Grosses délivrées
REPUBLIQUE FRANCAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 2
ARRET DU 14 SEPTEMBRE 2016
(n° , 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 14/18311
Décision déférée à la Cour : Jugement du 06 Août 2014 -Tribunal de Grande Instance de BOBIGNY - RG n° 13/09017
APPELANTE
GARAGE DU PARC, SARL inscrite au RCS de BOBIGNY, SIRET n° 552 129 629 00010, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,
[Adresse 3]
[Adresse 3]
Représentée et assistée de Me Patrice LEBATTEUX substitué à l'audience par Me Cyrile CAMBON collaborateur de la SCP ZURFLUH - LEBATTEUX - SIZAIRE ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, toque : P0154
INTIMES
Madame [V], [E], [U] [Q] épouse [Z]
Née le [Date naissance 1] 1945 à [Localité 1] (VIETNAM)
[Adresse 3]
[Adresse 3]
Représentée, assistée par Me Patrick BAUDOUIN et plaidé par Me Anne ALFANDARI de la SCP d'Avocats BOUYEURE BAUDOUIN DAUMAS CHAMARD BENSAHEL, avocats au barreau de PARIS, toque : P0056
Syndicat des copropriétaires DU [Adresse 3], représenté par son syndic, A.T.M. SARL, exerçant sous l'enseigne 'AGENCE ATM GAILLARD' et sous le sigle 'A T M', SARL inscrite au RCS de BOBIGNY, SIRET n° 348 631 169 00045, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,
[Adresse 1]
[Adresse 2]
Représenté par Me Cécile LEMAISTRE BONNEMAY substituée à l'audience par Me Alexandra BOISSET, avocats au barreau de PARIS, toque : E1286
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 25 Mai 2016, en audience publique, devant la Cour composée de :
Madame Dominique DOS REIS, Présidente de chambre,
Madame Claudine ROYER, Conseillère,
Madame Agnès DENJOY, Conseillère,
qui en ont délibéré
Greffier, lors des débats : Mme Stéphanie JACQUET
ARRET :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Claudine ROYER, faisant fonction de président pour le président empêché en vertu de l'article R 312-3 du code de l'organisation judiciaire, et par Madame Stéphanie JACQUET, greffier présent lors du prononcé.
***
L'immeuble du [Adresse 3] est composé de deux bâtiments :
- un bâtiment A constitué du seul lot n°86 ainsi défini par l'état descriptif de division :
«'Partie du fond
La jouissance exclusive et particulière d'un terrain de la contenance superficielle de 2.888 m², situé au fond de ladite propriété sur lequel sont édifiées diverses constructions légères.
les mille/millièmes des parties communes spéciales du Bâtiment A.
Et les trois cent soixante mille cent cinquante trois/millionièmes des parties communes générales.'»
- un bâtiment B sur rue élevé de 7 étages sur caves.
Suivant acte de partage attribution des 10 et 11 mars 1960, La SA GARAGE DU PARC est devenue propriétaire du lot n°86.
Madame [V] [Q] épouse [Z] est propriétaire des lots 16,17, 61 et 68 de la copropriété qu'elle a acquis les 6 mai 1983 et 15 juin 1989.
La SA GARAGE DU PARC a le projet de réaliser une opération immobilière sur le bâtiment A dont elle a la jouissance exclusive. A cette fin, elle a fait inscrire à l'ordre du jour de l'assemblée générale du 24 juin 2013 deux questions n°31 et n°32 à l'effet d'obtenir :
d'une part, l'autorisation de déposer une demande administrative de permis de démolir le bâtiment A, de reconstruire la dalle recouvrant le parking souterrain et de construire 12 maisons en bois (résolution 31) ;
d'autre part, l'autorisation de réaliser des travaux de démolition du bâtiment A, de reconstruction de la dalle recouvrant les parkings souterrains et de construction de 12 maisons en bois (résolution 32).
L'assemblée générale du 24 juin 2013, présidée par la SA GARAGE DU PARC, a adopté :
- la résolution n°31 à la majorité de l'article 24,
- la résolution n°32 à la majorité de l'article 25.
Par acte d'huissier du 1er août 2013, Madame [V] [Z] a fait assigner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] devant le Tribunal de grande instance de Bobigny afin d'obtenir à titre principal l'annulation des résolutions n°31 et 32, outre demandes accessoires.
La SA GARAGE DU PARC est intervenue volontairement à cette instance.
Le syndicat des copropriétaires s'est associé aux demandes d'annulation des résolutions litigieuses.
Par jugement du 6 août 2014 le Tribunal de grande instance de BOBIGNY a:
- déclaré recevable l'intervention volontaire de la SA GARAGE DU PARC,
- annulé les résolutions n°31 et 32 de l'assemblée générale du 24 juin 2013,
- condamné le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens,
- condamné le syndicat des copropriétaires à payer à Madame [Z] la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- jugé la SA GARAGE DU PARC, débitrice en raison de ses fautes personnelles, d'une obligation de garantie à l'égard du syndicat des copropriétaires,
- condamné la SA GARAGE DU PARC à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4.000 euros mise à sa charge, dès la justification que ce dernier lui aura donnée du paiement préalable de cette somme entre les mains de Madame [Z] correspondant à sa condamnations au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné la SA GARAGE DU PARC aux entiers dépens au profit du syndicat des copropriétaires,
- condamné la SA GARAGE DU PARC à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- dispensé Madame [V] [Z] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure (dépens et article 700) dont la charge serait répartie entre les autres copropriétaires, sur le fondement de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
- ordonné l'exécution provisoire du jugement,
- débouté les parties de leurs demandes plus amples et contraires.
La SA GARAGE DU PARC a relevé appel de ce jugement par déclaration d'appel du 3 septembre 2014, demandant à la Cour, par dernières conclusions du 10 mai 2016, de :
- confirmer le jugement déféré en ce qu'il l'a reçue en son intervention volontaire,
- infirmer le même jugement en ce qu'il a :
annulé les résolutions n°31 et 32 de l'assemblée générale du 24 juin 2013,
condamné le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens au profit de Mme [Z] exclusivement,
condamné le syndicat des copropriétaires à payer à Madame [Z] la somme de 4.000 euros au titre des frais irrépétibles,
jugé qu'elle (GARAGE DU PARC) était débitrice d'une obligation de garantie à l'égard du syndicat des copropriétaires,
l'a condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4.000 euros dès justification du paiement préalable de cette somme entre les mains de Madame [Z],
l'a condamnée aux entiers dépens au profit du syndicat des copropriétaires,
l'a condamnée la SA GARAGE DU PARC à payer au syndicat des copropriétaires 2.000 euros de frais irrépétibles,
dispensé Madame [V] [Z] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure,
- débouter Madame [Z] de l'ensemble de ses demandes,
- rejeter les demandes du syndicat des copropriétaires selon elle irrecevables et mal fondées,
- condamner in solidum Madame [Z] et le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- les condamner aux entiers dépens de première instance et d'appel dont distraction au profit de son avocat conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
Madame [V] [Q] épouse [Z] demande à la Cour par dernières conclusions signifiées le 25 février 2016, de:
- débouter la SA GARAGE DU PARC de son appel et confirmer le jugement déféré,
- annuler les résolutions n°31 et 32 de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3],
- condamner par application de l'article 700 du code de procédure civile,
en confirmation le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 4.000 euros ;
pour la procédure d'appel la SA GARAGE DU PARC à lui payer la somme de 6.000 euros,
- la dispenser en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 de toute participation à la dépense commune des frais de procédure exposés par le syndicat des copropriétaires dans la présente instance,
- condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens de première instance,
- condamner la SA GARAGE DU PARC aux dépens d'appel, dont le recouvrement pourra être poursuivi par son avocat dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile.
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3] demande à la Cour par dernières conclusions signifiées le 29 décembre 2014 de:
- confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions,
- condamner la SA GARAGE DU PARC à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Pour un plus ample exposé des faits de la cause, des procédures, des prétentions, moyens et arguments dont elle est saisie, la Cour fait référence expresse à la décision déférée et aux dernières conclusions d'appel des parties.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 11 mai 2016.
CELA ÉTANT EXPOSÉ, LA COUR,
La recevabilité de l'intervention volontaire de la SA GARAGE DU PARC n'étant plus contestée en appel, le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a jugé l'appelante recevable en son intervention volontaire.
Sur la demande d'annulation de la résolutions n°32 de l'assemblée générale du 24 juin 2013
La Société GARAGE DU PARC conteste la composition du lot 86 telle retenue par Madame [Z], à savoir que ce lot ne serait constitué que d'un droit de jouissance privative. Elle prétend que seul le terrain de 2 888 m² lui a été attribué en jouissance privative, mais que le reste du lot, à savoir les constructions légères édifiées sur ce terrain, sont privatives et lui appartiennent en pleine propriété. Elle conteste également l'analyse du Tribunal ayant estimé que l'ensemble des constructions incorporées sur la partie à jouissance privative étaient communes par le jeu de l'accession de l'article 552 du code civil. Elle prétend que l'assemblée n'a commis aucun excès de pouvoir en approuvant les résolutions critiquées.
En ce qui concerne la majorité applicable, l'appelante conteste la majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 revendiquée par Madame [Z] au motif qu'il s'agissait d'une cession du droit de construire sur partie commune. Elle prétend au contraire que son projet avait pour effet de diminuer la taille du lot 86 et donc de transférer au syndicat des droits de construire supplémentaires. Elle conteste également l'affirmation adverse selon laquelle la création de locaux privatifs suppose nécessairement une redistribution des tantièmes des parties communes et donc la modification du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division. Elle prétend au contraire que l'opération se traduirait par une diminution de la valeur relative du lot 6, de sorte que son propriétaire contribuerait plus qu'il ne devrait aux charges de copropriété; que ni le syndicat, ni Mme [Z] ne peuvent être lésés par la résolution 32. La société GARAGE DU PARC affirme que seul le propriétaire du lot 86 a des droits dans les parties communes spéciales du bâtiment A, de sorte qu'il est le seul à pouvoir en disposer ; que le autres copropriétaires n'avaient pas à être sollicités pour donner un accord à la majorité de l'article 26. Enfin elle prétend qu'aucun texte ne prescrit de mentionner dans la convocation la majorité applicable pour chaque délibération; qu'aucun recours n'est prévu par loi pour faire rectifier la mention d'une majorité erronée dans la convocation.
Madame [Z] maintient sa demande d'annulation de cette résolution. Elle soutient que le droit de jouissance exclusif sur les parties communes n'est pas un droit de propriété et ne peut constituer la partie privative d'un lot; qu'il en résulte que la partie commune sur laquelle ce droit s'exerce conserve sa nature et sa qualification, et que la quote-part de parties communes qui se trouve affectée au droit de jouissance exclusif ne peut correspondre des quotes-parts de propriété et représente uniquement des quotes parts de charges de conservation, d'entretien et d'administration des parties communes; que la quote-part de parties communes n'étant pas une quote-part de propriété, le titulaire du lot est dénué du droit de participer aux assemblées générales et de voter, le droit de vote étant attribué en fonction des tantièmes de propriété. L'intimée prétend en outre que le statut du lot 86 ne s'est pas trouvé modifié du fait de l'indication de constructions légères. Elle affirme que la totalité du terrain constituant le lot 86 est une partie commune et que le droit d'édifier des bâtiments nouveaux est un droit accessoire aux parties communes et donc appartient au syndicat des copropriétaires; que la cession de ce droit requérait un vote à la majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965; que c'est par un abus de pouvoir caractérisé que l'assemblée générale a accordé à la SA GARAGE DU PARC des prérogatives ne pouvant être attribuées qu'à des propriétaires et non à un titulaire d'un droit de jouissance exclusif.
Le syndicat des copropriétaires prétend quant à lui que les résolutions litigieuses sont nulles pour non respect des dispositions des articles 11 et 13 du décret du 17 mars 1967 et défaut de majorité, les votes étant intervenus aux majorités des articles 24 et 25 de la loi du 10 juillet 1965 à la suite du changement de majorité par le président de l'assemblée et alors que la règle de majorité de l'article 26 de la loi était seule applicable; qu'en tout état de cause, il s'agissait de la cession de droits à construire qui doit être annulée pour vileté du prix.
Sur ce,
Au regard des dispositions de l'article 9 du décret du 17 mars 1967, l'indication de la majorité applicable dans les résolutions mises à l'ordre du jour n'est pas une obligation légale; dès lors il ne peut être tiré aucune conséquence du non respect de la majorité annoncée dans la convocation, si le vote est intervenu à une majorité différente.
En revanche, il appartient au juge de vérifier en cas de contestation de la majorité applicable si une résolution a été adoptée à la bonne majorité comme c'est le cas en l'espèce.
La résolution n°32 portait sur une demande de la SA GARAGE DU PARC de réaliser des travaux de démolition du bâtiment A, de reconstruction de la dalle recouvrant les parkings et de construction de 12 maisons en bois.
Contrairement à ce que soutient la SA GARAGE DU PARC, cette opération complexe portait sur des travaux à réaliser sur une partie commune dont elle avait la jouissance privative, le lot 86 composant le bâtiment A étant en effet constitué d'un terrain de 2 888 m² situé au fond de la copropriété. Le fait que sur ce terrain soient édifiées des constructions légères, ne lui confère aucun droit de propriété sur les constructions légères en cause, l'ensemble restant une partie commune, ainsi que l'a analysé le premier juge.
Il en résulte que le droit de construire sur le lot 86 demeurait un droit accessoire à une partie commune et que l'opération envisagée par la SA GARAGE DU PARC avait pour finalité la création de nouveaux locaux d'habitation sur une partie commune; que seul le syndicat des copropriétaires étant titulaire de ce droit de construire, cette décision nécessitait un vote à la majorité de l'article 26, l'opération envisagée s'analysant comme un acte de disposition (cession du droit à construire) autre que ceux visés à l'article 25d.
Par ailleurs, madame [Z] fait observer à juste titre qu'il n'entre pas dans l'objet du syndicat de céder ses droits sur les parties communes sans contrepartie financière.
Compte tenu de ces éléments, le vote de la résolution n°32 ne pouvait intervenir à la majorité de l'article 25 comme le soutient à tort la SA GARAGE DU PARC. Il y a donc lieu de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a annulé la résolution n°32 de l'assemblée générale du 24 juin 2013.
Sur la demande d'annulation de la résolution n°31 de l'assemblée générale du 24 juin 2013
Cette résolution portait sur l'autorisation de déposer une demande administrative de permis de démolir le bâtiment A, de reconstruire la dalle recouvrant le parking souterrain et de construire 12 maisons en bois.
Bien que la SA GARAGE DU PARC soutienne que cette demande ne portait que sur l'autorisation de déposer un dossier et que cette autorisation pouvait parfaitement être donnée à la majorité de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965, cette résolution était indissociable de la résolution n°32 et devait être votée à la même majorité que cette dernière. Dès lors que cette résolution 32 a été annulée, la résolution n°31 ne peut plus avoir d'objet. Il y a donc lieu de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a annulé la résolution n°31 de l'assemblée générale du 24 juin 2013.
Sur les demandes accessoires et les dépens
Madame [Z] ne pouvant demander l'annulation des résolutions litigieuses qu'en agissant contre le syndicat des copropriétaires et celle-ci ayant triomphé en ses demandes, il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a condamné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à lui verser une somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et en ce qu'il l'a dispensée sur le fondement de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, à la dépense commune des frais de procédure, cette dispense devant être étendue à la procédure d'appel.
Par ailleurs, il serait inéquitable de laisser à la charge de Madame [Z] les frais irrépétibles exposés au cours de la procédure d'appel. Il y a donc lieu de condamner uniquement la SA GARAGE DU PARC à lui verser une somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Compte tenu des motifs qui précèdent, il y a lieu de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a condamné la SA GARAGE DU PARC à garantir le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] des condamnations mises à sa charge envers Madame [Z] au titre de l'article 700 du code de procédure civile et condamné la même société à verser au syndicat des copropriétaires une somme de 2.000 au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Il convient d'y ajouter en appel une condamnation à verser au syndicat des copropriétaires une somme supplémentaire de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles exposés par le syndicat en cause d'appel.
La SA GARAGE DU PARC compte tenu de ces motifs sera déboutée de ses propres demandes au titre des frais irrépétibles.
Les dépens de première instance et d'appel seront mis à la charge de la SA GARAGE DU PARC qui succombe. Ces dépens pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La Cour statuant publiquement et contradictoirement,
Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
Étend à la procédure d'appel la dispense de participation aux frais de procédure accordée en première instance à Madame [V] [Q] épouse [Z] sur le fondement de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
Condamne la SA GARAGE DU PARC à payer à Madame [V] [Q] épouse [Z] la somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne la SA GARAGE DU PARC à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3] la somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
Déboute les parties de leurs demandes plus amples et contraires,
Condamne la SA GARAGE DU PARC aux entiers dépens de première instance et d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Le Greffier, Pour le Président empêché,
