Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 5 - Chambre 3
ARRÊT DU 08 JUILLET 2016
(n° , 04 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 14/12970
Décision déférée à la Cour : Jugement du 15 Mai 2014 -Tribunal de Grande Instance de Paris - RG n° 12/15517
APPELANTE
SA PARISIENNE DE PARKING prise en la personne de ses représentants légaux
Immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 632 028 007
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Représentée par Me Bernard COUDRAY, avocat au barreau de PARIS, toque : C0116
INTIMÉ
Maître [B] [J] Administrateur Judiciaire ès qualités d'administrateur provisoire de la SCI SAINT ANTOINE DE BEARN
Immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 431 824 804
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Représenté par Me Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065, avocat postulant
Ayant pour avocat plaidant Me Stéphane DUMAINE-MARTIN, avocat au barreau de PARIS, toque : D0062
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 4 Mai 2016, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Madame Chantal BARTHOLIN, présidente de chambre, chargé d'instruire l'affaire, laquelle a été entendue en son rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Chantal BARTHOLIN, présidente de chambre
Madame Anne-Marie GALLEN, présidente
Madame Anaïs CRUZ, conseillère
Greffier : lors des débats : Madame Anaïs CRUZ
ARRÊT :
- contradictoire,
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,
- signé par Madame Chantal BARTHOLIN, présidente de chambre et par Madame Marie-Gabrielle HARDOIN DE LA REYNERIE, greffier présent lors du prononcé.
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Faits et procédure :
Suivant acte sous seing privé en date du 23 juin 1963, la société Saint Antoine de Béarn a consenti à la société Parisienne de Parking un bail commercial portant sur des locaux à usage de garage pour automobiles, réparations, vente de voiture et accessoires et d'habitation personnelle, situés [Adresse 3].
L'immeuble en cause a été placé sous le régime de la copropriété et un règlement a été établi le 24 janvier 1983.
Mme [J] a été désignée en qualité d'administrateur provisoire de la société bailleresse et a été autorisée à faire délivrer à la société locataire un congé avec offre de renouvellement moyennant un loyer fixé à la valeur locative.
Plusieurs procédures en cours opposent les parties, dont une procédure en fixation du loyer ayant abouti au jugement du 10 février 2015 par lequel le loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2009 a été fixé à la somme annuelle de 302.818,50 euros en principal. L'appel de cette décision est pendant devant cette cour ; une autre procédure oppose les parties en restitution de charges indûment payées selon la société Parisienne de Parking et qui a donné lieu à une expertise.
Par lettre recommandée en date du 17 mai 2011, la société Parisienne de Parking a demandé à sa bailleresse de faire exécuter les travaux qui ressortent de ses obligations de bailleur, dans un délai de quinze jours à compter de la réception du courrier, faute de quoi elle se substituera à elle pour l'exécution desdits travaux.
Par exploit en date du 30 octobre 2012, elle a fait assigner la société Saint Antoine de Béarn, représentée par son administrateur Me [J], devant le Tribunal de grande instance de Paris en paiement de la somme de 885.436,26 euros au titre des travaux de mise en conformité des locaux, en cours et à réaliser.
Par un jugement en date du 15 mai 2014, le tribunal de grande instance de Paris a :
- débouté la société Parisienne de Parking de l'ensemble de ses demandes,
- débouté la société Saint Antoine Béarn de sa demande de dommages-intérêts,
- condamné la société Parisienne de Parking à verser à la société Saint Antoine Béarn la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné la société Parisienne de Parking aux entiers dépens,
- dit n'y avoir lieu a exécution provisoire.
La société Parisienne de Parking a relevé appel de ce jugement le 19 juin 2014.
Par ses dernières conclusions signifiées 26 février 2016, au visa de l'article 1719 du code civil, elle demande à la cour de :
- condamner la société Saint Antoine de Béarn représentée par son administrateur judiciaire à lui verser la somme de 885.436,26 euros au titre des travaux de mise en conformité des locaux,
- condamner la société Saint Antoine de Béarn à lui payer une somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
Par ses dernières conclusions signifiées le 20 octobre 2014, Me [J] es-qualité d'administrateur provisoire de la société Saint Antoine de Béarn au visa des articles 1134, 1161 et 1719-2 du code civil, demande à la cour de :
- débouter la société Parisienne de Parking de ses demandes dirigées contre la société Saint Antoine de Béarn,
- condamner la société Parisienne De Parking à payer à Maître [J], ès qualité d'administrateur provisoire de la société Saint Antoine de Béarn la somme de 8.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais exposé de ce chef en cause d'appel,
- condamner la société Parisienne de Parking aux entiers dépens de première instance et
d'appel dans les conditions de l'article 699 du même code.
SUR CE
La société Parisienne de Parking fait valoir qu'il est de jurisprudence constante que les travaux de mise en conformité imposés par l'administration doivent être assumés par le bailleur et que le bail ne comporte aucune clause expresse qui aurait eu pour effet de transférer au preneur la charge de ces travaux.
Elle critique le jugement du tribunal de grande instance de Paris en ce qu'il n'a pas fait une juste appréciation de la clause des conditions générales du bail en exonérant la bailleresse de son obligation de prendre en charge les travaux de mise en conformité des locaux loués relativement à leur destination ; elle souligne que les travaux prescrits par l'administration ne sont aucunement de simples travaux d'aménagement, d'améliorations ou de modifications tels que prévus par l'article 5 du bail mais bien des travaux de mise en conformité des locaux à la destination de laquelle ils sont loués, en particulier de mise aux normes spécifiques pour la sécurité incendie, qu'ils ne sont pas expressément visés par cet article lequel ne comporte du reste aucune indication claire sur la nature des travaux pouvant être à la charge du preneur et doit s'interpréter restrictivement.
Il convient de rappeler que le parc de stationnement dont s'agit incluant une station service est un établissement recevant du public (ERP) comportant 265 places de stationnement pour véhicules légers et 13 places pour deux roues ; les locaux ont fait l'objet d'une visite technique de la préfecture de police de la ville de Paris qui a demandé la mise en place de travaux de mise en sécurité des locaux tels que l'encloisonnement des deux escaliers, avec mise en place d'une colonne sèche, traitement de stabilité au feu des structures métalliques, étude de désenfumage, mise en place de portes coupe feu au rez-de -chaussée et au 5ème étage, travaux d'isolation de la chaufferie notamment, de suppression des intercommunications entre le parc de stationnement et les locaux tiers, dont le montant total s'est élevé à la somme de 885 436, 26€ que la société locataire a été autorisée à faire exécuter en deux temps compte tenu de leur importance ;
Le bail signé le 25 juin 1963 prévoit que le preneur s'est engagé à faire son affaire personnelle avec l'inspection du travail, la préfecture de police, la préfecture de la Seine, la commission d'hygiène et toute autre administration de tous aménagements, améliorations et modifications qui seraient ordonnées en faisant exécuter ces travaux à ses frais de telle manière que la bailleresse ne soit jamais inquiétée ni recherchée à se sujet ;
Le premier juge a exactement apprécié que la clause litigieuse en ce qu'elle mentionne le cas de 'travaux ordonnés' par différentes autorités administratives vise bien des travaux de mise aux normes imposés par l'autorité administrative.
Cette interprétation de la clause du bail est renforcée par le fait que le preneur a au terme du bail, la charge de réparations de quelque nature que ce soit, même de clôture et de couverture, à l'exception de la réfection de la toiture entière et de celle des gros murs, y compris celle du ravalement intérieur et extérieur, du remplacement des chaudières, canalisations et radiateurs de chauffage central, du monte charges, de l'ascenseur.
L'économie générale des clauses du bail tend ainsi à mettre à la charge du preneur en outre des réparations dites locatives ou d'entretien courant, un certain nombre de travaux dits de grosses réparations, à la seule exception de ceux portant atteinte à la structure et à la solidité de l'immeuble qui restent du ressort du bailleur.
Il s'ensuit que les travaux requis par l'administration quoique onéreux mais qui ne sont destinés qu'à permettre une meilleure sécurité du fonctionnement des locaux et de leur usage sont bien à la charge du preneur ainsi qu'estimé par le premier juge dont la décision sera confirmée.
La société Parisienne de Parking qui succombe en son recours supportera les dépens et paiera à Me [J] es qualités la somme de 4 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Confirme le jugement déféré,
Condamne la société Parisienne de Parking à payer à Me [J] es qualités d'administrateur de la SCI Saint Antoine de Béarn la somme de 4 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne la société Parisienne de Parking aux dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE
