Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 5 - Chambre 3
ARRÊT DU 02 SEPTEMBRE 2016
(n° , 6 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 14/14325
Décision déférée à la Cour : Jugement du 10 Juin 2014 -Tribunal de Grande Instance de BOBIGNY - RG n° 13/07773
APPELANTE
SCI JGMC
[Adresse 1]
[Localité 1]
prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
Représentée par Me Bernard CADIOT de la SELARL HANDS Société d'Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : L0061, avocat postulant
Assistée de Me Eric BENJAMIN, avocat au barreau de PARIS, toque : P0441, avocat plaidant
INTIMÉE
SAS DIA FRANCE anciennement dénommée ERTECO
[Adresse 2]
[Localité 2]
prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
Représentée par Me Frédéric LALLEMENT de la SCP SCP BOLLING - DURAND - LALLEMENT, avocat au barreau de PARIS, toque : P0480, avocat postulant
Assistée de Me Déborah ABITBOL de la SELAS CABINET CONFINO, avocat au barreau de PARIS, toque : K0182
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 18 Mai 2016, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Madame Chantal BARTHOLIN, présidente de chambre, chargé d'instruire l'affaire, laquelle a été préalablement entendue en son rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Chantal BARTHOLIN, présidente de chambre
Madame Anne-Marie GALLEN, présidente
Madame Brigitte CHOKRON, conseillère
Greffier : lors des débats : Madame Anaïs CRUZ
ARRÊT :
- contradictoire,
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,
- signé par Madame Chantal BARTHOLIN, président et par Madame Pauline ROBERT, greffier à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire.
***********
Faits et procédure
Par acte du 2 décembre 1980, les consorts [S] ont donné à bail commercial à la société Erteco devenue par suite d'apport partiel d'actifs, de fusion absorption et de changement de dénomination sociale la société Dia France, des locaux sis [Adresse 3]. Le bail a été renouvelé à effet du 1er avril 2013. Le bailleur est devenu la SCI JGMC constituée par les consorts [S].
Par acte du 31 mai 2013, la SAS Dia France, titulaire du bail, a assigné la SCI JGMC devant le tribunal de grande instance de Bobigny aux fins de la voir condamner à restituer les provisions sur charges indûment perçues selon elle.
La SCI JGMC a demandé reconventionnellement de condamner la société DIA France à lui verser un arriéré de charges.
Par jugement du 10 juin 2014, le tribunal de grande instance de Bobigny a :
- dit que la SAS Dia France est irrecevable en sa demande au titre des charges réglées avant le 31 mai 2008, du fait de la prescription.
- condamné la SCI JGMC à verser à la SAS Dia France la somme de 55.285,50 euros hors taxe au titre de la restitution des charges indûment perçues depuis le 31 mai 2008 outre les intérêts au taux légal à compter de l'acte introductif d'instance.
- ordonné la capitalisation des intérêts.
- débouté la SAS Dia France de sa demande au titre de la TVA.
- débouté la SCI JGMC de sa demande en paiement d'un arriéré de charges au 15 avril 2013.
- condamné la SCI JGMC à verser à la SAS Dia France la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
- condamné la SCI JGMC aux dépens
- ordonné l'exécution provisoire.
Le 7 juillet 2014, la SCI JGMC a relevé appel de ce jugement. Dans ses dernières conclusions signifiées le 2 octobre 2014 elle demande à la Cour :
A titre principal, au visa des article 1134, 1156 et 1160 du code civil, de :
- Infirmer le jugement,
- Débouter la SAS Dia France de l'intégralité de ses demandes.
- Condamner la SAS Dia France à verser à la SCI JGMC les charges impayées au 15 avril 2013, soit la somme de 18.707,96 euros, à parfaire.
A titre subsidiaire, en cas de condamnation de la SCI JGMC à verser à la SAS Dia France des sommes au titre de la restitution des charges, au visa des articles 122 du code de procédure civile, 2224, 2241 du code civil, de :
- Confirmer le jugement du tribunal de grande instance de Bobigny en ce qu'il a jugé :
- Que les demandes de la SAS Dia France visant à obtenir la restitution des charges réglées antérieurement au 31 mars 2008 sont irrecevables du fait de la prescription quinquennale
- Que la SAS Dia France n'était pas fondée à solliciter la restitution de la TVA en l'absence de preuve d'un préjudice de ce chef,
- Que la SAS Dia France n'était pas fondée à solliciter la restitution du montant des taxes d'enlèvement des ordures ménagères soit 7 454 euros
- Que les sommes réclamées par la SAS Dia France ne sauraient excéder un montant de 55 285,50 euros (62 739,50 - 7 454),
Au visa des articles 1134 et 1147 du code civil,
- Dire que la SAS Dia France a manqué à la bonne foi contractuelle et a engagé sa responsabilité contractuelle envers la SCI JGMC,
- Condamner la SAS Dia France à verser à la SCI JGMC la somme de 50 000 euros à titre de dommages et intérêts,
En tout état de cause,
- Condamner la SAS Dia France aux dépens de la procédure tant de première instance que d'appel,qui pourront être recouvrés directement par Hands société d'avocats pour ceux la concernant conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ainsi qu'au paiement de la somme de 10 000 euros par application de l'article 700 du même code,
Dans ses dernières conclusions signifiées le 28 novembre 2014, la SAS Dia France demande à la Cour, au visa du bail du 2 décembre 1980 renouvelé à effet du 1er avril 2013, des articles 1134, 1162, 1376 et suivants et 2222 du Code civil, de :
- Déclarer la société SCI JGMC mal fondée en toutes ses demandes, fins, conclusions et l'en débouter,
- Confirmer le jugement rendu par le Tribunal de grande instance de Bobigny le 10 juin 2014 en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il a :
- Dit que la SAS Dia France est irrecevable en sa demande au titre des charges réglées avant le 31 mai 2008, du fait de la prescription.
- Débouté la SAS Dia France de sa demande au titre de la TVA,
- Limité, au final, la condamnation à restitution de la SCI JGMC à la somme de 55.285,50euros,
Statuant à nouveau,
- Dire et juger que s'agissant d'une action fondée sur la répétition de l'indu introduite avant le 19 juin 2013, la SAS Dia France est recevable et bien fondée en sa demande de restitution des sommes qu'elle a indûment payées avant le 31 mai 2008,
- Dire et juger que la société Dia France est recevable et bien fondée à demander à la société SCI JGMC la restitution de la TVA sur les sommes qu'elle a indûment payées,
- Condamner en conséquence la société SCI JGMC à payer à la SAS Dia France, en deniers ou quittances, une somme de 143.671,75 € TTC à titre de restitution des « provisions pour charges » et charges non prévues par le bail et ne correspondant pas à la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, que la société SCI JGMC a indûment perçues,
- Condamner la société SCI JGMC à payer à la société DIA France les intérêts au taux légal sur ces sommes à compter de la mise en demeure du 27 mars 2013 et jusqu'au remboursement à la SAS Dia France, et ce en vertu de l'article 1155 du Code civil, et leur capitalisation dans les conditions prévues par l'article 1154 du même code pour les intérêts dus depuis plus d'un an,
- Condamner la SCI JGMC à payer à la SAS Dia France une somme de 12.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- Condamner en outre la société SCI JGMC aux entiers dépens, dont distraction pour ceux dont elle aura fait l'avance, conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
SUR CE,
1- A titre principal, selon l'appelante, la volonté des parties était de faire supporter les charges par le preneur cette volonté s'interprétant à la lumière des stipulations contractuelles (a.) mais aussi du comportement des parties (b.)
a. Le contrat de bail fait expressément référence, en page 8, au paiement par le locataire des charges :
« Lequel loyer, la société preneuse s'engage à payer en même temps que les charges, aux bailleurs (') ».
b.
b1. Entre 1980 et 2012, soit pendant plus de 32 ans sans discontinuité depuis l'origine du bail, la locataire a réglé ces charges et si la société Erteco est considérée comme distincte de la société Dia France, la société Dia France a néanmoins payé ces charges pendant 13 ans, ce qui ne peut être considéré comme une simple négligence: cf CA Douai 13 janvier 2000 ; affaire dans laquelle le juge a déduit du fait que le preneur a payé les charges pendant 7 ans depuis l'origine du bail que la volonté des parties était de les faire peser sur le preneur.
b2. La locataire sous-loue les emplacements de parking et facture au sous locataire l'intégralité des loyers et charges. Elle se fait donc rembourser les charges, ce qui prouve qu'elle a conscience que ces charges doivent être remboursées à la bailleresse.
b3. Si la Cour devait retenir que la SAS Dia France n'est pas tenue de ces charges envers la bailleresse, elle s'enrichirait alors au détriment de cette dernière en percevant des sommes qu'elle ne reverse pas à la SCI JGMC.
b4. Le 1er avril 2003 et le 19 mars 2004 la locataire a réclamé à sa bailleresse des justificatifs de charges pour les années 2002 et 2003. C'est donc en parfaite connaissance de cause que la locataire a réglé ces charges.
Le bail dispose expressément que 'Le preneur s'oblige à acquitter pendant le cours du bail la contribution personnelle mobilière et la taxe professionnelle, les contributions de toute nature, et de rembourser au bailleur la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, la taxe d'assainissement et toutes autres taxes et impôts de toute nature incombant généralement au preneur',
S'agissant des charges d'eau, de gaz et d'électricité, il prévoit la pose de compteurs aux frais de la société preneuse, mais la société bailleresse invoque s'agissant des charges de copropriété réclamées au preneur :
- le fait que la société preneuse a réglé ces charges sans protester pendant de nombreuses années,
- la commune intention des parties résultant du fait que ces charges sont clairement dénommées dans les appels de charges, que la société DIA refacture les charges relatives aux parkings à ses sous locataires, qu'elle a réclamé les justificatifs de charges pour les années 2002 et 2003 sans émettre la moindre protestation à réception,
Or, la société DIA France fait justement observer justement qu'elle est une entité juridiquement distincte de la société Erteco titulaire du bail d'origine et que les actes faits par cette dernière alors qu'elle était locataire ne peuvent lui être opposées ; quoiqu'il en soit, le fait de payer des provisions pour charges sans protester ne vaut nullement renonciation à se prévaloir du caractère indu des charges réclamées en l'absence d'acte positif que ne saurait constituer le fait de réclamer des justificatifs et de ne pas protester à réception de ceux ci comme celui de refacturer par erreur aux sous-locataires l'intégralité des charges réclamées par la bailleresse, la société Dia France faisant à cet égard observer qu'elle a confié la sous-location des parkings à la société Cogim, syndic qui assure la gestion de l'immeuble et lui a facturé les charges, de sorte que la refacturation des charges aux sous-locataires ne peut caractériser un acte positif, clair et non ambigu, de volonté de sa part de considérer les charges facturées aux sous locataires comme étant dues par elle au terme du bail principal.
Ainsi le fait d'avoir payé les charges réclamées pendant de nombreuses années et quoique celles-ci apparaissent sur les pièces justificatives comme des charges de copropriété, ne peut constituer un acte positif de renonciation du preneur à contester les charges réclamées.
Il s'ensuit que c'est à bon droit que le jugement a retenu qu'en l'absence de disposition du bail concernant le remboursement au preneur des charges de copropriété, celles-ci n'étaient pas dues par la société Dia France, locataire.
S'agissant de la prescription dont la société bailleresse invoque subsidiairement l'application, la loi du 17 juin 2008 prévoit que les actions personnelles et mobilières se prescrivent par cinq ans et la loi du 18 janvier 2005 dans ses dispositions modifiant l'article 2277 antérieurement applicable prévoyait que les actions en répétition, des charges locatives se prescrivent par cinq ans ;
La société Dia France fait observer que sa demande concernant les charges de copropriété antérieures à 2008 dont elle a réclamées restitution par assignation du 31 mai 2013 ne sont pas atteintes par la prescription quinquennale de l'ancien article 2277 dés lors qu'il ne s'agit pas de charges locatives proprement dites et que le délai de la prescription trentenaire n'était pas expiré à la date d'entrée en vigueur de la loi du 17 juin 2008 de telle sorte que sa réclamation concernant les charges payées par erreur depuis 2002 est recevable ; la société JGMC soutient pour sa part que l'ancien article 2277 du code civil n'opérait aucune distinction entre les différentes charges facturées par le bailleur au locataire et que la prescription s'applique quelque soit la nature des charges, faute au surplus d'énumération légale des charges locatives dues en matière de bail commercial ;
La loi du 17 juin 2008 a réduit le délai des actions soumises notamment à la prescription trentenaire de telle sorte que le nouveau délai de cinq ans s'applique immédiatement à compter du jour de l'entrée en vigueur de la loi nouvelle sans que la durée totale puisse excéder cinq ans ;
L'action en répétition des charges de copropriété réglées indûment n'est cependant pas une action en répétition de charges locatives au sens de l'article 2277 ancien du code civil dès lors que de telles charges ne peuvent être considérées comme locatives par nature dans leur ensemble comme étant exclusivement liées à l'usage de la chose louée par le preneur et donc imputables à ce dernier à ce titre et qu'elles ne sont d'ailleurs pas au terme du bail prévues comme devant être supportées par le preneur ;
Leur répétition obéit ainsi au droit commun et était donc soumise avant l'entrée en vigueur de la loi du 17 juin 2008 au délai de prescription trentenaire qui n'était pas, concernant la réclamation des charges payées depuis 2002, expiré à la date de l'assignation; l'action en restitution des sommes payées au titre des charges de copropriété depuis 2002 est donc recevable.
2. Sur la TVA :
La société Dia France réclame la restitution de la TVA afférente aux charges versées. La société JGMC soutient que s'agissant d'une société commerciale, la société Dia France a pu récupérer cette TVA, position confirmée selon elle à plusieurs reprises par la jurisprudence (notamment: cass.com 4 janvier 1994 92-13162 ) soutenant que pour inclure la TVA dans la réparation d'un préjudice, il faut qu'elle reste définitivement à la charge de son débiteur en vertu des règles fiscales.
Or la société JMGC ne procède à aucune démonstration sur le mode de récupération par la société Dia France des sommes payées au titre de la TVA de telle sorte que la société Dia France qui a réglé les charges réclamées, TVA incluse, est fondée à obtenir restitution de l'intégralité des sommes versées à tort, la jurisprudence relative à l'indemnisation du préjudice étant sans portée à cet égard.
3. Sur la taxe d'ordures ménagères:
La clause 9 du contrat de bail met la Taxe d'Ordures Ménagères à la charge du preneur, ce qui n'est pas contesté par la société Dia France ; les sommes dues à ce titre représentent la somme totale de 7.454 euros : la Dia France fait observer sans être contredite que les sommes dues ont été déduites du montant sollicité par elle dès avant la première instance. Il n'y a donc pas lieu à condamnation de ce chef.
La société JGMC paiera à la société Dia France la somme de 143671, 75€ TTC, le jugement étant confirmé en ce qu'il a débouté la société JGMC de sa demande en paiement de charges ;
4. Sur la responsabilité de Dia France :
La société JGMC reproche à la société Dia d'avoir demandé brusquement le remboursement des charges payées alors que son absence de protestation pendant de nombreuses années laissait penser à la bailleresse que ces sommes étaient dues :
Or la société JMGC ne caractérise ce faisant aucune faute de la société locataire alors qu'elle est elle-même à l'origine du préjudice qu'elle invoque d'avoir à restituer des sommes indûment perçues en ayant réclamé à tort pendant plusieurs années des sommes qui ne lui étaient pas dues, ce qui lui a d'ailleurs permis de bénéficier alors d'une trésorerie supplémentaire.
Elle sera en conséquence déboutée de sa demande en dommages intérêts.
5- Sur les autres demandes :
La somme de 143 671, 75€ TTC portera intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 27 mars 2013, les dits intérêts portant eux mêmes intérêts dans les conditions de l'article 1154 du code civil.
La société JGMC qui succombe supportera les entiers dépens de première instance et d'appel et paiera à la société Dia France la somme de 6000€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel en outre de la somme allouée à ce titre en première instance .
PAR CES MOTIFS
Réformant le jugement déféré, sauf en ses dispositions relatives au débouté da la demande de la société JGMC, à l'application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens,
Statuant à nouveau sur les dispositions reformées, ajoutant,
Condamne la société JGMC à payer à la société Dia France la somme de 143 671, 75€ TTC, ladite somme portant intérêts au taux légal à compter du 27 mars 2013 et capitalisation dans les conditions de l'article 1154 du code civil ;
Déboute la société JGMC de sa demande en dommages-intérêts,
Condamne la société JGMC à payer à la société Dia France la somme de 6000€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel,
Condamne la société JGMC aux dépens d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE
