Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 5 - Chambre 3
ARRÊT DU 01 JUILLET 2016
(n° , 14 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 11/07875
Décision déférée à la Cour : Jugement du 22 Mars 2011 -Tribunal de Grande Instance de BOBIGNY - RG n° 10/01664
APPELANTES
SARL BOX RENT prise en la personne de ses représentants légaux
Immatriculée au RCS de Nanterre sous le numéro 484 848 155
[Adresse 8]
[Localité 1]
Représentée par Me Frédéric INGOLD de la SELARL INGOLD & THOMAS - AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : B1055, avocat postulant
Assistées de Me Michel BARTFELD de la SCP BARTFELD-ISTRIA ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0260, avocat plaidant
INTIMÉE
SCI [Adresse 3] prise en la personne de ses représentants légaux
Immatriculée au RCS de Bobigny sous le numéro 950 027 151
Chez la société AJAC
[Adresse 6]
[Localité 2]
Représentée par Me Anne GRAPPOTTE-BENETREAU de la SCP SCP GRAPPOTTE BENETREAU, avocats associés, avocat au barreau de PARIS, toque : K0111, avocat postulant
Assistée de Me Philippe MATHURIN de la SELARL ALERION SOCIETE D'AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : K0126, avocat plaidant substitué par Me Nadine GHORAYEB de la SELARL ALERION SOCIETE D'AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : K0126
EN PRÉSENCE DE :
Maître [M] [W], pris en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société AGEXO
[Adresse 7]
[Localité 3]
Représenté par Me Alain MAURY de l'AARPI M&J - Cabinet d'Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : A0373 substitué par Me Charlotte LINKENHELD de l'AARPI M&J - Cabinet d'Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : A0373
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 4 mai 2016, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Madame Chantal BARTHOLIN, présidente de chambre, chargé d'instruire l'affaire, laquelle a été entendue en son rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Chantal BARTHOLIN, présidente de chambre
Madame Anne-Marie GALLEN, présidente
Madame Brigitte CHOKRON, conseillère
Greffier : lors des débats : Madame Anaïs CRUZ
ARRÊT :
- contradictoire,
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,
- signé par Madame Chantal BARTHOLIN, présidente de chambre et par Madame Hanifa DEFFAR, greffier.
***********
Faits et procédure :
Suivant acte sous seing privé en date du 18 décembre 1978, la SCI [Adresse 3] a consenti à la société MECAP, aux droits de laquelle est venue la société Agexo, un bail à construction portant sur des parcelles de terrain nu formant un ensemble de 2.656 m², situé [Adresse 4], pour une durée de trente années à compter du 1er janvier 1980 et moyennant un loyer annuel de 32.014,29 euros.
Par jugement du 4 juillet 2005, le tribunal de commerce de Bobigny a ouvert une procédure de liquidation judiciaire à l'encontre de la société Agexo.
Selon acte sous seing privé du 24 octobre 2005, la société [Adresse 3] a accepté la cession du bail par la société Agexo représentée par son mandataire liquidateur Me [W] aux sociétés Ada Box et Vallem et s'est engagée à réitérer ce transfert par acte authentique.
Par jugement en date du 20 février 2007, le tribunal de grande instance de Bobigny a condamné la société [Adresse 3] et Me [W] es-qualité à accomplir les mesures de publicité de la cession de bail sous astreinte et a dit que la décision vaudrait transfert de bail au profit de la société Ada Box.
La société [Adresse 3] a été déboutée de sa demande de résiliation du bail et dommages et intérêts par jugement du 2 juillet 2009 confirmé en appel.
À la suite du courrier recommandé adressé par la société [Adresse 3] à la société Ada Box, devenue Box Rent, lui annonçant l'expiration du bail à construction et la nécessité de réaliser un état des lieux, la société Box Rent a lui a fait sommation de régulariser un bail commercial moyennant un loyer annuel de 160.000 euros. La société bailleresse a fait connaître à la société Box Rent sont avis quant à « l'absence de valeur juridique de la promesse consentie dans le cadre de la reprise des actifs de la société Agexo ».
C'est dans ces circonstances que la société Box Rent a fait assigner la société [Adresse 3] en régularisation d'un bail commercial devant le tribunal de grande instance de Bobigny.
Ayant saisi le juge des référés de ce tribunal d'une demande en constat de la résiliation du bail à construction et expulsion de la société Box Rent, la société [Adresse 3] a vu ses demandes rejetées en raison de l'existence de contestation sérieuses.
Les sociétés Home Box et SAPN, appartenant au groupe de la société Box Rent et bénéficiaires de sous-baux sur les lieux en cause, sont intervenues volontairement à la procédure.
Par jugement en date du 22 mars 2011, le tribunal de grande instance de Bobigny a :
- rejeté les moyens tirés de l'irrecevabilité des interventions de la société Homebox et de la société SAPN et déclaré les demandes de celles-ci recevables,
- constaté que le bail liant la SCI [Adresse 3] et la société Box Rent a pris fin le 31 décembre 2009,
- dit qu'aucune promesse de bail commercial portant sur les locaux en cause ne lie la SCI [Adresse 3] et la société Box Rent,
- constaté que les sociétés demanderesses sont occupantes sans droit ni titre depuis le 1er janvier 2010 des locaux appartenant à la société [Adresse 3],
- débouté la société Box Rent de toutes ses demandes,
- débouté la société Home Box de toutes ses demandes,
- débouté la société SAPN de toutes ses demandes,
- ordonné l'expulsion de la société Box Rent et de tous occupants de son chef à défaut de libération des lieux dans le délai d'un mois après signification du commandement d'avoir à quitter les lieux, le cas échéant, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier,
- autorisé la séquestration des meubles et effets se trouvant dans les lieux aux frais et risques de la société Box Rent,
- condamné la société Box Rent à payer à la société [Adresse 3] à titre d'indemnité d'occupation pour la période du 1er janvier 2010 au 22 mars 2011 la somme de 400.000 euros,
- fixé l'indemnité mensuelle d'occupation due par la société Box Rent à compter du 23 mars 2011 et jusqu'à libération effective des lieux à la somme journalière de 900 euros et condamné la société Box Rent à son paiement,
- dit que ces sommes seront assorties d'intérêts au taux légal à compter de la présente décision et soumises à anatocisme dans les conditions de l'article 1154 du code civil à compter du 23 mars 2012,
- ordonné l'exécution provisoire,
- condamné les sociétés Box Rent, Home Box et SAPN in solidum à payer à la SCI [Adresse 3] la somme de 3.000 euros pour frais irrépétibles ainsi qu'aux dépens.
Les sociétés Box Rent, Home Box et SAPN ont relevé appel de ce jugement le 26 avril 2011. Par arrêt du 13 mars 2013 et arrêt rectificatif du 24 avril 2013, la cour a réformé le jugement déféré et :
- déclaré irrecevables les interventions volontaires des sociétés Homebox et SAPN,
- dit que la promesse de bail commercial contenue dans l'acte de cession du 24 octobre 2005 passé entre Me [W] es-qualité de mandataire liquidateur de la société Agexo et les sociétés Ada Box et Vallem auxquelles est substituée la société Box Rent, vaut bail commercial à effet du 1er janvier 2010,
- ordonné une expertise pour évaluer la valeur locative des locaux au 1er janvier 2010, et commis pour y procéder MM. [R] et [B],
- débouté la société [Adresse 3] de sa demande de résiliation du bail,
- débouté la société Box Rent de sa demande en dommages et intérêts pour procédure abusive,
- condamné la société [Adresse 3] à payer à la société Box Rent la somme de 5.000 euros et à Me [W] es-qualité la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens de première instance et d'appel.
Les experts ont déposé leur rapport le 30 avril / 4 mai 2015 ', concluant à une valeur locative :
- de 243.500 euros hors taxes et charges, surfaces en mezzanine incluses, ou 194.000 euros par an hors taxes et charges, surfaces en mezzanines non incluses, en tenant compte des dispositions particulières énoncées au bail à construction,
- de 277.000 euros hors taxes et charges ou 221.000 euros hors taxes et charges, dans le cadre d'un bail commercial de droit commun sans obligation particulière à la charge de l'une ou l'autre partie.
Parallèlement, par acte d'huissier du 26 mai 2011, le tribunal de commerce de Bobigny saisi par la bailleresse d'une action en nullité de l'acte de cession de l'unité de production de la société Agexo a sursis à statuer dans l'attente de l'arrêt définitif de la cour suivant jugement du 26 septembre 2013.
Par ordonnance du 9 février 2016, le conseiller de la mise en état a rejeté la demande de provision formée par la société bailleresse, se heurtant à une contestation sérieuse;
Par leurs dernières conclusions signifiées le 22 mars 2016, les sociétés Box Rent, Homebox et ADA (anciennement SAPN) demandent à la cour de :
- dire qu'il s'est formé à compter du 1er janvier 2010 un bail commercial de droit commun soumis au Chapitre V du Code de Commerce ainsi qu'aux dispositions non contraires énoncées aux articles 1713 et suivants du Code Civil, ainsi qu'à l'article 606 du Code Civil,
- dire que dans le cadre dudit bail commercial de droit commun, chacune des parties conservera la charge du paiement de toutes impositions établies en son nom, ainsi que plus généralement toutes charges établies en son nom telles que assurances ou autres.
- dire que la surface à prendre en compte au titre du bail commercial ayant pris effet le 1er janvier 2010 s'établit comme déterminée par les Experts à 2.723,75 m2 utiles, outre 33 places de parkings extérieurs.
- fixer à la somme annuelle de 146.000 € hors taxes et hors charges le loyer de l'ensemble des locaux à compter du 1er janvier 2010 dans le cadre du bail commercial de droit commun,
- ordonner en conséquence, la signature par la société [Adresse 3] d'un contrat de bail commercial portant sur les locaux situés, [Adresse 3] aux conditions de droit commun et soumises au Chapitre V du Code de Commerce ainsi qu'à celles non contraires énoncées aux articles 606 et 1713 et suivants du Code Civil, et ce dans les huit jours de la signification de l'arrêt à intervenir, et ce sous astreinte définitive de 15.000 euros par jour de retard passé ledit délai de 8 jours,
- condamner la société [Adresse 3] à restituer à la société Box Rent la somme de 186.590 euros perçue en trop, et ce avec intérêts au taux légal d'année en année au fur et à mesure de l'exigibilité du loyer et de l'encaissement des indemnités d'occupation versées,
- ordonner la capitalisation des intérêts dans les termes de l'article 1154 du code civil,
- condamner la société [Adresse 3] à payer le montant desdits intérêts au taux légal capitalisés,
- dire irrecevable en application de l'article 564 du code de procédure civile la demande de la société [Adresse 3] quant à la révision du loyer, s'agissant d'une demande nouvelle formulée pour la première fois en cause d'appel,
- déclarer la même demande irrecevable en application des articles L.145-37 et R.14520 du Code de Commerce en l'absence d'une demande de révision régulièrement notifiée en application de ces textes,
- la débouter de sa demande en paiement des taxes foncières établies en son nom et dont elle s'est acquittée en l'absence de toute stipulation ou d'accord particulier de la société Box Rent par laquelle cette dernière aurait consenti à supporter en sus du loyer lesdits impôts et taxes,
- constater qu'aux termes de l'offre du 20 juillet 2005 comme aux termes de l'ordonnance du 8 août 2005, l'implantation dans les locaux appartenant à la bailleresse des sociétés Homebox et ADA était formellement et clairement notifiée, que sous l'empire du bail à construction et dans la perspective de la signature à compter du 1er janvier 2010 d'un bail commercial, la société Box Rent a régulièrement consenti aux sociétés Homebox et ADA la sous-location des locaux pour une durée conforme tant à celle du bail à construction qu'à celle du bail commercial qui aurait dû lui être consenti avec effet du 1er janvier 2010,
- constater que par arrêt du 1er décembre 2010, la SCI a déjà été déboutée de sa demande d'expulsion,
- la débouter en conséquence de sa demande tendant à l'expulsion des sociétés ADA et Homebox,
- débouter la société [Adresse 3] de sa demande en résolution du bail dont la validité a été reconnue par la Cour, à raison des sous-locations consenties aux sociétés Homebox et ADA régulièrement portées à la connaissance de la SCI intimée depuis leurs conclusions,
- la débouter de toutes demandes en la matière,
- la débouter de toutes autres demandes formulées aux termes de ses conclusions du 2 mars 2016,
- condamner la société [Adresse 3] à payer à la société Box Rent une indemnité de 30.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens qui comprendront les frais et honoraires des experts ainsi que ceux du géomètre requis, les dépens d'appel ainsi établis étant distraits.
La société [Adresse 3] demande à la cour, par ses dernières conclusions signifiées le 29 mars 2016 au visa des articles 1147, 1153-1, 1382, 1184, 1709 du code civil, 138, 139 et 142 du code de procédure civile, L.145-15, L.145-31, L.145-37, L.145-38 du code de commerce, de :
- juger que la valeur locative de l'ensemble immobilier objet du bail commercial à compter du 1er janvier 2010 ne saurait être inférieure aux sommes suivantes hors taxes hors charges :
- juger que la société Box Rent est irrecevable et en tout état de cause mal-fondée à demander la fixation d'une valeur locative de 146.000 euros hors taxes et charges inférieure à celle qu'elle a toujours proposée jusqu'alors,
- rejeter toutes les demandes et moyens de la société Box Rent, et notamment sa demande en restitution d'un prétendu trop perçu, avec intérêts au taux légal, à la date du 30 juin 2015,
- condamner la société Box Rent à verser à la SCI [Adresse 3] les sommes suivantes en paiement des loyers dus au titre du bail commercial litigieux, déduction faite de la somme de 985.909,38 euros versée par la société Box Rent au titre de l'indemnité d'occupation due du 1er janvier 2010 au 31 décembre 2012, en vertu de l'exécution provisoire du jugement du TGI de Bobigny du 22 mars 2011 pour la période du 1er janvier 2010 au 31 décembre 2015 :
- à titre principal, si le bail commercial est soumis aux clauses et conditions du bail à construction (taxes foncières à la charge du preneur), la somme de 1.557.226,62 euros HT HC ou subsidiairement la somme de 1.419.226,62 euros HT HC ;
- à titre subsidiaire, si le bail commercial est soumis au droit commun, la somme de 1.114.090,62 euros HT HC ou subsidiairement celle de 958.090,62 euros HT HC,
- Et pour la période d'occupation à venir à compter du 1er janvier 2016, au fur et à mesure de l'exigibilité du loyer et jusqu'à l'expiration du bail commercial au 31 décembre 2018 au plus tard, les sommes suivantes, par trimestre, terme à échoir, tout trimestre commencé étant dû :
- juger que ces condamnations porteront intérêts au taux légal à compter de la date d'échéance de chaque loyer dû et non payé, soit le 1er janvier pour les loyers du premier trimestre de l'année considérée, le 1er avril, pour les loyers du second trimestre de l'année considérée, le 1er juillet, pour le troisième trimestre de l'année considérée, le 1er septembre, pour le quatrième semestre de l'année considérée, et que les intérêts se capitaliseront dans les conditions de l'article 1154 du Code civil,
- juger que la révision triennale du loyer d'un bail commercial est d'ordre public et que :
- la SCI [Adresse 3] est dans l'impossibilité, à la date des présentes conclusions, de formuler, dans les conditions de l'article R. 145-20 du Code de commerce, une demande de révision d'un loyer dont le montant initial n'est même pas fixé,
- la SCI [Adresse 3] est bien fondée à demander, à compter de la date des présentes conclusions, le bénéfice de la révision du loyer qui sera judiciairement fixé depuis le 1er janvier 2010, selon l'indice du coût de la construction,
- juger que l'occupation des sociétés Homebox et SAPN, aux droits de laquelle vient la société ADA, est sans droit ni titre,
- ordonner la résiliation du bail commercial, faute pour société Box Rent d'avoir sollicité l'accord de la SCI [Adresse 3] pour les sous-locations qui auraient été consenties à Homebox et SAPN, aux droits de laquelle vient la société ADA, en violation des dispositions de l'article L.145-31 du code de commerce,
- ordonner l'expulsion des sociétés Homebox et SAPN, aux droits de laquelle vient la société ADA, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, des locaux appartenant à la SCI [Adresse 3], ainsi que la remise des clés, si besoin avec le concours d'un représentant de la force publique ainsi que d'un serrurier, sous astreinte définitive de 1.000 euros par jour de retard, à compter de la date de la décision à intervenir, jusqu'à la libération effective des lieux,
- autoriser la SCI [Adresse 3] à effectuer le transport des meubles et effets personnels appartenant aux sociétés Homebox et SAPN, aux droits de laquelle vient la société ADA, ou tous autres occupants de son chef, aux entiers frais et risques de Box Rent en tout garde meuble qu'il plaira à la SCI [Adresse 3],
- enjoindre à Box Rent, sur le fondement des dispositions des articles 138, 139 et 142 du Code de procédure civile, de produire tout élément de nature à établir et justifier des conditions (notamment juridiques, financières et fiscales) des sous-locations dont bénéficient irrégulièrement les sociétés SAPN, aux droits de laquelle vient la société ADA, et Homebox, en violation des dispositions de l'article L.145-31 du Code de commerce,
- prendre acte que la SCI [Adresse 3] se réserve en conséquence la possibilité de demander la réévaluation du loyer du bail commercial la liant à Box Rent selon les loyers et charges dus/payés par les sous-locataires Homebox et SAPN, aux droits de laquelle vient la société ADA,
- condamner la société Box Rent à verser à la SCI [Adresse 3] la somme de 671.136 euros correspondant au montant de la taxe foncière que la SCI [Adresse 3] a dû débourser pour les années 2010 à 2015, outre le montant des taxes foncières à venir au fur et à mesure de leur exigibilité, toutes taxes et charges devant être dues au titre du bail, et à tout le moins à titre de dommages et intérêts,
- condamner la société Box Rent à lui rembourser toutes charges et taxes du fait de l'occupation et de l'exploitation de l'ensemble immobilier lui appartenant,
- condamner la société Box Rent à garantir solidairement la SCI [Adresse 3] de toutes demandes émanant de tiers au titre des charges et taxes dues du fait de l'occupation et de l'exploitation de l'ensemble immobilier lui appartenant,
- condamner in solidum, les sociétés Box Rent, Homebox et SAPN à lui payer la somme de 20.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'en tous les dépens dont distraction conformément aux dispositions de l'article 699 du même code.
Par ses dernières conclusions en ouverture de rapport signifiées le 30 mars 2016, Me [W] es-qualité de mandataire liquidateur de la société Agexo demande à la cour de :
- rappeler, conformément aux termes de l'arrêt du 13 mars 2013, que la promesse de bail commercial contenue dans l'acte de cession du 24 octobre 2005 passé entre Maître [W] ès-qualité et les sociétés Ada Box et Vallem, auxquelles est substituée la société Box Rent, vaut bail commercial à effet du 1er janvier 2010 portant sur des locaux sis [Adresse 3], est valable entre la SCI [Adresse 3] et la société Box Rent et en tirer toutes conséquences de droit,
- lui donner acte de ce qu'il s'en rapporte à la sagesse de la juridiction de Céans sur la valeur locative des locaux au regard du rapport d'expertise du 28 avril 2015,
- débouter toute partie de toute demande qui serait formée à son encontre,
- condamner la partie adverse succombante à lui verser ès-qualité une somme de 5.000 euros, en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance et de ses suites, ainsi que des frais d'expertise, dont distraction pour ceux le concernant en application des dispositions de l'article 699 du même code.
SUR CE
1- Sur le régime juridique applicable au bail liant les sociétés Box rent et [Adresse 2] :
La société Box Rent soutient que le bail commercial qui lie les parties s'analyse en un bail commercial de droit commun et non en un renouvellement du bail à construction auquel il fait suite, ainsi que la cour l'a jugé dans son précédent arrêt, que les clauses particulières du bail à construction, favorables à la bailleresse, doivent être en conséquence écartées et que seule la loi définit les obligations respectives des parties en l'absence de convention écrite,
Elle estime donc :
-que la bailleresse doit conserver à sa charge les travaux relevant des dispositions de l'article 606 du code civil, le preneur n'étant tenue que des réparations locatives,
-que s'agissant de l'assurance, elle n'est tenue que des seules conséquences de sa responsabilité de locataire et non de l'assurance de l'immeuble,
-que les taxes foncières et plus généralement toutes impositions établies en son nom doivent rester à la charge de la bailleresse,
-qu'en matière d'accession, faute pour les parties de l'avoir organisé, c'est au droit commun qu'il convient de se référer .
En réponse à l'argumentation adverse, elle fait valoir que c'est par une erreur de terminologie qu'elle demandait à la bailleresse en première instance « de régulariser le bail commercial en renouvellement du bail à construction portant sur les locaux » et qu'en toute hypothèse la cour a jugé que la promesse de bail vaut bail commercial à effet du 1er janvier 2010 sans dire que ce dernier serait soumis aux clauses et conditions du bail à construction.
La société [Adresse 2] rappelle à juste titre que la locataire avait sollicité à titre principal, y compris dans ses conclusions d'appel, d'enjoindre à la société [Adresse 2], de signer un bail commercial en « renouvellement » du bail à construction, pour une durée de neuf années se terminant le 31 décembre 2008 , pour un loyer annuel fixé au prix de marché « toutes autres clauses et conditions du bail à construction demeurant inchangées ».
Or, la SCI du [Adresse 2] s'est seulement engagée à consentir au cessionnaire de l'unité de production et 'à l'expiration du bail à construction' un bail commercial d'une durée de neuf années, aucune référence n'étant faite dans cet engagement aux clauses et conditions du bail à construction et la seule référence au prix de marché est au contraire l'indication qu'il s'agissait dans l'intention des parties de conclure, non un bail en renouvellement du bail à construction, mais un bail en première intention .
La cour a ainsi retenu dans les motifs de son arrêt que l'engagement de la SCI du [Adresse 2] est valable et doit s'analyser en une promesse de bail commercial valant bail commercial, prenant effet au 1° janvier 2010 sans qu'il puisse être considéré comme le renouvellement du bail à construction précédent qui obéit à un régime juridique distinct .
Il s'ensuit qu'à défaut de stipulation contraire, le bail commercial qui s'est formé entre les parties obéit au régime de droit commun des contrats de bail commercial sans contenir de clauses de transfert des charges qui pèsent habituellement sur le bailleur vers le locataire;
2-Sur les surfaces à prendre en compte :
La société Box Rent s'oppose à ce que les surfaces aménagées par la locataire en mezzanine sur cadres métalliques soient prises en compte dans la détermination de la surface totale des locaux. Elle demande à la cour de constater que ces structures ne peuvent être considérées comme des immeubles par destination (conformément à sa jurisprudence ) et ne peuvent faire accession à la bailleresse, s'agissant d'aménagements standards dans le cadre d'une activité de stockage, intégralement démontables, non scellés mais boulonnés au sol.
La société [Adresse 2] fait valoir que la cour a expressément inclus dans la mission d'expertise une estimation du prix du loyer tenant compte des constructions et aménagements réalisés au cours du bail [ « dès lors qu'ils font accession »], qu'il n'y a pas lieu de faire une distinction selon les constructions et aménagements en cause, conformément aux règles applicables en matière de bail à construction (article L. 251-2 CCH) et à la clause XII du bail à construction litigieux. Elle demande donc à la cour d'inclure les surfaces en mezzanine dans le calcul de la valeur locative.
La bailleresse relève en outre que la jurisprudence citée par la locataire a trait à des baux commerciaux en renouvellement concernant des aménagements construits au cours du bail précédent et qu'elle n'est donc pas transposable au cas présent,
Les surfaces en mezzanine représentent :
-1200m² en sous- sol du bâtiment 1
-40, 75m² au premier étage du bâtiment 2
La cour a indiqué tant dans les motifs que le dispositif de son arrêt précédent que le loyer en référence au prix de marché devra être apprécié en fonction de l'ensemble des constructions et aménagements réalisés pendant le cours du bail à construction à la date du 1° janvier 2010 dés lors qu'ils font accession au bailleur, et que les experts désignés devront rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1° janvier 2010 en fonction du prix de marché de locaux comparables à cette date en tenant compte des caractéristiques des locaux et notamment des constructions/ aménagements achevés à cette date;
Ces indications ne constituent que la retranscription des dispositions du bail à construction prévoyant qu' en fin de bail, toutes les constructions édifiées par le preneur ou ses ayant cause et tous les aménagements réalisés par le preneur sur le terrain loué, ainsi que toutes les améliorations de quelque nature qu'elles soient deviendront de plein droit la propriété du bailleur sans que cette accession soit constatée par un acte, ce qui ne permet pas de retenir que la cour a tranché la contestation qui oppose les parties au sujet des mezzanines, qui constituent des aménagements internes spécifiques à l'activité de stockage.
Les dispositions prévues dans le bail à construction au sujet des constructions, aménagements et améliorations ne constituent elles mêmes que la reprise détaillée des dispositions générales en matière d'accession prévues aux articles 551 et suivants du code civil qui posent le principe que tout ce qui s'unit et s'incorpore à la chose appartient au propriétaire;
Tout en soutenant que les mezzanines constituent à cet égard des aménagements qui s'incorporent à l'immeuble, la société [Adresse 2] ne conteste cependant pas sérieusement l'argumentation de la locataire qui plaide le caractère démontable de celles-ci ; et les experts ont relevé à cet égard que ' la mezzanine installée par la société locataire n'est pas scellée au sol mais boulonnée sur platine' et qu''elle est de structure métallique' (contrairement à l'ossature béton du bâtiment);
Il s'ensuit que les mezzanines ne s'incorporent pas à l'immeuble, qu'elles ne constituent pas des aménagements ayant fait accession aux bailleurs à l'issue du bail à construction.
La surface des locaux s'établit ainsi à 2 723, 75m² sans prise en compte des surfaces des mezzanines .
La proposition des experts se fondant sur les mesures du géomètre expert de retenir 27 places de stationnement pour la société Homebox sur 1334 m² et 28 places pour ADA sur 1304 m² soit 65 places en tout est contestée par la bailleresse qui produit un rapport BNP Paribas qui proposait de retenir 80 places ainsi que le rapport de son expert Mme [Z] qui suggérait d'en retenir 70, la surface par emplacement étant, selon elle, trop importante et propose d'en retenir 75 ;
Or les experts ont souligné que le nombre de 55 places tient compte des dessertes et des manoeuvres nécessitées par la taille des véhicules de gros gabarit qui fréquentent le site sans être démentis sur ces points de sorte que leur proposition concernant le nombre de 55 places de stationnement sera retenue .
3- Sur la valeur locative :
La société Box Rent soutient essentiellement :
- que les surfaces de bureaux aux 1er et 2ème étages représentant un total de 236,70 m² évalués à 80 euros/m² par les experts, sont inemployées par la locataire, qu'elles s'avèrent inexploitables à usage de bureaux à défaut de tout aménagement (chauffage, climatisation, sanitaires, ascenseur) et d'une installation électrique conforme suivant les normes applicables aux locaux à usage de bureaux ; qu'en conséquence, leur valeur locative ne saurait dépasser 15 euros/m² soit 3.550 euros annuels, tandis que la valeur locative des locaux de bureaux en rez -de -chaussée doit étre fixée au prix de 120 euros /m² soit 13 524€,
- que les éléments de références fournis par la bailleresse doivent être écartés car l'estimation amiable fournie par BNP Paribas Real Estate se fonde sur le chiffre d'affaires moyen réalisé rapporté au m² et non sur les prix de marché et porte exclusivement sur des locaux à usage de bureaux aux normes ;
Elle fournit quant à elle des références faisant apparaître un prix de 40 à 45 euros pour des locaux à usage d'entrepôt à [Adresse 11], à quelques centaines de mètres des locaux loués, ces derniers dans un emplacement de très bonne qualité, le bail étant renouvelé le 1/1/2012, soit encore à [Adresse 10] où le bail a été renouvelé le 1/4/2010 , un prix de 56€ à 65€ pour des locaux de stockage à [Localité 7] 129/163 boulevard de Chanzy distants d'à peine 600 à 700 mètres des locaux dont s'agit, ou encore à [Adresse 12] ; elle sollicite en conséquence la fixation de la valeur locative à 145.999,75 euros au 1er janvier 2010 comprenant le prix des 55 emplacements de parking (600 euros l'une).
La SCI [Adresse 2] s'oppose à la valeur locative sollicitée par la partie adverse, celle-ci n'étant pas admissible selon elle aux motifs qu'elle est inférieure à celle que la société Box Rent avait toujours proposée et qu'elle est comme telle irrecevable en ce qu'elle manque à l'obligation de loyauté commandant de ne pas se contredire au détriment d'autrui,
Elle soutient notamment que la localisation du bien et la spécificité de l'activité exercée dans les lieux n'ont pas été suffisamment prises en compte par les experts judiciaires, qu'aucune minoration de la valeur locative ne saurait prospérer à raison de l'absence d'aménagement des surfaces à usage de bureaux inexploitées, alors que cet état a été dûment pris en compte par les experts, qu'il n'handicape pas l'exploitation des lieux dans le cadre de l'activité de la locataire et qu'il n'est pas allégué que les locaux ne seraient pas conformes à la destination contractuelle,
Dans le cadre d'un bail commercial de droit commun, elle demande à la cour de fixer le loyer à la somme de 277.000 euros hors taxes et charges par an, correspondant à la valeur retenue par les experts ( incluant les surfaces en mezzanine ), une majoration de ce montant compte tenu de l'exposition particulière du site soit une somme globale portée à 300.000 euros, outre une majoration de 12.000 euros tenant compte de l'existence de 75 places de parking et une majoration de 12 % compensant la prise en compte erronée des clauses du bail à construction favorables à la bailleresse non applicables dans cette hypothèse, soit une valeur finale de 349.440 euros arrondie à 350.000 euros hors taxes et charges par an.
Or la société Box rent est parfaitement recevable à solliciter in fine un loyer inférieur à ce qu'elle avait initialement proposé et ce, après dépôt du rapport d'expertise, en fonction des éléments de comparaison en sa possession soumis aux experts, sans qu'il puisse lui être reproché de se contredire au détriment d'autrui .
Concernant les éléments de comparaison produits par les parties, les experts les ont écartés, ceux produits par la locataire aux motifs qu'il s'agit de loyers de baux renouvelés et qui portent sur des locaux disposant d'une situation locative plus défavorable;
La bailleresse a mis en avant sans être contredite sur ces points que les locaux situés [Adresse 13], ne sont pas comprables à ceux sous expertise, s'agissant d'un entrepôt classique de grande hauteur, que ceux du [Adresse 1] étaient vétustes et ont dus faire l'objet d'une opération complète de réhabilitation, que ceux du [Adresse 9] sont à usage d'entreposage, stockage, emmagasinage, qu'ils sont dans une zone en mutation, qu'ils se trouvent dans un entrepôt ancien sans aménagement spécifique; quant à ceux du [Adresse 5] dont le loyer est de 82, 93€ au 1° septembre 2010, également cités par la locataire, la restructuration complète a été prise en charge par la bailleresse,
Les experts ont cité le rapport d'expertise amiable produit par la bailleresse émanant de BNP Paribas, retenant un ratio de 400€ /m² en faisant ressortir un chiffre d'affaires moyen de 610 000€ HT avec abattement pour frais de gestion et vacance structurelle mais sans le retenir comme pertinent car il ne correspond pas aux méthodes d'évaluation du loyer en usage et qui tiennent compte des références de comparaison, des caractéristiques des locaux et de leur situation.
Les experts ont enfin souligné que la valeur de 80€/m pour les locaux en étage tient compte de leur état ; ils ont fourni plusieurs éléments de comparaison correspondant soit à des locaux de bureaux pour des prix allant de 72€ à 116€ /m² s'agissant de locaux en état d'usage, de 185€ à 224€ /m² pour des locaux rénovés, soit à des locaux d'activité dont les loyers oscillent de 60€, 65€ ou encore 66€ /m² pour des locaux situés à [Localité 8], [Localité 4], indiqués comme en bon état pour ceux situés à [Localité 4], et jusqu'à 100€ /m² pour des locaux situés à [Localité 6] correspondant à des locaux neufs ;
Il s'ensuit que la valeur de 80€ /m² tient compte à la fois de l' état des locaux en étage mais aussi de la situation des lieux loués dans un emplacement parfaitement adapté à l'activité de louage de véhicules et de stockage, à proximité immédiate du périphérique et de l'échangeur de la porte de [Localité 5], le bâtiment disposant d'une bonne visibilité depuis le périphérique qu'il surplombe .
Le prix de 120€/m² pour le rez de chaussée, de 80€ pour les locaux en étage restant à aménager et ne disposant pas de chauffage, de 65€/m² pour les locaux en sous sol, pour le bâtiment 1, de 70€ /m² en rez de chaussée pour le bâtiment 2 et de 55 places de stationnement évalués au prix de 600€ chacune procurent un résultat de 220 744€ arrondi à 221 000€ justement estimé compte tenu de tous les éléments et notamment tant des caractéristiques des locaux, de leur destination que de leur emplacement ;
Il s'ensuit que le prix du loyer du bail renouvelé, doit être fixé à 220 744€ par an hors taxes et hors charges,
4-Sur la révision triennale :
La société [Adresse 2] sollicite en application des articles L. 145-37, L. 145-38 et R. 145-23 al 2 du code de commerce, la révision triennale du loyer depuis le 1er janvier 2010 selon l'indice du coût de la construction.
En réponse à la partie adverse, elle soutient que l'absence de demande préalable résulte de l'inexistence de tout bail commercial et de tout loyer initial à réviser et considère que la prescription biennale n'est pas acquise en l'espèce (la révision pouvant intervenir à tout moment à l'expiration du délai de trois ans) .
La société Box Rent soutient que cette demande est irrecevable car nouvelle en cause d'appel compte tenu de l'opposition de la bailleresse à reconnaître l'existence d'un bail commercial devant les premiers juges et de l'absence de toute demande préalable en ce sens dans les formes prescrites par les articles L. 145-37 et R. 145-20 du code de commerce. Au demeurant, l'action en révision au 1er janvier 2013 est selon elle prescrite;
Or la révision du loyer du bail en cours est soumise au formalisme prévu aux articles R 145-20 et suivants pris en application des articles L 145-37, L 145-38 du code de commerce, ce que la société du [Adresse 2] ne justifie pas avoir respecté de telle sorte que sa demande de révision du loyer, quoiqu'elle puisse être rattachée à la demande originaire, est irrecevable.
5-Sur les taxes foncières réclamées :
La société [Adresse 2] sollicite la condamnation de la locataire à lui régler les sommes correspondant aux taxes foncières mises à sa charge au titre des clauses et conditions du bail à construction, à hauteur de 671.136 euros. Subsidiairement, dans l'hypothèse où la cour ne retiendrait pas l'application de cette clause, elle demande condamnation de la société Box rent au même montant à titre de dommages et intérêts pour comportement abusif motif pris de la réticence de la locataire à verser les indemnités d'occupation qu'elle devait en dépit de la sous-location des lieux.
Or à défaut de stipulation contractuelle prévoyant l'imputation du paiement des taxes foncières à la locataire, la société bailleresse qui en supporte la charge en tant que propriétaire des locaux ne peut voir prospérer cette demande .
La bailleresse ne caractérise pas davantage le comportement prétendument abusif de la locataire, motif pris de sa réticence non suffisamment démontrée à lui régler le montant des sommes dues au titre de l'occupation des locaux .
6-Sur l'application de la clause résolutoire et l'expulsion :
La société [Adresse 2] fait valoir que les sociétés Homebox et SAPN devenue Ada sont occupantes sans droit ni titre des lieux litigieux à défaut de pouvoir prouver leur titre sur les locaux, qu'en toute hypothèse aucune sous-location n'a été autorisée et que la connaissance par la bailleresse d'une occupation libre sous l'empire du bail à construction n'ouvre pas droit à un sous-bail commercial, que la position exprimée par la cour sur l'instance en référé n'a pas autorité de chose jugée au principal, qu'en conséquence ces sociétés doivent être expulsées.
Compte tenu de leur occupation fautive, elle demande à la cour de constater la résiliation du bail sur le fondement de l'article 1184 du code civil.
Elle sollicite au surplus la production forcée d'éléments permettant d'établir le montant du sous-loyer réglé par les sociétés Homebox et Ada et se réserve toute possibilité de demander le réajustement du loyer selon les sous loyers payés .
La société Box Rent fait valoir que la bailleresse invoque de mauvaise foi un manquement au statut des baux commerciaux tenant à l'absence d'autorisation de la sous-location, après avoir dénié le bénéfice de ce statut à sa locataire et alors même qu'elle avait connaissance de cette situation depuis 2008 (voire dès 2005 compte tenu de la teneur des échanges des parties et de l'ordonnance du juge-commissaire intervenus dans le cadre de la liquidation judiciaire de la locataire initiale) et que le bail à construction permettait la sous-location. Elles indiquent au surplus que la bailleresse a été déboutée de cette demande portée devant le juge des référés suivant ordonnance du 24 mars 2010 confirmée en appel, et qu'au cours de cette instance la régularité des sous-baux n'était plus contestée.
Il ne peut être tiré de la validité des sous locations intervenues dans le cadre du bail à construction qui les autorisait expressément aucune conséquence sur les relations actuelles des parties régies par un bail commercial qui contient le principe de l'interdiction de sous location, sauf autorisation expresse du bailleur qui doit être appelé à intervenir à l'acte.
Cependant, les circonstances de l'espèce et notamment le fait que le régime juridique du bail n'a été précisé en définitive que par le présent arrêt, interdisent de constater que la locataire a pu manquer à une obligation dont le contenu n'était pas encore déterminé, sans préjudice du fait que la cession a été autorisée par ordonnance du juge commissaire du tribunal de commerce de Bobigny du 8 août 2005 au profit de la société EDA avec cette indication que la cession implique dans son exécution la société Homebox filiale du groupe G7 telle que décrite dans l'offre, étant au surplus ajouté que le loyer a été fixé en tenant compte du profit tiré par la locataire de la situation des locaux au regard des activités tant de louage que d'entreposage exercées dans les lieux donnés à bail .
Il n'y a donc lieu ni de prononcer la résiliation du bail au motif que la société Box rent aurait enfreint l'interdiction de sous louer sans l'accord et l'intervention de la bailleresse ni l'expulsion des sociétés Homebox et SAPN qui ne sont plus dans la cause .
Il n'y a pas davantage lieu à ce stade d'enjoindre à la société locataire de fournir tout élément de nature à établir et justifier des conditions de sous locations, ni de prendre acte de ce que la société [Adresse 2] se réserve de demander la réévaluation du loyer en fonction des loyers et charges payés par les sous locataires Homebox et SAPN, la société [Adresse 2] tirant de l'article L 145-31 du code de commerce la faculté d'agir en réajustement du loyer et de solliciter de la locataire tous éléments lui permettant de fonder sa demande .
7-Sur les comptes à faire entre les parties :
La société Box Rent indique avoir réglé à la bailleresse une indemnité d'un montant de 400.000 euros pour la période du 1er janvier 2010 au 22 mars 2011 et une indemnité d'occupation journalière de 900 euros à compter du 23 mars 2011 soit un total de 985.909,38 euros. Elle demande en conséquence à la cour d'ordonner en fonction du loyer qu'elle estimait applicable, la restitution de la somme de 186.590 euros trop perçue au 30 juin 2015, outre intérêts au taux légal et capitalisation.
La SCI [Adresse 2] admet avoir perçu la somme de 985.909,38 euros réglée par la société Box Rent au titre des indemnités d'occupation mais sollicite paiement de sommes plus conséquentes en fonction des loyers dont elle avait sollicité l'application à titre principal ou subsidiaire .
Il appartient en réalité aux parties en conséquence du présent arrêt et notamment de la fixation du loyer dû à compter du 1° janvier 2010 et en l'absence de contestation quant à la somme déjà versée par la société Box rent depuis cette date, de faire le décompte des loyers et charges dues .
8-Sur les autres demandes :
La SCI [Adresse 2] supportera les dépens de la première instance et de l'appel et paiera à la société Box rent la somme de 15 000€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, les frais d'expertise étant partagés par moitié .
Me [W] es qualités conservera les frais irrépetibles qu'il a exposés.
PAR CES MOTIFS
Vu le précédent arrêt de cette cour du 13 mars 2013,
Dit que les relations contractuelles des parties sont régies depuis le 1° janvier 2010 par un bail type sans référence en ce qui concerne les clauses applicables, au bail à construction qui a pris fin, et sans transfert à la locataire notamment des impositions établies au nom du bailleur,
Fixe le loyer applicable à compter du 1° janvier 2010 à la somme annuelle de 221 000€ HT et HC , en fonction d'une surface de 2 723, 75m² sans prise en compte des surfaces des mezzanines,
Faute pour le bailleur d'avoir dans le délai d'un mois qui suit la signification de la décision, adressé à la signature de la locataire un projet de bail conforme aux dispositions de l'arrêt ou faute d'accord dans le mois de cet envoi, l'arrêt fixant les conditions et le prix du bail vaudra bail,
Rejette comme irrecevable la demande de la bailleresse quant à la révision du loyer,
Rejette la demande de résiliation du bail,
Dit n'y avoir lieu à ce stade d'enjoindre à la société locataire de fournir tout élément de nature à établir et justifier des conditions de sous locations, ni de prendre acte de ce que la société [Adresse 2] se réserve de demander la réévaluation du loyer en fonction des loyers et charges payés par les sous locataires Homebox et SAPN,
Déboute les parties de leurs autres demandes,
Condamne la SCI [Adresse 2] aux entiers dépens, à l'exclusion des frais d'expertise qui seront partagés par moitié entre la SCI [Adresse 2] et la société Box rent , et condamne la SCI [Adresse 2] à payer à la société Box rent la somme de 15 000€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,
