Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 2
ARRET DU 25 MAI 2016
(n° , 10 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 14/04436
Décision déférée à la Cour : Jugement du 06 Décembre 2013 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 13/08114
APPELANT
Monsieur [O] [V]
Né le [Date naissance 1] 1951 à [Localité 1] (SYRIE)
[Adresse 1]
[Adresse 1]
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2014/009326 du 26/02/2014 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS)
Représenté par Me Frédéric LALLEMENT de la SCP BOLLING - DURAND - LALLEMENT, avocat au barreau de PARIS, toque : P0480
Assisté par Me Amaury EGLIE-RICHTERS, avocat au barreau de PARIS, toque : B0855
INTIMÉ
Syndicat des copropriétaires DE L'IMMEUBLE [Adresse 1] représenté par son syndic, IMMOBILERE ILE DE FRANCE, SARLU inscrite au RCS de PARIS, SIRET n° 612 034 553 00018, agissant poursuites et diligences de son gérant domicilié en cette qualité audit siège,
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Représenté par Me Edmond FROMANTIN, avocat au barreau de PARIS, toque : J151
Assisté par Me Claude RYCHTER, avocat au barreau de PARIS, toque : D0357
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 04 Décembre 2015, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Denise JAFFUEL, Conseillère, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Dominique DOS REIS, Présidente,
Madame Denise JAFFUEL, Conseillère,
Madame Claudine ROYER, Conseillère,
Greffier, lors des débats : Mme Christelle MARIE-LUCE
ARRÊT :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Dominique DOS REIS Présidente et par Mme Stéphanie JACQUET, greffier présent lors du prononcé.
***
M. [O] [V] a acquis de M. [Q] [O], par acte notarié du 1er décembre 2003, dans l'immeuble en copropriété sis [Adresse 1], les lots n° 5 et 8 de l'état descriptif de division décrits ainsi que suit':
-lot n° 5'; au 1er étage sur cour, accès par l'escalier principal, un studio composé d'une chambre avec placard, d'un dégagement, d'une cuisine, d'une salle de bains et d'un WC, ainsi que les 49/1.000èmes du sol et des parties communes générales,
-lot n° 8': au 2ème étage sur cour, accès par l'escalier principal à gauche sur palier intermédiaire, une chambre et la jouissance exclusive d'un escalier d'accès extérieur, ainsi que les 15/1.000èmes du sol et des parties communes générales.
Le lot n° 8 (au 2ème étage) recouvre partiellement le lot n° 5 (au 1er étage) qui initialement comportait une toiture en zinc.
L'assemblée générale du 30 mai 2002 a autorisé M. [O] à réunir les lots 5 et 8 au moyen d'un escalier intérieur et à réaliser les travaux de réfection des planchers et des fenêtres de son appartement, sous la direction de l'architecte de l'immeuble.
Lors de l'assemblée générale du 27 juin 2003, par la résolution n° 9, les copropriétaires ont autorisé M. [O] à poser un caillebotis amovible et un garde-corps amovible et démontable afin de rendre accessible la toiture-terrasse couvrant son lot au 1er étage (lot n° 5) sur une largeur de 80 centimètres et d'y poser des jardinières, à charge pour le bénéficiaire de cette autorisation, révocable et sans indemnité, de supporter les travaux et les frais d'entretien de la toiture-terrasse.
Après l'acquisition faite par M. [V] des lots 5 et 8, l'assemblée générale du 15 septembre 2004 a autorisé M. [V] à effectuer à ses frais et sous son entière responsabilité les travaux de création d'une verrière, de surélévation totale du lot n° 5 et de surélévation partielle du lot n° 8, conformément à des plans et à un descriptif adressés le 8 septembre 2004, le projet de modification devant être soumis, pour ce qui concerne les parties communes, à l'accord préalable de l'architecte de l'immeuble.
Suivant arrêté du 4 octobre 2004, le maire de [Localité 2] ne s'est pas opposé à l'exécution des travaux déclarés, sur la base du dossier déposé et complété le 8 septembre 2004. Par arrêté du 30 novembre, M. [V] a été autorisé à démolir partiellement le plancher du 2ème étage et de la toiture du 1er étage sur cour conformément aux plans joints à sa demande. Les plans soumis aux services de la mairie de [Localité 2] comportent les cachets et visas du syndic de l'immeuble et de M. [C] architecte de la copropriété.
Des dégradations des parties communes ayant été constatées à l'occasion des travaux effectués par M. [V], l'assemblée générale du 30 mai 2006 a décidé de faire réaliser les travaux de restauration d'un pan de bois pour un budget de 2.215€ TTC'; l'assemblée générale du 29 mai 2007 a demandé à l'architecte [C] un rapport sur l'état du mur porteur entre le 1er et le 2ème étage sur cour et adopté un budget de 2.500€ pour la réalisation des travaux chez M. [V], si nécessaire.
Courant août 2007, le syndic écrivait à M. [V] pour lui préciser que ses travaux en cours de réalisation portaient atteinte aux parties communes et qu'ils n'avaient pas été autorisés par l'assemblée générale, le mettant en demeure de cesser les travaux affectant les parties communes et de prendre toute mesure de protection pour éviter toute dégradation complémentaire ou accident dans l'attente du diagnostic sur l'état des structures devant être fait par l'architecte [C].
Le point n° 7 de l'assemblée générale du 29 mai 2008 mentionne « les travaux de pose de caillebotis n'ont pas respecté la largeur de 90cm autorisée dans la résolution n°9 de l'assemblée générale de 2003 et M. [V] n'a pas obtenu l'accord d'une assemblée générale pour la création d'une terrasse en caillebotis sur l'ensemble de la toiture du 1er étage couvrant le lot n° 5. Nous lui avons demandé de se conformer à la résolution indiquée en retirant le caillebotis posé au-delà des 80cm autorisés et en créant un garde-corps amovible ;à ce jour, nos demandes sont restées vaines », à la suite de quoi les copropriétaires ont décidé, aux termes d'une résolution n° 7-1, de retirer l'autorisation donnée lors de l'assemblée générale du 27 juin 2003, et aux termes d'une résolution n° 7-2, autorisé le syndic à engager une procédure à l'encontre de M. [V] aux fins d'obtenir notamment le retrait de caillebotis au-delà des 80cm autorisés et la remise en état des parties communes endommagées par les travaux de M. [V].
M. [V] ayant engagé une action aux fins de voir annuler la résolution n° 7-1 de l'assemblée générale du 29 mai 2008 précitée, le Tribunal de grande instance de Paris, par jugement du 16 février 2010 devenu définitif, a débouté M. [V] de sa demande et l'a condamné au retrait du caillebotis, du garde-corps et des plantes installés sur le toit-terrasse, à enlever un chauffe -eau se trouvant dans les parties communes, et à restituer à l'identique la décoration en treillis de couleur verte sur la seule façade où se situent les lots lui appartenant, ainsi qu'à justifier de la souscription d'une assurance-construction et des assurances obligatoires.
A l'issue de cette procédure, M. [V] qui demeurait bénéficiaire de l'autorisation de travaux donnée par la copropriété lors de l'assemblée générale du 15 septembre 2004 portant sur la création d'une verrière et de surélévation totale du lot 5 et partielle du lot 8, a repris l'exécution de ses travaux et demandé, par lettre du 5 novembre 2010, la convocation d'une assemblée générale pour voir créer un nouveau lot n° 20 pris sur les parties communes, offrant de l'acheter au syndicat pour 1€ symbolique, et voir créer un nouveau lot n° 21 réunissant les lots 5, 8 et 20, le rapport du géomètre [R] étant joint à sa demande.
Le syndicat a obtenu, par ordonnance de référé du 13 janvier 2011, la désignation de M. [Z] en qualité d'expert, celui-ci ayant été remplacé, par ordonnance du 15 février 2011, par M. [X].
L'expert [X] a déposé son rapport le 12 avril 2012, concluant que les travaux réalisés par M. [V] au 2ème étage ne répondent pas aux plans du permis de construire et à ceux présentés à la copropriété, le plancher mis en 'uvre au R+2 couvrant toute la surface de l'étage alors que les plans et coupes du projet montraient une mezzanine avec vide sur le R+1, précisant cependant que les plans des façades et des coupes n'expriment pas explicitement ce qui devait être réalisé.
Par lettre du 28 octobre 2012, M. [V] a demandé au syndic de convoquer une nouvelle assemblée générale aux fins d'approbation du modificatif établi par M. [S] et joint à sa lettre.
Lors de l'assemblée générale du 9 janvier 2013, les copropriétaires ont refusé d'approuver le modificatif de l'état descriptif de division proposé par M. [V]. Cette assemblée générale est devenue définitive.
Par exploit du 7 juin 2013, M. [V] a fait assigner à jour fixe le syndicat pour voir juger que les travaux qu'il a exécutés sont conformes à l'autorisation donnée par l'assemblée générale du 15 septembre 2004 ainsi qu'aux arrêtés municipaux des 4 octobre et 30 novembre 2004 et voir ordonner en conséquence la modification de l'état descriptif de division selon le projet établi par M. [S] géomètre-expert, outre la condamnation du syndicat à lui payer la somme de 293.902,03 € à titre de dommages et intérêts pour le préjudice qu'il aurait subi du fait de l'impossibilité de pouvoir vendre son bien ;
Par jugement contradictoire, assorti de l'exécution provisoire, rendu le 6 décembre 2013, dont M. [V] a appelé par déclaration du 27 février 2014, le Tribunal de grande instance de Paris 8ème chambre 3ème section':
- Déclare recevable la demande formée par M. [V] aux fins de voir ordonner la modification de l'état descriptif de division de l'immeuble du [Adresse 1] conformément au projet établi par M. [S], géomètre-expert,
- Dit qu'il n'appartient pas au juge judiciaire de se prononcer sur la conformité des travaux réalisés par M. [V] au regard des autorisations administratives de travaux résultant des arrêtés municipaux des 4 octobre et 30 novembre 2004,
- Dit que les travaux effectués par M. [V] sont conformes à l'autorisation de travaux donnée par l'assemblée générale du 15 septembre 2004,
- Ordonne la régularisation par devant notaire de l'acte portant modification de l'état descriptif de division de l'immeuble du [Adresse 1] conformément au projet établi par M. [S], géomètre-expert,
- Dit que conformément à la décision d'autorisation de travaux adoptée par l'assemblée générale du 15 septembre 2004, M. [V] devra supporter les frais d'acte et de publication à la conservation des hypothèques,
- Condamne le syndicat à verser à M. [V] une indemnité de 10.000€ en réparation du préjudice moral qui lui a été causé,
- Déboute M. [V] de ses autres demandes,
- Condamne M. [V] à régler au syndicat la somme principale de 7.423,68€ au titre des charges et frais restant dus au 1er avril 2013, en ce compris l'appel provisionnel de charges de 507,24€ relatif au 2ème trimestre 2013, avec intérêts au taux légal à compter du 26 juin 2013,
- Condamne M. [V] à payer au syndicat une indemnité de 1.000€ à titre de dommages et intérêts,
- Déboute le syndicat de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts,
- Condamne le syndicat aux dépens,
- Condamne le syndicat à verser à M. [V] une indemnité de 2.000€ au titre de l'article 700 du CPC.
L'assemblée générale des copropriétaires du 31 mars 2014 a adopté la résolution suivante : « l'assemblée donne tous pouvoirs au syndic à l'effet de créer le lot 20 et de le vendre à M. [O] [V] moyennant 1€ par devant Me [X] [J] notaire pour constater la régularisation forcée par jugement du 6 décembre 2013 du modificatif élaboré par M. [S] géomètre-expert, comme suit':
Ledit modificatif consiste':
A/ dans la création du futur lot n° 20 et vente de ce lot à M. [V].
B/ la création du lot n° 21 qui réunira les lots n° 5, 8 et 20.
Tous pouvoirs sont donnés au syndic de copropriété à l'effet de signer tous actes contenant création desdits lots. L'ensemble des frais seront supportés par le copropriétaire M. [O] [V] ».
Cette résolution est définitive.
Pour un plus ample exposé des faits de la cause, des procédures, des prétentions, moyens et arguments dont elle est saisie, la Cour fait référence expresse à la décision déférée et aux conclusions d'appel, dont les dernières ont été signifiées dans l'intérêt':
- De M. [V], le 6 octobre 2015,
- Du syndicat, le 29 octobre 2015.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 18 novembre 2015.
CELA ETANT EXPOSE, LA COUR,
Sur les prétentions en cause d'appel
M. [V] demande, par infirmation partielle, de condamner le syndicat à lui payer la somme de 218.998€ à titre de dommages et intérêts, de le décharger de l'obligation de payer sa quote-part de charges correspondant à la dépense commune des frais de procédure et d'ordonner en conséquence au syndicat, sous astreinte, de modifier les appels de charges depuis 2010, outre condamnation du syndicat à lui payer la somme de 3.000€ au titre de l'article 700 du CPC';
Le syndicat demande d'infirmer le jugement en ce qu'il l'a condamné à payer à M. [V] la somme de 10.000€ de dommages et intérêts, l'indemnité article 700 du CPC et les dépens et, statuant à nouveau, de débouter M. [V] de ses demandes et de le condamner à lui payer la somme de 13.049,74€ avec intérêts au titre des charges de copropriété actualisées, celle de 2.000€ de dommages et intérêts'et celle de 48.800€ de dommages et intérêts, outre celle de 5.000€ par application de l'article 700 du CPC';
Sur la demande de M. [V] en paiement de la somme de 218.998€ de dommages et intérêts
M. [V] fait valoir que malgré la solution arrêtée lors de l'assemblée générale du 15 septembre 2004, le syndicat se serait toujours opposé aux projets modificatifs partiels de l'état descriptif de ses lots, pourtant réalisés par le géomètre [R] le 13 septembre 2010 et le géomètre-expert [S] le 5 mai 2012, sous prétexte que les travaux réalisés empiétaient sur les parties communes et que les surfaces hors-'uvre nette n'étaient pas respectées ; il estime que ce refus systématique et injustifié du syndicat serait constitutif d'un abus de droit et lui aurait causé un préjudice en rendant impossible la vente en l'état de l'appartement, les candidats acquéreurs successifs, en la personne de Mme [K] en 2010 et M. [P] en 2012 s'étant finalement désistés'; il estime son préjudice de ce chef à la somme de 218.998€';
Le syndicat fait valoir que le syndicat n'aurait commis aucune faute, les travaux réalisés par M. [V] emportant une emprise non autorisée sur les parties communes et le syndicat n'étant pas obligé de céder à titre gratuit lesdites parties communes, le nouvel état descriptif de division incluant dans la composition des nouveaux lots lesdites emprises, que M. [V] aurait refusé de restituer'; il fait valoir qu'après l'assemblée générale du 31 mars 2014 ayant approuvé la modification de l'état descriptif, M. [V] aurait mis son lot en vente, que plusieurs états datés auraient été établis et transmis par le syndic à son notaire et que cependant aucune vente ne serait intervenue, ce qui démontrerait l'absence d'imputabilité au syndicat du préjudice allégué par M. [V]';
Il appert de l'examen des pièces versées aux débats, notamment le rapport de l'expert [X], et il n'est pas contesté au demeurant, que les travaux effectués par M. [V] excédent ceux autorisés par l'assemblée générale du 15 septembre 2004, le plancher mis en 'uvre au R+2 couvrant toute la surface de l'étage alors que les plans et coupes de projets montraient une mezzanine avec vide sur le R+1, M. [V] admettant dans ses écritures avoir procédé à la fermeture en parquet du volume vide de 4 m2 habitable';
Par lettre du 5 novembre 2010, M. [V] a demandé au syndic d'inscrire à l'ordre du jour de l'assemblée générale, non l'approbation d'un nouvel état descriptif de division en application des travaux autorisés par l'assemblée générale du 15 septembre 2004, mais une résolution tendant à « autoriser le syndic à créer ledit lot n° 20 conformément aux plans du géomètre et vendre ledit lot au copropriétaire des lots 5 et 8 moyennant le prix d'un euro symbolique. L'assemblée autorise le syndic à créer ledit lot n°21 en réunion de l'ensemble des lots 5, 8 et 20 » en joignant le modificatif établi en septembre 2010 par le géomètre [R], de telle sorte qu'il ne s'agissait pas de sa part d'une demande conforme à la résolution adoptée par l'assemblée générale du 15 septembre 2004';
Lors de l'assemblée générale du 9 janvier 2013, dans le cadre d'une tentative de rapprochement, il était proposé aux copropriétaires une résolution 3-2 ainsi rédigée : « en contrepartie de la surface empiétée sur les parties communes de toiture en zinc, à l'occasion de l'exécution des travaux par [O] [V], ce dernier reconnaît avoir empiété les parties communes du syndicat et ne pas avoir fidèlement respecté les croquis du projet de travaux présenté lors de l'assemblée générale de 2004. Dans le cadre d'un rapprochement mutuel, [O] [V] indemnise le syndicat des copropriétaires du préjudice subi composé d'une part, des conséquences des modifications des parties communes et, d'autre part, des conséquences procédurales et judicaires consécutives aux travaux exécutés par [O] [V]. Ce dernier accepte de payer au syndicat la somme forfaitaire et définitive de 25.000€'M. [V] ne formule pas de contreproposition » approuvée par les copropriétaires à l'exception de M. [V], et une résolution 4-1 portant approbation du nouvel état descriptif de division avec création du lot n° 21, refusée par les copropriétaires à l'exception de M. [V]';
Il appert de ce qui précède que M. [V] ne peut pas valablement soutenir que le syndicat aurait commis une faute en lui opposant un refus systématique à l'approbation d'un nouvel état descriptif de division alors qu'il appert de l'examen des pièces produites que seule l'assemblée générale du 9 janvier 2013 a été saisie d'une demande d'approbation d'un nouvel état descriptif de division, de telle sorte que le grief de refus systématique ne peut prospérer';
M. [V] soutient que le syndicat n'aurait pas hésité à faire du chantage en soumettant l'approbation du projet de modificatif de l'état descriptif de division établi par M. [S] au paiement d'une somme de 25.000€ tandis que le syndicat soutient que les copropriétaires auraient ressenti avoir été trompés par la demande de M. [V] tendant en fait à l'appropriation gratuite de parties communes';
Il appert de l'examen des résolutions précitées de l'assemblée générale du 9 janvier 2013 qu'il s'agissait en réalité d'une tentative de rapprochement entre le syndicat et M. [V] pour mettre fin au litige et prendre en considération l'emprise sur les parties communes non autorisée par l'assemblée générale du 15 septembre 2014'; le grief de chantage ou de pression allégué par M. [V] n'est donc pas établi';
M. [V] ne peut pas valablement soutenir que le syndicat aurait commis une faute en ne procédant pas à l'adoption du projet modificatif partiel de l'état descriptif de ses lots tel que cela était prévu par la résolution d'autorisation de travaux du 15 septembre 2004 alors qu'il est établi que les travaux réalisés excédent ceux autorisés et que l'assemblée générale pouvait, sans faute de sa part, refuser d'approuver un modificatif de l'état descriptif de division intégrant dans les parties privatives une emprise sur les parties communes non autorisée';
M. [V] ne peut pas valablement soutenir que le syndicat aurait commis un abus de droit en refusant d'approuver le projet modificatif de l'état descriptif qui lui était soumis au motif que l'autorisation donnée par l'assemblée générale du 15 septembre 2004 devait nécessairement aboutir à la création de nouvelles parties privatives alors que les décisions d'assemblées générales ne sont jamais implicites et qu'il est constant au surplus en l'espèce que les travaux réalisés excédent ceux autorisés de telle sorte que l'assemblée générale de 2004 n'a pu se prononcer sur la cession à titre gratuit ou onéreux desdites parties communes intégrés dans les parties privatives du nouvel état descriptif soumis à son approbation , étant observé au demeurant que les surfaces de parties communes litigieuses auraient pu être affectées d'une jouissance privative au profit de M. [V] sans pour autant transférer leur propriété'; ce moyen sera donc rejeté';
Ainsi, la faute de refus abusif et d'abus de droit alléguée par M. [V] à l'encontre du syndicat n'est pas établie';
M. [V] n'établit pas non plus le lien de causalité direct entre le préjudice dont il se prévaut et la faute alléguée de refus abusif et abus de droit à l'encontre du syndicat';
En effet, M. [V] verse aux débats l'annonce passée dans le Figaro des 26, 28 et 29 octobre 2010 et l'annonce passée dans le Figaro des 26 mars et 10 avril 2012 ainsi qu'une attestation de son notaire [J] du 1er mars 2013 ainsi rédigée : « nous avons établi deux promesses de vente qui n'ont pas été régularisées en raison de l'existence des procédures au sein de la copropriété au regard des travaux que vous avez réalisés » ;
Il convient d'observer que l'annonce dans le Figaro d'octobre 2010 est antérieure à la lettre du 5 novembre 2010 par laquelle M. [V] a demandé au syndic d'inscrire à l'ordre du jour d'une assemblée générale une résolution portant sur la création d'un nouveau lot et sa vente pour un euro symbolique et que l'annonce dans le Figaro des 26 mars et 10 avril 2012 est antérieure au projet de nouvel état descriptif de division établi par M. [S] en mai 2012 et transmis au syndic fin octobre 2012 en vue de voir porter à l'ordre du jour de la prochaine assemblée une résolution relative à l'adoption du nouvel état descriptif de division'; il en résulte que M. [V], au lieu de faire les démarches préalables auprès du syndicat pour obtenir la mise en conformité de l'état descriptif de division avec les travaux qu'il avait réalisés dans son lot avec emprise non autorisée sur les parties communes, a préféré proposer son bien à la vente avant toute saisine de l'assemblée générale en vue de l'approbation du nouvel état descriptif de division, de telle sorte qu'il n'est pas établi que les éventuels candidats à l'acquisition aient renoncé en raison du seul refus du syndicat opposé lors de l'assemblée générale du 9 janvier 2013, leur désintérêt pouvant plutôt s'expliquer en raison de l'attitude du seul M. [V] consistant à proposer à la vente des lots de copropriété sans avoir préalablement fait le nécessaire pour régulariser leur situation auprès du syndicat compte tenu des travaux effectués par lui et de l'emprise illicite de parties communes en résultant';
Quant à l'attestation du notaire [J] du 1er mars 2013, elle fait état de l'existence de procédures au sein de la copropriété au regard des travaux réalisés par M. [V] qui n'aurait pas permis la régularisation de deux promesses de vente, mais il ne peut se déduire de cette attestation un préjudice de M. [V] imputable au syndicat, le jugement définitif du 16 février 2010 ayant débouté M. [V] de ses demandes et l'ayant condamné à des remises en état, la procédure en référé de 2011 ayant abouti au rapport de l'expert [X] constatant une non-conformité des travaux réalisés par M. [V] avec ceux présentés à la copropriété et la présente procédure ayant été introduite le 7 juin 2013, soit postérieurement à l'attestation du notaire précité';
Il convient d'observer que M. [V] fait valoir des valeurs de 16.800€ le m2 en octobre 2010 et de 16.500€ le m2 en avril 2012, mais qu'il ne produit pour en justifier aucun avis de valeur d'un professionnel en 2010, 2011 et 2012, les avis de valeur du 7 mai 2014 dans une fourchette de 12.000 à 13.000€ le m2 et de mars 2013 pour une fourchette de 11.400 € et 11.600 € le m2 étant très inférieurs aux valeurs alléguées';
Dans ces conditions, M. [V] n'apporte pas la preuve de la faute du syndicat qu'il allègue ni du préjudice dont il se prévaut ni du lien de causalité direct entre le préjudice non démontré et la faute non établie';
En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté M. [V] de sa demande de dommages et intérêts à ce titre';
En revanche, il appert de ce qui précède que les travaux effectués par M. [V] excèdent ceux autorisés par l'assemblée générale du 15 septembre 2004';
En conséquence, le jugement sera infirmé en ce qu'il a dit que les travaux effectués par M. [V] sont conformes à l'autorisation de travaux donnée par l'assemblée générale du 15 septembre 2004 ;
Statuant à nouveau de ce chef, la Cour dira que les travaux effectués par M. [V] excèdent ceux autorisés par l'assemblée générale du 15 septembre 2004';
Sur la demande de M [V] en dommages et intérêts pour préjudice moral
Il est établi par les pièces versées aux débats, ainsi que dit précédemment, que les travaux effectués par M. [V] excédent ceux autorisés par l'assemblée générale du 15 septembre 2004 et ont entraîné une emprise illicite sur les parties communes';
Ainsi que dit précédemment, le syndicat n'a pas commis de faute en refusant d'approuver le 9 janvier 2013 le nouvel état descriptif de division intégrant dans les parties privatives de M. [V] les emprises sur parties communes non autorisées par l'assemblée générale de 2004, et cela sans indemnité compensatrice ;
M. [V] ne peut pas valablement soutenir que l'assemblée générale du 9 janvier 2013 lui aurait fait du chantage ou aurait tenté d'exercer sur lui une pression constitutive d'un abus de droit alors qu'il appert de l'analyse du procès-verbal de l'assemblée générale du 9 janvier 2013 que l'ordre du jour avait pour objet de tenter de rapprocher les parties pour mettre fin au litige, les résolutions proposant à M. [V] de verser au syndicat une indemnité au titre des parties communes privatisées et à l'assemblée générale d'approuver l'état descriptif de division incluant dans les parties privatives lesdites parties communes privatisées, n'ayant pas abouti';
Dans ces conditions, en l'absence de faute imputable au syndicat en lien direct avec le préjudice moral allégué par M. [V], sa demande à ce titre ne peut prospérer';
En conséquence, le jugement sera infirmé en ce qu'il a alloué à M. [V] la somme de 10.000 € de dommages et intérêts pour préjudice moral, sa demande à ce titre étant rejetée';
Sur les charges de copropriété et les frais nécessaires
Vu les articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
Le syndicat demande, par actualisation, la condamnation de M. [V] à lui payer la somme de 13.049,74€ au titre des charges arrêtées au 1er octobre 2015, appel provisionnel du 4ème trimestre 2015 inclus, avec intérêts au taux légal';
M. [V], qui ne conteste pas le principe des charges, ne peut pas utilement faire valoir que les charges réclamées comporteraient une part des frais de procédure engagés par la copropriété dont il devrait être dispensé au motif que le syndicat aurait été débouté de ses demandes puisque les travaux réalisés auraient été jugés conformes à l'autorisation donnée en 2004 alors que, par infirmation, la Cour dit que les travaux effectués par M. [V] excèdent ceux autorisés par l'assemblée générale du 15 septembre 2004'; il n'y a donc pas lieu de ce chef à application de la dispense prévue par l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 au profit de M. [V]'; sa contestation à ce titre sera donc rejetée';
M. [V] ne peut pas utilement faire valoir que les appels de fonds du syndicat seraient erronés dans la mesure où les surfaces et tantièmes pris en compte seraient incorrects en raison des travaux effectués alors que le jugement déféré, par une disposition non soumise à la censure de la Cour, a ordonné la régularisation par devant notaire de l'acte portant modification de l'état descriptif de division conformément au projet établi par M. [S] non réalisée à ce jour, que le syndic ne peut effectuer les appels de fonds que sur la répartition des charges existante au regard des tantièmes portés sur l'état descriptif figurant au règlement de copropriété et qu'il appert de l'examen des pièces produites par le syndicat que c'est bien sur cette base que les charges sont réclamées'; ce moyen sera donc rejeté';
M.[V] ne peut pas valablement demander qu'il soit ordonné sous astreinte au syndicat de modifier ses appels de charges au regard de la valeur relative actuelle de la partie privative de son lot, celle-ci ayant augmentée, alors qu'en l'espèce la nouvelle répartition des charges rendue nécessaire par l'augmentation des parties privatives du lot de M. [V] en raison des travaux qu'il a effectués nécessite la régularisation préalable du nouvel état descriptif de division ordonnée par devant notaire par la disposition du jugement déféré non remise en cause devant la Cour, et que cette régularisation pouvait se faire à l'initiative de la partie la plus diligente sans nécessité d'une résolution d'assemblée générale de telle sorte que M. [V], qui pouvait y procéder et ne l'a pas fait, ne peut en faire grief au syndicat pour tenter de se soustraire au paiement des charges de copropriété qui lui incombent'; sa demande de ce chef sera donc rejetée';
Il appert de l'analyse des pièces versées aux débats, notamment les appels de fonds, les relevés individuels ainsi que les procès-verbaux des assemblées générales approuvant les comptes et votant les budgets prévisionnels pour la période considérée, que le syndicat établit sa créance à hauteur de la somme de 13.049,74€ au titre des charges arrêtées au 1eroctobre 2015, appel provisionnel du 4ème trimestre 2015 inclus';
En conséquence, par infirmation pour actualisation, M. [V] sera condamné à payer au syndicat la somme de 13.049, 74€ au titre des charges arrêtées au 1er octobre 2015, appel provisionnel du 4ème trimestre 2015 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 7.423,68€ à compter du jugement du 6 décembre 2013 et pour le surplus à compter des conclusions signifiées le 29 octobre 2015 valant mise ne demeure';
Sur la demande du syndicat en paiement de 2.000€ de dommages et intérêts
Le jugement sera confirmé par adoption de motifs en ce qu'il a alloué au syndicat la somme de 1.000 € sur le fondement de l'article 1153 alinéa 4 du Code civil, M. [V] en s'abstenant sans motifs légitimes de régler sa contribution aux charges ayant imposé à la copropriété des avances constantes de fonds pour faire face à des dépenses courantes désorganisant sa trésorerie et lui causant ainsi, de mauvaise foi, un préjudice distinct du retard de paiement qui justifie l'allocation de dommages et intérêts en sus des intérêts légaux courant sur sa dette ; la somme de 1.000€ allouée de ce chef par les premiers juges assure la réparation intégrale de ce préjudice distinct';
La demande complémentaire du syndicat, qui n'est pas justifiée, sera rejetée';
Sur la demande du syndicat en paiement de 48.800€ de dommages et intérêts
Le syndicat fait valoir que par l'effet du prononcé de l'exécution provisoire du jugement déféré, exécutée aux risques de M. [V] qui l'a poursuivie, l'assemblée générale du 31 mars 2014, convoquée à la demande de M. [V] par l'intermédiaire de son notaire, aurait été dans l'obligation d'accepter une cession de parties communes au prix de 1€ symbolique'; que le syndicat aurait été ainsi appauvri au profit de M. [V] qui aurait désormais la possibilité de vendre ces surfaces (4m2) sans en avoir acquitté le prix (valeur médiane 12.200€ x 4 m2 Carrez)'; il demande donc la condamnation de M. [V] à lui payer la somme de 48.800€ à titre de dommages et intérêts'de ce chef';
M. [V] s'oppose à cette prétention'; il fait valoir que l'assemblée générale du 31 mars 2014 aurait voté la cession de ces 4 m2 de parties communes au prix de 1€ symbolique à l'unanimité des copropriétaires présents et qu'elle n'aurait fait l'objet d'aucune contestation'; que dans ces conditions, le syndicat ne saurait prétendre avoir subi un quelconque préjudice'; qu'en tout état de cause, dans l'hypothèse où le syndicat justifierait avoir subi un préjudice, celui-ci ne saurait être évalué à 48.800€, la perte de 4 m2 ne pouvant en l'espèce être évaluée au même prix qu'une surface habitable';
Les parties n'ont pas saisi la Cour, dans le cadre de leur appel, de la disposition du jugement déféré qui ordonne la régularisation par devant notaire de l'acte portant modification de l'état descriptif de division conformément au projet établi par M. [S] géomètre-expert';
Lors de l'assemblée générale du 31 mars 2014, les copropriétaires ont adopté une résolution n° 2 par laquelle « l'assemblée donne tous pouvoirs au syndic à l'effet de créer le lot 20 et le vendre à M. [O] [V] moyennant 1€ par devant Me [X] [J] notaire pour constater la régularisation forcée par jugement du 6 décembre 2013 du modificatif élaboré par M. [S]''», cette résolution étant aujourd'hui définitive';
Il résulte de ce qui précède d'une part que le syndicat a accepté la disposition du jugement ordonnant la régularisation par devant notaire de l'acte portant modification de l'état descriptif de division puisqu'il n'a pas saisi la Cour d'une demande d'infirmation de ce chef et, d'autre part, que les copropriétaires ont décidé, par une résolution aujourd'hui définitive, de vendre l'excédent d'emprise sur les parties communes résultant des travaux réalisés par M. [V] moyennant le prix de 1€';
Dans ces conditions, le syndicat ne peut utilement invoquer avoir subi un préjudice pour un prix de cession qu'il a fixé par une résolution aujourd'hui définitive ;
En conséquence, sa demande à ce titre sera rejetée';
Sur les autres demandes
Le jugement sera confirmé pour ce qui concerne les frais irrépétibles de première instance';
M. [V] sera condamné à payer au syndicat la somme de 3.000€ au titre de ses frais irrépétibles d'appel';
PAR CES MOTIFS, LA COUR,
Dans la limite de la saisine, confirme le jugement sauf en ce qu'il a dit les travaux conformes à l'autorisation de l'assemblée générale du 15 septembre 2004, alloué à M. [V] la somme de 10.000€ pour préjudice moral et pour ce qui concerne le montant actualisé des charges de copropriété';
Statuant à nouveau de ces seuls chefs et y ajoutant':
Dit que les travaux réalisés par M. [V] excèdent ceux autorisés par l'assemblée générale du 15 septembre 2004';
Dit n'y avoir lieu d'allouer à M. [V] des dommages et intérêts pour préjudice moral';
Condamne M. [V] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] les sommes suivantes':
13.049,74€ au titre des charges arrêtées au 1er octobre 2015, appel provisionnel du 4ème trimestre 2015 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 7.423,68€ à compter du jugement du 6 décembre 2013 et pour le surplus à compter des conclusions signifiées le 29 octobre 2015 valant mise en demeure,
3.000€ au titre de ses frais irrépétibles d'appel';
Rejette les demandes autres, plus amples ou contraires';
Condamne M. [V] aux dépens d'appel, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile.
Le Greffier, Le Président,
