Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 3
ARRÊT DU 14 AVRIL 2016
(n° , 8 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 14/11844
Décision déférée à la Cour : Jugement du 12 Mai 2014 -Tribunal d'Instance de Paris 18ème - RG n° 11-14-0034
APPELANTE
Madame [Q] [X]
Née le [Date naissance 1] 1975 à [Localité 1]
Demeurant : [Adresse 1]
[Adresse 2]
Représentée par Me Aimée LEVITRE de la SELARL Emmanuelle BOMPARD & Aimée LEVITRE, avocat au barreau de PARIS, toque : G0008
Ayant pour avocat plaidant :Me Aimée LEVITRE avocat au barreau de PARIS, toque : G0008
INTIMES
Monsieur [M] [V]
Né le [Date naissance 2] 1962 à [Localité 2] (Italie)
Profession : Directeur logisticien aux Nations Unies
[Adresse 3]
[Adresse 4]
Madame [E] [V]
Née le [Date naissance 3] 1931 à [Localité 3]
[Adresse 3]
[Adresse 4]
Monsieur [B] [V]
Né le [Date naissance 4] 1935 à [Localité 2] (Italie)
[Adresse 3]
[Adresse 4]
Représentés par Me Jessy FARRUGIA, avocat au barreau de PARIS, toque : C1388
Ayant pour avocat plaidant : Me Ghislaine DUVILLIER avocat au barreau de NICE
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 28 Janvier 2016, en audience publique, devant la Cour composée de :
Madame Isabelle VERDEAUX, Présidente de chambre
Madame Isabelle BROGLY, Conseillère
M. Philippe JAVELAS, Conseiller
qui en ont délibéré
Greffier, lors des débats : Mme Viviane REA
Un rapport a été présenté à l'audience par Madame Isabelle BROGLY , Conseillère, dans les conditions prévues par l'article 785 du Code de procédure civile,
ARRET : Contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Isabelle VERDEAUX, présidente et par Mme Viviane REA, greffière présente lors du prononcé.
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EXPOSE DU LITIGE.
Par acte sous-seing privé en date du 30 septembre 2009, Monsieur [M] [V] a donné en location à Madame [Q] [X], des locaux à usage d'habitation sis [Adresse 5], moyennant le versement d'un loyer en principal initial de 950 €, outre les provisions sur charges et le versement d'un dépôt de garantie de 1 900 €.
Par courriel en date du 6 juin 2013, Monsieur [M] [V] a informé Madame [Q] [X] de son souhait de vendre l'appartement à un prix fixé à 369 000 €.
Par courriel en date du 25 septembre 2013, Madame [Q] [X] a indiqué à Monsieur [M] [V] qu'elle pouvait quitter les lieux dès le 10 octobre 2013 en contrepartie du remboursement de son dépôt de garantie de 1 800 €, du paiement de ses frais de déménagement de 1 900 €, ainsi que de ses frais d'agence de 1 800 € pour assurer son relogement, soit un total de 5 500 €, courriel qu'elle a transmis en copie à Madame [E] [V].
Par courriel en date du 26 septembre 2013, Monsieur [M] [V] a indiqué à Madame [X] qu'il prenait note de son départ pour le 10 octobre 2013 et qu'il serait à Paris à cette date pour assurer l'état des lieux de sortie.
Par courriel en date du 27 septembre 2013, Madame [E] [V] a fait part à Madame [X] de son accord de principe tendant à accepter la proposition qu'elle avait faite le 25 septembre 2013, Monsieur [M] [V] figurant en copie au titre des destinataires.
Après ces échanges de courriel, Madame [Q] [X] a quitté les lieux le 10 octobre 2013.
Une fois les lieux libérés, Madame [M] [V] a adressé un courriel le 11 octobre 2013 à Madame [Q] [X] pour l'informer qu'il venait de prendre connaissance de l'accord de principe donné par sa mère, Madame [E] [V], relativement aux modalités de son départ et la prise en charge financière en résultant.
Par acte d'huissier de justice en date du16 octobre 2013, Monsieur [M] [V] a alors fait signifier à Madame [Q] [X] un commandement de payer les loyers des mois de septembre et octobre 2013 pour un montant de 1 960 €, outre des frais de recouvrement, soit un total de 2 134,99 €.
Par lettre recommandée avec demande d'avis de réception et copie par courriel en date du 25 octobre 2013, Madame [Q] [X] a, par l'intermédiaire de son conseil, adressé une mise en demeure à Messieurs [M] et [B] [V], ainsi qu'à Madame [E] [V] de respecter les termes de l'accord intervenu le 25 septembre 2013.
Par acte d'huissier de justice en date du 31 décembre 2013, Madame [Q] [X] a fait délivrer assignation à Messieurs [M] et [B] [V], ainsi qu'à Madame [E] [V] en paiement des sommes qu'elle estimait lui être dues, outre des dommages-intérêts, devant le Tribunal d'Instance du 18ème arrondissement de Paris qui, par jugement rendu le12 mai 2014, a :
* débouté Madame [Q] [X] de sa demande tendant à voir reconnaître la validité de la convention passée avec les consorts [V].
* débouté Madame [Q] [X] de sa demande en paiement de la somme de 4 620 € au titre des sommes dues en vertu de l'accord de principe.
*débouté Madame [Q] [X] de sa demande de dommages-intérêts pour résistance abusive et pour harcèlement moral.
* condamné Madame [Q] [X] à s'acquitter des loyers de septembre et octobre 2013, outre les frais de commandement de payer, soit un total de 2 134,99€.
* débouté Madame [Q] [X] de sa demande formée sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.
* débouté les consorts [V] de leur demande formée à ce titre.
* condamné Madame [Q] [X] aux dépens.
Madame [Q] [X] a interjeté appel de la décision.
Dans ses dernières conclusions du 19 décembre 2014, elle demande à la Cour de :
à titre liminaire :
* constater l'accord de principe intervenu entre Madame [Q] [X] et les consorts [V] en dates des 25 et 27 septembre 2013.
* constater qu'elle a libéré les lieux le 10 octobre 2013.
* infirmer le jugement déféré et statuant à nouveau de :
principalement :
* dire et juger que la convention passée est valide et opposable à l'ensemble des indivisaires.
* condamner les consorts [V] à rembourser à Madame [Q] [X] la somme de 4 620 € au titre du remboursement du dépôt de garantie, des frais de déménagement et des frais d'agence de son nouvel appartement.
* les condamner à lui verser la somme de 1 000 € à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive et celle de 3 000 € pour harcèlement moral.
subsidiairement :
* dire et juger que Madame [E] [V] s'est comportée en apparence à l'égard de Madame [X] comme ayant reçu mandat de Messieurs [B] et [M] [V] pour conclure l'accord de principe passé les 25 et 27 septembre 2013.
* dire et juger que l'accord de principe susvisé est opposable à Madame [E] [V] qui doit l'exécuter au profit de Madame [Q] [X].
* condamner Madame [E] [V] à lui verser la la somme de 4 620 € au titre du remboursement du dépôt de garantie, des frais de déménagement et des frais d'agence de son nouvel appartement, la somme de 1 000 € à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive et celle de 3 000 € pour harcèlement moral.
en tout état de cause :
* infirmer le jugement en sa disposition relative à la condamnation de Madame [Q] [X] à verser aux consorts [V] la somme de 2 134,99 €.
* débouter les consorts [V] de leurs demandes.
* condamner les consorts [V] à lui rembourser le montant du dépôt de garantie de 1 900 € augmenté des intérêts au taux légal à compter du 10 novembre 2013.
* condamner les consorts [V] à lui verser la somme de 3 000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux dépens comprenant le coût du procès-verbal de constat des lieux de sortie et les frais d'assignation.
Les consorts [V], intimés, par dernières conclusions du 29 janvier 2015, demandent à la Cour de :
* confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions.
* débouter Madame [Q] [X] de toutes ses demandes.
* la condamner à s'acquitter des loyers dus des mois de septembre et octobre 2013, outre les frais de commandement de payer, soit un total de 2 134,99 €.
* condamner Madame [Q] [X] à leur verser la somme de 3 000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.
MOTIFS DE LA DECISION.
Sur l'appel de Madame [Q] [X].
1ère) Sur la preuve de l'accord du 27 septembre 2013 sur les modalités de libération des lieux par Madame [Q] [X] avant l'expiration du bail.
Madame [Q] [X] poursuit la confirmation du jugement en ce qu'il a reconnu l'existence de cet accord intervenu entre Madame [Q] [X] et Madame [E] [V].
En l'espèce et ainsi que l'a très justement relevé le Premier juge aux termes du jugement dont appel, les négociations relatives à la restitution du bien par Madame [Q] [X] se sont faites par échanges de courriels. C'est ainsi que :
* par courriels en date des 8, 12 et 13 juin 2013, Monsieur [M] [V] a informé Madame [Q] [X] de l'offre de vente de l'appartement.
* par courriel du 23 septembre 2013, Madame [Q] [X] a fait part à Monsieur [M] [V] d'une proposition de restitution du logement moyennant la prise en charge par les bailleurs des différents frais engendrés, soit les frais de déménagement, d'agence, ainsi que la restitution du montant du dépôt de garantie.
* par courriel du 25 septembre 2013, Madame [Q] [X] a confirmé à Monsieur [M] [V] sa proposition de quitter les lieux au plus tard le 10 octobre 2013, moyennant le versement de la somme de 5 500 € en contrepartie des frais ci-dessus évoqués.
* par courriel du 26 septembre 2013 adressé à Madame [Q] [X], Monsieur [M] [V] a pris acte de la restitution de l'appartement le 10 octobre, et a sollicité un rappel de loyer.
* par courriel du 27 septembre 2013, Madame [E] [V] a indiqué à Madame [Q] [X] qu'elle acceptait sa proposition faite dans son courriel du 25 septembre 2013.
En vertu des dispositions des articles 1316-1 du Code civil, l'écrit numérique vaut commencement de preuve.
Dans la mesure où toutes les négociations des parties sur la restitution de l'appartement se sont faites exclusivement par courriels, ces derniers, en tant que support numériques, sont suffisants à établir l'existence de l'accord conclu entre les parties.
2ème) Sur la validité de l'accord.
Au soutien de son appel, Madame [Q] [X] fait grief au Premier juge de n'avoir pas admis que l'accord de principe donné le 27 septembre 2013 par Madame [E] [V], seule, sur les modalités de libération des lieux loués, l'ait été au nom des trois indivisaires.
En application des dispositions de l'article 815-3 du Code civil, seuls les indivisaires titulaires d'au moins deux tiers des droits indivis peuvent, à cette majorité, accomplir les actes d'administration voire de disposition énumérés par le texte, qui ressortissent à l'exploitation normale des biens indivis.
L'alinéa 3 de l'article susvisé pose la règle de l'unanimité aux termes de laquelle le consentement de tous les indivisaires est requis pour effectuer d'une part, les actes d'administration qui ne ressortissent pas à l'exploitation normale de biens indivis et d'autre part, les actes de disposition autres que la vente des meubles indivis pour payer les dettes et les charges de l'indivision.
Les actes d'administration s'entendent de ceux qui tendent à faire fructifier un bien ou à l'améliorer sans en compromettre la valeur en capital, tandis que les actes de disposition font sortir un bien du patrimoine, diminuent ou altèrent le bien indivis.
En l'espèce, l'accord de principe avait pour objet de faire supporter par l'indivision des frais qui lui sont extérieurs puisqu'il s'agissait des frais de déménagement et d'agence de Madame [Q] [X] pour se reloger, ainsi que le remboursement par anticipation du montant du dépôt de garantie lequel doit normalement être restitué au locataire dans le délai d'un mois à compter de la restitution des clés.
Si un tel accord a incontestablement pour effet de faciliter la libération de l'appartement avant l'expiration du bail pour permettre de le vendre vide, et donc à un prix supérieur à celui qui pourrait être demandé si le logement était vendu occupé, il a également pour conséquence de faire supporter par l'indivision des dépenses étrangères à la gestion directe de l'immeuble indivis.
De tels actes supposaient donc l'accord unanime des co-indivisaires, conformément aux dispositions de l'alinéa 3 de l'article 815-3 du Code civil, de telle sorte que le jugement déféré doit être confirmé en ce qu'il a dit que Madame [E] [V] n'avait pas le pouvoir d'engager seule l'indivision et que l'accord de principe envoyé à Madame [Q] [X] est inopposable aux autres co-indivisaires.
3ème) Sur le mandat apparent.
Madame [Q] [X] invoque en cause d'appel le mandat apparent, faisant valoir que les circonstances dans lesquelles l'accord lui a été donné par Madame [E] [V] lui ont permis de penser que les autres co-indivisaires en avaient connaissance et qu'ils y avaient également adhérer. Elle conclut que l'accord est opposable à Madame [E] [V] qui le lui a donné, qu'en effet elle a pu légitimement croire que Madame [E] [V] disposait d'un mandat valable pour engager ses co-indivisaires et que partant, les conditions nécessaires à la production d'un effet juridique existaient bien en l'espèce, de sorte qu'elle s'estime fondée en ses demandes dirigées exclusivement à l'encontre de Madame [E] [V].
Il y a lieu de rappeler d'une part, que celui qui a laissé créer à l'égard des tiers une apparence de mandat est tenu, comme le mandant, d'exécuter les engagements contractés par le mandataire et d'autre part, que le mandant peut être engagé sur le fondement d'un mandat apparent, même en l'absence d'une faute susceptible de lui être reprochée, si la croyance du tiers à l'étendue des pouvoirs du mandataire est légitime, ce caractère supposant que les circonstances autorisaient le tiers à ne pas vérifier les limites exactes de ses pouvoirs.
Il n'est pas discuté que Monsieur [B] [V], Madame [E] [V] son épouse et leur fils [M] [V] sont propriétaires indivis du bien sis à [Adresse 5], donné en location à Madame [Q] [X].
En l'espèce, Madame [Q] [X] établit qu'elle était légitime à penser que Madame [E] [X] agissait au nom de tous les co-indivisaires lorsqu'elle lui a donné son accord de principe à sa demande de dédommagement, liée à son départ des lieux, ainsi qu'il ressort des pièces versées aux débats et notamment de l'ensemble des courriels échangés entre les parties à l'instance.
En effet, la plupart des mails adressés tant par Monsieur [M] [V] que sa mère, Madame [E] [V], laissent véritablement penser que les décisions prises relativement au bien indivis donné à bail l'ont été à l'unanimité puisque l'auteur des courriels, que ce soit Monsieur [M] [V] ou Madame [E] [V] utilisent pour la plupart, la première personne pluriel soit le 'nous'. C'est ainsi qu'on peut y lire notamment :
* dans un courriel en date du 6 juin 2013, Monsieur [M] [V] informe Madame [Q] [X] de la vente de l'appartement qu'il lui loue en ces termes 'après discussions avec mes parents.....on a décidé de vendre l'appartement'.
* par lettre en date du 5 juillet 2013 où figurent en en-tête Monsieur [M] [V], Monsieur et Madame [B] [V], Monsieur [M] [V] notifie à Madame [Q] [X] l'augmentation du loyer de l'appartement loué, cette lettre étant signée par l'ensemble des co-indivisaires.
* dans un courriel du 26 septembre 2013, Monsieur [M] [V] indique à Madame [Q] [X] : 'vu votre décision de quitter l'appartement, nous serons donc à Paris le 10 octobre 2013 pour l'état des lieux, la remise des clés et la négociation de votre départ.
* dans un courriel du 27 septembre 2013, Madame [E] [V] écrit à Madame [Q] [X] en ces termes : 'suite à votre mail du 26 septembre 2013, nous vous confirmons notre mail du même jour. A votre départ du 10/10/2013, nous étions en principe d'accord d'accepter votre proposition'.
Dans ces conditions, il y a lieu de considérer qu'en répondant le 27 septembre 2013 au mail en date du 26 septembre 2013 de Madame [Q] [X] pour lui indiquer accepter sa proposition de dédommagement, Madame [E] [V] s'est comportée à l'égard de la locataire comme ayant reçu mandat de Monsieur [B] [V] et Monsieur [M] [V] pour engager valablement l'indivision.
Par suite, il y a lieu de dire et juger que l'accord donné par Madame [E] [V] lui est opposable et que, partant elle doit en répondre personnellement. Elle doit en conséquence être condamnée à verser à Madame [Q] [X] la somme de 5 500 € telle que mentionnée dans l'accord correspondant aux frais de déménagement (1 900 €), frais d'agence (1 800 €) et au remboursement du montant du dépôt de garantie (1 900 €).
3ème) Sur la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive et harcèlement moral.
Au soutien de sa demande en paiement de dommages-intérêts à hauteur de la somme de 1 000 € pour résistance abusive et de 3 000 € pour harcèlement moral, Madame [Q] [X] fait valoir qu'en lui délivrant un commandement de payer le 18 octobre 2013 d'avoir à payer les loyers de septembre et octobre 2013, les consorts [V] sont de particulière mauvaise foi et résistent abusivement à sa demande, que de plus, à la suite de l'annonce de la vente de l'appartement, elle a subi un harcèlement caractérisé par l'envoi de courriels incessants et d'appels téléphoniques agressifs, que c'est la raison pour laquelle elle leur a écrit en ces termes par courriel du 25 septembre 2013 '.....j'ai bien compris dans vos précédents messages que vous souhaitiez me mettre dehors de l'appartement du [Adresse 5] et ce, malgré mes droits de locataire....'.
Cependant, Madame [Q] [X] ne justifie pas par ses simples affirmations les faits qu'elle impute à faute aux consorts [V], de sorte qu'elle doit être déboutée de sa demande de dommages-intérêts.
Sur la demande reconventionnelle des consorts [V].
Il n'est pas contesté que Madame [Q] [X] ne s'est pas acquittée des loyers de septembre 2013 et des 10 premiers jours d'octobre 2013, de sorte qu'elle doit être condamnée à verser aux consorts [V] la somme de 2 143,99 € à ce titre, étant observé à cet égard qu'elle ne justifie pas du prétendu accord trouvé avec les consorts [V] pour qu'elle soit dispensée du paiement du loyer des 10 premiers jours d'octobre 2013.
Sur les dépens et l'application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.
Les consorts [V] seront condamnés aux dépens d'appel et garderont à leur charge les frais non compris dans les dépens qu'ils ont exposés, les dispositions prises sur les dépens et les frais irrépétibles de première instance étant infirmées.
La somme qui doit être mise à la charge des consorts [V] au titre des frais non compris dans les dépens exposés par Madame [Q] [X] aussi bien en première instance qu'en cause d'appel peut être équitablement fixée à 2 000 €.
PAR CES MOTIFS.
La cour statuant par mise à disposition au greffe contradictoirement.
INFIRME le jugement déféré en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il a reconnu l'existence d'un accord intervenu le 27 septembre 2013 entre Madame [Q] [X] et Madame [E] [V] et sur le montant de la somme de 2 143,99 € au paiement de laquelle Madame [Q] [X] a été condamnée au titre des loyers impayés du mois de septembre 2013 et des dix premiers jours d'octobre 2013.
Statuant à nouveau
Dit et juge que l'accord intervenu le 27 septembre 2013 entre Madame [Q] [X] et Madame [E] [V] est opposable à cette dernière en vertu de la théorie du mandat apparent et qu'elle doit en répondre personnellement.
CONDAMNE en conséquence Madame [E] [V] à verser à Madame [Q] [X] la somme de 5 500 € à titre de dédommagement lié à son départ anticipé des lieux loués.
Dit que les créances réciproques de Madame [Q] [X] ( 5 500 €) et des consorts [V] (2 143,99 €) se compenseront entre elles à due concurrence.
DÉBOUTE Madame [Q] [X] de sa demande de dommages-intérêts.
CONDAMNE les consorts [V] à verser à Madame [Q] [X] la somme de
2 000 € au titre des frais irrépétibles non compris dans les dépens par elle exposés en première instance et en cause d'appel.
CONDAMNE les consorts [V] aux dépens de première instance et d'appel comprenant la moitié du coût du procès-verbal de constat des lieux de sortie, celui de l'assignation étant nécessairement inclus dans les dépens.
LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE
