Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 9
ARRÊT DU 15 SEPTEMBRE 2016
(n° , 9 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 15/11094
Décision déférée à la Cour : Jugement du 04 Mai 2015 -Tribunal paritaire des baux ruraux de MELUN - RG n° 51-14-0003
APPELANTS
Monsieur [D] [O] [N] [Q]
[Adresse 1]
[Localité 1]
né le [Date naissance 1] 1944 à [Localité 1]
non comparant
Représenté par Me Marie-Christine DAGOIS-GERNEZ, avocat au barreau de BEAUVAIS
Monsieur [S] [P] [E] [L] [X]
[Adresse 2]
[Localité 2]
né le [Date naissance 2] 1947 à [Localité 3]
comparant
Assisté de Me Marie-Christine DAGOIS-GERNEZ, avocat au barreau de BEAUVAIS
Monsieur [V] [K] [F] [D]
[Adresse 3]
[Localité 4]
né le [Date naissance 3] 1951 à [Localité 4]
non comparant
Représenté par Me Marie-Christine DAGOIS-GERNEZ, avocat au barreau de BEAUVAIS
Monsieur [W] [Z] [B] [H]
[Adresse 4]
[Localité 5]
né le [Date naissance 2] 1952 à [Localité 5]
comparant
Assisté de Me Marie-Christine DAGOIS-GERNEZ, avocat au barreau de BEAUVAIS
INTIMÉE
GFA [Adresse 5]
[Adresse 6]
[Localité 6]
non comparante
Représentée par Me Jean-Emmanuel ROBERT, avocat au barreau de REIMS
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 07 Juin 2016, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Monsieur Jean-Pierre GIMONET, président, et Madame Françoise JEANJAQUET, conseillère.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur Jean-Pierre GIMONET, Président de chambre
Mme Patricia GRASSO, Conseillère
Madame Françoise JEANJAQUET, Conseillère
Greffier, lors des débats : Mme Léna ETIENNE
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Patricia GRASSO, conseiller par suite d'un empêchement du président, et par Monsieur Thibaut SUHR , greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le 18 décembre 1997, le GFA [Adresse 5] a donné à bail à long terme à messieurs [V] [D], [S] [X], [D] [Q] et [W] [H], co-preneurs solidaires, diverses parcelles de terre sur la commune de [Localité 7], d'une superficie de 33 ha 36 a 68 centiares ;
Ce bail d'une durée de 18 années et 14 jours devait prendre fin le 1er janvier 2016 ;
Par actes du 21 mai 2014, le bailleur a notifié à messieurs [V] [D], [S] [X], [D] [Q] et [W] [H] un avis de fin de bail au visa de l'article L. 416-1 du code rural et de la pêche maritime ;
Par requête datée du 17 juillet 2014, messieurs [V] [D], [S] [X], [D] [Q] et [W] [H] ont saisi le tribunal paritaire des baux ruraux de Melun d'une contestation du congé ;
Par jugement du 4 mai 2015, le tribunal paritaire des baux ruraux de Melun a :
- rejeté la demande tendant à l'annulation de l'avis de fin de bail signifié à messieurs [V] [D], [S] [X], [D] [Q] et [W] [H] ;
- débouté messieurs [V] [D], [S] [X], [D] [Q] et [W] [H] de leur demande tendant à la cession de leur bail ;
- validé l'avis de non renouvellement du bail du 21 mai 2014 ;
- dit que messieurs [V] [D], [S] [X], [D] [Q] et [W] [H] seraient occupants sans droit ni titre à compter du 1er janvier 2016 ;
- dit que messieurs [V] [D], [S] [X], [D] [Q] et [W] [H] devraient libérer les lieux à cette date et que, faute de l'avoir fait, ils pourraient être expulsés ainsi que tous occupants et biens de leurs chefs, au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier ;
- condamné messieurs [V] [D], [S] [X], [D] [Q] et [W] [H] à payer au GFA [Adresse 5] la somme de 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens ;
- rejeté la demande d'exécution provisoire ;
Messieurs [V] [D], [S] [X], [D] [Q] et [W] [H] ont relevé appel de cette décision ;
L'affaire a été fixée à l'audience du 7 juin 2016 ;
Le conseil des consorts [D], [X], [Q] et [H] a soutenu oralement à l'audience ses conclusions visées par le greffier le 7 juin 2016 ;
Sur question de la cour, il a indiqué se référer auxdites conclusions à l'exclusion de toutes autres écritures et précisé que ses déclarations orales devant la cour ne contiendraient pas d'autres demandes que celles consignées dans cet écrit ;
Les consorts [D], [X], [Q] et [H] demandent à la cour :
- d'infirmer le jugement ;
- à titre principal, de déclarer nuls les avis de fin de bail à eux délivrés le 21 mai 2014 portant sur 33 ha 36 a 68 ca sis commune de [Localité 7] ;
- subsidiairement, de les déclarer recevables à solliciter la cession du bail au profit de trois descendants :
* Mme [R] [D], épouse [T], née le [Date naissance 2] 1978, responsable financier demeurant à [Localité 8] ;
* M.[T] [Q], né le [Date naissance 3] 1977 à [Localité 9], agriculteur, demeurant [Adresse 7] ;
* M. [A] [H], étudiant en 5 ème année à l'[Établissement 1] de [Localité 10], né le [Date naissance 4] 1990 à [Localité 11], demeurant [Adresse 4] ;
- de surseoir à statuer sur cette demande de cession de bail dans l'attente de d'une décision administrative définitive sur l'autorisation d'exploiter ;
- en tout état de cause, de condamner le GFA [Adresse 5] à leur payer la somme de 2.500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens ;
Le conseil du GFA [Adresse 5] a soutenu oralement à l'audience ses conclusions visées par le greffier le 7 juin 2016 ;
Sur question de la cour, il a indiqué se référer auxdites conclusions à l'exclusion de toutes autres écritures et précisé que ses déclarations orales devant la cour ne contiendraient pas d'autres demandes que celles consignées dans cet écrit ;
Le GFA [Adresse 5] demande à la cour :
Vu l'article L. 416-1 du code rural et de la pêche maritime ;
- de confirmer le jugement ;
A titre subsidiaire, vu l'article L. 411-64 du code rural et de la pêche maritime ;
- de débouter les consorts [D],[X], [Q] et [H] de leur demande de cession de bail ;
- en conséquence, de valider le congé délivré à messieurs [D],[X], [Q] et [H] et dire que ceux-ci seront occupants sans doit ni titre à compter du 1er janvier 2016 et d'ordonner leur expulsion des parcelles objet du bail ;
- de condamner messieurs [D], [X], [Q] et [H] au paiement aux consorts [U] de la somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens ;
SUR CE,
Considérant que, le 18 décembre 1997, le GFA [Adresse 5] a donné à bail à messieurs [V] [D], [S] [X], [D] [Q] et [W] [H], 'co-preneurs conjoints et solidaires', diverses parcelles de terre pour une durée de 20 années prenant fin le 1er janvier 2016 ;
Que le contrat prévoyait que les membres de la famille des preneurs pourraient bénéficier des dispositions de l'article 832 devenu L. 411-35 du code rural et de la pêche maritime, c'est-à-dire céder leurs droits au bail à leurs enfants ou petits enfants ayant atteint l'âge de la majorité, avec l'agrément préalable des bailleurs ou à défaut du tribunal paritaire des baux ruraux ;
SUR LA NULLITÉ EN LA FORME DE L'AVIS DE FIN DE BAIL
Considérant que, le 21 mai 2014, le GFA [Adresse 5] a fait délivrer par huissier à chacun des preneurs un avis de fin de bail visant l'article L. 416-1du code rural et de la pêche maritime portant refus de renouvellement 'dès lors que le preneur a atteint l'âge de la retraite au terme du bail' et indiquant que 'le bailleur entend mettre fin au bail pour cause retraite de son preneur' ;
Considérant que les consorts [V] [D], [S] [X], [D] [Q] et [W] [H], concluent à la nullité de l'avis de fin de bail aux motifs que :
- l'avis a été donné en considération de la retraite des preneurs, alors qu'aucun de ceux-ci n'a fait valoir ses droits à la retraite ;
- la faculté de mettre fin au bail à l'expiration de chaque période annuelle ne peut être exercée qu'au cours d'un bail renouvelé et non au cours du bail à long terme initial, de sorte qu'il convenait de délivrer un congé qui rappelle les dispositions de l'article L. 411-47 ;
- le congé fondé sur l'âge du preneur aurait dû faire figurer la mention de la possibilité de céder ce bail ;
Considérant qu'aux termes de l'article L. 416-1 du code rural et de la pêche maritime :
'Le bail à long terme est conclu pour une durée d'au moins dix-huit ans, et sous réserve des dispositions de l'article L. 416-6, sans possibilité de reprise triennale pendant son cours.
Ce bail est renouvelable par période de neuf ans dans les conditions prévues à l'article L. 411-46 et sans préjudice, pendant lesdites périodes, de l'applications des articles L. 411-16, L.411-7 et L. 411-18 (alinéa 1er).
Le bail renouvelé reste soumis aux dispositions du présent chapitre. Sauf convention contraire, ses clauses et conditions sont celles du bail précédent . Toutefois, à défaut d'accord entre les parties, tribunal paritaire fixe les conditions contestées du nouveau bail .
Le bailleur qui entend s'opposer au renouvellement doit notifier congé au preneur dans les conditions prévues à l'article L. 411-47. Toutefois, lorsque le preneur a atteint l'âge de la retraite retenu en matière d'assurance vieillesse des exploitants agricole, chacune des parties peut, par avis donné au moins dix-huit mois à l'avance, refuser le renouvellement de bail ou mettre fin à celui-ci à l'expiration de chaque période annuelle à partir de laquelle le preneur aura atteint ledit âge, sans être tenu de remplir les conditions énoncées à la section VIII du chapitre Ier du présent titre.' ;
Considérant qu'aux termes de l'avant-dernier alinéa de l'article L. 411-64 du code rural et de la pêche maritime :
'Le preneur évincé en raison de son âge peut céder son bail à son conjoint, ou au partenaire avec lequel il est lié par un pacte civil de solidarité, participant à l'exploitation, ou à l'un de ses descendants ayant atteint l'âge de la majorité.. dans les conditions de l'article L.411-35 .Le bénéficiaire de la cession a droit au renouvellement de son bail.
À peine de nullité, le congé donné en vertu de cet article doit reproduire les termes de l'alinéa précédent ;
Considérant qu'aux termes de l'article L. 416-8 :
'Les dispositions du chapitre 1er (à l'exception de l'article L. 411-58 alinéas 2 à 4) II, V et VII du présent titre sont applicables aux baux à long terme conclus dans les conditions du présent chapitre ainsi qu'à leurs renouvellements successifs en tant qu'elles ne sont pas contraires aux dispositions de ce chapitre ' ;
Que de la combinaison des articles L. 416- et L. 416-8 il résulte que les dispositions des alinéas 4 et 5 de l'article L. 411-64 (dans sa rédaction antérieure à la loi du 13 octobre 2014) relatives au droit de reprise comme celles de l'article L.411-47 ne sont pas applicables à l'acte par lequel les parties exercent la faculté de refuser le renouvellement du bail initial à long terme à l'expiration de celui-ci ;
Considérant par ailleurs que le congé a été délivré 'dès lors que le preneur a atteint l'âge de la retraite au terme du bail' même si l'acte ajoute de manière maladroite que 'le bailleur entend mettre fin au bail pour cause de retraite de son preneur' ;
Qu'il n'importe à cet égard, comme le souligne le bailleur, qu'aucun des preneurs n'ait liquidé ses droits à la retraite dès lors qu'il n'est pas contesté que chacun d'eux a atteint l'âge de la retraite avant l'expiration du bail initial, seule condition posée par l'article L. 416-1 ;
Que, dès lors, c'est à juste titre que le premier juge a rejeté la demande tendant à l'annulation des avis de fin de bail signifiés à messieurs [D], [X], [Q] et [H]
SUR LA DEMANDE D'AUTORISATION DE CESSION DE BAIL
Considérant que les consorts [D], [X], [Q] et [H] sollicitent l'autorisation de céder leur bail au profit de trois de leurs descendants ;
1°) la recevabilité de la demande
Considérant qu'aux termes de l'article L. 416-2 alinéa 3 du code rural et de la pêche maritime :
'Il peut être convenu que les descendants du preneur ne pourront bénéficier des dispositions des articles L. 411-35 et L. 411-38... ' ;
Que selon l'article L. 411-35 : ' .. Toute cession de bail est interdite, sauf si la cession est consentie, avec l'agrément du bailleur, au profit du conjoint ou du partenaire d'un pacte civil de solidarité du preneur participant à l'exploitation ou aux descendants du preneur ayant atteint l'âge de la majorité ou ayant été émancipés. A défaut d'agrément du bailleur, la cession peut être autorisée par le tribunal paritaire ..' ;
Considérant que les parties admettent que le bail prévoit expressément la possibilité pour les preneurs de solliciter la cession du bail au profit d'un descendant ;
Que le contrat de bail énonce en effet que : 'De convention expresse, les membres de la famille des preneurs pourront bénéficier des dispositions de l'article 832 devenu L. 411-35 du code rural, c'est-à-dire céder leurs droits au bail à leurs enfants ou petits enfants ayant atteint l'âge de la majorité, avec l'agrément préalable des bailleurs, ou à défaut du tribunal paritaire ...' ;
Considérant que les consorts [D], [X], [Q] et [H] se prévalent de cette faculté contractuelle de cession de bail pour demander l'autorisation de céder leurs droits à Mme [R] [D], épouse [T], M. [T] [Q] et M. [A] [H] ;
Que le GFA [Adresse 5] soutient que la faculté de cession du bail en cas de congé délivré en raison de l'âge de la retraite du preneur est prévue par les seules dispositions de l'article L. 411-64 alinéa 4 du code rural et de la pêche maritime qui sont inapplicables aux baux à long terme ;
Mais considérant que, si aux termes de l'article L. 416-1 du code rural et de la pêche maritime, lorsque le preneur a atteint l'âge de la retraite retenu en matière d'assurance vieillesse des exploitants agricole, chacune des parties peut, par avis donné au moins dix-huit mois à l'avance, refuser le renouvellement de bail, sans être tenu de remplir les conditions énoncées à la section VIII du chapitre Ier du présent titre, au rang desquelles figure bien l'article L. 411-64, il n'en demeure pas moins que ces dispositions, qui portent sur les conditions dans lesquelles peut être délivré l'avis de refus de renouvellement, n'emportent pas suppression du droit du preneur de solliciter l'autorisation de céder son droit à un membre de sa famille, la circonstance que cette demande autorisation formée en cours de bail soit présentée postérieurement ou non à la délivrance antérieure d'un avis de refus de renouvellement étant inopérante, l'article L. 411-64 renvoyant d'ailleurs à l'article L. 411-35 en ce qui concerne les conditions de la cession ;
Qu'il s'ensuit que la demande d'autorisation de cession de bail présentée par les consorts [D], [X], [Q] et [H] apparaît recevable ;
2°) le bien fondé de la demande
Considérant que pour prononcer la cession judiciaire du bail, il convient de chercher en quoi l'opération risque ou non de nuire aux intérêts légitimes du bailleur, en tenant compte de la bonne foi du cédant et les conditions de mise en valeur par le cessionnaire éventuel parmi lesquelles figurent la capacité professionnelle et l'autorisation d'exploiter lorsqu'elle est nécessaire ;
Considérant que le GFA [Adresse 5] soutient que les preneurs qui avaient acquis en 1996 une maison d'habitation à [Localité 7] l'ont revendue depuis et habitent dans des lieux très éloignés de l'exploitation (entre 133 km et 73 km pour le plus proche) supposant un temps de trajet évalué entre 1 h 11 et 1 h 41 ;
Qu'il relève que les preneurs sont de surcroît tous à la tête d'exploitations agricoles de plusieurs centaines d'hectares chacune ; qu'il estime ainsi que ceux-ci ne participent pas sur les lieux aux travaux de façon effective et permanente ;
Que les consorts [D], [X], [Q] et [H] exposent que leur situation actuelle est identique à celle qui était la leur à l'époque de la signature du bail, notamment en ce qui concerne leurs adresses, et ajoutent que, s'ils ont revendu la maison d'habitation, ils ont conservé les maisons ouvrières acquises concomitamment ; qu'ils soutiennent que l'exploitation du fonds est parfaitement assurée ;
Considérant que le statut du fermage prohibe en principe la cession de bail sauf transmission au profit du conjoint ou des descendants dans les conditions de l'article L. 411-35 du code rural et de la pêche maritime qui doivent être interprétées strictement ;
Que la cession du bail n'est autorisée qu'au cédant de bonne foi qui doit notamment ne pas avoir manqué à ses obligations de preneur dont la participation personnelle effective et permanente aux travaux sur les terres louées ;
Considérant qu'il est constant que M. [D] [Q] demeure à [Localité 1], soit à 73 kilomètres des terres louées ; qu'il est le gérant de l'EARL [Adresse 8] à [Localité 1], qui exploite 253 hectares de terres, ainsi que le gérant de cinq GFA ;
Que M. [S] [X] est domicilié [Adresse 2], soit à 130 kilomètres des terres louées ; qu'il est le gérant de l'EARL [Adresse 2] à [Localité 2], qui exploite 224 hectares de terres, ainsi que le gérant de deux GFA ;
Que M. [V] [D] est domicilié à [Localité 4], soit à environ 120 kilomètres des terres louées ; qu'il est le gérant de l'EARL SCAAB [Localité 4], qui exploite 351 hectares de terres, ainsi que le gérant de deux GFA ;
Qu'enfin, M. [W] [H] est domicilié à [Localité 5], soit à 130 kilomètres des terres louées ;qu'il est le gérant de la SCEA [W] [H] à [Localité 5], qui exploite 318 hectares de terres, ainsi que le gérant d'un GFA ;
Considérant qu'il résulte de ces éléments que l'implantation géographique des preneurs matérialisée à la fois par leur domicile mais aussi par les exploitations qu'ils dirigent à proximité est incompatible avec une participation de façon personnelle, effective et permanente aux travaux sur les terres objet du présent bail, cette participation ne pouvant se limiter à la direction et à la surveillance de l'exploitation ;
Que les consorts [D], [X], [Q] et [H] se bornent d'ailleurs à invoquer les : 'moyens mis en oeuvre par les preneurs pour assurer l'exploitation effective des biens objets du bail consenti le 26 février 1996 (pièces 32-34)' en versant aux débats un plan et des clichés photographiques qui ne prouvent en rien une quelconque participation personnelle aux travaux qu'ils ne revendiquent pas expressément en assurant que les fermages sont payés régulièrement et que l'exploitation est parfaitement assurée ;
Considérant qu'en raison de l'absence d'exploitation personnelle, effective et permanente par les consorts [D], [X], [Q] et [H] du fonds donné à bail, cette faute portant atteinte aux intérêts légitimes du bailleur, il convient de refuser aux preneurs l'autorisation de céder le bail à leurs descendants ;
Considérant que la demande en paiement d'une indemnité pour frais irrépétitibles au profit des consorts [U] ne peut qu'être rejetée ;
PAR CES MOTIFS
La cour
Dit recevable la demande d'autorisation de cession de bail présentée par les consorts [D], [X], [Q] et [H] ;
Confirme le jugement du 4 mai 2015 du tribunal paritaire des baux ruraux de Melun en toutes ses dispositions et notamment en ce qu'il a débouté messieurs [V] [D], [S] [X], [D] [Q] et [W] [H] de leur demande tendant à la cession du bail et validé l'avis de non renouvellement du bail du 21 mai 2014 ;
Déboute les consorts [D], [X], [Q] et [H] de toutes leurs demandes ;
Rejette la demande en paiement d'une indemnité pour frais irrépétitibles au profit des consorts [U] ;
Condamne messieurs [V] [D], [S] [X], [D] [Q] et [W] [H] aux dépens d'appel ;
LE GREFFIERLE CONSEILLER POUR LE PRESIDENT EMPECHE
