Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 1 - Chambre 3
ARRET DU 4 OCTOBRE 2016
(n° 513, 9 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 15/18461
Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 12 Août 2015 -Président du Tribunal de Grande Instance de Paris - RG n° 15/53691
APPELANTE
SAS SUSHI PEREIRE
[Adresse 1]
[Localité 1]
N° SIRET : 504 33 0 3 177
Représentée par Me Nadia BOUZIDI-FABRE, avocat au barreau de PARIS, toque : B0515
assistée de Me Cyril ROUX, avocat au barreau de PARIS, toque : D1231
INTIMES
SARL FABIOLA
[Adresse 2]
[Localité 2]
N° SIRET : 592 04 3 5 900
Représentée par Me Jean-michel HOCQUARD de la SCP HOCQUARD ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0087
Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] Représenté par son Syndic la SAS LE TERROIR (R.C.S PARIS 562 024 893) dont le siège social est sis
[Adresse 3]
[Localité 3]
Représenté et assisté de Me Pierre FERNANDEZ, avocat au barreau de PARIS, toque : A0786
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 06 Juin 2016, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Madame Martine ROY-ZENATI, Présidente de chambre, et Madame Odette-Luce BOUVIER, Conseillère,.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Martine ROY-ZENATI, Présidente de chambre
Madame Odette-Luce BOUVIER, Conseillère
Mme Mireille QUENTIN DE GROMARD, Conseillère
Greffier, lors des débats : Mlle Véronique COUVET
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Martine ROY-ZENATI, président et par Mlle Véronique COUVET, greffier.
Par acte sous seing privé du 30 mai 2008 la SARL Fabiola a donné à bail à la SAS Sushi Pereire un local commercial pour l'exploitation d'un restaurant à l'enseigne Planet Sushi, situé à [Adresse 2], dans un immeuble soumis au statut de la copropriété.
Par procès-verbal d'assemblée générale du 25 avril 2013, les copropriétaires ont adopté quatre résolutions en lien avec le projet de travaux présenté par la société Fabiola pour le compte de son locataire, la société Sushi Pereire, tel qu'établi par la société lnside Réalisations le 27 février 2013.
La résolution n°15 autorisait de manière générale 'la modification de la façade du local commercial du rez de chaussée de l'immeuble conformément à la notice descriptive du maître d'oeuvre du locataire et aux plans et photomontages'.
Les résolutions n° 16 et 17 autorisaient 'le remplacement de l'enseigne Fabiola par une enseigne parallèle au nom Planet Sushi conformément à la notice descriptive du maître d'oeuvre du locataire et aux plans et photomontages'ainsi que 'le remplacement du store fixe conformément à la notice descriptive du maître d'oeuvre du locataire et aux plans et photomontages'.
Estimant que les travaux exécutés par la société Sushi Pereire seraient différents de ceux conçus par la société Inside Réalisations le 27 février 2013 et autorisés par l'assemblée générale des copropriétaires le 25 avril 2013, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] a assigné la société Fabiola et la société Sushi Pereire en référé par actes des 7 et 15 avril 2015, afin de les voir condamner solidairement à exécuter divers travaux et à enjoindre à la société Sushi Pereire de cesser d'exploiter les parties communes, sous astreinte.
Par ordonnance contradictoire du 12 août 2015, le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris a :
- condamné solidairement la société Fabiola et la société Planet Sushi à exécuter les travaux suivants :
* la dépose de l'intégralité de la terrasse,
* le remplacement de l'enseigne Planet Sushi actuelle par une enseigne conforme à celle autorisée,
* le remplacement du store actuel par un store conforme à celui autorisé,
- assorti cette condamnation d'une astreinte de 500 euros par jour de retard, passé le délai d'un mois suivant la signification de la décision,
- enjoint à la société Fabiola et à la société Planet Sushi de cesser :
* d'utiliser la courette commune pour entreposer les containers poubelles en rapport avec l'activité du restaurant japonais,
* d'utiliser les caves constituant les lots 37 et 44 de la copropriété comme lieu de stockage en rapport avec l'activité du restaurant japonais,
* d'exploiter l'activité de livraison à domicile,
- assorti cette condamnation d'une astreinte de 500 euros par violation constatée par huissier de justice, passé le délai d'un mois suivant la signification de la présente décision,
- condamné la société Sushi Pereire à garantir la société Fabiola de toutes les condamnations prononcées à son encontre dans le cadre de cette instance,
- condamné la société Sushi Pereire et la société Fabiola au paiement de la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
La société Sushi Pereire a interjeté appel de cette décision le 14 septembre 2015.
Par ses dernières conclusions transmises le 30 mai 2016, l'appelante demande à la cour de :
Avant dire droit,
- ordonner une mesure d'enquête en présence de la cour ou de l'un de ses magistrats désignés afin de se rendre sur place, dans les locaux de la société Sushi Pereirere situés [Adresse 4]ris, afin de déterminer des conditions d'exercice de l'activité de cette société au regard de l'utilisation des parties communes de l'immeuble, des prétendues nuisances dénoncées par le syndicat occasionnées par l'exercice de son activité, de l'environnement dans lequel se situe le local dont s'agit, de l'exercice de l'activité de deux autres restaurants au sein de la copropriété et du bruit généré par la circulation routière sur la [Adresse 5], en présence de M. [P] [O], M. [J] [L], M. [W] [A], demeurant tous [Adresse 6], copropriétaires dont il est demandé l'audition au cours de l'enquête afin de les entendre sur la teneur de leurs attestations au regard des constations qui seront effectuées sur place ;
A titre principal :
- constater qu'il n'existe aucun trouble manifestement illicite justifiant le dispositif de l'ordonnance dont appel ;
- en conséquence, infirmer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;
- et statuant a nouveau, condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 10.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
Elle fait valoir qu'il n'existe aucun trouble manifestement illicite résultant de la pose de la terrasse :
- l'exploitation de la terrasse est conforme à la destination de l'immeuble ;
- qu'il ne résulte de la pose de la terrasse aucun préjudice pour le syndicat des copropriétaires, celle-ci n'ayant pas affecté l'aspect esthétique de la façade de l'immeuble outre qu'elle n'a nécessité aucun travaux ; que le syndicat ne pouvait dès lors invoquer l'article 25b de la loi du 10 juillet 1965 ni le règlement de copropriété relatifs à l'harmonie des immeubles puisque ces textes, qui imposent un vote obligatoire en assemblée, nécessitent des travaux ;
- la question de l'installation d'une terrasse n'a pas été soumise au vote à l'assemblée générale du 25 avril 2013, et partant les travaux effectués à ce titre n'ont pas violé les résolutions adoptés à cette occasion ;
- la brasserie située au rez de chaussée de l'immeuble dispose également d'une terrasse ;
- que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de nuisances anormales de voisinage causées par des odeurs ou des bruits justifiant la dépose de la terrasse.
Elle fait valoir que nonobstant l'absence d'autorisation du syndicat, il n'y a pas de trouble manifestement illicite causé par la modification de la couleur des lettres de son enseigne, nécessitée par les nouveaux codes couleurs des enseignes de la marque Planet Sushi, celle-ci revêtant un caractère mineur, sans atteinte esthétique manifeste, outre que l'article 9 du règlement de copropriété autorise la pose d'enseigne de plein droit aux propriétaires des boutiques.
Elle soutient que le remplacement des stores est conforme au projet établi par la société Inside Réalisations le 27 février 2013 et autorisé en assemblée générale le 25 avril 2013, ceux-ci étant de couleur grise, le rose ne correspondant qu'à la seule couleur du lambrequin entourant le store en sa partie inférieure ; qu'à tout le moins et subsidiairement, seule la dépose du lambrequin devra être confirmée.
Elle indique qu'elle a expressément refusé de s'engager à ne pas utiliser la courette aux fins d'y entreposer ses containers poubelles, ses caves pour son activité commerciale et à ne pas exploiter une activité de livraison, avant qu'il ne soit voté sur les demandes de travaux et qu'elle n'a donc pris aucun engagement pour l'avenir, outre qu'aucune résolution n'a été votée en assemblée générale à ce titre ; que l'exploitation de la courette et des caves ainsi que l'activité de livraison sont conformes à la destination de l'immeuble et qu'aucun trouble réel de voisinage n'est justifié.
Elle sollicite, sur le fondement des articles 222 et suivants du code de procédure civile, et avant dire droit, d'ordonner une mesure d'enquête afin de déterminer les conditions d'exercice de son activité.
Par ses dernières conclusions transmises le 26 mai 2016, le syndicat des copropriétaires, intimé, demande à la cour de confirmer l'ordonnance entreprise sauf en ce qui concerne le montant des astreintes prononcées et statuant à nouveau sur ce point :
- d'assortir d'une astreinte de 1.500 euros par jour de retard passé le délai d'un mois à compter de la signification de l'ordonnance attaquée, la condamnation des sociétés Fabiola et Sushi Pereire à exécuter les travaux suivants :
* la dépose de l'intégralité de la terrasse ;
* le remplacement de l'enseigne Planet Sushi actuelle par une enseigne conforme à celle autorisée ;
* le remplacement du store actuel par un store conforme à celui autorisé ;
- d'assortir d'une astreinte de 1.500 euros par infraction constatée passé le délai d'un mois à compter de la signification de l'ordonnance attaquée, l'injonction faite aux sociétés Fabiola et Sushi Pereire d'avoir à cesser :
* d'utiliser la courette commune pour entreposer les containers poubelles en rapport avec l'activité du restaurant japonais ;
* d'utiliser les caves constituant les lots 37 et 44 de la copropriété comme lieu de stockage en rapport avec l'activité du restaurant japonais ;
* d'exploiter l'activité de livraison à domicile ;
- débouter la société Sushi Pereire de l'ensemble de ses demandes ;
- condamner la société Fabiola et la société Sushi Pereire au paiement de la somme de 8.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
Il fait valoir que le fait que d'autres enseignes situées au rez de chaussée de l'immeuble ne constitue ni un motif légitime de solliciter une mesure d'enquête avant dire droit ni une circonstance exonératoire de ses propres manquements, les travaux réalisés contrevenant aux autorisations données par le syndicat des copropriétaires, outre que l'antériorité de l'implantation et la configuration différente des locaux distinguent grandement les restaurants voisins du local de la société Sushi Pereire.
Il soutient que constitue un trouble manifestement illicite le fait de réaliser, sans autorisation de la copropriété et en violation de l'article 25b de la loi du 10 juillet 1965, des travaux touchant aux parties communes ou modifiant la façade de l'immeuble ainsi que des travaux non conformes à ceux ayant fait l'objet d'une autorisation ;
- qu'en l'espèce, une terrasse a été implantée, accueillant une vingtaine de places assises, alors qu'elle n'était pas prévue, le projet du maître d''uvre évoquant exclusivement la vente à emporter : "il s'agira d'un comptoir de vente à emporter en retrait de la rue permettant l'entrée des clients à la façon d'une boulangerie. La clientèle se présentera au comptoir pour commander les produits à emporter qui seront fabriqués sur place."
- que l'enseigne Planet Sushi devait être composée d'un bandeau gris, sur lequel les lettres devaient être de coloris blanc, le maître d''uvre ayant précisé dans son projet avoir retenu ses coloris afin de se conformer à "la tradition du 19ème, grisaille'; or, les lettres de l'enseigne sont de couleur rouge.
Il soutient que la violation ainsi caractérisée des autorisations données par l'assemblée générale des copropriétaires, portant atteinte à l'aspect de la façade de l'immeuble, constitue un trouble manifestement illicite justifiant que la société Fabiola, propriétaire des locaux, et l'exploitant, la société Planet Sushi soient condamnées solidairement à exécuter les travaux.
Il fait valoir que les travaux d'aménagement du local commercial loué par la société Sushi Pereire ont déjà donné lieu à des refus de la copropriété, oppositions légitimées par trois décisions du tribunal de grande instance de Paris des 7 août 2008, 7 juin 2011 et 10 novembre 2011, les deux premières ayant été confirmées par la cour d'appel de Paris les 13 mars 2009 et 5 février 2014.
Il rappelle qu'il ressort du projet établi la société Inside Réalisations le 27 février 2013 et présenté aux copropriétaires lors de 1'assemblée générale du 25 avril 2013, que le local commercial devait être exploité de manière totalement autonome par rapport à l'immeuble sans qu'il n'y ait ni livraison à domicile, ni exploitation commerciale de la cave, ni utilisation de la courette pour le stockage des poubelles ; que cependant les poubelles du restaurant sont entreposées dans la courette de l'immeuble, que la cave est utilisée comme local de stockage et que l'activité de livraison à domicile, au moyen de cyclomoteurs, est exploitée ; il fait valoir que si la société Sushi Pereire estimait que les contraintes imposées étaient injustifiées, il lui appartenait d'utiliser les voies de droit adaptées et non de tromper la confiance et le vote des copropriétaires ; que les modes d'exploitation des commerces ou activités professionnelles avoisinants et le contexte environnemental de l'immeuble sont sans conséquence sur le non-respect du projet présenté et validé ; que la violation ainsi caractérisée des engagements pris à l'égard de l'assemblée générale des copropriétaires, portant atteinte à la sécurité et à la tranquillité des occupants comme l'établissent les diverses attestations versées aux débats, constitue un trouble manifestement illicite.
Par ses conclusions transmises le 20 mai 2016, la société Fabiola, intimée, demande à la cour de :
- constater qu'elle s'en rapporte à Justice quant aux mérites de l'appel interjeté par la société Sushi Pereire,
- en cas de confirmation de la décision entreprise, confirmer également la garantie accordée à la société Fabiola à charge de la société Sushi Pereire,
- en tout état de cause, condamner tout succombant au paiement, la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
SUR CE, LA COUR
Considérant qu'aux termes de l'article 809 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ;
Considérant que le dommage imminent s'entend du « dommage qui n'est pas encore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer » et le trouble manifestement illicite résulte de « toute perturbation résultant d'un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit » ;
Considérant que l'assemblée générale des copropriétaires du 25 avril 2013 a adopté 3 résolutions autorisant, à la demande de la SARL Fabiola :
- la modification de la façade du local commercial du rez de chaussée de l'immeuble,
- le remplacement de l'enseigne parallèle existante,
- le remplacement du store fixe,
conformément à la notice descriptive du maître d'oeuvre du locataire et aux plans et photomontages qui ont été soumis à la copropriété par la société Sushi Pereire, selon un descriptif dressé à sa demande par la société Inside Réalisations le 27 février 2013 ;
Considérant qu'il ressort de ce descriptif et des photomontages annexés que :
- concernant la modification de la façade : l'existant constitué d'une façade de magasin avec décoration par treillage en fonte sur les encadrements de baies devait être restauré par dégraissage et décapage des motifs, et peints en gris ; 'il sera installé une vitrine avec châssis fixe aluminium disposant d'un vitrage acoustique ;
- concernant l'enseigne parallèle : elle devait être composée d'un bandeau gris sur lequel les lettres devaient être de coloris blanc ;
- concernant le store devait être de couleur grise ;
Considérant qu'il ressort des photographies postérieures à la réalisation des travaux par Sushi Pereire que :
- une terrasse a été implantée, accueillant une vingtaine de places assises, non prévue au projet ni sur le photomontage, et alors que le maître d'oeuvre, expliquant dans la notice soumise aux copropriétaires l'activité projetée, indiquait : 'le projet envisagé est un nouveau concept que Planet Sushi développe et qui consiste en l'implantation d'un établissement ayant pour activité la vente à emporter de produits d'origine japonaise.
Il s'agira d'un comptoir de vente à emporter en retrait de la rue permettant l'entrée des clients à la façon d'une boulangerie.
La clientèle se présentera au comptoir pour commander les produits à emporter, qui seront fabriqués sur commande.' ;
- l'enseigne Planet Sushi est composée de lettres de couleur rose fushia, et le store est de cette même couleur, alors que le maître d'oeuvre précisait avoir retenu le coloris blanc pour le lettrage et les logos afin de se conformer à la 'tradition du 19ème, grisaille' ;
Considérant que le non respect par la société preneuse des autorisations de travaux obtenus en assemblée générale des copropriétaires constitue un manquement à ses obligations ; qu'il importe peu qu'elle ait obtenu de la mairie [Localité 4] l'autorisation d'installer une terrasse couverte, dès lors que cette autorisation n'est accordée que sous réserve des droits privatifs ; que l'installation d'un tel équipement nouveau par rapport à l'existant porte manifestement atteinte à l'aspect de la façade de l'immeuble et nécessitait l'obtention d'une autorisation préalable de la copropriété requise à l'article 25 b de la loi du 10 juillet 1965 qui dispose que 'ne sont adoptés qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant (...) l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble (...)' ;
Considérant que la violation caractérisée des autorisations données par les copropriétaires comme l'affranchissement des règles de la copropriété par la société Sushi Pereire constitue un trouble manifestement illicite justifiant les mesures ordonnées par le premier juge, assorties d'une astreinte qui doit être confirmée ;
Considérant que le projet présenté à l'assemblée générale des copropriétaires du 25 avril 2013 prévoyait que l'établissement devait fonctionner de manière totalement autonome par rapport à l'immeuble et ne communiquerait pas avec les parties communes ; que le local poubelles, les vestiaires, la réserve et le sanitaire du personnel seraient intégrés à l'intérieur même de l'établissement de façon à éviter les allées et venues dans les parties communes, la livraison et l'entreposage des marchandises, l'entrée et sortie des clients et des containers à poubelles ne se ferait que par l'entrée de l'établissement ; que ces précisions sont le résultat des multiples refus antérieurs de la copropriété aux aménagements proposés par Planet Sushi, oppositions légitimées par décision de justice, et étaient donc destinées à la rassurer sur un 'quelconque danger pour la sécurité de l'immeuble et de ses occupants' ;
Considérant que la résolution n°14 de l'assemblée générale du 25 avril 2013 précise que 'M. [G] représentant légal du locataire de l'EURL FABIOLA s'engage sur un projet présenté en assemblée générale pour lequel sont demandées les autorisations contenues dans les résolutions 15 à 18. Ce projet ne prévoit ni livraison à domicile, ni exploitation commerciale de la cave, ni utilisation de la courette pour le stockage des poubelles' ;
Considérant qu'il ressort à l'évidence des constats d'huissier produits aux débats par le syndicat des copropriétaires que les poubelles du restaurant sont entreposées dans la courette de l'immeuble, que la cave est utilisée comme local de stockage et que l'activité de livraison à domicile au moyen de cyclomoteurs stationnés sur le trottoir est exploitée ; qu'il est ainsi manifeste que Sushi Pereire contrevient aux engagements pris devant l'assemblée générale du 25 avril 2013 et qu'elle ne peut à présent renier, une fois obtenues les autorisations de travaux convoitées ;
Considérant que le mode d'exploitation des commerces avoisinants ne peut valoir exonération du manquement de Sushi Pereire à ses obligations de sorte que c'est à juste titre que le premier juge lui a fait injonction d'avoir à y mettre un terme sous une astreinte qu'il convient de confirmer ;
Considérant que l'ordonnance sera dans ces conditions intégralement confirmée, la garantie de la société Sushi Pereire à l'égard de la bailleresse n'étant pas contestée ;
Considérant que le sort des dépens et de l'indemnité de procédure a été exactement réglé par le premier juge ;
Qu'à hauteur de cour, il convient d'accorder aux sociétés intimées, contraintes d'exposer de nouveaux frais pour se défendre, une indemnité complémentaire sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile dans les conditions précisées au dispositif ci-après ;
Que la société Sushi Pereire qui succombe ne peut prétendre à l'allocation d'une indemnité de procédure et supportera les dépens d'appel ;
PAR CES MOTIFS
Confirme l'ordonnance entreprise ;
Y ajoutant
Condamne in solidum la société Fabiola et la société Sushi Pereire à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne la société Sushi Pereire à relever et garantir la société Fabiola du montant de cette condamnation ;
Déboute les parties de toutes autres demandes plus amples ou contraires ;
Condamne la société Sushi Pereire aux dépens.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
