Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 5 - Chambre 3
ARRÊT DU 17 JUIN 2016
(n° , 08 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 14/13028
Décision déférée à la Cour : Jugement du 07 Mai 2014 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 11/15820
APPELANTE
SARL EUROMACHINE prise en la personne de ses représentants légaux
Immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 391 308 590
[Adresse 1]
[Localité 1]
Représentée par Me Charles-hubert OLIVIER de la SCP LAGOURGUE & OLIVIER, avocat au barreau de PARIS, toque : L0029, avocat postulant
Assistée de Me Yannick SALA, avocat au barreau de PARIS, toque : E1783, avocat plaidant
INTIMÉE
SAS ALBERT 1er prise en la personne de ses représentants légaux
Immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 753 575 430
[Adresse 2]
[Localité 1]
Représentée par Me Sarra JOUGLA YGOUF, avocat au barreau de PARIS, toque : C0875, avocat postulant
Assistée de Me Charles-Édouard FORGAR, avocat au barreau de PARIS, toque : P0205, avocat plaidant
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 09 Mai 2016, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Madame Anne-Marie GALLEN, présidente, chargé d'instruire l'affaire, laquelle a été préalablement entendue en son rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Chantal BARTHOLIN, présidente de chambre
Madame Anne-Marie GALLEN, présidente
Madame Brigitte CHOKRON, conseillère
Greffier : lors des débats : Madame Anaïs CRUZ
ARRÊT :
- contradictoire,
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,
- signé par Madame Chantal BARTHOLIN, présidente de chambre et par Madame Marie-Gabrielle de La Reynerie, greffier présent lors du prononcé.
***********
Par acte du 1er octobre 2000, Mme [Y], M. [R], Mme [L] et Mme [T] ont consenti à la Société Euromachine un bail commercial, portant sur des locaux situés [Localité 1] dans le [Localité 2].
L'immeuble a été acquis par la société [E] [C] le 16 mars 2007, aux droits de laquelle est par la suite venue la société Avalone Capital. La société Albert 1er venant aux droits de la société Avalone Capital puis désormais la SCI [E] [C].
Le bail est venu à expiration le 30 septembre 2009.
Par acte d'huissier en date du 17 octobre 2011, la société Avalone Capital a saisi le tribunal de grande instance de Paris d'une demande de validité du congé délivré le 17 février 2010 avec refus de renouvellement et sans indemnité d'éviction pour motifs graves et légitimes à l'encontre de la société Euromachine.
Par jugement en date du 7 mai 2014, le tribunal de grande instance de Paris a:
- validé le congé délivré le 17 février 2010 à la société Euromachine par la société Avalone Capital aux droits de qui vient la société Albert 1er, pour
motifs graves et légitimes,
- dit que le bail entre la société Euromachine et la société Albert ler concernant les locaux situés [Adresse 3] a pris fin le 30 septembre 2010,
- débouté la S.A.R.L. Euromachine de sa demande du paiement d'une indemnité d'éviction,
- autorisé l'expulsion de la société Euromachine et de tous occupants de son chef, ce avec l'assistance de la force publique s'il y a lieu,
- autorisé la société Albert 1er à faire transporter les objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans le garde meubles de son choix aux frais, risques et périls de la société Euromachine,
- condamné la société Euromachine à payer à la société Albert 1er une indemnité d'occupation égale au montant du loyer contractuel charges en plus à compter du 1er octobre 2010 jusqu'à la libération effective des lieux,
- débouté la société Euromachine de l'ensemble de ses demandes,
- condamné la société Euromachine à payer a la société Albert 1er la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- dit n'y avoir lieu d'ordonner l'exécution provisoire,
- condamné la société Euromachine aux entiers dépens qui comprendront le coût de la
sommation interpellative du 8 avril 2008, de la sommation du 17 juin 2009, du procès-verbal de Maitre [Z] en date du 8 septembre 2009, du procès-verbal de constat de Maître [V] en date du 3 juillet 2008, dont distraction au profit de Maitre Thierry Chapron, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699.
La société Euromachine a relevé appel de ce jugement le 20 juin 2014. Par ses dernières conclusions signifiées le 6 avril 2016, au visa des articles 1134 du code civil, L.145-9 et suivants du code de commerce et les articles 1147 et suivants du code civil, elle demande à la cour de:
- recevoir la société Euromachine en ses conclusions, l'y déclarant bien fondée,
- infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions
- rejeter l'appel incident formé par la société [E] [C], venant aux droits de la société Albert Ier venant aux droits de la société Avalone Capital,
Statuant de nouveau:
- dire nul le congé avec refus de renouvellement et sans indemnité d'éviction délivré le 17 février2010 à la requête de la société Avalone Capital (aux droits de laquelle vient la société Albert 1er, aux droits de laquelle vient enfin la société [E] [C]) à la société Euromachine,
A tout le moins,
- invalider le congé avec refus de renouvellement et sans indemnité d'éviction délivré le 17 février 2010 à la requête de la société Avalone Capital (aux droits de laquelle vient la société Albert Ier, aux droits de laquelle vient enfin la société [E] [C]) à la société Euromachine, ledit congé ne reposant sur aucun motif grave et légitime
- dire fondée la contestation formulée par la société Euromachine des motifs de refus argués par la société [E] [C],
- juger que ledit congé n'est justifié par aucun motif grave et légitime,
- dire irrecevables tous motifs nouveaux pris par la société [E] [C], non précisés au congé pour motiver le refus de renouvellement,
Dés lors,
- débouter la société [E] [C], venant aux droits de la société Albert Ier venant aux droits de la société Avalone Capital de sa demande en validité dudit congé et des conséquences en découlant.
- rejeter l'appel incident formé par société [E] [C], venant aux droits de la société Albert Ier venant aux droits de la société Avalone Capital
Par suite,
- dire et juger que ledit congé invalidé, n'étant fondé par aucun motif grave etlégitime, a donc les effets d'un congé pur et simple avec refus de renouvellement.
- dire et juger que la société [E] [C], venant aux droits de la société Albert 1er venant aux droits de la société Avalone Capital est en conséquence tenue de payer une indemnité d'éviction à la société Euromachine
En conséquence,
A titre principal,
- fixer à la somme de 300.000 euros l'indemnité d'éviction que la société [E] [C], venant aux droits de la société Albert Ier venant aux droits de la société Avalone Capital devra payer à la société Euromachine en application de l'article L.145-14 du code de commerce
A titre subsidiaire,
- désigner un expert, aux frais avancés du bailleur, débiteur principal de l'indemnité d'éviction, avec pour mission de :
se faire communiquer tous documents et pièces utiles,
entendre les parties en leurs explications,
visiter les lieux loués, les décrire, dresser, le cas échéant, la liste du personnel employé par les locataires,
rechercher, en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l'état des locaux, tous éléments permettant au tribunal de céans de fixer, en application de l'article l. 145-14 du code de commerce, l'indemnité d'éviction que le propriétaire devra aux locataires, en procédant notamment a une estimation de la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée selon les usages de la profession, augmentée éventuellement et notamment des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation afférents à l'acquisition d'un fonds d'importance identique, de la réparation du trouble commercial.Au-delà,
- fixer l'indemnité d'occupation due par la société Euromachine au montant du loyer contractuel charge en plus à compter du 1er octobre 2010 jusqu'à la libération effective des lieux
Par ailleurs,
- constater qu'aucun manquement justifiant la résiliation judiciaire du bail ne peut être imputé à la société Euromachine
En tout état de cause,
- condamner le bailleur venant aux droits de la société Albert Ier venant aux droits de la société Avalone capital à lui payer la somme de 15.000 euros, de dommages et intérêts en réparation des préjudices subis par elle du fait de cette première
- débouter le bailleur de toutes ses demandes, fins et conclusions comme étant mal fondées
- réitérer l'appel incident formé par le bailleur venant aux droits de la société Albert Ier venant aux droits de la société Avalone Capital
- condamner le bailleur lui à payer la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner le bailleur aux entiers dépens.
Par ses dernières conclusions signifiées le 15 mars 2016, la SCI [E] [C] venant aux droits de la SAS Albert 1er, au visa des articles L.145-9 et L.145-17 du code de commerce et les articles 1147 et suivants du code civil, elle demande à la Cour de:
- accueillir la SCI [E] [C] en son intervention volontaire aux droits de la société Albert 1er,
- confirmer le jugement du 7 mai 2014 rendu par le tribunal de grande instance de Paris sauf en ce qu'il a rejeté la demande d'augmentation de 10% du montant de l'indemnité d'occupation à raison de l'occupation par le preneur de locaux supplémentaires,
Et statuant a nouveau de:
- constater que le congé du 17 février 2010 est parfait quant à sa forme,
- constater que la société Euromachine connaissait parfaitement la nature des griefs qui lui étaient reprochés dans le congé du 17 février 2010,
- constater que la société Euromachine ne peut prétendre être locataire de la totalité des caves du sous-sol,
- considérer que l'occupation de locaux non compris dans le bail est suffisamment grave pour justifier un congé sans offre d'éviction,
- juger en tout état de cause que le bail a pris fin le 30 septembre 2010,
A titre subsidiaire :
-juger que la société société [E] [C] est bien fondée à solliciter la résiliation judiciaire du bail ,
Par conséquent :
- ordonner l'expulsion de la société Euromachine et de tous occupants de son chef, ce avec l'assistance de la force publique s'il y a lieu,
- dire que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l'application des dispositions des articles 65 de la loi du 9 juillet 1991 et 201 du décret du 31 juillet 1992,
- condamner la société Euromachine au paiement, depuis rétroactivement le 1er octobre 2010, d'une indemnité d'occupation de 33.210 € par an.
Dans l'hypothèse ou la cour considérerait que le conge ne repose pas sur un motif grave et légitime :
- débouter la société Euromachine de sa demande de paiement d'une indemnité d'éviction de 300.000 euros laquelle n'est pas sérieuse, - constater que la société Euromachine a d'ores et déjà transféré son activité dans les locaux sis [Adresse 4],
- juger que le montant de l'indemnité d'éviction éventuellement due à la société Euromachine ne saurait être supérieure à 90.000 euros tout préjudice convenu,
- ordonner la compensation de cette somme avec les arriérés d'indemnité d'occupation due par cette dernière à la société [E] [C].
En tout état de cause :
- condamner la société Euromachine à payer à la société [E] [C] la somme de 7.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
- condamner la société Euromachine aux entiers dépens, en ce compris l'ensemble des sommations et procès-verbaux de constat d'huissiers produits aux débats.
SUR CE
Il est justifié que la SCI [E] [C] vient bien aux droits de la SAS Albert 1er ; son intervention volontaire doit donc être accueillie.
L'appelante reprend en cause d'appel les moyens qu'elle avait développés devant les premiers juges ;
- Sur la régularité du congé délivré le 17 février 2010 :
La société Euromachine estime que c'est à tort que le jugement a validé le congé en raison d'une imprécision et d'une insuffisance de motivation de la part des premiers juges, d'une absence de motif grave et légitime le justifiant en violation de l'alinéa 5 de l'article L.145-9 du code de commerce et ce, peu important les démarches antérieures entreprises par le bailleur, qui devait dans le corps du congé indiquer une motivation précise en la mettant dès lors dans l'impossibilité d'apprécier la portée des motifs et de pouvoir les discuter.
Dans le cas où la cour considérerait la motivation du refus de renouvellement suffisante, l'appelante estime qu'elle ne pourrait que constater que le manquement reproché est inexistant au motif que les caves allant jusqu'au n°7, soit le n°5 bis que le bailleur lui reproche d'utiliser sans droit ni titre sont en réalité bien comprises dans l'assiette du bail comme le démontre l'attestation du gérant de l'immeuble M. [B] en date du 12 février 1992 et qu'un huissier à bien constaté que la société Euromachine n'utilisait pas de caves au n°7 de l'immeuble en question.
De même, il ne saurait être reproché comme le font les premiers juges une occupation privative des parties communes par son local.
La société Euromachine demande également que la Cour déclare irrecevables tous les motifs nouveaux invoqués par le bailleur sur le fondement du principe de l'immutabilité des motifs.
Ceci étant exposé, le congé délivré par acte authentique le 17 février 2010 par la bailleresse la SARL Avalone, aux droits de laquelle intervient désormais la SCI Gbriel [C], à la SARL Euromachine est intitulé 'Congé avec refus de renouvellement sans indemnité d'éviction'; Il vise les articles L 145-9 et L 145-17-1° du code de commerce ;
Le congé rappelle que le bail du 1er octobre 2010 qui lie les parties concerne des locaux situés [Localité 1] se décomposant comme suit :
-une boutique
-une arrière boutique
-un WC
-une cave sous la boutique à laquelle on accède par un escalier particulier ;
Le congé dont la nullité est demandée par l'appelante fait connaître à la SARL Euromachine que la bailleresse s'oppose au renouvellement du bail en application des articles L 145-9 et suivants et L 145-17 du code de commerce, lui donne congé pour le dernier jour du prochain trimestre civil en respectant le délai de préavis de six mois soit pour le 30 septembre 2010 à 24 heures et indique que ce congé avec refus de renouvellement sans indemnité d'éviction au visa de l'article L 145-17-1° du code de commerce dont les dispositions sont rappelées in extenso, est donné pour le motif suivant 'Occupation sans droit ni titre de locaux';
L'appelante oppose l'absence de motivation du congé ;
Or le congé est motivé par les termes 'Occupation sans droit ni titre de locaux', dont la locataire n'ignore nullement le sens puisque le congé a été précédé d'une sommation interpellative du 8 avril 2008 lui rappelant qu'elle occupait des locaux sous l'immeuble qui ne faisaient pas partie de l'assiette du bail puis plus encore d'une sommation visant clause résolutoire en date du 17 juin 2009 pour 'occupation irrégulières des caves' ;
Il s'ensuit que le congé délivré le 17 février 2010 par la bailleresse est parfaitement motivé et répond aux conditions de forme et de fond requises par les dispositions de l'article L 145-9 alinéa 5 du code de commerce, la locataire étant parfaitement à même d'apprécier la portée des motifs du congé et de pouvoir les discuter ;
Le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté la locataire de sa demande en nullité du congé délivré par la bailleresse le 17 février 2010 et constaté que du fait de ce congé régulièrement délivré, le bail avait pris fin le 30 septembre 2010 ;
-Sur l'assiette du bail :
L'appelante oppose subsidiairement un deuxième argument tenant au fait que l'assiette du bail aurait été modifiée, ce qui validerait l'occupation qu'elle a faite d'autres caves, et que si le congé a mis fin au bail, elle a cependant droit à une indemnité d'éviction ;
Il doit d'abord être rappelé que la locataire occupe bien d'autres caves que celle, unique, déterminée par le bail ;
Cette occupation, qu'elle ne conteste pas, est attestée par deux constats d'huissier versés aux débats et datés des 11 juin 2008 et 8 septembre 2009, lesquels relèvent que la locataire occupe 9 caves et une cuisine en enfilade, remplies de machines à coudre, que deux espaces sont situés au sous-sol du [Adresse 4] (alors que les locaux objets du bail sont au n° 5 bis de la même rue ) et que l'accès aux caves du [Adresse 4] est muni d'un verrou, seule la SARL Euromachine utilisant cet accès ;
La locataire ne conteste pas qu'à la suite de la sommation interpellative du 17 juin 2009, qui lui demandait de restituer la destination de la cave en sous-sol en supprimant la communication avec les autres caves situées sous l'immeuble n° [Adresse 4] et de vider les autres caves qu'elle occupait dans le délai d'un mois , elle a continué à occuper ces autres caves ;
Pour soutenir que l'assiette du bail aurait été modifiée, elle produit une attestation du 12 février 1992 du gérant de l'immeuble, M.[U] [B], administrateur d'immeubles, signataire du bail au nom et pour le compte des propriétaires qui indique 'Je soussigné, gérant de l'immeuble, certifie avoir loué à compter de ce jour, à la société en formation Euromachine (...) une boutique sise [Localité 1], dépendant de cet immeuble, y compris les caves allant jusqu'au numéro 7. En foi de quoi je délivre la présente attestation pour servir et valoir ce que de droit';
Or le bail du 1er octobre 2010 est le renouvellement du bail d'origine du 11 février 1992 contracté entre d'autres bailleresses, Mme [N] [J] et Mme [Q] [A] et la même locataire, la SARL Euromachine ;
Il n'est pas contesté que dans ce bail de 1992, les lieux loués étaient désignés comme portant sur une boutique, une arrière boutique, un WC, une cave sous la boutique à laquelle on accède par un escalier particulier ;
Le bail du 1er octobre 2010 reprend à la rubrique destination strictement les mêmes locaux et ne modifie pas la consistance, l'étendue ou la dénomination de ceux-ci ;
Aucun avenant n'est venu modifier ou compléter l'étendue ou la consistance des locaux loués ;
Il s'ensuit que seul le bail faisant la loi des parties, l'attestation produite par la locataire ne peut modifier par elle-même l'assiette du bail, dès lors qu'elle n'a été suivie d'aucun acte que les parties auraient co-signé pour manifester une volonté contraire ; il sera ajouté qu'au demeurant, les constats d'huissiers des 11 juin 2008 et 8 septembre 2009 montrent que l'occupation des caves par la locataire va jusqu'au n° 7 inclus ;
Le jugement a pertinemment relevé que malgré la sommation interpellative du 17 juin 2009, la locataire avait continué à occuper de manière illicite des locaux non donnés à bail et transformé l'ensemble du sous-sol du [Adresse 3] en dépôt de matériel, empêchant même, comme l'a constaté l'huissier le 8 septembre 2009, l'accès par le [Adresse 5] dont elle avait seule les clés ;
Cette occupation de locaux sans droit ni titre au mépris des dispositions du bail constitue un motif suffisamment grave justifiant le non versement par la bailleresse d'une indemnité d'éviction en application de l'article L 145-17-1° du code de commerce ;
Le jugement sera confirmé en ce qu'il a validé le congé refusant le versement d'une indemnité d'éviction, et en ce qu'il a débouté la locataire de sa demande de dommages et intérêts faute pour elle de caractériser quelque abus ou attitude malveillante que ce soit à l'endroit de la bailleresse comme elle l'allègue ;
Il n'y aura dès lors pas lieu d'examiner d'autres manquements tels que la réalisation par la locataire de travaux dès lors qu'ils ne figurent pas au congé ;
-Sur l'indemnité d'occupation
Le jugement sera encore confirmé en ce qu'il a dit que la locataire était occupante sans droit ni titre des locaux depuis le 1er octobre 2010 et qu'elle devait être expulsée et condamnée au paiement d'une indemnité d'occupation ;
La bailleresse sollicite de nouveau en cause d'appel pour l'indemnité d'occupation due par la locataire une augmentation de 10% du loyer en cours mais pas plus qu'elle ne l'avait fait devant le tribunal, ne justifie suffisamment d'une telle demande, le fait qu'elle ait loué un autre local adjacent récemment à une valeur locative plus importante que celle du loyer en cours pour les locaux litigieux n'étant pas un motif suffisamment pertinent non plus que le fait que la locataire ait la possibilité de s'installer dans des locaux professionnels familiaux situés non loin de là;
Le jugement sera dès lors confirmé en ce qu'il a condamné la société Euromachine à payer à la société Albert 1er une indemnité d'occupation égale au montant du loyer contractuel charges en plus à compter du 1er octobre 2010 jusqu'à la libération effective des lieux ainsi qu'en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens ;
La SARL Euromachine qui succombe en appel en supportera les dépens, sera déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles et condamnée à ce titre à verser à la SCI [E] [C] la somme de 3000 euros ;
PAR CES MOTIFS
Accueille la SCI [E] [C] en son intervention volontaire aux droits de la SAS Albert 1er,
Confirme le jugement en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
Déboute les parties de leurs autres demandes,
Condamne la SARL Euromachine à verser à la SCI [E] [C] la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles,
La condamne aux entiers dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE
