Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 5 - Chambre 3
ARRÊT DU 06 MAI 2016
(n° , 09 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 14/04724
Décision déférée à la Cour : Jugement du 29 Janvier 2014 -Tribunal de Grande Instance de BOBIGNY - RG n° 07/09548
APPELANTE
SARL HOCHE VIANDES ALIMENTAIRES prise en la personne de ses représentants légaux
Immatriculée au RCS de Bobigny sous le numéro 448 914 184
[Adresse 1]
[Localité 1]
Représentée par Me Stéphanie FOULON-BELLONY, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE
Ayant pour avocat plaidant Me Christian GALLON, avocat au barreau de VAL D'OISE, toque : T97 substituée par Me Marion DELPY, avocat au barreau de VAL D'OISE, toque : T97
INTIMÉE
EPIC L'OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DE LA VILLE [Localité 1] ([Localité 1] HABITAT) prise en la personne de ses représentants légaux
Immatriculé au RCS de Bobigny sous le numéro [Localité 1]
[Adresse 2]
[Localité 1]
Représentée par Me My-kim YANG PAYA de la SCP SEBAN ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0498
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 09 mars 2016, en audience publique, devant la Cour composée de :
Madame Chantal BARTHOLIN, présidente de chambre
Madame Anne-Marie GALLEN, présidente
Madame Brigitte CHOKRON, conseillère
qui en ont délibéré
Greffier : lors des débats : Madame Orokia OUEDRAOGO
ARRÊT :
- contradictoire,
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Chantal BARTHOLIN, président de chambre et par Madame Anaïs CRUZ, greffier auquel la minute du présent arrêt a été remis par le magistrat signataire.
*********
Faits et procédure:
Par acte sous seing privé en date du 26 juin 1989, l'Office Municipal d'Habitation à Loyer Modéré (OMHLM) de la ville [Localité 1], nouvellement dénommé l'Office Public de l'Habitat de la Ville [Localité 1] ([Localité 1] Habitat) a consenti un bail à la société [Adresse 3], aux droits de laquelle se trouve désormais la société Hoche viandes alimentaires, suite à la cession de fonds de commerce par actes sous seing privé en date du 22 octobre et 5 novembre 1996.
Les locaux loués portent sur un immeuble sur rue situé [Adresse 1]) composé d'une boutique et de quatre étages divisés en deux appartements par étage, cave sous l'immeuble et sous-sol sous la boutique, grenier, magasin de réserve et bureau notamment.
La société Hoche viandes alimentaires y exerce un commerce d'alimentation générale, boucherie, triperie, volaille et charcuterie.
Ce bail a été conclu pour une durée de neuf années entières et consécutives ayant commencé à courir le 1er juillet 1987, pour se terminer le 1er juillet 1996 et s'est renouvelé tacitement.
Suivant acte d'huissier en date du 29 septembre 2006, l'Office Public de l'Habitat de la Ville [Localité 1] a délivré un congé avec refus de renouvellement et offre d'indemnité d'éviction à la société Hoche viandes alimentaires pour le 31 mars 2007.
Par exploit en date du 22 juin 2007, l'Office Public de l'Habitat de la Ville [Localité 1] a assigné le preneur devant le tribunal de grande instance de Bobigny aux fins de voir désigner un expert avec pour mission de réunir tous les éléments d'appréciation permettant de fixer l'indemnité d'éviction et l'indemnité d'occupation due depuis le 31 mars 2007.
Suivant jugement du 2 avril 2008, le tribunal de grande instance de Bobigny a commis M. [V] pour notamment déterminer le montant de l'indemnité d'éviction due par le bailleur dans le cas d'une perte de fonds ou de la possibilité d'un transfert de fonds et déterminer le montant de l'indemnité due par le locataire pour l'occupation des lieux depuis le 1er mars 2007 jusqu'à leur libération effective.
L'expert a déposé son rapport le 15 novembre 2011.
Par jugement en date du 29 janvier 2014, le tribunal de grande instance de Bobigny a :
- constaté la prise d'effet, au 31 mars 2007, du congé avec refus de renouvellement délivré par l'Office Public de l'Habitat de la Ville [Localité 1] à la société Hoche viandes alimentaires, portant sur les locaux commerciaux et d'habitation accessoires,
- fixé la valeur locative hors taxe et hors charges des lieux au 1er avril 2007 à la somme de 67.365 euros par an, compte tenu de l'abattement de précarité de 10%,
- condamné la société Hoche Viandes alimentaires à payer en denier ou en quittance la somme de 67.365 euros HT/HC à l'Office Public de l'Habitat de la Ville [Localité 1] à compter du 1er avril 2007 jusqu'à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés entre les mains du bailleur,
- condamné l'Office Public de l'Habitat de la Ville [Localité 1] à payer à la société Hoche Viandes Alimentaires la somme de 445.088 euros en tout au titre de l'indemnité d'éviction principale et indemnités accessoires,
- précisé que les éventuels frais de licenciement ultérieurs devront également être remboursés par l'Office Public de l'Habitat de la Ville [Localité 1] à la société Hoche viandes alimentaires sur justificatifs,
- rappelé que ces créances et dettes réciproques s'éteindront à concurrence de la plus faibles d'entre elles,
- condamné l'Office Public de l'Habitat de la Ville [Localité 1] aux entiers dépens,
- dit y avoir lieu à l'exécution provisoire du présent jugement.
La société Hoche viandes alimentaires a relevé appel de ce jugement le 3 mars 2014. Dans ces dernières conclusions signifiées le 20 octobre 2014, elle demande à la Cour de :
- infirmer le jugement du 29 janvier 2014,
- ordonner une contre-expertise,
- désigner un nouvel expert et au besoin un collège d'experts pour permettre à la juridiction de déterminer au regard de l'article L145-14 du code de commerce le préjudice subi par la société Hoche viandes alimentaires du fait de l'éviction et le montant de l'indemnité d'éviction, en principal et accessoires, qui lui est due,
- prévoir dans la mission que le ou les experts devront rechercher des éléments de comparaison au travers des ventes de fonds exerçant la même activité, dans ce secteur ou dans un secteur comparable, notamment en interrogeant les professionnels,
- dire que l'expert ou les experts désignés devront donner leur avis pour permettre à la juridiction de déterminer le montant de l'indemnité d'occupation en donnant des éléments de référence,
- dire que pour les logements, il sera tenu compte de la soumission de l'immeuble à la loi du 1er septembre 1948,
- dire que l'indemnité d'éviction est d'un total de 1.040.433 euros,
- dire que l'indemnité pourrait être due au sous-locataire [A],
- constater qu'il n'existe pas d'éléments notables au regard du commerce exercé qui auraient permis de déplafonner le loyer au 1er avril 2007,
- fixer la valeur de l'indemnité d'occupation à une valeur locative après réfactions de 37.000 euros par an au 1er avril 2007,
- condamner l'Office Public de l'Habitat de la Ville [Localité 1] à lui payer la somme de 10.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- réserver les dépens en cas de contre-expertise,
- à défaut condamner l'Office Public de l'Habitat de la Ville [Localité 1] en tous les dépens de première instance.
Par ses dernières conclusions en date du 30 juillet 2014, l'Office Public de l'Habitat de la Ville [Localité 1] ([Localité 1] Habitat), demande à la Cour de :
- réformer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il a dit que la société Hoche viandes alimentaires était redevable d'une indemnité d'occupation à compter de la date d'effet du congé, soit le 1er avril 2007, et jusqu'à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés entre les mains du bailleur,
- débouter la société Hoche viandes alimentaires du surplus de sa demande relative à l'indemnité d'éviction et de ses autres demandes dont celle d'une contre-expertise,
Statuant à nouveau,
- débouter la société Hoche viandes alimentaires de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, et notamment de sa demande de contre-expertise,
- fixer la valeur locative des locaux à la somme de 89.329 euros par an,
- fixer la valeur du droit au bail à la somme de 93.000 euros,
- fixer le montant de l'indemnité d'éviction à la somme de 223.068 euros,
- condamner la société Hoche viandes alimentaires au paiement au profit de l'Office Public de l'Habitat de la Ville [Localité 1], de la somme de 76.050 euros par an soit 6.337,50 euros par mois, à titre d'indemnité d'occupation à compter du 1er avril 2007 jusqu'à libération des lieux et la remise des clés,
- ordonner la compensation des sommes dues par L'Office Public de l'Habitat de la Ville [Localité 1] ([Localité 1] Habitat) au titre de l'indemnité d'éviction avec celles dues par la société Hoche viandes alimentaires au titre de l'indemnité d'occupation,
- condamner la société Hoche viandes alimentaires au paiement de la somme de 10.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner la société Hoche viandes alimentaires aux entiers frais et dépens.
SUR CE :
I- Sur l'évaluation de l'indemnité d'éviction :
I-1 - Sur la demande de contre-expertise :
La société Hoche viandes alimentaires fait valoir que les premiers juges ont eux mêmes estimé que l'avis de l'expert comportait des incertitudes, des erreurs de coefficient et des insuffisances de références et que l'expert ne s'était pas vraiment expliqué sur le choix des méthodes.
Elle critique également les conclusions de l'expert en ce qu'il n'a fourni aucune référence de transaction, ni aucun élément de comparaison permettant de donner son avis sur la valeur marchande du fonds suivant les usages de la profession. Elle fait valoir que l'expert n'a pas tenu compte des particularités du dossier, à savoir notamment que la location porte sur un immeuble indépendant avec un rez-de-chaussée pour la partie commerciale et quatre étages d'habitation mais aussi la situation du fond qui est, selon le preneur, exceptionnelle avec une boucherie hallal sur la plus grande artère de la ville [Localité 1] dans un quartier à très forte densité de population musulmane.
Le preneur sollicite en conséquence une contre-expertise.
Le bailleur demande le rejet de cette demande de contre-expertise. Il fait observer que cette demande a été formée plus de 19 mois après le dépôt du rapport d'expertise. Il souligne également la mauvaise foi du preneur quand il prétend que l'expert aurait déposé son rapport 33 mois après une première visite sur place, sans préciser que le second rendez-vous d'expertise a dû être annulé parce qu'il n'avait pas produit les pièces demandées.
Or, l'expert a procédé à sa mission de façon contradictoire et répondu aux différents chefs de mission et aux dires des parties de façon détaillée ; la circonstance que certaines évaluations sont néanmoins critiquables en ce qu'elles s'appuieraient sur des références insuffisantes ne peut donner lieu à nouvelle expertise, les parties étant libres de produire d'autres éléments d'appréciation soumis au débat contradictoire, ce que le preneur n'a pas manqué de faire en produisant devant la cour un autre expertise de sorte que la cour est suffisamment éclairée pour trancher, étant observé en outre que le congé est à effet du 31 mars 2007 et qu'une nouvelle expertise ne ferait qu'allonger inutilement l'instance en fixation des indemnités dues.
I-2 - Sur l'indemnité principale :
Le preneur rappelle que le tribunal a retenu la seule méthode dite du chiffre d'affaires, pour laquelle l'expert avait retenu un coefficient faible et ce, alors qu'un tel coefficient doit être établi au regard de la situation qui est exceptionnelle et des avantages des locaux par rapport au commerce exercé, sachant que le commerce hallal est important dans un secteur à forte densité de population musulmane.
Il conteste la méthode dite de l'EBE privilégiée par l'expert en ce qu'elle n'est pas adaptée au fond qu'il exploite puisqu'elle ne tient pas compte de l'avantage marchand considérable pour un éventuel acquéreur des logements de fonction et du potentiel que représente le fonds de commerce dans ce quartier.
Quant à la méthode dite du droit au bail abordée par l'expert au titre de méthode de comparaison, mais écartée par les juges au profit de la méthode du chiffre d'affaires, le preneur ne partage pas la démonstration de l'expert et du tribunal qui admettent comme principe de base le déplafonnement du loyer à l'occasion du renouvellement. Le preneur soutient que les conditions pour un déplafonnement ne sont pas remplies.
L'Office Public de l'Habitat de la Ville [Localité 1] ([Localité 1] Habitat) considère que l'indemnité d'éviction due au preneur ne peut être qu'une indemnité basée sur la perte de fonds. Il approuve l'expert qui a déterminé le montant principal de l'indemnité d'éviction à la somme de 200.000 euros et contrairement à ce que soutient le preneur, fait valoir que l'expert n'a pas privilégié une méthode d'évaluation à une autre mais évalué la valeur marchande du fonds selon trois méthodes : la décomposition des éléments constitutifs du fonds, la méthode des capacités bénéficiaires de l'entreprise (EBE) et la méthode du chiffre d'affaires, que l'expert a ainsi parfaitement respecté les usages en la matière puisque l'estimation du fonds de commerce, est le plus souvent opérée en rapprochant plusieurs méthodes, appuyées sur les éléments chiffrés de l'exploitation et l'examen de son environnement.
Les locaux sont situés sur la principale artère de circulation de la ville [Localité 1], traversant la ville d'est en ouest, dans un immeuble ancien de qualité ordinaire, à proximité immédiate d'un grand magasin de surgelés et d'une grande surface de vente de bricolage, d'un centre commercial comprenant 40 boutiques et un supermarché à l'enseigne Leclerc.
Il s'agit, selon l'expert, d'une assez bonne situation pour le commerce de boucherie hallal exercé dans un quartier ou la communauté musulmane est importante, au pied de la station de métro Hoche, en secteur à forte densité de population.
L'activité déployée est celle de vente en gros , demi-gros et détail et alimentation générale. L'expert a conclu qu'il sera difficile au preneur de retrouver des locaux bénéficiant d'un tel emplacement. Le bailleur qui a la charge de prouver que le préjudice subi par le preneur du fait de l'éviction sera moindre que la valeur du fonds ne propose aucun autre local où le preneur puisse se réinstaller et ne conteste pas que l'éviction entraîne la perte du fonds ; il convient en conséquence de retenir que l'indemnité d'éviction est une indemnité de remplacement.
L'expert a utilisé trois méthodes ; or il n'est pas démontré que la méthode dite de décomposition des éléments constitutifs du fonds soit en usage pour l'évaluation des fonds de cette nature, l'expert convenant lui-même dans son rapport que si les fonds de commerce étaient estimés traditionnellement à partir des chiffres d'affaires réalisés, les fonds se vendent actuellement le plus souvent en fonction de leur capacité bénéficiaire, ce qui constitue une modification des usages ;
La première méthode dont il n'est pas établi qu'elle soit en usage sera donc écartée ; s'agissant des deux autres, l'expert souligne que le fonds de commerce dont s'agit s'adresse à une clientèle de particuliers et de revendeurs, que le personnel se compose d'un gérant salarié et de sept employés, que le fonds est d'une faible rentabilité malgré sa bonne situation, que les résultats financiers sont en effet modestes au regard du chiffre d'affaires et reposent en grande partie sur la faiblesse du loyer.
La valeur du fonds par le chiffre d'affaires produit selon l'expert un résultat de 553 000€ si le loyer est plafonné et de 237 000€ si le loyer est déplafonné, l'expert ayant retenu que compte tenu des faibles résultats malgré la bonne situation, le coefficient à appliquer serait dans le premier cas de 35% et dans le second de 15%.
Or l'expert a relevé que la station de métro qui dessert les locaux, Hoche, a connu une progression de fréquentation de 22,41% au cours du bail expiré, ce que tant l'expert judiciaire que l'expert amiable sollicité par l'exploitant ont considéré comme significative ; l'édification de 418 appartements, dont 356 appartements neufs et de 7551m² de locaux divers dans un rayon de 400m des lieux sont selon l'expert judiciaire des facteurs locaux de commercialité susceptibles d'apporter une clientèle supplémentaire ;
Toutefois, outre que de telles modifications en ce qui concerne le nombre de logements neufs ou réhabilités n'apparaissent pas notables, l'expert ne démontre pas en quoi les modifications invoquées sont susceptibles de procurer au commerce considéré de boucherie hallal des clients supplémentaires ; la société Hoche viandes relève en effet justement que sa clientèle est principalement de confession musulmane et que la clientèle de bureaux n'augmente pas nécessairement et en tout cas notablement son flux de chalandise composé à la fois de particuliers résidant sur place et de revendeurs, observation étant faite que la clientèle n'emprunte pas généralement le métro pour effectuer ses achats ;
Ainsi la preuve de l'influence à la fois favorable et notable de la modification des facteurs locaux de commercialité constatée au regard de l'activité exercée n'est pas établie de sorte que le loyer du bail renouvelé n'aurait pas été déplafonné.
Le preneur demande pour fixer l'indemnité principale d'éviction de déterminer la valeur du fond sur la base de la méthode de la moyenne du chiffre d'affaire des quatre derniers exercices, correspondant à une valeur moyenne de 1.464.993 HT soit 1.752.131 TTC et de retenir un coefficient de 50% du chiffre d'affaire TTC au regard de l'emplacement soit 876.065 euros.
Or rien ne justifie de tenir compte des quatre derniers exercices ; en revanche, la valeur du fonds devant être calculée à la date la plus proche de l'éviction, il est justifié de prendre en compte les chiffres d'affaires des trois derniers exercices 2010/2011, 2011/2012, 2012/2013 ce qui correspond à un chiffre d'affaires annuel moyen hors taxes de 1 446 042,66€ ;
L'expert a choisi d'appliquer pour le calcul de la valeur du fonds un pourcentage de 35% du chiffre d'affaires TTC dans l'hypothèse du plafonnement du loyer, en raison des faibles résultats d'exploitation et de l'absence de rentabilité, ce qui est parfaitement justifié d'autant que le chiffre obtenu de 533 951,25€ correspond à plus de 7 fois l'excédent brut d'exploitation ;
L'expert amiable sollicité par la société Hoche Viandes alimentaires fait valoir que le pourcentage choisi de 35 % ne correspond pas à ceux préconisés par les différents ouvrages de référence et ne tient pas compte de l'avantage procuré par la location d'un immeuble dans son entier permettant de loger le personnel ; ce faisant, il ne contredit cependant pas l'absence de rentabilité du fonds.
Il doit être en outre observé que l'offre d'achat au prix de 1 450 000€ sous condition suspensive produite par le preneur ne permet pas de retenir qu'il s'agit d'une offre véritablement sincère pouvant représenter la valeur marchande du fonds dès lors qu'émise le 14 septembre 2009 sous diverses conditions suspensives, dont celle de la signature d'une promesse de vente assortie d'un recours à un crédit bancaire, elle était prévue prendre fin 15 jours plus tard.
Quant à la détermination de la valeur comparée du droit au bail, le preneur conteste les valeurs de marché retenues par l'expert ; il ne produit cependant aucun élément de comparaison susceptible de contrer les valeurs données par l'expert ; le tribunal a entériné la valeur de marché proposée par l'expert de 106 300€ tout en soulignant que celle-ci ne pouvait s'appliquer qu'en 2011 compte tenu des éléments de comparaison retenus ;
Le preneur critique également le coefficient de 5,5 appliqué par l'expert car il estime qu'il s'agit d'un emplacement idéal au regard de l'activité exercée, en centre-ville, près du marché et d'un centre commercial ; il estime qu'un coefficient de 7 est plus adapté.
Le bailleur estime au contraire que le coefficient de capitalisation de l'ordre de 5,5 retenu par l'expert est juste, que dès lors que le loyer théorique de renouvellement est de 89.329 euros, la différence entre la valeur locative du marché calculée précédemment et le loyer théorique de renouvellement est de 106.300€ moins 89.329€, soit 16.971 euros, chiffre qu'il convient de multiplier par le coefficient multiplicateur de 5,5, ce qui représente une valeur du droit au bail à 93.000 euros.
Or le loyer de renouvellement plafonné aurait été en 2007 de 37 310,18€ ce qui représente en 2011 une valeur de 39 442,19€ permettant la comparaison utile avec la valeur de marché 2011 des locaux de 106 300€ non sérieusement contestée , soit un différentiel de 66 857,81€ qui peut être affecté d'un coefficient de 6 préféré à celui de 5,5 compte tenu de la bonne situation des locaux en centre ville de sorte que la valeur du droit au bail s'établit à 401 146, 86€, soit une valeur inférieure à la valeur du fonds qui constitue telle que calculée précédemment et arrondie à 533 950€ l'indemnité principale d'éviction.
I-3 - Sur les indemnités accessoires :
- frais de remploi :
Le preneur demande une somme de 87.600 euros pour les frais de remploi et une somme de 3.000 euros pour les frais administratifs.
Le bailleur conteste le montant de l'indemnité de remploi que l'expert a chiffrée à une somme de 47.000 euros alors que les justifications de cette évaluation sont floues ; elle demande qu'elle soit fixée à la somme de 12.560 euros.
S'agissant des frais de remploi, ils seront évalués à 10% du montant de l'indemnité principale soit 53 395€ ; les frais divers administratifs seront retenus pour un montant de 2000€.
- l'indemnité pour trouble commercial :
Le preneur demande que soit retenue une somme de 27.368 euros pour le trouble commercial correspondant à une année de résultat d'exploitation ;
Le bailleur demande que la rémunération intégrale du gérant soit exclue du calcul de l'EBE retraité et de fixer cette indemnité à 10.508 euros par confirmation du jugement.
Le trouble commercial sera indemnisé par l'allocation d'une somme représentant trois mois d'excédent brut sans y inclure la rémunération du gérant qui occupe un poste dans l'exploitation de sorte qu'elle ne saurait être considérée comme devant être additionnée au résultat, ce qui représente la somme de 10 507,99 € arrondie à 10 508 € ainsi qu'il a été jugé.
- l'indemnité pour les locaux d'habitation :
Le preneur fait valoir que le premier expert a omis de considérer les frais de déménagement et de réinstallation de l'ensemble de ses locataires ; il demande à ce titre une somme de 38.400 euros outre pour les frais de déménagement une somme de 8.000 euros.
Or c'est à bon droit que l'expert n'a pas retenu d'indemnité pour les locaux d'habitation, puisque les occupants bénéficient semble-t-il eux-mêmes d'un bail d'habitation, que quoiqu'il en soit, ces locaux étant sous loués, les sous-locataires sont sans lien de droit direct avec le bailleur de sorte que le preneur devra faire son affaire personnelle de leur éviction.
II - Sur l'indemnité d'occupation :
La société Hoche viandes alimentaires estime que la méthode d'évaluation de l' indemnité d'occupation n'est pas satisfaisante en ce que l'expert et le tribunal retiennent une valeur locative de plus du double du loyer s'il était plafonné, alors que si le principe de l'adéquation de l'indemnité d'occupation à la valeur locative est la règle (sans référence au plafonnement), il y a lieu de remarquer que, sauf minoration du loyer lors de la conclusion du dernier bail ou évolution très favorable du marché locatif, le loyer obtenu en appliquant les indices reste généralement proche de la réalité économique et de la valeur locative.
Elle conteste la pondération de la partie boutique en zone 3 ainsi que le 'solde'.
Elle rappelle qu'outre les insuffisances des références de comparaison de l'expert, il convient également d'appliquer au montant retenu une réfaction pour clause exorbitante (taxe foncière pour l'immeuble dans son entier - soit 10%) ainsi que pour précarité (soit également 10%).
Quant à la partie habitation, le preneur rappelle que le tribunal a également critiqué l'expert pour défaut d'éléments de comparaison et qu'il s'agit d'un immeuble ancien soumis à la loi du 1er septembre 1948.
Il demande en conséquence que le montant de l'indemnité nette soit arrondie à 37.000 euros par an.
Sur le montant de l'indemnité d'occupation, le bailleur demande que la valeur locative annuelle de renouvellement soit fixée à 84.500 euros, et tenant compte de l'abattement de 10% au titre de l'occupation précaire, sollicite de fixer le montant de l'indemnité d'occupation à compter du 1er avril 2007 à la somme de 76.050 euros par an soit 6.337,50 euros par mois.
L'expert a pondéré la zone 3 de la boutique au coefficient de 0,50 et le solde soit le bureau, débarras, réserve, vestiaire ... au coefficient de 0,40 ; ces appréciations sont conformes à la charte de l'expertise et aux usages et correspondent à l'utilité de ces locaux par rapport à l'ensemble.
Le tribunal a estimé la valeur locative de renouvellement au prix pour la boutique de 37 228€ /an en retenant un prix unitaire de 250€ /m² et pour les appartements de 39 157,44€ en retenant un prix unitaire de 8€ /m² que le preneur trouve excessif au motif que ce sont les dispositions de la loi de 1948 qui trouvent à s'appliquer aux logements concernés.
L'estimation du loyer boutique n'est pas sérieusement contestée et sera confirmée ; s'agissant des loyers de renouvellement des appartements, il n'est pas démontré que ces loyers sont soumis au dispositif de la loi de 1948 de sorte que l'appréciation de leur valeur unitaire de renouvellement au prix de 8€ /m² quand l'expert propose 10€ sera également confirmée, le tribunal ayant relevé que les locaux sont loués au prix de 7,67€ /m² et par mois.
Il s'ensuit qu'en ce qu'il a fixé l'indemnité d'occupation correspondant à la valeur locative du bail renouvelé, hors plafonnement, à la somme de 76 385,44€ dont à déduire l'impôt foncier, ce qui établit l'indemnité à la somme de 74 850€ à laquelle il y a lieu d'appliquer un abattement pour tenir compte de la précarité liée au congé et à la durée de la procédure de 10% , d'où une indemnité de 67 365€/an.
III- Sur l'article 700 du code de procédure civile
L'Office public de l'habitat de la ville [Localité 1] supportera les dépens et paiera à la société Hoche viandes alimentaires la somme de 3000€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en appel.
PAR CES MOTIFS
Réformant le jugement déféré uniquement en ce qui concerne le montant de l'indemnité d'éviction due par l'Office public de l'habitat de la ville [Localité 1] ,
Statuant à nouveau,
Fixe le montant de l'indemnité d'éviction due par l'Office public d'habitat de la ville [Localité 1] à la société Hoche Viandes alimentaires au titre des locaux commerciaux situés [Adresse 1] à la somme de 599 853€, frais de licenciement en sus.
Condamne l'Office public de l'habitat de la ville [Localité 1] aux dépens d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile et la condamne à payer à la société Hoche viandes alimentaires la somme de 3000€ sur le fondement de l'article 700 du même code.
LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE
