Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 3
ARRÊT DU 14 AVRIL 2016
(n° , 25 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 11/17492
Décision déférée à la Cour : Jugement du 08 Septembre 2011 -Tribunal d'Instance de VILLEJUIF - RG N° 11-10-001540
APPELANTE
SA IMMOBILIERE 3F
N° SIRET : 552 14 1 5 333
venant aux droits de la société d'HLM SADIF et agissant poursuites et diligences de son Président du Conseil d'administration et tous représentants légaux domiciliés au siège:
[Adresse 1]
[Localité 1]
Représentée par Me Michel BLIN de la SCP SCP BLIN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0058
Ayant pour avocat plaidant : Me Maurice CASTEL avocat au barreau de PARIS, toque : C54
INTIMES
Monsieur [J] [S]
né le [Date naissance 1] 1948 à [Localité 2]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représenté par Me Cathy FARRAN, avocat au barreau de PARIS, toque : D1553
Madame [L] [K]
née le [Date naissance 2] 1964 à [Localité 4] - TUNISIE
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentée par Me Cathy FARRAN, avocat au barreau de PARIS, toque : D1553
Monsieur [S] [W]
né le [Date naissance 3] 1947 à [Localité 5] - GRECE
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représenté par Me Cathy FARRAN, avocat au barreau de PARIS, toque : D1553
Madame [W] [W]
née le [Date naissance 4] 1958 à [Localité 6] - GRECE
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentée par Me Cathy FARRAN, avocat au barreau de PARIS, toque : D1553
Madame [Z] [T] NÉE [A]
née le [Date naissance 5] 1950 à [Localité 7] (Madagascar)
[Adresse 3]
[Localité 8]
Anciennement demeurant :
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentée par Me Cathy FARRAN, avocat au barreau de PARIS, toque : D1553
Monsieur [U] [T]
né le [Date naissance 6] 1950 à [Localité 9] (Madagascar)
[Adresse 3]
[Localité 8]
Anciennement demeurant :
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représenté par Me Cathy FARRAN, avocat au barreau de PARIS, toque : D1553
Monsieur [M], [J] [P]
né le [Date naissance 7] 1974 à [Localité 10]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représenté par Me Cathy FARRAN, avocat au barreau de PARIS, toque : D1553
Madame [V], [N], [T] [N]
née le [Date naissance 8] 1961 à [Localité 11]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentée par Me Cathy FARRAN, avocat au barreau de PARIS, toque : D1553
Monsieur [F] [I]
né le [Date naissance 9] 1962 à [Localité 12]
[Adresse 4]
[Localité 13]
Anciennement demeurant :
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représenté par Me Cathy FARRAN, avocat au barreau de PARIS, toque : D1553
Monsieur [Y] [F]
né le [Date naissance 10] 1944 à [Localité 14]
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représenté par Me Cathy FARRAN, avocat au barreau de PARIS, toque : D1553
Monsieur [C] [V]
né le [Date naissance 11] 1980 à [Localité 15]
[Adresse 5]
[Localité 3]
Représenté par Me Cathy FARRAN, avocat au barreau de PARIS, toque : D1553
Madame [E] [X] veuve [D]
Née le [Date naissance 12] 1934 à [Localité 16]
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentée par Me Cathy FARRAN, avocat au barreau de PARIS, toque : D1553
Madame [A], [K], [P] [L]
née le [Date naissance 13] 1960 à [Localité 17]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentée par Me Cathy FARRAN, avocat au barreau de PARIS, toque : D1553
Monsieur [E] [O]
né le [Date naissance 14] 1961 à [Localité 18] (Guadeloupe)
[Adresse 2]
[Adresse 2])
[Localité 3]
Représenté par Me Cathy FARRAN, avocat au barreau de PARIS, toque : D1553
Monsieur [B] [Q]
né le [Date naissance 15] 1969 à [Localité 19]
[Adresse 6]
[Localité 3]
Anciennement demeurant
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représenté par Me Cathy FARRAN, avocat au barreau de PARIS, toque : D1553
Madame [Q] [Q] NÉE [Y]
née le [Date naissance 16] 1969 à [Localité 20]
[Adresse 6]
[Localité 3]
Anciennement demeurant
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentée par Me Cathy FARRAN, avocat au barreau de PARIS, toque : D1553
Monsieur [H] [R]
né le [Date naissance 17] 1952 à [Localité 21] - ILE MAURICE
[Adresse 2]
[Adresse 2])
[Localité 3]
Représenté par Me Cathy FARRAN, avocat au barreau de PARIS, toque : D1553
Monsieur [O] [H]
né le [Date naissance 18] 1948 à [Localité 22]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représenté par Me Cathy FARRAN, avocat au barreau de PARIS, toque : D1553
Monsieur [M] [E]
né le [Date naissance 19] 1956 à [Localité 23]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représenté par Me Cathy FARRAN, avocat au barreau de PARIS, toque : D1553
Madame [G] [U]
née le [Date naissance 20] 1951 à [Localité 24]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentée par Me Cathy FARRAN, avocat au barreau de PARIS, toque : D1553
Madame [I] [G]
née le [Date naissance 21] 1978 à [Localité 25]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentée par Me Cathy FARRAN, avocat au barreau de PARIS, toque : D1553
Monsieur [X] [Z]
né le [Date naissance 22] 1963 à [Localité 26] - CONGO
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représenté par Me Cathy FARRAN, avocat au barreau de PARIS, toque : D1553
Madame [D], [R] [Z] NÉE [C]
née le [Date naissance 23] 1972 à [Localité 27] - CONGO
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentée par Me Cathy FARRAN, avocat au barreau de PARIS, toque : D1553
Monsieur [B] [J]
né le [Date naissance 24] 1976 à [Localité 28] - BELGIQUE
[Adresse 7]
[Localité 29]
Représenté par Me Cathy FARRAN, avocat au barreau de PARIS, toque : D1553
Monsieur [OO] [B]
né le [Date naissance 25] 1971 à [Localité 30]
[Adresse 7]
[Localité 29]
Représenté par Me Cathy FARRAN, avocat au barreau de PARIS, toque : D1553
Monsieur [II] [M]
né le [Date naissance 26] 1947 à [Localité 31]
[Adresse 2]
[Adresse 8]
[Localité 3]
Représenté par Me Cathy FARRAN, avocat au barreau de PARIS, toque : D1553
Monsieur [UU], [JJ] [II]
né le [Date naissance 27] 1977 à [Localité 32] - TOGO
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représenté par Me Cathy FARRAN, avocat au barreau de [Localité 2], toque : D1553
Monsieur [H] [KK]
né le [Date naissance 28] 1954 à [Localité 3]
[Adresse 9]
[Localité 33]
Représenté par Me Cathy FARRAN, avocat au barreau de PARIS, toque : D1553
Madame [EE] [KK] NÉE [DD]
née le [Date naissance 29] 1954 à [Localité 17]
[Adresse 9]
[Localité 33]
Représentée par Me Cathy FARRAN, avocat au barreau de PARIS, toque : D1553
Monsieur [YY] [NN]
né le [Date naissance 30] 1945 à ALGERIE
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représenté par Me Cathy FARRAN, avocat au barreau de PARIS, toque : D1553
Madame [PP] [NN] née [VV]
Née le [Date naissance 31] 1948 à la Réunion
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représenté par Me Cathy FARRAN, avocat au barreau de PARIS, toque : D1553
Monsieur [WW] [MM]
né le [Date naissance 32] 1965 à [Localité 34]
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représenté par Me Cathy FARRAN, avocat au barreau de PARIS, toque : D1553
Madame [I] [QQ] épouse [MM]
Née le [Date naissance 33] 1972 [Localité 35] (ALGERIE)
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentée par Me Cathy FARRAN, avocat au barreau de PARIS, toque : D1553
Madame [Z] [V] [NN] [OO] née [D]
Née le [Date naissance 34] 1955 à [Localité 36]
[Adresse 8]
[Localité 37]
Veuve venant au droits de Monsieur [DD], [TT], [H] [OO] (décédé)
Demeurant :[Adresse 2]
[Localité 3]
Représenté par Me Cathy FARRAN, avocat au barreau de PARIS, toque : D1553
Madame [RR] [AA] épouse [TT]
Née en 1950 à [Localité 38] (MALI)
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentée par Me Cathy FARRAN, avocat au barreau de PARIS, toque : D1553
Monsieur [YY] [WW]
Né le [Date naissance 35] 1947 à [Localité 39]
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représenté par Me Cathy FARRAN, avocat au barreau de PARIS, toque : D1553
Madame [SS] épouse [YY]
Née le [Date naissance 36] 1954
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentée par Me Cathy FARRAN, avocat au barreau de PARIS, toque : D1553
Madame [XX] [CC] veuve [JJ]
Née le [Date naissance 37] 1952 à [Localité 40] (Cap Vert)
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentée par Me Cathy FARRAN, avocat au barreau de PARIS, toque : D1553
Monsieur [H] [GG]
Né le [Date naissance 38] 1971 à [Localité 41] (République démocratique du Congo)
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représenté par Me Cathy FARRAN, avocat au barreau de PARIS, toque : D1553
Madame [XX], [UU], [JJ] épouse [GG]
Née le [Date naissance 39] 1980 [Localité 42] (Angola)
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentée par Me Cathy FARRAN, avocat au barreau de PARIS, toque : D1553
Madame [EE] [FF] [HH]
née le [Date naissance 40] 1948 à [Localité 43]
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentée par Me Cathy FARRAN, avocat au barreau de PARIS, toque : D1553
Madame [H] [FF] épouse [EE]
Née le [Date naissance 41] 1949 à [Localité 44]
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentée par Me Cathy FARRAN, avocat au barreau de PARIS, toque : D1553
Madame [GG] [ZZ] épouse [WW]
Née le [Date naissance 42] 1955 à [Localité 45]
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentée par Me Cathy FARRAN, avocat au barreau de PARIS, toque : D1553
Madame [EE] [V] [LL]
née le [Date naissance 43] 1953 à [Localité 34]
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentée par Me Cathy FARRAN, avocat au barreau de PARIS, toque : D1553
Madame [FF] [BB] veuve [PP]
Née le [Date naissance 44] 1927 à [Localité 46]
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentée par Me Cathy FARRAN, avocat au barreau de PARIS, toque : D1553
Madame [HH] [RR] épouse [DDD]
Née le [Date naissance 45] 1964 à [Localité 47]
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentée par Me Cathy FARRAN, avocat au barreau de PARIS, toque : D1553
Madame [BB] [III]
Née le [Date naissance 46] 1978 à [Localité 17]
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentée par Me Cathy FARRAN, avocat au barreau de PARIS, toque : D1553
Monsieur [CC] [WWW]
Né le [Date naissance 47] 1944 à [Localité 48] (ALGERIE)
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représenté par Me Cathy FARRAN, avocat au barreau de PARIS, toque : D1553
Monsieur [II] [ZZZ]
Né en 1948 Casablanca (Maroc)
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représenté par Me Cathy FARRAN, avocat au barreau de PARIS, toque : D1553
Monsieur [WW] [SSS]
Né le [Date naissance 48] 1964 à [Localité 49] (TUNISIE)
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représenté par Me Cathy FARRAN, avocat au barreau de PARIS, toque : D1553
Monsieur [QQ] [GGG]
Né le [Date naissance 49] 1980 à [Localité 17]
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représenté par Me Cathy FARRAN, avocat au barreau de PARIS, toque : D1553
L'AMICALE DES LOCATAIRES
Association Loi 1901 publié au JO du 22 juin 2001
prise en la personne de ses représentants légaux
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentée par Me Cathy FARRAN, avocat au barreau de PARIS, toque : D1553
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 21 Janvier 2016, en audience publique, devant la Cour composée de :
Madame Isabelle VERDEAUX, Présidente de chambre
Madame Isabelle BROGLY, Conseillère
M. Philippe JAVELAS, Conseiller
qui en ont délibéré
Greffier, lors des débats : Mme Viviane REA
Un rapport a été présenté à l'audience par Madame Isabelle VERDEAUX, Présidente , dans les conditions prévues par l'article 785 du Code de procédure civile,
ARRET : Contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Isabelle VERDEAUX, présidente et par Mme Viviane REA, greffière présente lors du prononcé.
***************
FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES
Le 22 mai 2003, la SA d'HLM d'Ile de France ( SADIF ), aux droits de laquelle vient ensuite la SA IMMOBILIERE 3 F, a acquis le bâtiment E, intégré dans une ASL, et constitué de logements d'habitation, sis situé [Adresse 2]) auprès de la Société Immobilière RENAUD Habitation ( SIRHA) et a signé une convention avec le Préfet du Val-de-Marne, aux termes de laquelle elle devait faire des travaux de réhabilitation.
Le 8 mars 2006, la SADIF a adressé des décomptes individuels de charges aux locataires pour la période allant du 1er juin 2003 au 31 décembre 2004.
Par acte d'huissier du 18 décembre 2006, l'Amicale des Locataires du [Adresse 2] (94) et certains locataires (M. [S], Mme [K],M.[W], Mme [BBB] épouse [W], M. [T], [ZZ] [A], épouse [T] ) ont assigné devant le tribunal d'instance de Villejuif, en référé, la SADIF en vue de faire désigner un expert pour vérifier le calcul et le montant des charges locatives des années 2003 et 2004.
M. [PPP], désigné par ordonnance du 15 mars 2007, a déposé son rapport le 3 avril 2009.
L'Amicale des Locataires et 34 locataires, M. [S], Mme [K], M. et Mme [W], Mme [A] épouse [T], M.[T], M. [P], Mme [N], M [I], M. [F], M.[V], Mme [X], veuve de M. [D], Mme [L], M. [O],M.[Q], Mme [Y], épouse [Q], M.[R], M. [H], M.
[E], Mme [U], Mme [G], M. [Z], Mme [C], épouse [KKK], M. [J], M. [B], M. [M], M.[II], M. [KK], Mme [DD], épouse [KK], M. [NN], M.[MM], Mme [QQ], épouse [MM], M. [OO], Mme [AA], épouse [TT], se prévalant des erreurs de calcul, d'imputation, de surfacturation, du défaut de déduction relativement aux charges locatives facturées aux locataires, dont certaines n'étaient pas récupérables par le bailleur ou concernaient des prestations qui ne profitaient pas aux locataires, révélés par l'expertise ont saisi le tribunal d'instance de Villejuif par acte d'huissier du 3 novembre 2010 aux fins d'obtenir principalement la restitution des provisions sur charges qu'ils avaient versées pour les années 2003 et 2006 en raison de la prescription, et également pour les années 2007 à 2009 en raison de l'absence de décomptes de charges clairs, lisibles et justifiés, outre des dommages et intérêts, les locataires faisant valoir que l'absence de régularisation annuelle des charges les avait privés de la restitution du trop-perçu sur leurs provisions.
Par jugement du 8 septembre 2011 le tribunal d'instance de Villejuif a :
- condamné la SADIF à payer à M. [S], Mme [K], M.et Mme
[W],[FFF] épouse [T],M.[T], M. [P], Mme [N], M. [I], M. [F], M.[V], Mme [X], veuve de M. [D], Mme [L], M. [O],M.[Q], Mme [Y], épouse [Q], M.[R], M. [H], M.[E], Mme [U], Mme [G], M. [Z], Mme [C],
épouse [KKK], M. [J], M. [B], M. [M], M.[II], M. [KK], Mme [DD], épouse [KK], M. [NN], M.
[MM], Mme [QQ], épouse [MM], M. [OO], Mme [AA], épouse
[TT], chacun à hauteur de leur quote part, les sommes de :
' 20.705,88 € correspondant aux charges perçues qui ne pouvaient être récupérées sur les factures de la société SSDN,
' 7.842,32 € correspondant aux charges perçues qui ne pouvaient être récupérées sur les factures de la société ASEG,
' 9.093,88 € correspondant aux charges perçues qui ne pouvaient être récupérées sur les factures d'ascenseur pour les années 2003-2004,
' 22.545,90 € correspondant aux charges perçues qui ne pouvaient être récupérées sur les factures de chauffage pour les années 2003-2004,
' 1.544,94 € correspondant aux charges perçues qui ne pouvaient être récupérées sur les factures d'entretien-réparation pour les années 2003-2004,
' 62.857,32 € correspondant aux charges perçues qui ne pouvaient être récupérées sur les factures d'entretien ménager pour les années 2003-2004,
- condamné la SADIF à payer aux demandeurs l'intégralité des provisions versées par chacun au titre des charges pour les années 2005 à 2009,
- dit que la somme de 192,96 € doit être imputée, chacun pour leur quote part, aux demandeurs au titre des charges récupérables de désinsectisation,
- condamné la SADIF à payer aux demandeurs la somme de 150 €, chacun, à titre de dommages et intérêts au titre de la réparation du dommage subi du fait de l'absence de régularisation des charges,
- rejeté le surplus des demandes de l'Amicale des Locataires et des locataires demandeurs,
- rejeté le surplus des demandes de la SADIF ,
- condamné la SADIF à payer, au titre de l'article 700 du code de procédure civile, la somme de 1.000 € à l'Amicale des Locataires et la somme de 200 € à chacun des demandeurs,
- dit que la SADIF devra rembourser à M. [S], Mme [K], M. [W],M. [T], la consignation de 1.000 € qu'ils ont dû régler au titre des frais d'expertise( 250 € chacun ),
- condamné la SADIF aux dépens qui comprendront les frais d'expertise.
Par jugement rendu sur omission de statuer en date du 28 septembre 2011, le tribunal
d'instance de Villejuif a :
- dit que le jugement du 8 septembre 2011 sera rectifié en son dispositif dans lequel il conviendra d'ajouter la mention ' ordonne l'exécution provisoire',
- dit que le reste du jugement est sans changement,
- dit que le présent jugement sera annexé à la minute du jugement du 8 septembre 2011,
- laissé les dépens à la charge du Trésor.
La SA IMMOBILIERE 3 F a interjeté appel de ces décisions.
Mme [D], veuve de M.[OO], aux lieu et place de ce dernier décédé, Mme [VV], épouse [NN], M. [YY], Mme [SS], épouse [YY], [NNN], veuve [JJ], M. [GG], Mme [JJ], [VVV], Mme [HH], Mme [FF], épouse [EE],Mme [ZZ], épouse [WW], Mme [LL], Mme [BB], veuve de M.[PP], Mme [RR], épouse [DDD], Mme [III], M.[WWW], M. [ZZZ], M. [SSS],M. [GGG] sont intervenus volontairement en cause d'appel.
Par arrêt en date du 16 mai 2013, la Cour d'appel de [Localité 50] ( Pôle 4- chambre 3) a:
- infirmé le jugement du tribunal d'instance de Villejuif du 8 septembre 2011, rectifié parle jugement du 28 septembre 2011,
Statuant à nouveau et y ajoutant,
- déclaré recevable en appel l'intervention volontaire de Mme [D], veuve de M.[OO], aux lieu et place de ce dernier décédé, Mme [VV], épouse [NN], M. [YY], Mme [SS], épouse [YY], Mme [CC], veuve [JJ], M.[GG], Mme [JJ], épouse [GG], Mme [HH], Mme [FF], épouse [EE], Mme [ZZ], épouse [WW],Mme [LL], Mme [BB], veuve de M. [PP], Mme [RR], épouse [DDD], Mme [III], M. [WWW], M. [ZZZ], M.[SSS], M. [GGG],
- déclaré prescrites toutes les réclamations de l'Amicale des Locataires et des locataires du [Adresse 2] ( 94 ) visant les charges payées antérieurement au
3 novembre 2007,
- enjoint à la SA IMMOBILIERE 3 F de produire devant l'expert tous les justificatifs des charges appelées en 2007, 2008, 2009, 2010, 2011 et 2012 et de procéder à la régularisation des charges des exercices 2009 à 2012,
- ordonné une mesure d'expertise,
- commis en qualité d'expert monsieur [P] [PPP] avec mission de :
* se faire communiquer par la SA IMMOBILIERE 3 F tous justificatifs des charges des
exercices 2007, 2008, 2009, 2010, 2011, 2012, les régularisations des charges et tous
autres documents et pièces qui pourraient être utiles à l'accomplissement de sa mission,
* entendre les parties en leurs dires et observations,
* donner son avis sur le bien fondé des charges appelées au vu des justificatifs et
régularisations produits, pour les mois de novembre et décembre 2007, les années 2008 à
2012 incluse,
* vérifier en tant que de besoin le calcul des charges,
* donner son avis sur les comptes qui pourront être proposés entre les parties,
* fournir tous éléments techniques ou de fait de nature à permettre à la juridiction de
statuer sur les contestations relatives aux charges,
- réservé les dépens.
Par conclusions notifiées le 30 octobre 2015, la Société Immobilière 3F, appelante, demande à la cour de:
Vu les rapports de l'expert du 3 avril 2009 et du 13 mars 2015,
Vu le décret n° 82-955 du 9 novembre 1982, en application de l'article L442-3 du Code de la construction et de l'habitation,
Vu la loi du 6 juillet 1989,
Vu les jugements des 8 et 28 septembre 2011,
Vu l'arrêt du 16 mai 2013,
- dire et juger que les locataires sont redevables de 2/12èmes ( novembre et décembre) des charges de l'année 2007, soit un montant de 23 891,80 euros à répercuter sur les locataires,
- donner acte à la Société Immobilière 3F de ce qu'elle accepte de n'imputer aux locataires intimés que 47% des factures ISS 14-432 relatives à l'entretien extérieur de l'ensemble immobilier,
- juger n'y avoir lieu à minorer le montant des factures ASEG et dire que les factures de la société ASEG sont entièrement récupérables,
- dire et juger qu'aucune surconsommation d'eau n'est démontrée pour les années 2008 et 2009, et en conséquence, dire que la totalité de l'eau résiduelle sera imputée aux locataires,
- dire et juger mal fondées les contestations sur les autres postes de charges et dire qu'elles seront imputées aux locataires selon les conclusions de l'expert,
- dire et juger que les locataires ne sont pas fondés à demander la restitution des provisions sur charges,
- donner acte à la Société Immobilière la Société Immobilière 3F de ce qu'elle établira les régularisations des charges concernant les exercices 2007 à 2012 dans les six mois de l'arrêt à intervenir,
- condamner solidairement l'Amicale des locataires à payer la somme de 8000 euros , et les locataires la somme de 1 euro à la Société Immobilière 3F sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,
- condamner solidairement l'Amicale des locataires et les locataires aux entiers dépens.
Par conclusions signifiées le 6 janvier 2016, l' Amicale des Locataires, Monsieur [J] [S], Madame [L] [K], Monsieur [S] [W], Madame [W] [W], Madame [Z] [A] épouse
[T], Monsieur [U] [T], Monsieur [M] [J] [P], Madame [UUU], Monsieur [F] [I], Monsieur [Y] [F],Monsieur [C] [V], Madame [E] [X] Veuve [D], Madame [A], [K], [P] [L], Monsieur [E] [O], Monsieur [B] [Q], Madame [Q] [Y] épouse [Q], Monsieur [H] [R], Monsieur [O] [H], Monsieur [M] [E], Madame [G] [U], Mademoiselle [I] [G], Monsieur [X] [Z], Madame [D] [R] [KKK] née [C], Monsieur [B] [J], Monsieur [OO] [B], Monsieur [II] [M], Monsieur [UU] [JJ] [II], Monsieur [H] [KK], Madame [EE] [KK] née [DD], [YY] [NN], Mme [PP] [NN] née [VV], Monsieur [WW] [MM], Madame [I] [QQ] épouse [MM], Madame [Z] [V] [NN] [OO] née [D], Madame [RR] [AA] épouse [TT], Monsieur [WW] [YY], Madame [SS] épouse [YY], Madame [XX] [CC] Veuve [JJ], Monsieur [H] [GG], Madame [XX]
[JJ] épouse [TTT], Madame [EE] [HH], Madame [H] [FF] épouse [EE], Madame [GG] [ZZ] épouse [WW], Madame [EE] [LL], Madame [FF] [BB] Veuve [PP], Madame [HH] [RR] épouse [DDD], Madame [BB] [III], Monsieur [CC] [WWW], Monsieur [II] [ZZZ], Monsieur [WW] [SSS], Monsieur [QQ] [GGG], intimés, demandent à la cour de:
Vu l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, Vu l'article 1134 du Code Civil,
Vu l'article 6 de la Convention Européenne des Droits de l'Homme
Vu le principe du contradictoire et les articles 15 et 16 du Code de Procédure Civile,
- dire et juger que la SADIF et la Société Immobilière 3F ont commis des
manquements à l'obligation de régularisation annuelle des charges de l'article 23 de la
loi du 6 juillet 1989
A TITRE PRINCIPAL
- dire et juger que l'expertise a confirmé les négligences du bailleur et sa violation manifeste de l'obligation de régularisation annuelle,
- condamner la société Immobilière 3F à restituer à Monsieur [J] [S], Madame [L] [K], Monsieur [S] [W], Madame [W] [W], Madame [Z] [A] épouse [T], Monsieur [U] [T], Monsieur [M] [J] [P], Madame [V] [N], Monsieur [F] [I], Monsieur [Y] [F], Monsieur [C] [V], Madame [E] [X] Veuve [D], Madame [A], [K], [P] [L], Monsieur [E] [O], Monsieur [B] [Q], Madame [Q] [Y] épouse [Q], Monsieur [H] [R], Monsieur [O] [H], Monsieur [M] [E], Madame [G] [U], Mademoiselle [I] [G], Monsieur [X] [Z], Madame [D] [R] [KKK] née [C], Monsieur [B] [J], Monsieur [OO] [B], Monsieur [II] [M], Monsieur [UU] [JJ] [II], Monsieur [H] [KK], Madame [EE] [KK] née [DD], Monsieur [YY] [NN], Mme [PP] [NN] née [VV], Monsieur [WW] [MM], Madame [I] [QQ] épouse [MM], Madame [Z] [V] [NN] [OO] née [D], Madame [RR] [AA] épouse [TT], Monsieur [WW] [YY], Madame [SS] épouse [YY], Madame [XX] [CC] Veuve [JJ], Monsieur [H] [GG], Madame [XX] [JJ] épouse [TTT], Madame [EE] [HH], Madame [H] [FF] épouse [EE], Madame [GG] [ZZ] épouse [WW], Madame [EE] [LL], Madame [FF] [BB] Veuve [PP], Madame [HH] [RR] épouse [DDD], Madame [BB] [III], Monsieur [CC] [WWW], Monsieur [II] [ZZZ], Monsieur [WW] [SSS], Monsieur [QQ] [GGG] l'intégralité des provisions sur charges réglées par les locataires au titre des exercices 2007, 2008, 2009, 2010, 2011, 2012, 2013 et 2014.
A TITRE SUBSIDIAIRE
- condamner la société Immobilière 3F à restituer aux locataires les provisions pour charges appelées en 2007 et qu'elle n'a pu justifier devant l'Expert.
- condamner la société Immobilière 3F à restituer aux locataires l'intégralité des provisions pour charges appelées en 2008 et qui n'ont pas été justifiées et examinées correctement en cours d'expertise, dans le respect du principe du contradictoire.
- condamner la société Immobilière 3F à restituer aux locataires les provisions pour charges appelées de 2007 à 2012 et afférentes aux lots parkings et qu'elle n'a pu justifier devant l'Expert.
- condamner la société Immobilière 3F à régulariser les charges des années 2008 à 2012
en appliquant au profit des locataires le différentiel de 162.172,84 € retenu par Monsieur
l'Expert
- enjoindre à la société Immobilière 3F de procéder à cette régularisation dans un délai
de 10 jours à compter du prononcé de l'arrêt à intervenir sous astreinte de 5.000 € par jour
de retard
Et ajoutant aux conclusions de l'expert :
Sur le poste d'entretien
- dire et juger qu'en application du cahier d'usage des charges générales d'usage et de jouissance concernant la Z.A.C de l'Ilot Laplace à [Localité 3] du 18 novembre 1977, les factures de la SSDN ISS ABILIS - si elles sont jugées récupérables - ne pourront l'être qu'avec application des rapports suivants :
- 119/1000ème au contrat n° 14115 pour l'entretien des ordures ménagères
- 169/1000ème au contrat n° 14432 pour l'entretien des espaces extérieurs
au lieu des rapports 16.883/100.000 et 16.883/92.478 ou 33.622/100.000 appliqués au poste 611CH des tableaux programme S102L,
- dire et juger que le rapport 33.622/100.000 ne figure pas dans le cahier d'usage des charges générales d'usage et de jouissance concernant la Z.A.C de l'Ilot Laplace à [Localité 3] du 18 novembre 1977 et ne peut être appliqué à aucune des dépenses engagées par le syndic [EEE] et GESTION
- dire et juger non récupérables les factures ASEG de 2007 à fin 2009
- dire et juger non récupérables les factures relatives au contrat SSDN ISS ABILIS n°
14432 portant sur l'entretien des extérieurs
Sur le poste EDF
- dire et juger que les factures EDF pour les années 2010, 2011 et 2012 ne sont pas
produites dans leur intégralité
- enjoindre à la Société Immobilière 3F de produire l'intégralité des factures EDF pour les années 2010, 2011 et 2012 sous astreinte de 100 € par jour de retard et par document
- dire et juger qu'en l'absence de ces documents, le poste EDF est en l'état non récupérable
Sur les charges relatives aux commerces
- dire et juger non récupérables les factures ISTA pour la location des compteurs d'eau
des commerces d'un montant de 3.687,29 € de 2009 à 2012 (ligne 611CV des programmes
S102L facture à [EEE] ET GESTION)
- dire et juger non récupérables les factures VEOLIA pour les Boutiques, Bâtiment A
et C d'un montant total de 30.391,87 € (ligne 606AJ facturée à [EEE] ET GESTION)
Sur les charges relatives à la consommation d'eau
- dire et juger non récupérables les factures VEOLIA du Bâtiment E d'un montant total de 148.042,01 € en raison des incohérences et de la production tardive des relevés individuels de consommation d'eau , sans production au demeurant de ceux des années 2007 et 2008 permettant de connaître la base de consommation de départ (ligne 606 AJ facturée à SAGEFRANCE)
- à tout le moins, dire et juger qu'il faut déduire la somme de 8.992,07 € des factures VEOLIA du Bâtiment E
Sur les charges non justifiées par la production des contrats
- dire et juger que le contrat TFN n'est pas produit
- dire et juger non récupérables les factures TFN d'un montant de 28.890,31 € (poste
611BY du programme S 102L)
- dire et juger que le contrat ISTA pour l'entretien et la location des compteurs d'eau
des appartements n'est pas produit,
- dire et juger non récupérables les factures ISTA d'un montant de 6423,51 € (poste 611CV et 611CW facturé à SAGEFRANCE),
En tout état de cause:
- condamner la Société Immobilière 3F à payer à chacun des locataires la somme de 15.000 Euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice causé par l'exécution déloyale des contrats de bail et le non respect de l'obligation annuelle de régularisation des charges,
- condamner la Société Immobilière la Société Immobilière 3F à restituer àMadame et Monsieur [W], Monsieur [S], Madame [K], et Madame et Monsieur [T] la consignation de 1500 Euros qu'ils ont dû régler au titre des frais d'expertise ordonnée initialement par l'ordonnance de référé du Tribunal d'Instance de Villejuif du 15 mars 2007 et dont ils n'ont toujours pas obtenu le remboursement,
- condamner la Société Immobilière 3F à payer à l'Amicale des Locataires la somme de 3500 Euros et à chacun des autres demandeurs la somme de 1000 Euros, et à Madame [K], Monsieur [S], Madame [W] en particulier la somme de 3.500 Euros en application des dispositions de l'article 700 du CPC
- condamner la même aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Cathy FARRAN, Avocat aux offres de droit en application des dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile.
Considérant que par application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile il est renvoyé aux conclusions visées ci-dessus pour l'exposé des prétentions et moyens des parties;
MOTIFS
Sur la demande de répétition de l'intégralité des provisions pour charges
Considérant qu'à la suite d'une opération de fusion- absorption de la SADIF, enregistrée le 16 septembre 2011 au Registre du Commerce et des Sociétés, la Société Immobilière 3F est devenue propriétaire du Bâtiment E, [Adresse 2]; qu'elle vient aux droits de la SADIF en sa qualité de bailleur des appartements de cet immeuble;
Considérant que l'article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée et des dépenses d'entretien courant ;
Considérant qu'en application de l'article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation au moins annuelle; que les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale par le budget prévisionnel;
Qu'un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charge ainsi que dans les immeubles collectifs le mode de répartition entre locataires; que durant un mois à compter de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires;
Considérant que les locataires, au vu des manquements du bailleur, s'estiment fondés à demander à la Société Immobilière 3F la restitution intégrale des provisions sur charges qu'ils ont réglées au titre des années 2007,2008,2009, 2010, 2011,2012,2013 et 2014;
Qu'ils dénoncent notamment les erreurs contenues dans les décomptes établis par le bailleur, même après le dépôt du rapport de l'expert, les communications de pièces incomplètes et tardives tant aux intimés qu'à l'expert, ainsi que les retards du bailleur de plusieurs années dans la régularisation des charges,; qu'ils soutiennent que la seconde expertise, ordonnée par la cour, dans son arrêt du 16 mai 2013, après la première expertise instaurée par l'ordonnance de référé du 15 mars 2007, a pallié la carence du bailleur défaillant, celui-ci ayant bénéficié de l'assistance de l'expert pour établir les régularisations des charges qui lui incombaient, et qui l'a ainsi soulagé de la charge de la preuve, alors que cette expertise a compliqué leur tâche, les locataires s'étant heurtés à l'impossibilité d'obtenir une régularisation des charges effective et à un retard de plus de huit années, compte tenu des défaillances de la Société Immobilière 3F qui n'a communiqué ni les procès-verbaux des Assemblées Générales des copropriétés , ni les décomptes de charges générales des deux syndics pour 2007, ni les décomptes individuels des locataires;
Considérant que la Société Immobilière 3F précise le fonctionnement et le statut de l'ASL, dont fait partie le Bätiment E, et faisant valoir que ce régime de copropriété a rendu difficile la reddition des comptes, s'oppose à cette demande; qu'elle indique notamment qu'elle est devenue propriétaire seulement depuis 2011, que l'immeuble locatif dépend d'un ensemble immobilier, dont elle n'assure pas elle-même la gestion, et qu' elle est donc tributaire des informations et des justificatifs que les syndics de copropriété et que l'Association Syndicale Libre veulent bien lui communiquer;
Considérant que l'obligation de régularisation annuelle des charges n'est assortie d'aucune sanction , et que le bailleur peut en justifier à tout moment dans la limite du délai de prescription;
Que par ailleurs, si les négligences du bailleur ainsi que ses manquements à l'obligation de régularisation annuelle peuvent être préjudiciables aux locataires, dans la mesure où ces manquements seraient avérés, pour autant ils ne dispensent pas les locataires du règlement de l'intégralité des provisions pour charges correspondant aux services rendus dont ils ne contestent pas avoir bénéficié, au moins partiellement, les locataires ne pouvant prétendre qu'à la restitution des provisions de charges non justifiées par le bailleur; qu'il y a lieu, en conséquence, de débouter les intimés de ce chef de demande;
Sur les charges de l'année 2007
Considérant que si l'expert indique, page 22 de son rapport, qu'un état récapitulatif des charges de novembre et décembre 2007 ne lui a pas été communiqué, pour autant, il indique, en page 8 du rapport, que la Société Immobilière 3F lui a communiqué les justificatifs des charges des années 2007 le 9 janvier 2014;
Considérant que, contrairement aux affirmations des intimés, la Société Immobilière 3F produit les décomptes de charges individuels du Bâtiment E de l'année 2007 avec les clefs de répartition des tantièmes, ainsi que le relevé des charges récupérables, de l'exercice 2007, poste par poste, pour un montant total de 143 350,84 euros, régulièrement communiqués à l'expert; que dans ces conditions, les intimés ne sont pas fondés à en leur demande de restitution des provisions sur charges appelées au titre de l'année 2007; que, compte tenu de la prescription des réclamations visant les charges payées antérieurement au 3 novembre 2007, retenue par la cour, dans son arrêt du 16 mai 2013, ils demeurent toutefois redevables, pour les mois de novembre et décembre 2007, des charges récupérables à hauteur des sommes facturées et acquittées par le bailleur pour ces deux mois, la Société Immobilière 3F ne pouvant prétendre au paiement d'une somme globale de 23 891,80 euros, correspondant aux 2/12èmes des charges de l'année 2007, sans un décompte détaillé correspondant à la période non prescrite ;
Sur les provisions sur charges de l'année 2008
Considérant que les intimés ne sont pas davantage fondés en leur demande de restitution de l'intégralité des provisions sur charges appelées en 2008, alors que l'expert indique expressément dans son rapport que lui ont été communiqués, le 3 décembre 2014, le tableau des charges locatives de l'année 2008, le détail des charges 2008, poste par poste, avec le détail des clefs de répartition appliquées, et les charges récupérables, et alors que, contrairement à leurs prétentions, les locataires ont été en mesure de soumettre toutes critiques à l'expert, dans le strict respect du principe de la contradiction, toutes les données ayant été reprises dans un tableau de synthèse tout à fait compréhensible, s'agissant d'un tableau similaire à ceux présentés par le bailleur pour les années 2009 à 2012;
Sur les provisions pour charges des parkings
Considérant que les locataires demandent la restitution des provisions pour charges appelées de 2007 à 2012, et afférentes aux lots parking, dont la Société Immobilière 3F n'a pas pu justifier à l'expert;
Considérant toutefois qu'il résulte des conclusions de l'expert que les charges de parkings ne sont pas facturées aux locataires; qu'il y a lieu, en conséquence, de débouter les intimés de ce chef de demande qui n'est étayée par aucune démonstration permettant de justifier de la facturation de charges de parking aux locataires auxquels a été consenti un bail portant sur un parking;
Sur les charges des années 2008 à 2012
Considérant que l'expert a conclu à une surfacturation par la Société Immobilière 3F des charges récupérables à hauteur de 162 172,84 euros au titre des années 2008 à 2012, à laquelle les locataires ne souscrivent pas totalement, faisant valoir que le montant des charges surfacturées est encore supérieur à celui retenu par l'expert qui n'a pas fait droit ou qui n'a pas répondu à toutes leurs contestations;
Considérant que la Société Immobilière 3F, à l'exception de la minoration des factures ASEG, qu'elle estime entièrement récupérables, et de la surconsommation d'eau retenue par l'expert, acquiesce aux conclusions de l'expert:
Considérant que les contestations des locataires, soumises à l'appréciation de l'expert, portent principalement sur le poste entretien, le poste EDF, les charges relatives aux commerces, les charges relatives à la consommation d'eau, ainsi que les charges dont ils soutiennent qu'elles ne sont pas justifiées par la production d'un contrat ( TFN, ISTA)
1 - le poste entretien
Considérant que l'annexe du décret 82-955 du 9 novembre 1982 pris en application de l'article L442-3 du Code de la construction et de l'habitation indique que les dépenses d'entretien ménager des parties communes sont récupérables sur les locataires,
Considérant qu'il existe trois contrats de nettoyage pour l'entretien des locaux et des extérieurs récupérés sur les locataires:
- le contrat n° 14432 de la société SSDN devenue ISS PROPRETE ou ISS ABILIS France, souscrit par le syndic [EEE] ET GESTION au nom de l'ASL, qui porte sur l'entretien des espaces extérieurs: dalles, auvents, jardin, terrasses, luminaires et zones poubelles de la résidence gérée par l'ASL;
- le contrat n°14115 de la société SSDN devenue ISS PROPRETE ou ISS ABILIS France, souscrit par le syndic [EEE] ET GESTION au nom de l'ASL, qui porte sur le traitement des ordures ménagères;
- le contrat de la société ASEG ,puis de la société PEP7 à compter de 2010, souscrits par le syndicat des copropriétaires du lot de volume numéro 7 ' bâtiment E' représenté par son syndic SAGEFRANCE , qui portent sur l'entretien des parties communes de la résidence;
Considérant que les dépenses engagées par l'Association Syndicale Libre, au titre de l'entretien de la [Adresse 10], sont réparties trimestriellement par le Directeur de l'ASL, le Cabinet Pierre et Gestion, aux membres de l'ASL, et notamment à la SAGEFRANCE, prise en sa qualité de syndic du lot de volume numéro 7 bâtiment E;
Considérant que la SAGEFRANCE impute les montants demandés par l'ASL dans l'état des dépenses du syndicat des copropriétaires du lot de volume 7 et les répartit en fonction de la clef commune générale du règlement de copropriété;
a) les postes de nettoyage facturés par SAGEFRANCE: le contrat ASEG puis le contrat PEP7
Considérant que les prestations d'entretien des parties communes du bâtiment E dans le cadre de l'exécution du contrat ASEG sont commandées par le syndic de copropriété SAGEFRANCE/IMMO DE FRANCE et répercutées selon la clef de répartition générale de 83072/100000 èmes du règlement de copropriété applicable à la Société Immobilière 3F en sa qualité de copropriétaire du lot de volume numéro 7;
Considérant que si les intimés acceptent de considérer comme récupérable la facturation du contrat PEP7, conformément aux conclusions de l'expert, pour autant ils s'opposent à ce que la facturation du précédent contrat de la société ASEG, d'un montant égal, pour des prestations qu'ils prétendent identiques, au double de celles facturées dans le contrat PEP7, soit également considérée comme récupérable, compte tenu des incohérences relevées par l'expert;
Considérant sur ce point que, si l'expert se limite à observer que , dans le contrat PEP, qui a succédé en 2010 au contrat ASEG, ' .... le ramassage des détritus et le balayage du rez-de-chaussée et du trottoir est journalier, que le nettoyage de paliers, de tapis est également journalier et non quotidien, comme mentionné dans le dire de la bailleresse...', pour conclure à l'incohérence du contrat de l'ASEG, il précise cependant qu'il appartient au tribunal d'apprécier;
Considérant qu'il résulte de l'examen des contrats ASEG ET PEP7 que les prestations de la société PEP7 ne sont pas identiques à celles de la société ASEG , et que l'entretien des couloirs et des cages d'escalier, ou encore des paliers, ainsi que le lavage du trottoir devant la copropriété, assuré à une moindre fréquence par la société PEP7, engendre nécessairement une baisse de coût; que pour autant, cette baisse de fréquence, et donc de coût, des prestations d'entretien ménager des parties communes n'ont pas pour effet de les rendre irrécupérables sur les locataires, s'agissant de prestations entrant dans la catégorie des charges récupérables correspondant à un service rendu; que les intimés seront, en conséquence, déboutés de leur demande aux fins de voir déclarer irrécupérables les factures ASEG de 2007 à 2009;
b) les postes de nettoyage facturés par PIERRE ET GESTION : les deux contrats de la SSDN devenue ISS ABILIS
Considérant que les intimés soutiennent que, dans ses décomptes de charges générales, la société PIERRE ET GESTION n'applique pas à la Société Immobilière 3F les tantièmes de répartition du cahier des charges de la ZAC du 18 novembre 1977 pour les contrats d'entretien SSDN ISS ABILIS; qu'ils font également valoir que les factures relatives au contrat SSDB ISS ABILIS n° 14432 portant sur l'entretien des extérieurs ( dalle, escaliers, auvents, jardin, zone poubelles et parkings) ne sont pas récupérables; qu'ils prétendent aussi que les contrats souscrits auprès de la société SSDN et portant les numéros 14115 et 14432 couvrent des prestations identiques, le contrat n°14115 ayant pour objet le traitement des ordures ménagères et le contrat n°14432 les travaux d'entretien ménager portant sur l'extérieur de la résidence et la zone poubelle;
- sur les tantièmes
Considérant que les intimés soutiennent que dans ses décomptes de charges générales, la société Pierre et Gestion n'applique pas à la Société Immobilière 3F les tantièmes du Cahier d'Usage et de jouissance de la Z.A.C. du 18 novembre 1977, qui sont les suivants pour les postes ci-après désignés:
- 16 883/100 000 ème pour les frais de gestion d'entretien et de fonctionnement de l'ASL y compris des espaces verts;
- 119/1000 èmes pour les locaux de monte-charges,
- 169/1000 èmes pour la dalle de circulation piétonnière
- 88 516/100 000 èmes pour les ascenseurs
- 179 000/ 1000 èmes pour le local PTT;
Qu'ils font valoir que l'application du rapport 16 883/100 000 èmes pour les charges générales incluant les prestations du contrat SDDN ISS ABILIS , ainsi que l'application du rapport 33 620/100 000 èmes pour le nettoyage des parties communes incluant les prestations du contrat SSDN ISS ABILIS n° 15115 ne sont pas justifiées, et demandent, en conséquence, que les factures de la SSDN ISS ABILIS, pour autant qu'elles soient jugées récupérables, le soient avec l'application des rapports de 119/1000 èmes pour le contrat n°14115 pour l'entretien des ordures ménagères et les 169/1000 èmes pour le contrat n° 14432 pour l'entretien des espaces extérieurs;
Considérant que la Résidence Emile Zola est située dans un îlot dit ' Ilot LAPLACE' composé de plusieurs bâtiments disposés autour d'un terre-plein; qu'elle correspond à l'immeuble E ou le volume 7 et appartient à deux copropriétés, l'une verticale, et l'autre horizontale constituée en Association Syndicale Libre, laquelle ne facture aucune charge en direct à la Société Immobilière 3F;
Considérant que les charges sont réparties et gérées par les deux syndics, d'une part, SAGEFRANCE ou IMMO DE FRANCE pour la copropriété verticale, et d'autre part, PIERRE ET GESTION pour la copropriété horizontale, l'Association Syndicale Libre ( ASL), en vertu des clefs de répartition figurant aux règlements de copropriété; que ces charges sont réparties en fonction du cahier des charges générales d'usage et de jouissance de la ZAC, des statuts de l'Association Syndicale Libre, et des règlements de copropriété des volumes d'habitation et de parkings;
Considérant que le directeur de L'Association Syndicale Libre, le Cabinet Pierre et Gestion, adresse au syndic du lot de volume 7, bâtiment E, la SAGEFRANCE, les charges de l'ensemble du volume, et au Cabinet Pierre et Gestion, pris en sa qualité de syndic du lot de volume 2 représentant le bâtiment ' garages' les charges dudit bâtiment;
Considérant que le lot n°7 représentant le bâtiment E est soumis aux dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et de son décret d'application ainsi qu'au règlement de copropriété du 18 novembre 1977; que selon l'état descriptif de division, l'immeuble est divisé en 92 lots, numérotés de 7001 à 7092, au nombre desquels les lots n°7003 à 7079 dont la Société Immobilière 3F est propriétaire;
Considérant que les tantièmes font l'objet d'une application à deux niveaux; qu'en effet, après une première application des tantièmes de l'ASL, il existe une deuxième application des tantièmes du bâtiment E entre ses différents lots, dont les 72 appartements ( lots 7003 à 7074 correspondant à 83072/100 000 èmes ) réunis sous l'appellation ' volume 7 ', les commerces ( lots 7001 et 7002 correspondant à 15 656/100 000), et les parkings (lots 7075 à 7092 correspondant à 1272/100 000èmes) réunis sous l'appellation volume 2;
Considérant que la société Pierre et Gestion, à l'exception des charges se rapportant aux parkings, ne facture aucune charge directement à la Société Immobilière 3F, la société Pierre et Gestion les répercutant à SAGEFRANCE/IMMO DE FRANCE en fonction des tantièmes applicables dans l'ASL selon la clef commune générale, sans aucune distinction de catégories de charges;
Que SAGEFRANCE/IMMO DE FRANCE appelle ensuite les tantièmes correspondant aux 72 logements du bâtiment E ( sans les commerces du rez de chaussée qui sont en copropriété) à la Société Immobilière 3F qui répercute ensuite ces charges auprès de ses locataires;
Considérant que le règlement de copropriété précise, pages 80 et 81, que les frais d'entretien et de reconstruction du lot de volume n°44 seraient répartis par l'ASL entre les trois syndicats de copropriétaires des volumes numéros 3,6 et 7 à concurrence, pour le volume7, bâtiment E de 33622/100 000 èmes; que s'agissant du contrat SSDN n°14 115, qui a pour objet la gestion des ordures ménagères de l'ASL, les factures sont réglées par le Cabinet Pierre et Gestion, lequel les répartit ensuite en vertu de la clef ' frais entraînés par le gardien et son local' représentant 33 622/ 100 000 tantièmes pour le lot volume 7, tel qu'indiqué par le règlement de copropriété; qu'il s'ensuit que les locataires ne sont pas fondés en leur contestation du rapport 33 622 /100 000 appliqué aux dépenses engagées par la syndic Pierre et Gestion dans le cadre de ce contrat;
Considérant, s'agissant du contrat SSDB ISS ABILIS n° 14432 portant sur l'entretien des extérieurs ( dalle, escaliers, auvents, jardin, zone poubelles et parkings) que l'expert, auquel a été soumis la contestation des locataires portant sur la répartition des tantièmes, tant dans le cadre des de la première que de la deuxième expertise, a analysé et vérifié les tantièmes des lots dont la Société Immobilière 3F est propriétaire et a validé tant la double application des tantièmes compte tenu de la double appartenance de l'immeuble à deux copropriétés que la répartition des tantièmes sur lesquels sont basés les appels de charges ;
Que dans ces conditions, les locataires ne sont pas davantage fondés en leur demande de récupération des factures du contrat n° SSDN ISS ABILIS N°14432, concernant l'entretien des parties extérieures de l'ASL, sur la base d'un rapport de 169/1000 èmes, alors au surplus, que la Société Immobilière 3F accepte que ces prestations ne soient récupérables qu'à concurrence de 47% , conformément aux conclusions de l'expert; qu'ils ne sont pas davantage fondés en leur demande de récupération des factures N°SSDN N°14115 concernant l'entretien des ordures ménagères, sur la base d'un rapport de 119/1000èmes;
- le service rendu aux locataires
Considérant que le contrat n°14115 a pour objet les travaux d'entretien des ordures ménagères et le contrat n°14432 les travaux d'entretien ménager portant sur l'extérieur de la résidence ainsi que la zone poubelle; que cependant les locataires n'établissent pas qu'il s'agisse de prestations identiques qui seraient facturées deux fois;
Considérant que la Société Immobilière 3F soutient que les locataires sont redevables des charges afférentes aux prestations de la société SSDN pour le contrat n°14332 car ils ont l'usage des voies de circulation et des espaces verts de la ZAC dont fait partie le Bâtiment E du fait notamment de l'utilisation de ces voies de circulation pour le ramassage des ordures ménagères et le dépôt des containers;
Considérant que s'il est établi par les constatations de l'expert que les locataires de la [Adresse 2] n'ont pas d'accès direct à la dalle piétonnière, pour autant il n'est pas contesté qu'ils en ont l'utilité, notamment pour se rendre chez le gardien, au local commun résidentiel, et généralement pour circuler dans l'ensemble immobilier; que c'est donc à raison que , même si cette dalle est accessible au public, et qu'elle n'est pas réservée à l'usage exclusif des locataires, l'expert a retenu qu'ils devaient supporter les charges d'entretien de la dalle, au même titre que l'entretien des espaces verts, des zones poubelles et des auvents, qui constituent des charges récupérables, conformément au cahier des charges, l'expert ayant précisé que les appartements du Bâtiment E étaient concernés par les lavages des auvents, le nettoyage de la zone poubelles, la rentrée des containers, le monte-charge des poubelles;
Considérant que la commune prenant à sa charge les dépenses de nettoiement des parties communes de l'Ilôt Laplace à hauteur de 50%, la Société Immobilière 3F a déduit la participation de la mairie sur les tableaux de répartition des charges de 2009 à 2012; que par ailleurs, la Société Immobilière 3F accepte que ces charges de l'entretien extérieur de l'ensemble immobilier facturées dans le cadre du contrat SSDN ISS ABILIS n°14.432 soient récupérées sur les locataires à concurrence de 47%, conformément aux conclusions de l'expert; qu'il y a lieu de lui en donner acte, et de débouter les locataires de leur demande aux fins de déclarer non récupérables les factures relatives au contrat SSDN ISS ABILIS n°14.432;
2 - le poste EDF
Considérant que , contrairement aux affirmations des intimés, la Société Immobilière 3Fa produit les factures EDF, y compris leur verso, pour les années 2010, 2011 et 2012; qu'en tout état de cause, ces factures mentionnant sur leur recto le montant de l'électricité facturée, à l'exclusion de tous frais financiers, ces charges sont donc récupérables; que les intimés seront déboutés de leur demande de production de ces factures, qui est sans objet, ainsi que de leur demande aux fins de voir déclarer irrécupérable le poste EDF;
3- la communication des contrats TFN ET ISTA
Considérant que la Société Immobilière 3Fa produit le cahier des clauses techniques particulières du contrat d'exploitation des chaufferies collectives conclu entre la société TFN et le syndic SAGEFRANCE ayant pour objet l'exploitation des installations de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire et installations connexes; que ce cahier définissant clairement et suffisamment les prestations de la société TFN pour permettre d'en contrôler la teneur, les locataires seront déboutés de leur demande aux fins de déclarer non récupérables les factures TFN d'un montant de 28 890,31 euros ( poste 611BY du programme S102 L);
Considérant, s'agissant du contrat ISTA, que si la Société Immobilière 3F admet qu'elle n'a pas été en mesure de produire, pour la période antérieure à 2011-2012, le contrat ISTA signé par SAGEFRANCE/IMMO DE FRANCE ayant pour objet l'entretien et la location des compteurs d'appartements, pour autant les relevés ISTA ainsi que les relevés généraux du syndic qu'elle verse aux débats établissent suffisamment les dépenses dont elle s'est acquittée pendant la période considérée au titre de l'entretien des compteurs, et partant, les charges récupérables sur les locataires, lesquels seront déboutés de leur demande aux fins de déclarer non récupérables les factures ISTA d'un montant de 6 423,51 euros ( poste 611 CV et 611 CW facturé à SAGEFRANCE);
4 - les charges afférentes aux commerces et autres bâtiments de l'Ilôt
Considérant que les locataires, faisant valoir le bailleur impute aux locataires des factures ISTA pour l'entretien et la location des compteurs des locaux commerciaux, demandent à la cour de déclarer non récupérables les factures ISTA de location des compteurs d'eau des commerces pour un montant de 3687,29 euros au titre des années 2009 à 2012( ligne 611 CV des programmes S1021, facturés à [AA] et Gestion);
Considérant cependant que cette question a déjà été soumise à l'avis de l'expert qui n'y a pas fait droit; que l'expert rappelle en effet, s'agissant de l'imputation des charges de commerces aux locataires des appartements, que la Société Immobilière 3F participe aux charges de l'Association Syndicale Libre au prorata des lots dont elle est propriétaire, que cette participation est répercutée sur les locataires des appartements, et que les charges facturées par la Société Immobilière 3F concernent bien les des factures ; qu'il s'ensuit que les factures ISTA relatives aux locaux commerciaux sont payées par [AA] et Gestion, qui les répercute au syndic Sagefrance/Immo de France en appliquant la clef de répartition 16 883/100000èmes, le syndic les répercutant à son tour à la Société Immobilière 3F en appliquant la clef de répartition 83072/100000 èmes; que s'agissant de charges récupérables, les locataires seront déboutés de ce chef de demande;
Considérant que les locataires font également valoir que le bailleur impute à tort aux locataires des factures VEOLIA au titre de la consommation d'eau froide des commerces et des Bâtiments C et A; qu'ils demandent à la cour, en conséquence, de dire non récupérables les factures VEOLIA pour les Boutiques, et les Bâtiments A et C pour un montant de 30 391,87 euros ( ligne 606AJ facturée à [AA] et Gestion);
Considérant que la facturation critiquée se rapporte à la consommation d'eau de L'ASL correspondant à l'entretien des locaux des ordures ménagères et des containers de l'ensemble immobilier; que les factures VEOLIA établies au nom du gestionnaire, Pierre et Gestion, sont répercutées par celui-ci au syndic Sagefrance/Immo de France, selon la clef de répartition 16883/100000èmes, et Sagefrance/Immo de France les refacture au Bâtiment E selon les tantièmes applicables ( 83072/100000èmes);
Que les différents relevés de ce poste comportent des lignes de crédit qui viennent en déduction des sommes appelées et qu'il n'est pas établi que la Société Immobilière 3F, qui ne règle aucune charge pour le compte des bâtiments A et C, répercute sur ses locataires la consommation d'eau froide des commerces et des bâtiments A et C ; qu'il y a lieu, en conséquence, de débouter les locataires de ce chef de demande;
5- sur la consommation d'eau froide du bâtiment E
Considérant, s'agissant de la consommation d'eau froide du bâtiment E ( poste 606 AJ des programmes S102L), que les locataires font valoir que le relevé officiel du prestataire ISTA retraçant la consommation de chaque locataire pour les années 2008 à 2009 ayant été édité seulement le 31 janvier 2013, ils sont dans l'impossibilité de vérifier leur consommation rétrospectivement; qu'ils observent également des libellés et des numéros de clients différents d'une facture à l'autre , et font valoir que la reprise de factures antérieures de 8 992,07 euros appliquée par VEOLIA , au titre de la facture du 23 février 2009, n'a pas été répercutée sur les locataires par la Société Immobilière 3F;
Considérant que la Société Immobilière 3F justifie, pour chaque année, des factures de chaque année, du volume de la consommation d'eau froide et d'eau chaude des compteurs divisionnaires, répartis selon la consommation en m3 d'eau froide et d'eau chaude des locataires occupants et des locataires partis, du montant à en imputer aux locataires présents et du montant à en imputer aux locataires partis, ainsi que du prix du chauffage pour réchauffer l'eau, pour les locataires présents et pour les locataires sortants;
Considérant que dans son dire de novembre 2014, le bailleur explique que les différentiels du nombre de m3 résiduels résultent du fait qu'il n'existe pas de synchronisation entre les relevés du compteur général et les relevés des compteurs divisionnaires; que les compteurs divisionnaires d'eau représentent la consommation annuelle réelle des locataires qui doit être imputée annuellement aux locataires, l'eau résiduelle étant variable d'une année sur l'autre en raison du décalage existant entre les relevés du compteur général et les relevés des compteurs divisionnaires qui ne sont pas synchronisés;
Considérant que la Société Immobilière 3F a établi un tableau Excel, communiqué à l'expert, sur lequel figurent les relevés d'eau froide et d'eau chaude, par année et par locataire, ainsi que la simulation de la quote-part facturée aux locataires, aucune somme n'ayant été réclamée aux locataires par la Société Immobilière 3F, dans l'attente de la validation par la cour des charges récupérables, à l'effet d'éviter d'autres polémiques, être dans l'attente de la validation;
Que si les locataires ne peuvent effectivement pas vérifier leur consommation rétrospectivement depuis 2008, faute de connaître les index de départ, pour autant, ils ne justifient d'aucun élément permettant d'établir une anomalie de fonctionnement affectant la fiabilité des relevés des compteurs;
Que le courrier de la Société Immobilière la Société Immobilière 3F du 17 juillet 2014 a été adressé, non pas à tous les locataires, comme le prétendent les intimés, mais seulement à certains locataires, dont le relevé des compteurs, au premier semestre 2014, faisait apparaître une consommation d'eau anormale; que ce courrier dont l'objet était de demander à ces locataires le relevé des index de chacun des compteurs, eau froide et eau chaude, à l'effet d'effectuer la prochaine régularisation de leurs consommations individuelles, toutefois ne suffit pas à attribuer cette consommation différente des années antérieures à un dysfonctionnement qui lui soit imputable;
Considérant que les locataires se plaignent aussi de devoir faire couler beaucoup d'eau froide pour obtenir de l'eau chaude; que cependant, ils n'établissent pas que les dysfonctionnements et la vétusté des chaudières qu'ils dénoncent soit à l'origine d'une surconsommation anormale de l'eau, alors qu'ils admettent eux-mêmes que le remplacement des chaudières, en 2010, n'a pas réglé le problème;
Considérant qu'il y a lieu, en conséquence, tenant compte des observations des parties, et de la vérification opérée par l'expert , qui précise que les relevés de consommation d'eau ont été communiqués lors des opérations d'expertise, de dire que le poste de consommation d'eau froide du bâtiment E sera imputé aux locataires selon les conclusions de l'expert, qui a toutefois retenu à juste titre que la part d'eau froide des parties communes du bâtiment E pour l'année 2009 était excessive et qui a retenu une surfacturation;
Considérant toutefois que la Société Immobilière 3F a reporté sur le programme S 102L de l'année 2009 une somme de 9664,36 euros au tire de la facture VEOLIA du 23 février 2009, alors que le montant à régler s'élevait à 672,29 euros, sans appliquer la déduction sur reprise de factures antérieures de 8992,07 euros; qu'il y a lieu, en conséquence, de déduire la somme de 8992,07 euros des factures VEOLIA du Bâtiment E;
Considérant en définitive, que , à l'exception des factures du contrat ASEG et de la déduction sur reprise de la somme de 8992,07 euros des factures VEOLIA du Bâtiment E, les charges locatives seront imputées aux locataires sur la base des conclusions du rapport de l'expert;
Considérant que la Société Immobilière 3F s'engage à établir les régularisations des charges des mois de novembre et décembre 2007, et des années 2008 à 2012, dans les six mois du présent arrêt; qu'il y a lieu de lui en donner acte;
Sur la demande de dommages intérêts
Considérant que l'immeuble locatif dépend d'un ensemble immobilier dont la gestion complexe n'est pas assurée par la Société Immobilière 3F, à laquelle l'Association Libre des Locataires et les syndics de copropriété communiquent les informations et les justificatifs des charges récupérables; que si la complexité de la copropriété et la double application des tantièmes à deux niveaux, dont les locataires conviennent, peuvent expliquer en partie le retard de la bailleresse à établir et à produire les justificatifs demandés tant par les locataires que par l'expert, pour autant, il est constant que les deux expertises, rendues nécessaires pour le calcul des charges locatives récupérables, ont révélé des erreurs et des surfacturations préjudiciables aux locataires, sans pour autant que la carence de la Société Immobilière 3Fautorise les locataires à se prévaloir d'une exécution déloyale du contrat de bail de chaque locataire par la bailleresse ; que cependant, les régularisations de charges tardives, ou même inexistantes, sont constitutives d'un manquement de la Société Immobilière 3F à ses obligations légales qui a nécessairement causé un préjudice aux locataires consistant en la privation, pour une période excédant la normale, de sommes d'argent qui auraient dues faire l'objet, même partiellement, de répétition;'il y a lieu d'indemniser ce préjudice à hauteur de la somme de 150 euros par locataire ;
Sur le remboursement de la consignation initiale des frais d'expertise
Considérant qu'aux termes de l'ordonnance du 15 mars 2007 ayant ordonné la première expertise, la consignation initiale de 1500 euros a été mise à la charge de Monsieur et Madame [W], de Monsieur [S], de Madame [K] et de Monsieur et Madame [T]; que cette expertise ayant révélé en partie le bien-fondé de leurs contestations, il y a lieu, de condamner la Société Immobilière 3F à leur restituer la consignation de 1500 euros;
Sur l'article 700 du Code de procédure civile et les dépens
Considérant que la Société Immobilière 3Fsera condamnée aux dépens de première instance et d'appel et gardera à sa charge les frais non compris dans les dépens qu'elle a exposés;
Considérant que la somme qui doit être mise à la charge de la Société Immobilière 3F au titre des frais non compris dans les dépens exposés en cause d'appel par les intimés peut être équitablement fixée à la somme globale de 5000 euros;
PAR CES MOTIFS
La cour statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement ,
DÉBOUTE les locataires de leur demande principale de restitution intégrale des provisions sur charges qu'ils ont réglées au titre des années 2007,2008,2009, 2010, 2011,2012,2013 et 2014,
DÉBOUTE les locataires de leur demande aux fins de voir déclarer irrécupérables les factures ASEG de 2007 à 2009,
DONNE acte à la Société Immobilière la Société Immobilière 3F de ce qu'elle accepte que les charges de l'entretien extérieur de l'ensemble immobilier facturées dans le cadre du contrat SSDN ISS ABILIS n°14.432 soient récupérées sur les locataires à concurrence de 47%,
DÉBOUTE les locataires de leur demande aux fins de déclarer non récupérables les factures relatives au contrat SSDN ISS ABILIS n°14.432,
DÉBOUTE les locataires de leur demande de restitution des provisions pour charges afférentes aux lots parking,
DIT que les locataires sont redevables des charges récupérables à hauteur des sommes facturées et acquittées par le bailleur pour les mois de novembre et décembre 2007,
DÉBOUTE les locataires des factures ISTA de leur demande aux fins de déclarer non récupérables les factures ISTA de location des compteurs d'eau des commerces pour un montant de 3687,29 euros au titre des années 2009 à 2012,
DÉBOUTE les locataires de leur demande aux fins de déclarer non récupérables les factures TFN d'un montant de 28 890,31 euros ( poste 611BY du programme S102 L), et de leur demande aux fins de déclarer non récupérables les factures ISTA d'un montant de 6 423,51 euros ( poste 611 CV et 611 CW facturé à SAGEFRANCE),
DIT y avoir lieu à déduction de la somme de 8992,07 euros des factures VEOLIA du BâtimentE,
DIT que les charges seront imputées aux locataires sur la base des conclusions du rapport de l'expert,
DONNE acte à la Société Immobilière 3F de ce qu'elle s'engage à établir les régularisations de charges des mois de novembre et décembre 2007, et des années 2008 à 2009, dans les six mois du présent arrêt,
CONDAMNE la Société Immobilière 3F à payer à chacun des locataires la somme de 150 euros à titre de dommages et intérêts,
CONDAMNE la Société Immobilière 3F à restituer à Monsieur et Madame [W], Monsieur [S], Madame [K] et Monsieur et Madame [T], la consignation de 1500 euros mise à leur charge au titre de la consignation de l'expertise ordonnée par l'ordonnance de référé du15 mars 2007,
DÉBOUTE les parties de toutes autres ou plus amples demandes,
CONDAMNE la Société Immobilière 3F à payer aux intimés la somme globale de 5000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.
CONDAMNE la Société Immobilière 3Faux entiers dépens, ceux d'appel pouvant être recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE
