Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 6
ARRÊT DU 25 MARS 2016
(n° , 9 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 14/15913
Décision déférée à la Cour : Jugement du 08 Juillet 2014 -Tribunal de Grande Instance de PARIS 01 - RG n° 13/00920
APPELANTE
SA BOUYGUES IMMOBILIER agissant en la personne de ses représentants légaux
RCS : B 562 091 546
dont le siège social est
[Adresse 2]
[Adresse 6]
Représentée par : Me Matthieu BOCCON GIBOD, avocat au barreau de PARIS, toque : C2477
Assistée par : Me Noémi RELIER, avocat au barreau de PARIS, toque : J100
INTIMES
Monsieur [J] [H]
né le [Date naissance 1] 1959
[Adresse 1]
[Adresse 4]
ET
Madame [P] [G] ÉPOUSE [H]
née le [Date naissance 2] 1957
[Adresse 1]
[Adresse 4]
Représentés par : Me Sandra OHANA, avocat au barreau de PARIS, toque : C1050
Assistés par : Me José IBANEZ, avocat au barreau de PARIS, toque : P261
SA ALLIANZ prise en la personne de ses représentants légaux
RCS : 542 110 291
Dont le siège social est
[Adresse 5]
[Adresse 3]
Représentée par : Me Bruno THORRIGNAC, avocat au barreau de PARIS, toque : D0125
Assistée par : Me Dalila ELMAN, avocat au barreau de PARIS, toque : D0125
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 15 Octobre 2015, en audience publique, devant la Cour composée de :
Madame Marie-Christine BERTRAND, Présidente de chambre
Madame Valérie GERARD, Conseillère
Madame Madeleine HUBERTY, Conseillère
qui en ont délibéré
Greffier, lors des débats : Madame Sabrina RAHMOUNI
ARRÊT :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Marie-Christine BERTRAND, Présidente de chambre et par Madame Sabrina RAHMOUNI Greffier présent lors du prononcé auquel a été remis la minute par le magistrat signataire.
FAITS, PROCÉDURE ET MOYENS DES PARTIES
Par acte authentique du 29 juin 2007, Monsieur et Madame [J] et [P] [H] ont acheté à la SA BOUYGUES IMMOBILIER une maison d'habitation en état futur d'achèvement située[Adresse 1], au prix de 410.000 euros.
La livraison est intervenue le 9 janvier 2009 avec réserves.
Après une vaine intervention des entreprises pour résoudre les nombreux problèmes soulevés par Monsieur et Madame [H], ceux-ci ont obtenu la désignation d'un expert par ordonnance de référé du 1er mars 2010, Monsieur [U] [W], qui a déposé son rapport le 26 juillet 2012.
Par jugement du 8 juillet 2014, le tribunal de grande instance de PARIS a statué en ces termes sur la demande d'indemnisation formée par Monsieur et Madame [H]:
«'Vu le rapport d'expertise de Monsieur [U] [W] déposé le 26 juillet 2012.
Déboute les Sociétés BOUYGUES IMMOBILIER et ALLIANZ de leur demande visant à voir déclarer forclos Monsieur et Madame [H] pour la réparation des désordres concernant les désordres n° 2, 3, 4, 7, 8, 14, 21, 22, 27, 29, 50, 52, 53, 54, 55, 56, 58, 59 ainsi que sur la question des compteurs EDF, de la clôture et du bandeau en façade.
Déclare Monsieur et Madame [H] recevables et partiellement fondés en leurs demandes principales et accessoires.
Dit que les désordres , malfaçons , non-façons et non conformités au contrat de vente en l'état de futur achèvement engagent la responsabilité de la Société BOUYGUES IMMOBILIER à l'égard de Monsieur et Madame [H].
Dit que la Compagnie ALLIANZ, assureur CNR de la Société BOUYGUES IMMOBILIER est tenue de garantir son assurée en application de l'article L124-3 du Code des Assurances , étant précisé que les garanties souscrites s'appliqueront dans les termes et limite de la police souscrite, laquelle prévoit l'application de franchises par assuré et par sinistre dont les montants sont fixés aux termes des conditions particulières de la police.
Condamne in solidum la Société BOUYGUES IMMOBILIER et son assureur la Compagnie ALLIANZ à payer à Monsieur et Madame [H] les sommes suivantes :
- 30 125.26 euros TTC pour la reprise des désordres et malfaçons constatés par l'expert judiciaire , y compris les honoraires de maîtrise d''uvre de 10 % , soit 2 526 euros ainsi que les frais de dépannage en urgence sur les portes de garage, soit 280 euros, et le coût de nettoyage de la moquette , soit 281.06 €.
-8.380 euros HT, soit 8.966,60 euros TTC, au titre du déplacement des compteurs et de la pose de la clôture.
- 3.700 euros HT , soit 3.959 euros TTC, au titre du remplacement du bandeau en plâtre.
-7 500 euros au titre du préjudice de jouissance .
-1.900 euros au titre des frais engagés .
Dit que les sommes précitées porteront intérêts au taux légal à compter du présent jugement.
Déboute la Société BOUYGUES IMMOBILIER de sa demande en déconsignation de la somme de 20 500 euros, consignée auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations de Meaux et de sa demande en paiement du solde de prix de vente à hauteur de 20.500 euros et de pénalités de retard, non justifiées à hauteur de 11.685 euros.
Ordonne, à la levée de l'ensemble des non conformités contractuelles par la Société BOUYGUES IMMOBILIER, la compensation de la somme de 20.500 euros, correspondant au solde de prix de vente avec les sommes dues par la Société BOUYGUES IMMOBILIER à Monsieur et Madame [H].
Ordonne l'exécution provisoire du présent jugement.
Condamne in solidum la Société BOUYGUES IMMOBILIER et son assureur la Compagnie ALLIANZ à payer à Monsieur et Madame [H] une indemnité de 10 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
Condamne in solidum la Société BOUYGUES IMMOBILIER et son assureur la Compagnie ALLIANZ aux entiers dépens lesquels comprendront les frais d'expertise de Monsieur [U] [W], Expert Judiciaire, à concurrence de la somme de 24.906,92 euros TTC, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure civile'».
La SA BOUYGUES IMMOBILIER a fait appel du jugement le 24 juillet 2014.
Les parties ont conclu aux dates suivantes :
- SA BOUYGUES IMMOBILIER : 23 octobre 2014
- Monsieur et Madame [J] [H] : 23 décembre 2014
- SA ALLIANZ IARD : 15 décembre 2014
*******
I- demandes de Monsieur et Madame [J] et [P] [H]
La SA BOUYGUES IMMOBILIER conteste les désordres et non-conformités retenus par le tribunal.
L'expert a constaté que, sur les 61 désordres dénoncés par Monsieur et Madame [H], 15 avaient été repris (n°6, 9, 17, 19, 23, 28, 30, 31, 32, 39, 46, 49, 51, 57, 60) et que subsistaient les désordres suivants :
-n°2 : porte d'entrée laissant passer l'air et l'eau
-n°3 : dalle de fenêtre fissurée dans la salle de bains des parents
-n°4 : volet de cuisine laissant un jour en position fermée
-n°5 : peinture manquante derrière la poignée du volet de la cuisine
-n°7 : vitrage de la porte-fenêtre de la cuisine et du salon rayé
-n°8 : fissures importantes au niveau de la porte entre maison et garage, éclats au sollicitent
-n°10 : VMC bruyante
-n°12 : grand volet du salon voilé
-n°13 : problèmes d'évacuation d'eau dans le jardin
-n°14 : peinture des volets non réalisée correctement
-n°15 : ouverture intempestive de la porte du garage
-n°16 : implantation non conforme des compteurs
-n°21 : tuiles déformées et mal posées
-n°22 : absence de calfeutrement sous les tuiles de rives du faîtage en pignon
-n°27 : ravalement abimé sur un pignon
-n°29 : quincailleries des fenêtres rouillées
-n°33 : appuis de fenêtres épaufrés
n°34 : absence de joint de dilatation entre le ravalement et les huisseries
-n°35 : évacuation du gaz de la chaudière laissant passer le vent
-n°41 : fissure sur le bord de fenêtre de la chambre des parents
-n°42 : absence de bornage et clôture non terminée
-n°45 : bandeau ceinturant la maison en plâtre au lieu de ciment
-n°50 et 50a : l'escalier n'est pas en bois exotique et présentant des imperfections (pointe de diamant ébréché, jeu entre poteau et mur, joint sous limon, ponçage du pied de rampe et des marches puis lazure, colmatage de la coupe d'onglet du champ plat du plafond)
-n°52 : les WC ne sont pas centrés et les joints sont manquants
-n°53 : seuils d'entrée présentant des éclats
-n°54 : l'appui de la fenêtre de la salle d'eau n'est pas posé d'aplomb et présente un éclat
-n°55 : moquette présentant un coup de cutter
-n°56 : modèles de radiateur différents selon les pièces
-n°58 : absence de bouche de VMC
-n°59 : choc en partie basse de la porte du garage
1. sur la forclusion
La SA BOUYGUES IMMOBILIER soulève la forclusion des demandes relatives aux désordres n°2, 3, 4, 7, 8, 14, 16, 21, 22, 29, 42, 45, 50, 52, 53, 54, 55, 56, 58, 59 ainsi que de la demande relative au nettoyage de la moquette.
L'assignation en référé a été délivrée dans le délai prévu par l'article 1648 du code civil (3 février 2010) et un nouveau délai d'un an a commencé à courir à partir de l'ordonnance de référé (1er mars 2010).
La SA BOUYGUES IMMOBILIER a été assignée au fond par exploit du 7 janvier 2013.
Pour rejeter la forclusion soulevée par la SA BOUYGUES IMMOBILIER, le tribunal a retenu qu'elle avait pris l'engagement de reprendre les désordres, notamment dans ses courriers des 6 et 28 juillet 2009, lors de la réunion d'expertise du 11 mai 2010 et dans son dire du 18 mai 2010.
Par son courrier du 6 juillet 2009, la SA BOUYGUES IMMOBILIER a «'décidé de missionner l'entreprise BATI SOLUTIONS pour venir en substitution des entreprises en charge des travaux de reprise afin de réduire le nombre d'intervenants et de prendre en charge l'ensemble des travaux tous corps d'état situés à l'intérieur de votre maison'»
Dans ce même courrier, la SA BOUYGUES IMMOBILIER a affirmé qu'elle souhaitait conclure un protocole d'accord avec les époux [H], a déclaré qu'elle s'était rendue à leur domicile pour en valider la rédaction et a rappelé sa volonté de voir aboutir les négociations entreprises.
Par son courrier du 28 juillet 2009, elle a renouvelé son offre de négociations à la suite de certaines interventions non satisfaisantes des entreprises et pour prendre en considération les désagréments occasionnés par les travaux de levée des réserves.
Ces courriers sont rédigés en termes généraux sans désigner précisément les désordres sur lesquels portait l'offre de réparation.
Au cours de la réunion d'expertise du 11 mai 2010, l'expert a noté que la SA BOUYGUES IMMOBILIER avait proposé de reprendre un certain nombre de points spontanément et en a dressé la liste, proposition confirmée dans le dire du 18 mai 2010, excepté le désordre n° 42 : il s'agit des désordres n° 5, 6, 9, 10, 14, 17, 18, 19, 23, 28, 30, 31, 32, 35, 38, 39, 46, 47, 49, 53, 55, 57, 58, 60, 61.
Eu égard à la liste des désordres effectivement réparés, la SA BOUYGUES IMMOBILIER a donc pris un engagement complémentaire exprès de reprise des désordres, qui font l'objet du présent litige, n° 5, 10, 14, 35, 47, 53, 55, 58 et n'est donc pas fondée à soulever, comme elle le fait, la forclusion des demandes relatives aux désordres n°14, 53, 55, 58, son engagement ayant fait échapper l'action au délai prévu par l'article 1648 du code civil pour le soumettre au délai de l'article 1792-4-1 ou 1792-4-3 du code civil.
Concernant les autres désordres, qui n'ont pas fait l'objet d'un engagement précis de reprise de la part de la SA BOUYGUES IMMOBILIER, laquelle a expressément refusé leur prise en charge lors de la réunion du 11 mai 2010, l'action de Monsieur et Madame [H] est forclose pour avoir été introduite hors du délai prévu par l'article 1648 du code civil : il s'agit des désordres n°2, 3, 4, 7, 8, 16, 21, 22, 29, 42, 45, 50, 52, 54, 56, 59.
Il en est de même de la demande formée au titre du nettoyage de la moquette relative à un dommage réservé à la livraison.
2. sur la reprise des désordres
- désordres n° 5, 10, 27, 41
-n°5 : peinture manquante derrière la poignée du volet de la cuisine-indemnisation évaluée par l'expert à 10 € HT
La SA BOUYGUES IMMOBILIER soutient que ce désordre relève exclusivement de la responsabilité contractuelle des constructeurs.
Cependant, dès lors qu'elle s'est expressément engagée en cours d'expertise à reprendre ce désordre, la SA BOUYGUES IMMOBILIER, qui, n'ayant pas donné suite à son offre, a manqué à l'obligation contractuelle ainsi contractée, est personnellement responsable du dommage causé à Monsieur et Madame [H] sur le fondement de l'article 1147 du code civil.
-n°10 : VMC bruyante-indemnisation évaluée par l'expert à 300 € HT
La SA BOUYGUES IMMOBILIER estime qu'elle n'avait aucune obligation de vérifier et régler la VMC après la livraison et que ce problème, apparu après livraison, relève exclusivement de la responsabilité contractuelle des constructeurs.
Monsieur et Madame [H] affirment qu'il relève de la garantie des vices apparents pesant sur la SA BOUYGUES IMMOBILIER sur le fondement des articles 1642-1 et 1646-1 du code civil.
Dès lors qu'il s'agit du mauvais fonctionnement d'un élément d'équipement, ce désordre, que la SA BOUYGUES IMMOBILIER s'est expressément engagée à reprendre dans le cadre de l'expertise, relève de la garantie de l'article 1792-3 du code civil, due par la SA BOUYGUES IMMOBILIER à Monsieur et Madame [H] sur le fondement de l'article 1646-1 du code civil.
-n°27 : ravalement abimé sur un pignon-indemnisation évaluée par l'expert à 2.200 € HT
La SA BOUYGUES IMMOBILIER soutient à juste titre que ce problème est consécutif à l'intervention de la société A'GRAPH après la livraison dans le cadre de la levée des réserves (peinture des bandeaux et corniches) et relève exclusivement de la responsabilité contractuelle de cette entreprise.
La responsabilité de la SA BOUYGUES IMMOBILIER n'est pas engagée à défaut de preuve d'une faute qu'elle aurait personnellement commise à l'origine du dommage.
-n°41 : fissure sur le bord de fenêtre de la chambre des parents-indemnisation évaluée par l'expert à 200 € HT
La SA BOUYGUES IMMOBILIER soutient que, n'ayant pas réalisé cet appui de fenêtre, elle n'est pas responsable du désordre, apparu après la livraison et imputable à la seule entreprise de gros 'uvre qui a réalisé l'ouvrage.
Monsieur et Madame [H] affirment qu'il relève de la garantie des vices pesant sur la SA BOUYGUES IMMOBILIER sur le fondement des articles 1792 et 1646-1 du code civil.
Il n'est pas établi que la fissure d'un appui de fenêtre compromette la solidité de l'ouvrage ou le rende impropre à sa destination, ce qui exclut la mise en 'uvre de la garantie de l'article 1792 du code civil.
Dans ces circonstances, seule la responsabilité de l'entreprise ayant réalisé l'ouvrage est susceptible d'être engagée sur le fondement de l'article 1147 du code civil et non la responsabilité de la SA BOUYGUES IMMOBILIER, à défaut de preuve d'une faute qu'elle aurait personnellement commise à l'origine du dommage.
- désordres n°14, 53, 55, 58
-n°14 : peinture des volets non réalisée correctement ' indemnisation évaluée à 70 €
-n°53 : seuils d'entrée présentant des éclats ' indemnisation évaluée à 200 €
-n°55 : moquette présentant un coup de cutter ' indemnisation évaluée à 200 €
-n°58 : absence de bouche de VMC ' indemnisation évaluée à 1.200 €
L'existence de ces désordres a été constatée par l'expert et la SA BOUYGUES IMMOBILIER s'est expressément engagée à les reprendre sans donner suite à sa proposition.
Ayant ainsi a manqué à l'obligation contractuelle contractée, la SA BOUYGUES IMMOBILIER est personnellement responsable du dommage causé à Monsieur et Madame [H] sur le fondement de l'article 1147 du code civil.
- désordres n° 12, 13, 35
La SA BOUYGUE IMMOBILIER ne s'oppose pas à la prise en compte des désordres n°12, 13, 35, sur le fondement de l'article 1792 du code civil, désordres dont l'indemnisation a été évaluée par l'expert aux sommes de 800 € HT, 12.000 € HT et 150 € HT.
La SA ALLIANZ, assureur CNR de la SA BOUYGUES IMMOBILIER, conclut au débouté de la demande formée à ce titre.
Ces trois désordres sont apparus après la réception mais ne relèvent pas de la garantie prévue par l'article 1792 du code civil.
En effet, d'une part le désordre n° 13 n'affecte pas un ouvrage, s'agissant du jardin inondé en raison, selon les conclusions de l'expert, de la qualité de la terre qui le compose, d'autre part les désordres n° 12 et 35 ne rendent pas la maison impropre à sa destination.
Seule la responsabilité de droit commun est susceptible d'être engagée dans la réalisation de ses dommages.
A défaut de faute prouvée de la SA BOUYGUES IMMOBILIER à l'origine de ces désordres, la demande n'est pas fondée.
- désordre n°15
La SA BOUYGUE IMMOBILIER invoque l'absence de preuve du désordre n°15 et l'expert n'en a pas constaté l'existence, précisant que Monsieur et Madame [H] avaient fait changer le moteur de la porte au prix de 583 € HT.
L'existence du dommage n'étant pas démontrée, aucune indemnisation n'est due à ce titre, de même qu'au titre des frais de dépannage en urgence corrélatif au désordre invoqué.
- désordres n° 33 et 34
Aucune demande n'est formée relativement aux désordres n° 33 et 34.
3. sur l'indemnisation
L'indemnisation due par la SA BOUYGUES IMMOBILIER à Monsieur et Madame [H] s'établit comme suit :
préjudice matériel :
-n° 5 : 10 € HT
-n°10 : 300 € HT
-n°14 : 70 € HT
-n°53 : 200 € HT
-n°55 : 200 € HT
-n°58 : 1.200 € HT
TOTAL : 1.980 € HT
trouble de jouissance
Monsieur et Madame [J] et [P] [H] demandent la somme de 25.500 euros à titre d'indemnisation de leur préjudice de jouissance sur la base d'une privation de leur maison à hauteur de 50% pendant 34 mois sur une valeur locative de 1.500 euros.
L'expert a estimé que seul le jardin était impraticable en raison du mauvais drainage et a proposé un pourcentage de perte de jouissance de 10%.
Dès lors que l'immeuble était habitable et que les seuls désordres retenus sont des défauts mineurs n'en limitant pas l'usage, l'indemnisation allouée par le tribunal n'est pas justifiée.
frais de conseils techniques
Monsieur et Madame [H] demandent la somme de 1.900 euros correspondant aux honoraires d'un huissier de justice et d'un architecte conseil, dont l'expert a confirmé l'intervention au cours de la procédure.
La demande formée à ce titre, qui tend à l'indemnisation d'un préjudice directement lié à l'existence des désordres affectant leur immeuble, est bien fondée.
préjudice moral
Il ressort des courriers échangés par les parties que la SA BOUYGUES IMMOBILIER a été dès l'origine à la recherche de solutions amiables pour parvenir à la levée des réserves et les circonstances dans lesquelles les négociations n'ont pas abouti demeurent très floues, de telle sorte que le lien de causalité entre une faute imputable à la SA BOUYGUES IMMOBILIER et le préjudice invoqué par Monsieur et Madame [H] n'est pas démontré.
II- demandes de la SA BOUYGUES IMMOBILIER
LA SA BOUYGUES IMMOBILIER demande la condamnation de Monsieur et Madame [H] à lui payer le solde du prix de vente s'élevant à la somme de 20.500 euros, consignée à la Caisse des Dépôts et Consignation depuis le 9 janvier 2009, ainsi que la somme de 11.685 euros au titre de pénalités de retard contractuelles et les intérêts au taux légal à compter de la même date.
Il n'est pas contesté que Monsieur et Madame [H] ont consigné 5% du prix d'achat de leur immeuble à la livraison.
Ils s'opposent au versement de ce solde de prix à la SA BOUYGUES IMMOBILIER tant que les réserves ne seront pas levées.
Cependant, dès lors que le délai de levée des réserves est expiré et que le litige relatif aux non-conformités affectant l'immeuble se résout désormais en dommages-intérêts et non par une réparation en nature, le refus de paiement du solde de prix consigné n'est pas justifié.
La demande de la SA BOUYGUES IMMOBILIER est donc fondée dans la limite de la compensation susceptible d'intervenir de plein droit entre les créances respectives des parties.
La clause du contrat de vente relative aux pénalités de retard vise expressément le cas où «'toute somme formant partie du prix qui ne serait pas payée à son exacte échéance'».
Le prix payable avant la levée des réserves excluant la retenue de garantie légale de 5%, les pénalités de retard ne lui sont pas applicables.
PAR CES MOTIFS,
La cour,
INFIRME le jugement,
statuant à nouveau,
DECLARE irrecevable pour cause de forclusion les demandes relatives aux désordres n°2, 3, 4, 7, 8, 16, 21, 22, 29, 42, 45, 50, 52, 54, 56, 59,
CONDAMNE la SA BOUYGUES IMMOBILIER à payer à Monsieur et Madame [J] et [P] [H] la somme de MILLE NEUF CENT QUATRE VINGTS EUROS (1.980 €) augmentée de la T.V.A au taux applicable à la date du présent arrêt, avec intérêts au taux légal à compter du 8 juillet 2014,
CONDAMNE la SA BOUYGUES IMMOBILIER à payer à Monsieur et Madame [J] et [P] [H] la somme de MILLE NEUF CENTS EUROS (1.900 €) avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt,
CONDAMNE Monsieur et Madame [J] et [P] [H] à payer à la SA BOUYGUES IMMOBILIER la somme de VINGT MILLE CINQ CENTS EUROS (20.500 €) avec intérêts au taux légal à compter du 14 janvier 2014, date de ses conclusions devant le tribunal de grande instance,
ORDONNE la compensation entre les créances respectives des parties,
ORDONNE la déconsignation au profit de la SA BOUYGUES IMMOBILIER, à concurrence du montant de sa créance, de la somme de 20.500 euros consignée par Monsieur et Madame [J] et [P] [H] à la Caisse des Dépôts et Consignation,
DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,
DIT qu'il n'y a pas lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE la SA BOUYGUES IMMOBILIER aux dépens de première instance, y compris les dépens des ordonnances de référé et des frais d'expertise, et Monsieur et Madame [J] et [P] [H] aux dépens de la procédure d'appel.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
