Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 5 - Chambre 3
ARRÊT DU 13 MAI 2016
(n° , 07 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 14/07148
Décisions déférées à la Cour : Jugement du 4 mai 2010 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 08/15251
Ordonnance du 2 mars 2011 - conseiller de la mise en état de Paris - RG n° 10/14013
APPELANT
Monsieur [E] [H]
Né le [Date naissance 1] 1945 à [Localité 1] (ITALIE)
[Adresse 1]
[Adresse 2]
Représenté par Me Alain FISSELIER de la SCP SCP AFG, avocat au barreau de PARIS, toque : L0044
INTIMÉ
Monsieur [D] [Q]
venant aux droits de Madame [F] [M] décédée le [Date décès 1] 2011
Né le [Date naissance 2] 1947 à [Localité 2] (75)
[Adresse 3]
[Adresse 2]
Représenté par Me Edmond FROMANTIN, avocat au barreau de PARIS, toque : J151, avocat postulant
Assisté de Me Marc FORIN, avocat au barreau de PARIS, toque : E0773, avocat plaidant
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 14 Mars 2016, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Madame Anne-Marie GALLEN, présidente, chargée d'instruire l'affaire, laquelle a été préalablement entendue en son rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Chantal BARTHOLIN, présidente de chambre
Madame Anne-Marie GALLEN, présidente
Madame Brigitte CHOKRON, conseillère
Greffier : lors des débats : Madame Orokia OUEDRAOGO
ARRÊT :
- contradictoire,
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,
- signé par Madame Chantal BARTHOLIN, présidente de chambre, et par Madame Anaïs CRUZ, greffier à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire.
**********
Par acte sous seing privé en date du 30 avril 1982, la SCI de la rue [M] [K], aux droits de laquelle se trouve désormais M. [D] [Q], a conclu une convention d'occupation précaire avec M. [E] [H], portant sur un débarras de 20m² situé au [Adresse 4] (lot de copropriété N°137). La durée initiale de la convention était de un an renouvelable par tacite reconduction contre une redevance annuelle de 2000 francs. La convention s'est poursuivie par tacite reconduction de 1982 à 2002. Le 31 mai 2002, par acte notarié, Mme [F] [M] a acquis de la société O.G.I.F (Omnium de gestion immobilière de l'Ile de France) le débarras objet de la convention d'occupation précaire ainsi qu'une cave au sous-sol de la même adresse (lot de copropriété N°148).
Mme [M] a alors constaté que M. [H] occupait cette cave sans droit ni titre. Elle a donné congé à celui-ci le 3 juin 2002 pour le 3 septembre 2002. M. [H] a notifié le 27 août 2002 son refus de libérer les lieux.
Mme [M] a fait constater par acte d'huissier du 15 mars 2004 que le débarras servait à usage d'entrepôt et de stockage de produits et fournitures de bâtiment et que M. [H] occupait la cave N°148.
Le 13 août 2004 Mme [M] a fait citer M. [H] devant le Tribunal d'instance du 20ème arrondissement de Paris. Par jugement du 5 avril 2005 ce tribunal a invité la partie la plus diligente à saisir le Tribunal de Grande Instance.
Mme [M] a formé contredit contre ce jugement et par arrêt du 9 novembre 2005 la cour d'appel de Paris a dit le contredit irrecevable.
Par acte introductif d'instance du 21 octobre 2008 Mme [M] a assigné M. [H] devant le Tribunal de Grande instance de Paris, aux fins de :
- dire et juger que le statut des baux commerciaux n'est pas applicable à la convention d'occupation précaire conclue en 1982,
- débouter M. [H] de toutes demandes, fins et conclusions contraires,
En conséquence,
- voir valider le congé notifié à M. [H] le 3 juin 2002,
- dire et juger que M. [H] est déchu de tout titre d'occupation depuis cette date sur le lot sur le débarras lot N° 137,
- dire et juger que M. [H] n'a jamais eu ni droit ni titre d'occupation sur la cave constitutive du lot N° 148 de la copropriété,
- ordonner l'expulsion de M. [H] et de tous les occupants dans les lieux de son fait, tant du débarras que de la cave, avec l'assistance de la force publique s'il y a lieu,
- ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde meuble qu'il désignera ou dans tel autre au choix du bailleur en garantie de toutes sommes qui pourront être dues,
- fixer le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle pour le débarras et la cave à la somme de 550 € par mois à effet du 3 juin 2002,
- condamner M. [H] en deniers et quittance à compter du 3 juin 2002, à titre provisionnel, à une indemnité d'occupation mensuelle de 550 € jusqu'à la libération effective des lieux par remise des clefs,
- dire et juger que les indemnités d'occupation dues à compter du 3 juin 2002 porteront intérêt au taux légal à compter du 13 août 2004,
- ordonner la capitalisation des intérêts sur le fondement de l'article 1154 du code civil,
- ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir
- condamner M. [H] à payer à Mme [M] la somme de 4000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens
M. [H] demandait au tribunal de :
- requalifier en bail commercial la convention d'occupation précaire du 3 avril 1982,
- débouter Mme [M] de toutes ses demandes, fins et conclusions,
Subsidiairement,
- dire et juger que Mme [M] ne peut mettre un terme à cette convention tant que les circonstances exceptionnelles ayant justifié sa conclusion n'ont pas été réalisées,
- condamner Mme [M] à lui payer 4000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner Mme [M] aux entiers dépens.
Par jugement du 4 mai 2010, le Tribunal de Grande Instance de Paris a :
- débouté M. [H] de son action en requalification de la convention d'occupation précaire ;
- déclaré valide le congé notifié le 3 juin 2002 par Mme [M] à M. [H] à effet du 3 septembre 2002 ;
- dit que M. [H] est occupant sans droit ni titre du débarras et de la cave ;
- ordonné l'expulsion de M. [H] et de tout occupant de son chef dans les formes légales et avec l'assistance de la force publique si besoin est, faute par lui d'avoir volontairement libéré les locaux dans un délai d'un mois après la signification du jugement ;
- dit que les meubles, matériels et objets mobiliers trouvés dans les locaux litigieux donneront lieu à application des dispositions des articles 65 de la loi du 9 juillet 1991 et 201 du décret du 31 juillet 1992 ;
- condamné M. [H] à payer à Mme [M] une indemnité d'occupation mensuelle de 200 € à compter du 3 septembre 2002 jusqu'à complète libération des locaux ;
- rejeté le surplus des demandes ;
- ordonné l'exécution provisoire du jugement ;
- condamné M. [H] aux dépens.
Le 7 juillet 2010 M. [H] a relevé appel de ce jugement.
Par la suite, par acte d'huissier du 4 août 2010, M. [H] a assigné Mme [M] pour obtenir l'arrêt de l'exécution provisoire du jugement ; cette demande a été rejetée le 2 septembre 2010. M. [H] a également reçu un commandement de quitter les lieux notifié le 22 juillet 2010 et a fait l'objet d'un procès-verbal d'expulsion en date du 22 octobre 2010.
Mme [M] est décédée le [Date décès 1] 2011, le conseiller de la mise en état a constaté l'interruption de l'instance le 16 février 2011 et a ordonné la radiation de l'affaire le 2 mars 2011.
Puis, le 29 mars 2012, M. [H] a assigné en intervention forcée et en reprise d'instance M. [D] [Q], ayant droit à titre universel, veuf de Mme [M].
Par ses dernières conclusions en date du 19 février 2016, l'appelant M. [H] demande à la cour de :
- réformer le jugement entrepris en toute ses dispositions,
- requalifier en bail commercial la convention d'occupation précaire conclue le 30 avril 1982,
- dire et juger que les locaux, objet du bail commercial dont M. [H] est titulaire comprennent une pièce de 25,45 m2 au rez-de-chaussée et une cave,
- dire et juger que le congé délivré par Mme [M] n'invoque aucun motif légitime propre à dispenser le bailleur du versement d'une indemnité d'éviction à son locataire conformément aux dispositions applicables aux statuts des baux commerciaux,
- condamner M. [Q] à payer à M. [H] une somme de 56.000 € à titre de l'indemnité d'éviction qu'il aurait dû percevoir avant son expulsion ou à défaut, désigner avant dire droit, un expert aux fins d'évaluer le montant de cette indemnité au jour où il aurait dû la percevoir, sans préjudice des intérêts légaux applicables à la date de son expulsion,
- condamner M. [Q] à payer à M. [H] la somme de 8.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice,
- condamner M. [Q] à payer à M. [H] la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner M. [Q] aux entiers dépens de première instance et d'appel dont distraction pour ceux d'appel au profit de la SCP AFG, Avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Par ses dernières conclusions en date du 29 février 2016, M. [Q], intimé et appelant incident, demande à la cour de :
- dire et juger M. [H] mal fondé en son appel, l'en débouter purement et simplement,
- confirmer la décision du tribunal en ce qu'il a débouté M. [H] de son action en requalification de la convention d'occupation précaire du 30 avril 1982,
- déclarer valide le congé notifié le 3 juin 2002 par Mme [M] à M. [H] à effet du 3 septembre 2002, et
- dire que M. [H] est occupant sans droit, ni titre du débarras, lot n° 187 et de la cave, lot n° 148 du règlement de copropriété de l'immeuble sis à [Adresse 3],
- confirmer la décision du Tribunal en ce qu'il a ordonné l'expulsion de M. [H],
Infirmant la décision du tribunal,
- condamner M. [E] [H] à payer à M. [D] [Q] une indemnité d'occupation mensuelle de 550 € à compter du 3 septembre 2002 jusqu'à la date du 21 octobre 2010, date de son expulsion,
- condamner M. [H] à payer à M. [Q] la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner M. [H] aux dépens tant de première instance que d'appel lesquels comprendront le coût du procès-verbal de constat du 15 mars 2004 de Me [O].
SUR CE :
Sur la demande de requalification de la convention d'occupation précaire en bail commercial :
Le bailleur fait valoir que l'intention des parties était de mettre à disposition le local à titre précaire et révocable, et pour le propriétaire de pouvoir y mettre fin à tout moment. Pour lui le caractère précaire de la convention était expressément caractérisé lors de la formation de la convention.
M. [H] soutient au contraire que c'est au juge de relever les éléments objectifs, extérieurs à la volonté des parties, permettant de caractériser la précarité de la convention, sans se fier à la dénomination faite par les parties. Tant que la précarité demeure, la longue durée de l'occupation est sans incidence sur la qualification de la convention précaire. A contrario, lorsque l'élément de précarité disparaît et que le propriétaire laisse l'occupant dans les lieux au-delà de l'expiration de la convention, la requalification est alors possible. Pour lui, l'appréciation de l'existence du motif de précarité ne se fait pas nécessairement à la seule date de la conclusion de la convention.
En l'espèce, l'appelant rappelle qu'une clause de la convention signée en 1982 qui stipulait : « Ce bien est compris dans le périmètre de rénovation sur lequel doit être implanté un ensemble immobilier à usage d'habitation. L'occupation ne peut donc vous être consentie qu'à titre précaire... », que cependant, en se référant au plan d'occupation des sols de l'époque, M. [H] avance que lors de la conclusion de la convention, le local n'était pas compris dans un secteur de rénovation puisqu'il avait été supprimé dès 1975, et que le bien n'était pas non plus concerné par la réserve de voirie, que le motif de précarité était inexistant et ce dès la formation de la convention, que selon l'article 145-15 du code de commerce, toutes clauses et stipulations qui ont pour effet de faire échec aux dispositions du statut des baux commerciaux et au droit au renouvellement du preneur sont réputées non écrites. Il demande ainsi à la cour de requalifier la convention d'occupation précaire en bail commercial ;
Ceci étant exposé, en l'espèce la convention dont s'agit datée du 30 avril 1982 prévoit que :
'Ce bien est compris dans le périmètre de rénovation sur lequel doit être implanté un ensemble immobilier à usage d'habitation. L'occupation ne peut donc vous être consentie qu'à titre précaire et ne vous confère aucun droit à l'obtention d'une indemnité quelconque. Elle sera faite pour un an, cependant le propriétaire acceptera de la renouveler annuellement par tacite reconduction, si les circonstances le permettent';
Il est établi que la convention a été réguliérement reconduite ensuite jusqu'au 3 juin 2002, date à laquelle Mme [M] a donné congé à M. [H] ;
Il apparaît cependant que le caractère précaire de la convention était expressément motivé lors de la formation de la convention, le droit pour le propriétaire de mettre fin à l'occupation découlant de la situation des locaux dans un périmètre de rénovation ;
Ce projet de rénovation du périmètre où se trouve le bien en vue de l'implantation d'un ensemble immobilier existait au jour de la convention et caractérise l'existence de circonstances particulières autres que celle de la seule volonté des parties propres à valider la précarité de cette convention, ce motif excluant donc toute fraude à la législation sur les baux commerciaux ;
La convention conclue en 1982 ne visait en effet nullement les dispositions du plan d'occupation des sols de la ville de [Localité 2] et par conséquent et contrairement à ce que soutient l'appelant, la modification du plan d'occupation des sols intervenue ultérieurement est sans incidence sur la nature précaire de la convention. Les circonstances postérieures à la conclusion de la convention, à savoir la non réalisation du projet immobilier, sont donc sans incidence sur la validité de la convention d'occupation précaire ;
L'acte du 31 mai 2002 par lequel Mme [M] a acquis le débarras lot n°137 mentionne d'ailleurs la convention d'occupation précaire du 30 avril 2002 qui est annexée à l'acte, ce qui exclut là encore toute volonté de fraude au statut ou de dissimulation ;
Le tribunal a donc justement relevé que le motif de précarité devant s'apprécier à la date de formation du contrat, avait en l'espèce perduré pendant 20 ans de 1982 à 2002 à l'occasion de chacun de ses renouvellements par tacite reconduction et que le fait qu'il ait disparu par un courrier du 7 mai 2002 de la Mairie [Établissement 1] quelques jours avant la date du congé délivré par la propriétaire était sans incidence sur la validité de cette convention et l'efficacité du congé ;
La disparition du motif constituant la précarité ne saurait faire renaître les droits pour l'occupant à bénéficier du statut des baux commerciaux ;
Il doit en outre être relevé que la modicité de la redevance prévue pour le débarras lot n°137 par rapport à un loyer normal constitue un autre indice du caractère précaire de l'occupation, le dernier loyer ressortant s'élevant en l'espèce à 93 euros par mois ;
Quant à l'argument soutenu par l'appelant selon lequel les locaux étant accessoires à son activité d'artisan, ils relèveraient de ce seul fait du statut des baux commerciaux, il ne saurait être retenu dès lors que le caractère indispensable du local accessoire pour l'exploitation du fonds n'est aucunement établi, M. [H] disposant de plusieurs autres locaux, un à titre d'établissement principal outre des locaux complémentaires situés au [Adresse 5], ainsi qu'il résulte des pièces versées aux débats ;
Ainsi le statut des baux commerciaux est en outre inapplicable en l'espèce puisque le caractère indispensable et nécessaire du local quant à l'exercice de l'activité n'est pas démontré au sens de l'article L 145-1 1° du code de commerce ;
La convention d'occupation précaire est donc régulière et opposable à M. [H], comme l'a à juste titre relevé le tribunal ; ainsi, Mme [M] était bien en droit de lui signifier un congé et de lui demander de libérer les lieux, comme la convention le prévoyait ;
Le jugement sera dès lors confirmé en ce qu'il a débouté M. [H] de son action en requalification de la convention d'occupation précaire du 3 avril 2002 en bail commercial, déclaré valide le congé délivré par Mme [M] le 3 juin 2002 à effet au 3 septembre 2002 et ordonné son expulsion ;
La cour déboutera par conséquent l'appelant de sa demande en cause d'appel visant à la condamnation de M. [Q] à lui payer une indemnité d'éviction à hauteur de 56 000 euros ou visant à ordonner une expertise pour évaluer celle-ci ainsi que de sa demande de dommages et intérêts à hauteur de 8 000 euros faute pour lui d'établir un quelconque préjudice ;
Sur la cave revendiquée par M. [H] :
L'appelant fait valoir que la cave est située au-dessous du local objet de la convention et qu'il est possible d'y accéder par l'intérieur grâce à une trappe de communication. Il ne conteste pas qu'il n'a pas été fait mention de cette cave dans la convention d'occupation précaire, mais il soutient qu'elle a été mise à sa disposition en 1984 et qu'il en réglait les charges (2/1000ème des parties communes générales). L'occupation de la cave serait donc selon lui parfaitement licite ;
Il n'est toutefois pas contesté par l'appelant lui-même que cette cave n'est pas comprise dans l'assiette de la convention conclue en 1982 et il ne justifie d'aucun titre d'occupation, le seul fait que cette cave soit accessible par le local mis à sa disposition n'étant pas de nature à lui conférer des droits à l'occuper et à tout le moins d'autres droits que celui qu'il détenait sur le local situé au-dessus ;
C'est donc à juste titre que le tribunal, a également déclaré valide le congé délivré par Mme [M] concernant ce lot, et ordonné son expulsion de ce chef ;
Sur le montant de l'indemnité d'occupation :
M. [Q], intimé et appelant incident, sollicite l'infirmation du jugement en ce qu'il a fixé le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle incombant à M. [H] à la somme de 200 euros à compter du 3 septembre 2002 et dit n'y avoir lieu à la capitalisation des intérêts ;
La cour constate qu'il n'apporte toutefois aucun élément justifiant que cette indemnité soit fixée à 550 euros mensuels au lieu de la somme mensuelle de 200 euros justement appréciée par le tribunal ; le jugement sera donc également confirmé sur ce point et en ce qu'il a dit n'y avoir lieu à capitalisation de cette somme en application de l'article 1154 du code civil, s'agissant d'une indemnité fixée par le tribunal ;
Les dispositions du jugement relatives aux frais irrépétibles et aux dépens méritent aussi entière confirmation, sans qu'il y ait lieu de faire supporter à M. [E] [H] le coût du procès-verbal de constat du 15 mars 2004 établi par Me [O] ;
M. [H] qui succombe en appel en supportera les dépens et devra verser à M. [Q] une indemnité de 3000 euros au titre des frais irrépétibles ;
PAR CES MOTIFS
Confirme le jugement en toutes ses dispositions,
Déboute les parties de leurs autres demandes en cause d'appel,
Y ajoutant,
Condamne M. [E] [H] à verser à M. [D] [Q] une indemnité de 3000 euros au titre des frais irrépétibles en cause d'appel,
Le condamne aux entiers dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE
