de Azevedo des locaux et destination d'"entreposage de matériel de démolition, de terrassement, location de matériel TP, location de bennes, le tout en respectant les normes anti-pollution en vigueur", situés [Adresse 3].
Par arrêté préfectoral du 7 août 2008, la société MGRA de Azevedo a été autorisée à exploiter dans les lieux des installations classables sous la rubrique 322A "stockage et traitement des ordures ménagères et autres résidus urbains, station de transit, à l'exclusion des déchetteries mentionnées à la rubrique 2710".
Par acte du 13 novembre 2008, la société Jeromi de Stains a fait délivrer à la société MGRA do Azevedo un commandement visant la clause résolutoire pour exercice d'une activité non autorisée, soit l'entreposage de gravats sur le terrain loué et demande de permis de construire sans autorisation préalable du bailleur.
Saisie par la société Jeromi de Stains en acquisition de la clause résolutoire, le juge des référés du tribunal de grande instance do Bobigny 1'a, par décision du 18 mars 2009, déboutée de sa demande.
Par acte du 11 mai 2009, la société Jeromi de Stains a fait assigner la société MGRA de Azevedo en acquisition de la clause résolutoire et en expulsion devant le tribunal de grande instance de Bobigny.
Par jugement du 27 octobre 2010, le tribunal de grande instance de Bobigny a :
- dit n'y avoir lieu d'écarter les pièces 13 à 19 et 23 communiqués par la société MGRA de Azevedo,
- débouté la société Jeromi de Stains de sa demande de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire et des réclamations accessoires,
- débouté la société MGRA de Azevedo de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,
- condamné la société Jeromi de Stains an paiement de la somme de 2.000 euros an titre de l'article 700 du code du procédure civile et aux entiers dépens.
Par déclaration du 29 novembre 2010, la société Jeromi de Stains a fait appel du jugement.
Par arrêt du 10 avril 2013, la Cour d'appel de Paris a :
- confirmé le jugement, sauf en ce qu'il a débouté la société MGRA de Azevedo de sa demande de dommages et intérêts,
Statuant à nouveau sur le chef infirmé ct y ajoutant :
- condamné la société Jeromi de Stains à payer à la société MGRA de Azevedo la somme de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts,
- débouté les parties du surplus de leurs demandes,
- condamné la société Jeromi de Stains au paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- l'a condamnée aux dépens d'appel, avec droit de recouvrement direct conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Par arrêt du 14 octobre 2014, la Cour de cassation, au visa de l'article 1134 du code civil, a :
- cassé l'arrêt de la cour d'appel de Paris du 10 avril 2013 en ce que la cour a dénaturé le sens clair et précis de la clause de destination du bail,
- remis la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et les a renvoyées devant la cour d'appel de Paris autrement composée.
Par ses dernières conclusions signifiées le 12 juin 2015 au visa des articles L.145-41 du code de commerce et 1134 du code Civil , la société Jeromi de Stains demande à la cour de :
- infirmer le jugement du tribunal de grande instance de Bobigny du 27 octobre 2010 en toutes ses dispositions,
Statuant de nouveau,
- constater l'acquisition de la clause résolutoire stipulée par le bail commercial du 8 septembre 2004, à effet du 13 décembre 2008, en conséquence du commandement signifié le 13 novembre 2008 à la société M.G.R.A. de Azevedo et Fils,
- juger irrecevables et en tout état de cause mal fondés l'appel incident et les demandes la société M.G.R.A. de Azevedo et Fils,
- débouter la société M.G.R.A. de Azevedo et Fils de la totalité de ses demandes, principales comme subsidiaires,
En conséquence,
- ordonner l'expulsion sans condition, ni délai, de la société M.G.R.A. de Azevedo et Fils et celle de tous occupants de son chef, du terrain qu'elle occupe au [Adresse 4],
- autoriser la société Jeromi de Stains à faire transporter tous meubles et engins, tous équipements et installations se trouvant sur les lieux, dans tel entrepôt ou dépositaire de son choix aux frais, risques et périls de la société M.G.R.A. de Azevedo et Fils,
- condamner la société M.G.R.A. de Azevedo et Fils à remettre les lieux dans l'état où ils se trouvaient avant qu'elle n'y exploite un centre de tri et de recyclage de déchets, et autoriser la société Jeromi de Stains à procéder à ces travaux de remise en état, aux frais, risques et périls de la société M.G.R.A. de Azevedo et Fils, à défaut pour celle-ci d'y procéder dans le mois de la signification de l'arrêt à intervenir,
- condamner également la société M.G.R.A. de Azevedo et Fils à procéder à l'enlèvement des déchets et gravats jonchant le terrain loué, sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter de la signification de l'arrêt à intervenir, et dire que la Cour de céans sera compétente pour liquider l'astreinte,
- condamner la société M.G.R.A. de Azevedo et Fils à payer à la société Jeromi de Stains la somme de 20.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- la condamner aux entiers dépens de première instance et d'appel.
Par ses dernières conclusions signifiées le 13 avril 2015 au visa des articles 31 et 546 du code de procédure civile, les articles 112 et suivants du code de procédure civile, l'article 122 du code de procédure civile ainsi que les articles 1134, 1147, 1150, 1244-1 et suivants du code civil, la société MGRA de Azevedo et fils demande à la cour de :
- juger que le principe qui interdit de se contredire au détriment d'autrui, eu égard à l'incohérence du comportement de l'appelante, rend l'appel irrecevable, et en tout cas mal fondé,
- juger que l'exercice du droit de repentir par la société Jeromi de Stains, emportant le renouvellement du bail au 14 septembre 2013, est valable et régulier et à ce titre, irrévocable, rendant ainsi irrecevable, sans objet, et en tout cas mal fondée, la demande de l'appelante, tendant à la résolution du bail ancien en date du 8 septembre 2004, sur le fondement du commandement visant la clause résolutoire délivré le 13 novembre 2008,
- juger recevable et bien fondé son appel incident,
Et en y faisant droit,
A titre principal :
- juger que le bail ayant pris effet le 14 septembre 2013 issu de l'exercice du droit de repentir emporte nécessairement, au vu de l'interprétation judiciaire qui prévalait lors de sa conclusion, la novation de la clause de destination pour y inclure, à partir de la date de prise d'effet, les activités autorisées par l'arrêté préfectoral en date du 7 août 2008, et nonobstant les termes de l'arrêt rendu le 14 octobre 2014 par la Cour de cassation qui censure l'arrêt de la Cour d'appel de Paris du 10 avril 2013,
En tout état de cause :
- juger que l'exercice du droit de repentir par la société Jeromi de Stains, emportant le renouvellement du bail au 14 septembre 2013, est valable et régulier et à ce titre, irrévocable, rendant ainsi mal fondée la demande de l'appelante, tendant à l'acquisition de la clause résolutoire du bail ancien en date du 8 septembre 2004, sur le fondement du commandement délivré le 13 novembre 2008,
A titre subsidiaire :
- définir précisément les activités autorisées par la clause de destination du bail afin de garantir la sécurité juridique des parties, à compter du 14 septembre 2013, date d'effet du bail à la suite du repentir exercé par le bailleur,
- accorder dans cette hypothèse, sur le fondement de l'articles 1244-1 du Code civil, à la société M.G.R.A. de Azevedo et Fils un délai de 24 mois pour réorganiser son activité conformément à la destination du bail, telle qu'elle sera définie par la Cour,
- juger qu'en raison du comportement fautif à caractère dolosif de la société Jeromi de Stains que les demandes présentes devant la Cour de renvoi caractérisent, elle engage sa responsabilité contractuelle envers la société M.G.R.A de Azevedo et Fils et devra être condamnée à réparer l'intégralité du dommage subi par le preneur,
- condamner la société Jeromi de Stains, à payer à la société M.G.R.A. de Azevedo et Fils, la somme de 300.000 euros, sauf à parfaire, correspondant aux travaux réalisés, autorisés sans réserve par la bailleresse le 25 juillet 2013, de mise en conformité du site exploité à la réglementation applicable à l'activité de "collecte, tri et recyclage",
- condamner la société Jeromi de Stains, à payer, dans l'attente de l'évaluation définitive du préjudice, une provision de 500.000 euros à la société M.G.R.A. de Azevedo et Fils,
Et en conséquence :
- désigner un expert avec pour mission d'évaluer l'intégralité du dommage subi par la société M.G.R.A. de Azevedo et Fils en raison de la réorganisation de l'activité,
- plus généralement débouter l'appelante en toutes ses demandes, fins et conclusions dirigées à l'encontre de la société M.G.R.A. de Azevedo et Fils, et ce même d'office,
En tout état de cause :
- condamner la société Jeromi de Stains au paiement de la somme de 15.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'en tous les dépens.
SUR CE,
Pour débouter la SCI Jeromi de Stains de ses demandes tendant à voir constater l'acquisition de la clause résolutoire, notamment pour non respect par la société M.G.R.A. de Azevedo et Fils de la clause de destination du bail, le tribunal a interprété cette clause du bail 'entreposage de matériel de démolition, de terrassement, location de matériel TP, le tout en respectant les normes antipollution en vigueur' comme ne visant pas seulement l'entreposage de matériel de démolition mais également implicitement l'entreposage de matériaux de démolition, tels que plâtre, gravats et déchets, estimant que par un abus de langage, les notions de matériel et de matériau étaient souvent confondues ;
La cour d'appel de Paris, selon l'arrêt du 10 avril 2013, a considéré que le premier juge avait exactement rappelé que dans le langage courant, les deux notions étaient souvent confondues et que dans la mesure où la clause de destination précisait que l'activité devait être exercée en respectant les normes anti-pollution en vigueur, le tri et le recyclage de déchets faisant l'objet d'un contrôle administratif, le premier juge avait correctement interprété la volonté des parties en concluant que la destination du bail autorisait non seulement l'activité de location mais également celle de recyclage, sans que l'une ou l'autre soit qualifiée de prépondérante ;
Pour casser l'arrêt précité en toutes ses dispositions, la Cour de cassation a retenu, au visa de l'article 1134 du code civil, que la cour d'appel, en affirmant qu'une interprétation cohérente et conforme à la volonté des parties permet de conclure que la destination du bail autorisait non seulement l'activité de location mais également celle de recyclage sans que l'une ou l'autre soit qualifiée de prépondérante, a dénaturé les sens clair et précis de cette clause sans aucune référence à des matériaux de démolition ;
L'interprétation faite par le tribunal et la cour d'appel de la volonté des parties de la clause de destination du bail comme permettant d'assimiler les notions de" matériel " et de "matériaux de démolition", qui aurait été sous-entendue par l'obligation de respecter les "normes anti-pollution en vigueur" est donc erronée, la clause ne faisant aucune référence à des matériaux de démolition, étant ajouté que le cadre juridique des activités de location de matériel et celui du recyclage de déchets sont radicalement différents, le tri et le recyclage des déchets issus du BTP faisant notamment l'objet d'un droit et d'un contrôle administratif particulier, ainsi qu'il résulte notamment du guide publié par le ministère de l'environnement ;
Il sera ajouté que l'article 14 du bail (Tolérance-Indivisibilité) s'oppose à ce que l'absence de réaction du précédent bailleur, quant à son activité de stockage, de tri et de traitement de déchets depuis la prise d'effet du bail soit de nature à justifier la violation de son objet et ne saurait être utilement opposée au nouveau propriétaire du site ;
Le commandement signifié par la société Jeromi de Stains à son preneur le 13 novembre 2008 visait d'une part l'exercice d'une activité interdite par le bail, d'autre part le dépôt d'une demande de permis de construire sans son autorisation ;
Il n'est pas contesté par le preneur qu'il a exercé une activité de stockage et de recyclage de déchets et de gravats dans les lieux ;
L'article 3 du bail stipule qu'il a été exclusivement consenti pour 'entreposage de matériel de démolition , de terrassement, location de matériel TP, le tout en respectant les normes antipollution en vigueur' ;
Cette clause fait clairement référence à l'entreposage de matériel de démolition, de terrassement et de location de matériel TP et ne se rapporte nullement à des matériaux de démolition permettant le stockage, le tri et le traitement de déchets de démolition tels que des gravats et matériaux de chantiers, comme l'a rappelé la Cour de cassation dans son arrêt du 14 octobre 2014 ;
Le commandement signifié par la société Jeromi de Stains à son preneur le 13 novembre 2008 a respecté les dispositions de l'article L.145-41 du code de commerce, le commandement visant avec précision l'infraction à la clause de destination du bail, étant précisé que le preneur n'en a jamais contesté la validité ;
Il n'est pas plus contesté que dans le mois suivant le commandement, ses causes n'ont pas été apurées, le preneur reconnaissant qu'après le 13 décembre 2008, il a continué d'exercer dans les lieux loués le stockage, le tri et le traitement de déchets de démolition tels que des gravats et matériaux de chantiers ;
Il s'ensuit que la clause résolutoire du bail doit être déclarée comme acquise et ce, à compter de l'expiration du délai d'un mois visé par le commandement, soit depuis le 13 décembre 2008.et qu'en raison de l'acquisition de la clause résolutoire et de sa prise d'effet au 13 décembre 2008, le bail s'est trouvé résilié automatiquement ; le bail ayant ainsi disparu, le preneur s'est trouvé occupant sans droit ni titre à compter de cette date ;
Le preneur fait valoir que par l'exercice de son droit de repentir, dont le caractère est irrévocable, la bailleresse serait irrecevable dans son action tendant à l'acquisition de la clause résolutoire et soutient que l'exercice du droit de repentir a eu pour conséquence le remplacement de l'ancien bail pour un nouveau prenant effet le 14 septembre 2013 ;
S'il est constant que l'exercice par le bailleur de son droit de repentir est en principe irrévocable, le consentement au renouvellement du bailleur par la signification du repentir n'emporte toutefois pas renonciation de sa part à se prévaloir des manquements du preneur dont il avait pourtant connaissance avant le repentir ;
Tel est précisément le cas en l'espèce puisqu'au moment où elle a exercé son droit de repentir, la bailleresse avait parfaitement connaissance du manquement du preneur aux clauses et conditions du bail en raison du non respect de la clause de destination, mise en oeuvre par le commandement visant clause résolutoire du 13 novembre 2008 et qu'elle n'a pas renoncé, nonobstant le jugement et l'arrêt de la cour du 10 avril 2013, à se prévaloir de ce manquement en poursuivant la procédure par l'exercice d' un pourvoi ;
Dès lors tous les actes postérieurs au 13 décembre 2008, date où le bail a disparu, c'est-à-dire le congé du 13 juin 2012, comme l'acte de repentir des 20 et 23 septembre 2013 sont sans objet, ni effet, puisque le bail étant résilié depuis le 13 décembre 2008, il ne pouvait valablement être renouvelé, de sorte que le preneur ne peut s'en prévaloir ;
Il en va de même quant à l'autorisation de travaux délivrée par le bailleur consécutivement à ce commandement et à l'arrêt de la cour d'appel du 10 avril 2013, désormais cassé, sachant que cette autorisation a été notifiée sans préjudice du pourvoi contre cet arrêt d'appel et, plus généralement, sans préjudice des droits de l'appelante ;
Le preneur estime également qu'au-delà du défaut d'objet de l'appel de la bailleresse, son comportement à l'occasion de la longue procédure née de ses rapports locatifs suffit à justifier de l'irrecevabilité de sa demande en raison de l'interdiction de se contredire au détriment d'autrui et ce, en refusant des travaux de mise en conformité et en donnant un congé puis en exerçant son droit de repentir pour enfin aller devant les juges de cassation ;
Or il est constant que l'exercice par une partie de son droit d'ester en justice et de celui d'exercer les voies de recours ne saurait caractériser une atteinte au principe de l'estoppel qui vise à sanctionner le défaut de loyauté de la partie qui dans un cadre procédural, modifie de mauvaise foi le fondement juridique de ses prétentions ou ses moyens de défense, ce que le preneur échoue à établir en l'espèce ;
Il s'infère de ces observations que
le preneur doit être débouté de ses demandes formées en cause d'appel à titre principal et subsidiaire et particulièrement de sa demande de novation et de fixation de la destination du bail comme comprenant nécessairement l'activité de "collecte, tri et recyclage', aucun bail n'étant né le [Date naissance 1] 2014 dès lors qu'il s'est trouvé résilié le 13 décembre 2008 du fait de l'acquisition de la clause résolutoire ;
Le preneur sera également débouté de sa demande de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait de l'incohérence fautive du comportement de la bailleresse, faute pour lui d'établir l'intention de nuire de la bailleresse caractérisée par sa volonté de récupérer le site afin d'y exploiter elle-même l'activité qu'elle entend interdire au preneur ;
La demande du preneur tendant à ce que lui soit accordé des délais pour réorganiser son activité en conformité avec la destination du bail apparaît sans objet eu égard à la résiliation du bail ;
Il y aura lieu d'infirmer le jugement du 27 octobre 2010 et de faire droit aux demandes de la bailleresse tendant à ce que soit constatée l'acquisition de la clause résolutoire stipulée par le bail commercial du 8 septembre 2004, à effet du 13 décembre 2008, en conséquence du commandement signifié le 13 novembre 2008 à la société M.G.R.A. de Azevedo et Fils, d'ordonner son expulsion sans condition, ni délai, et celle de tous occupants de son chef, du terrain qu'elle occupe au [Adresse 4], d'autoriser la société Jeromi de Stains à faire transporter tous meubles et engins, tous équipements et installations se trouvant sur les lieux, dans tel entrepôt ou dépositaire de son choix aux frais, risques et périls de la société M.G.R.A. de Azevedo et Fils, de condamner la société M.G.R.A. de Azevedo et Fils à remettre les lieux dans l'état où ils se trouvaient avant qu'elle n'y exploite un centre de tri et de recyclage de déchets, et d'autoriser la société Jeromi de Stains à procéder à ces travaux de remise en état, aux frais, risques et périls de la société M.G.R.A. de Azevedo et Fils, à défaut pour celle-ci d'y procéder dans le mois de la signification de l'arrêt à intervenir, de condamner également la société M.G.R.A. de Azevedo et Fils à procéder à l'enlèvement des déchets et gravats jonchant le terrain loué, sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter de la signification de l'arrêt à intervenir, sans qu'il y ait lieu de retenir la compétence de la cour pour liquider l'astreinte ;
Le jugement sera également infirmé en ce qu'il a condamné la SCI Jeromi de Stains an paiement de la somme de 2.000 euros an titre de l'article 700 du code du procédure civile et aux entiers dépens ;
La SARL M.G.R.A. de Azevedo et Fils qui succombe en appel en supportera les dépens et sera condamnée à payer à la société Jeromi de Stains la somme de 8.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
PAR CES MOTIFS :
La cour,
INFIRME le jugement déféré en toutes ses dispositions,
Statuant de nouveau,
CONSTATE l'acquisition de la clause résolutoire stipulée par le bail commercial du 8 septembre 2004, à effet du 13 décembre 2008, en conséquence du commandement signifié le 13 novembre 2008 à la société M.G.R.A. de Azevedo et Fils,
DÉBOUTE la société M.G.R.A. de Azevedo et Fils de la totalité de ses demandes,
ORDONNE l'expulsion sans condition, ni délai, de la société M.G.R.A. de Azevedo et Fils et celle de tous occupants de son chef, du terrain qu'elle occupe au [Adresse 4],
AUTORISE la société Jeromi de Stains à faire transporter tous meubles et engins, tous équipements et installations se trouvant sur les lieux, dans tel entrepôt ou dépositaire de son choix aux frais, risques et périls de la société M.G.R.A. de Azevedo et Fils,
CONDAMNE la société M.G.R.A. de Azevedo et Fils à remettre les lieux dans l'état où ils se trouvaient avant qu'elle n'y exploite un centre de tri et de recyclage de déchets,
AUTORISE la SCI Jeromi de Stains à procéder à ces travaux de remise en état, aux frais, risques et périls de la société M.G.R.A. de Azevedo et Fils, à défaut pour celle-ci d'y procéder dans le mois de la signification de l'arrêt à intervenir,
CONDAMNE la société M.G.R.A. de Azevedo et Fils à procéder à l'enlèvement des déchets et gravats jonchant le terrain loué, sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter de la signification de l'arrêt à intervenir,
DÉBOUTE la SCI Jeromi de Stains de sa demande tendant à dire que la cour sera compétente pour liquider l'astreinte,
CONDAMNE la société M.G.R.A. de Azevedo et Fils à payer à la SCI Jeromi de Stains la somme de 8.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
LA CONDAMNE aux entiers dépens de première instance et d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE
C. GLEMET Anne-Marie GALLEN
