Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 5 - Chambre 3
ARRÊT DU 27 MAI 2016
(n° , 05 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 14/08315
Décision déférée à la Cour : Jugement du 03 Avril 2014 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 12/03019
APPELANTE
SNC RESTO LES HALLES prise en la personne de ses représentants légaux
Immatriculée au RCS de Paris sous le n°395 303 878
[Adresse 1]
[Adresse 2]
Représentée par Me Gilles HITTINGER ROUX de la SCP HB & ASSOCIES-HITTINGER-ROUX BOUILLOT & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0497
INTIMÉE
SCI RAMBUTEAU CFF prise en la personne de ses représentants légaux
Immatriculée au RCS de Paris sous le n°444 879 837
[Adresse 3]
[Adresse 2]
Représentée par Me Edmond FROMANTIN, avocat au barreau de PARIS, toque : J151, avocat postulant
Assistée de Me Perrine CHIAROVANO NORCOTT, avocat au barreau de PARIS, toque : C0696, avocat plaidant
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 15 Mars 2016, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Madame Brigitte CHOKRON, conseillère, chargée d'instruire l'affaire, laquelle a été préalablement entendue en son rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Chantal BARTHOLIN, présidente de chambre
Madame Anne-Marie GALLEN, présidente
Madame Brigitte CHOKRON, conseillère
Greffier : lors des débats : Madame Orokia OUEDRAOGO
ARRÊT :
- contradictoire,
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,
- signé par Madame Chantal BARTHOLIN, présidente de chambre, et par Madame Anaïs CRUZ, greffière à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire.
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Suivant acte sous seing privé du 10 décembre 1982, la société MAB Vastgoed EEN BV & Cie aux droits de laquelle se trouve la société Rambuteau CFF, a donné à bail à la société Resto-Opéra, aux droits de laquelle se trouve la société Resto Les Halles exploitant un restaurant sous l'enseigne Léon de Bruxelles, un local commercial d'une surface de 290 m² situé [Adresse 1].
Le bail a été renouvelé le 18 mai 1994, à effet du 1er janvier 1995, pour une durée de douze années.
Aux termes d'un acte sous seing privé du 31 mai 2010, la société Rambuteau CFF et la société Resto Les Halles ont amiablement résilié le bail initial et ont conclu, à effet du 1er janvier 2009, un nouveau bail, d'une durée de douze années ; ce bail prévoit à la charge de la société Resto Les Halles le paiement d'une contribution forfaitaire annuelle, dite contribution 'SEM', au titre de la participation aux dépenses d'utilisation et d'entretien des parties à usage collectif des sous -zones du secteur Ouest de la zone d'activité commerciale.
Suivant acte d'huissier de justice du 21 février 2012, la société Resto Les Halles a assigné devant le tribunal de grande instance de Paris la société Rambuteau CFF aux fins de se voir justifier l'utilisation de la contribution 'SEM' et se voir rembourser les sommes versées à ce titre pour un montant de 290.900,53 euros TTC ; la société Rambuteau CCF, par assignation du 17 septembre 2012, a appelé en garantie la Ville de Paris ; par ordonnance du 1er février 2013, le juge de la mise en état a dit le juge judiciaire incompétent pour connaître des demandes de la société Rambuteau CFF à l'égard de la Ville de Paris, laquelle a été mise hors de cause.
Par jugement contradictoire du 3 avril 2014, le tribunal de grande instance de Paris a:
- débouté la société Resto Les Halles de l'ensemble de ses demandes,
- débouté la société Rambuteau CFF de sa demande de dommages-intérêts,
- condamné la société Resto Les Halles à verser a la société Rambuteau CFF la somme de 3.500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire,
- condamné la société Resto Les Halles aux entiers dépens de l'instance.
La société Resto Les Halles (SNC) a relevé appel de ce jugement le 14 avril 2014 ; par dernières conclusions signifiées le 21 octobre 2014, l'appelante demande à la cour d'infirmer partiellement le jugement déféré et, statuant à nouveau, de :
- dire et juger que la société Rambuteau CFF a l'obligation de lui communiquer les pièces justificatives des charges locatives 2010, 2011,
- dire et juger que la société Rambuteau CFF a l'obligation de lui communiquer les pièces justificatives de la contribution ' SEM' qui lui est facturée, et notamment celles afférentes à son affectation 'à l'entretien des parties à usage collectif de l'ensemble des sous-zones du secteur Ouest de la ZAC des Halles',
- dire et juger qu'elle prend acte des pièces justificatives des charges locatives des années 2010 et 2011 communiquées le 25 août 2014 par l'intimée,
- condamner la société Rambuteau CFF à lui restituer l'intégralité des sommes versées au titre de la contribution 'SEM', soit la somme de 257.884,38 euros TTC,
- condamner la société Rambuteau CFF à une astreinte définitive de 2.500 euros par jour de retard à l'expiration d'un délai de 8 jours à compter de la signification de la décision à intervenir et ce, jusqu'à parfaite exécution de l'obligation de restitution,
- dire et juger que les sommes dues par la société Rambuteau CFF produiront intérêts au taux légal, à compter de l'assignation, avec bénéfice de l'anatocisme,
- infirmer sur la condamnation au paiement d'une somme de 3.500 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens de première instance,
- débouter la société Rambuteau CFF de toutes ses demandes,
- condamner la société Rambuteau CFF à lui payer la somme 8.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner la société Rambuteau CFF en tous les dépens, comprenant ceux de première instance, dont distraction en application de l'article 699 du code de procédure civile.
La société Rambuteau CFF (SCI), intimée et incidemment appelante, par dernières conclusions signifiées le 25 août 2014, demande à la cour de:
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté la société Resto Les Halles de l'ensemble de ses demandes,
- infirmer le jugement du 3 avril 2014 en ce qu'il l'a déboutée de sa demande de dommages et intérêts,
- condamner la société Resto Les Halles à lui payer la somme de 22.500 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,
- condamner la société Resto Les Halles à lui payer la somme de 10.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens d'appel,
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné la société Resto Les Halles à lui verser la somme de 3.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens de première instance.
SUR CE :
Sur la contribution 'SEM' :
Il convient d'exposer à titre liminaire que les lieux loués dépendent d'un vaste ensemble immobilier d'une superficie de 99.259 m² sis à Paris 1er, concédé par la Ville de Paris à la SEMAH, société d'économie mixte d'aménagement, de rénovation et de restauration du secteur des Halles ; ils ont été cédés à bail emphythéotique à la société MAB Vastgoed EEN BV et Cie ; le droit au bail emphythéotique a été cédé, suivant acte authentique du 31 janvier 2003 à la société Rambuteau CFF laquelle a contracté avec la société Resto Les Halles le bail commercial du 31 mai 2010, dernier en date des baux commerciaux consentis sur les locaux concernés depuis celui du 10 décembre 1982 ;
Aux termes de l'acte de cession de bail emphythéotique du 31 janvier 2003, il est indiqué que le preneur à bail devra 'se conformer aux clauses du cahier des charges général du secteur ouest (version mai 1979) approuvé par Monsieur le Préfet de Paris le 13 décembre 1979, qui a modifié le cahier des charges général du secteur ouest et qui a été approuvé par Monsieur le Préfet de Paris le 27 juillet 1974. Il déclare avoir pris connaissance de cahier des charges dont une copie est demeurée ci-annexée après mention' ; il est rappelé que 'aux termes de l'avenant du 1er septembre 1994, le cessionnaire s'est engagé : à verser au bailleur qui accepte, ou à l'organisme de gestion désigné par lui, le 15 janvier de chaque année, une contribution forfaitaire annuelle au titre de la participation aux dépenses d'utilisation et d'entretien des parties à usage collectif de l'ensemble des sous-zones du secteur ouest de la ZAC des Halles de Paris (...) La contribution annuelle à la date du 15 janvier 1993 est de 1.355.257 francs et 69 centimes hors taxes. A compter rétroativement du 1er juillet 1993, cette somme sera indexée (...) En cas de cession des droits réels fonciers par le preneur, ces charges devront être supportées par les futurs acquéreurs sans solidarité pour la société venderesse qui s'engagera toutefois à répercuter à ses ayants-droit cette obligation dans tous les contrats de cession ' ;
Le bail commercial du 31 mai 2010 consenti à la société Resto Les Halles pour douze ans à compter du 1er janvier 2009, de même que le bail initial du 10 décembre 1982 renouvelé le 18 mai 1994, énonce que 'le preneur contracte en toute connaissance de cause de ce qu'il aura à régler, en dehors du paiement du loyer (...) les charges des parties communes de l'immeuble et des parties à usage collectif de la ZAC' ; sur ce dernier point, il est précisé que 'la gestion des parties à usage collectif définies dans le cahier des charges générales du secteur Ouest de la ZAC des Halles, sera effectuée soit par les services techniques de la Ville de Paris pour les voiries, les dalles, jardins, espaces et rues piétonnes, les réserves d'eau potable et d'assainissement, soit par la SEMAH ou un organisme de gestion désigné par la Ville pour les équipements d'intérêts communs, les aires de débord les rues et places piétonnes couvertes y compris les circulations verticales jusqu'au niveau 0, les circulations verticales publiques de sécurité, la centrale d 'énergie et réseaux de distribution de chaud et de froid. (...) Une contribution forfaitaire annuelle, au titre de la participation aux dépenses d'utilisation et d'entretien des parties à usage collectif de l'ensemble des sous-zones du secteur Ouest de la ZAC des Halles, sera facturée au preneur' et ajouté que la quote-part des charges des parties communes et de la contribution forfaitaire que le preneur devra supporter 'sera calculée en proportion des m² de chaque local commercial privatif par rapport à l'ensemble des locaux commerciaux de chaque immeuble ([Adresse 4])' ;
La société Resto les Halles soutient que la contribution 'SEM' étant contractuellement affectée, le bailleur doit justifier de l'utilisation de celle-ci à la gestion des parties à usage collectif de l'ensemble des sous-zones du secteur ouest de la ZAC des Halles, définies dans le cahier des charges générales du secteur ouest de la ZAC ; elle estime que les pièces justificatives qui lui ont été communiquées à la suite de sa mise demeure du 9 mars 2011, à savoir un tableau de répartition de la contribution 'SEM' et une facture du 17 septembre 2010 de la société SEM Parisienne, sont insuffisantes à justifier de l'affectation de la redevance appelée par la SEM Parisienne, délégataire de la Ville de Paris, et la société Rambuteau CFF ne saurait, selon elle, s'exonérer de la justification demandée en se bornant à citer les clauses du bail emphythéotique consenti par la Ville de Paris ;
Or, la société Rambuteau CFF produit l'acte du 31 janvier 2003 par lequel elle a acquis le droit au bail emphytéotique sur les locaux concernés et qui l'oblige, ainsi qu'il ressort des stipulations précitées, à verser à la SEMAH une contribution forfaitaire annuelle au titre de la participation aux dépenses d'utilisation et d'entretien des parties à usage collectif de l'ensemble des sous-zones du secteur ouest de la ZAC des Halles de Paris ; elle produit également l'avenant en date du 1er septembre 1994 au bail emphytéotique concédé par la Ville de Paris, le cahier des charges générales du secteur ouest de mai 1979 et décembre 1979 définissant l'obligation de participer aux dépenses d'utilisation et d'entretien des parties à usage collectif, la facture de la SEM Parisienne, délégataire de la Ville de Paris pour la gestion de la ZAC, pour l'année 2010, les avis d'échéance adressés depuis 2005 à la société locataire Resto Les Halles au titre de la contribution 'SEM', les factures attestant du reversement de ladite contribution à la société gestionnaire de la ZAC ;
Les pièces précitées justifient des redevances appelées par la Ville de Paris ou son délégataire au titre de la contribution 'SEM' auprès de la société bailleresse Rambuteau CFF, de l'obligation faite à cette dernière, aux termes du bail emphytéotique, de s'acquitter de cette contribution et de ce qu'elle s'en est effectivement et régulièrement acquittée ;
Par ailleurs, les stipulations précédemment citées, mentionnées dans les baux commerciaux de 1982, 1994 et 2010, établissent que la société locataire Resto Les Halles s'est engagée en toute connaissance de cause à rembourser à sa bailleresse la contribution 'SEM' en proportion de la quote-part correspondant à la surface des locaux loués ;
La société Resto Les Halles ne saurait en conséquence contester son obligation de supporter le remboursement de ladite contribution ; elle ne discute pas, par ailleurs, le calcul tel qu'opéré par la société bailleresse de sa quote-part de remboursement ;
Concernant la justification de l'affectation de la contribution 'SEM', il s'infère des observations qui précèdent que le pouvoir de la SEMAH, ou de toute autre délégataire agissant pour le compte de la Ville de Paris, personne morale de droit public, de prélever et collecter une contribution forfaitaire annuelle au titre de la participation aux dépenses d'utilisation et d'entretien des parties à usage collectif de l'ensemble des sous-zones du secteur ouest de la ZAC des Halles de Paris, constitue l'exercice d'une prérogative de puissance publique ; la contribution en cause présente ainsi le caractère d'une taxe ou d'un impôt relevant des procédures de contrôle applicables en matière de finances publiques et dont la Ville de Paris n'a pas à rendre compte de l'utilisation devant le juge judiciaire ; il ne saurait dès lors être demandé à la société bailleresse de justifier de l'affectation, qui ne lui appartient pas, d'une contribution dont elle est imposable en tant qu'administrée ;
Le jugement déféré doit être en conséquence confirmé en ce qu'il a débouté la société Resto Les Halles de ses demandes de justification de l'affectation de la contribution 'SEM' et de remboursement de ladite contribution ;
Sur les charges locatives 201-2011 :
La cour relève que la société Resto Les Halles déclare prendre acte de la justification des charges locatives au titre des années 2010-2011 après communication des pièces y afférentes, le 25 août 2014, par la société Rambuteau CFF ;
Sur les autres demandes :
La société Rambuteau CFF n'apporte pas la preuve, qui lui incombe, d'une faute de la société Resto Les Halles, caractérisée par la mauvaise foi, l'intention de nuire ou la légèreté blâmable équipollente au dol, susceptible d'avoir fait dégénérer en abus son droit d'ester en justice ; elle ne démontre pas davantage avoir subi, des suites de l'action en justice engagée par la société Resto Les Halles, un préjudice distinct de celui résultant de l'obligation qui lui a été faite d'avoir à se défendre en justice et qui fait l'objet de la demande d'indemnisation au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; la demande de dommage-intérêts est par conséquent rejetée et le jugement déféré également confirmé sur ce point ;
L'équité commande de condamner la société Resto Les Halles à verser à l'intimée une indemnité complémentaire de 4.000 euros au titre des frais irréptibles ; succombant à l'appel, la société Resto Les Halles en supportera les dépens dans les termes du dispositif ci-après.
PAR CES MOTIFS
Confirme en toutes ses dispositions le jugement entrepris,
Y ajoutant,
Condamne la société Resto Les Halles à verser à la société Rambuteau CFF une indemnité complémentaire de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens de la procédure d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code précité.
LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE
