Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 2 - Chambre 1
ARRET DU 08 MARS 2016
(n° 149 , 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 15/09624
Décision déférée à la Cour : Arrêt du 15 Mars 2006 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 05/14247
APPELANTE
Madame [N] [K]
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentée par Me COLONNA Anne substituant Me Olivier HILLEL, avocat au barreau de PARIS, toque : E0257
INTIMES
Monsieur [Q] [F]
[Adresse 3]
[Localité 2]
Représenté par Me Edmond FROMANTIN, avocat au barreau de PARIS, toque : J151
Ayant pour avocat plaidant Me Jean-Pierre CORDELIER de la SCP CORDELIER-RICHARD-JOURDAN, avocat au barreau de PARIS, toque : P 399
SA MUTUELLE DU MANS ASSURANCES IARD
[Adresse 1]
[Localité 1]
Représentée par Me Edmond FROMANTIN, avocat au barreau de PARIS, toque : J151
Ayant pour avocat plaidant Me Jean-Pierre CORDELIER de la SCP CORDELIER-RICHARD-JOURDAN, avocat au barreau de PARIS, toque : P 399
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 12 Janvier 2016, en audience publique, devant la Cour composée de :
M. Jacques BICHARD, Président de chambre
Madame Marie-Sophie RICHARD, Conseillère
Mme Marie-Claude HERVE, Conseillère
qui en ont délibéré
Greffier, lors des débats : Mme Sylvie BENARDEAU
ARRET :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par M. Jacques BICHARD, président et par Mme Lydie SUEUR, greffier lors du prononcé.
Le 25 mai 1982, M. [X] et Mme [K] ont acquis, chacun pour moitié indivise, un immeuble à [Localité 4] (Seine-et-Marne) moyennant le prix de 250.000 francs (38.112,25 euros), payé à hauteur de 200.000 francs (30.489,80 euros) à l'aide d'un crédit consenti par l'Union de crédit pour le bâtiment, dite U.C.B., et la Compagnie française d'épargne et de crédit ;
Le 20 juillet 1984, M. [X] et Mme [K] ont donné l'immeuble à bail à la société PARADISO, exploitant un restaurant, pour une durée de neuf années à compter du 1er septembre 1984 et moyennant un loyer annuel de 36.000 francs (5.488,16 euros), hors taxe ;
Par jugement du 14 novembre 1989, le tribunal de commerce de Bobigny a ouvert une procédure de redressement à l'égard de M. [X], désigné M. [I] en qualité de représentant des créanciers, puis prononcé la liquidation et désigné M. [I] en qualité de liquidateur ;
Le 10 décembre 1993, Mme [K] a fait délivrer à la société PARADISO un commandement de payer la somme de 123.341,48 francs (18.803,29 euros) correspondant à l'arriéré de loyers et, par ce même acte, invoqué la clause résolutoire du bail.
Le 7 janvier 1994, la société PARADISO a fait signifier à M. [I], ès qualités de liquidateur de M. [X], et à Mme [K] une demande de renouvellement du bail. La société PARADISO s'est vue opposer le 6 avril 1994 un refus pour motif grave et légitime, M. [I] se prévalant du défaut de payement régulier des loyers malgré le commandement de payer.
Par acte authentique du 27 septembre 1995, M. [I], ès qualités de liquidateur de M. [X], a vendu à Mme [K] la moitié indivise de M. [X] dans l'immeuble moyennant le prix de 500.000 francs (76.224,51 euros) payé à l'aide d'un prêt de même montant consenti par la Caisse régionale de crédit agricole mutuel de Brie ;
Le 15 mars 1996, Mme [K], représentée par M. [F], avocat, a fait assigner la société PARADISO en payement d'une provision et en constatation de l'acquisition de la clause résolutoire devant le juge des référés qui, par ordonnance rendue le 22 mai 1996 confirmée par arrêt du 6 juin 1997, l'a déboutée de ses demandes en raison de l'existence d'une contestation sérieuse.
A la demande de la société PARADISO, par ordonnance du 30 avril 1997, le juge des référés a désigné M. [S], expert, en vue d'examiner les désordres affectant la toiture de l'immeuble.
Par ordonnance du 14 juin 1998, Mme [K], toujours représentée par M. [F], a fait étendre la mission de l'expert en soutenant que la société PARADISO avait modifié les lieux loués et construit de nouveaux bâtiments ;
Après dépôt du rapport d'expertise, le 24 novembre 1998, la société PARADISO a fait assigner Mme [K] afin d'obtenir, sous astreinte, la réalisation de travaux préconisés par l'expert tandis que, de son côté, Mme [K], représentée par un autre avocat, s'est portée demanderesse reconventionnelle ;
Par jugement du 17 novembre 1999, le tribunal de grande instance de Meaux a jugé :
- que le refus de renouvellement des 6 et 7 avril 1994 n'était pas valable et que le bail s'était renouvelé pour neuf années à compter du 1er avril 1994,
- que Mme [K] n'avait pas saisi le tribunal dans le délai de deux ans expirant le 7 janvier 1996 afin de faire fixer les nouvelles conditions du bail et que le déplafonnement ne pouvait intervenir qu'à l'occasion du deuxième renouvellement suivant la réalisation des travaux, que la demande de payement des loyers dus antérieurement au 13 janvier 1994 était prescrite en application de l'article 2277 du code civil ;
Ce jugement a été confirmé par arrêt du 12 juin 2002 ;
Le 30 septembre 2003, Mme [K] a donné à la société PARADISO un congé avec offre de renouvellement du bail moyennant un loyer de 40.000 euros. Elle a saisi le tribunal de grande instance de Meaux qui, par jugement du 9 mars 2004, a décidé qu'il n'y avait pas lieu d'appliquer la règle du déplafonnement lors du deuxième renouvellement du bail et ordonné une mesure d'expertise afin que soit estimée la valeur locative des locaux.
Par jugement en date du 20 mai 2008 ce même tribunal a dit y avoir lieu à déplafonnement du loyer à compter du 1er avril 2003.
Par exploit du 30 mars 2004, Mme [K] a fait assigner M.[F] devant le tribunal de grande instance de Paris aux fins de voir :
- dire et juger que Me [Q] [F] a commis des négligences et fautes graves dans l'exercice de sa fonction d'avocat à son préjudice, engageant sa responsabilité civile ;
- constater que Me [Q] [F] a laissé prescrire l'action de sa cliente en recouvrement des loyers impayés pour les années 1991, 1992 et 1993 ;
- constater que Me [Q] [F], lors du renouvellement de bail en avril 1994, a laissé prescrire l'action de sa cliente en fixation de loyer à sa valeur locative ;
-constater que les informations données par Me [Q] [F] à Mme [N] [K], quant aux suites de son rachat de la part indivise de M. [X], étaient totalement erronées ;
- constater que ces fautes lui ont causé des préjudices qu'il convient de réparer ;
- condamner Me [Q] [F] à lui payer les sommes suivantes :
* au titre des arriérés de loyers : 44.826,65 euros, sauf à parfaire, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,
* au titre du déplafonnement : 265.608 euros, sauf à parfaire, avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance de loyer,
* au titre des protocoles signés avec l'UCB et le SNVB :
121.079,48 euros, sauf à parfaire, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,
* au titre de dommages-intérêts pour préjudice moral et financier :
100.000 euros avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,
- prononcer la capitalisation des intérêts échus.
La Compagnie Mutuelles du Mans Assurances est intervenue à l'instance.
Par jugement du 15 mars 2006, confirmé par arrêt de la cour d'appel en date du 15 novembre 2011, le tribunal a condamné M. [F] à payer à Mme [K] les sommes de 30.000 euros et de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts outre les intérêts au taux légal, les intérêts échus étant capitalisés dans les conditions de l'article 1154 du code civil puis a débouté les parties du surplus de leurs prétentions.
L'arrêt de la cour d'appel a été partiellement cassé le 27 février 2013 par la 1ère chambre de la Cour de cassation uniquement en ce qu'il a débouté Mme [K] de sa demande en indemnisation du préjudice subi du fait de la prescription de l'action en fixation du loyer du bail renouvelé, la Cour suprême retenant que la cour d'appel avait écarté ce chef de demande au motif qu'une telle action était incompatible avec la demande tendant à l'acquisition de la clause résolutoire sans constater qu'après l'arrêt du 6 juin 1997 rejetant une telle demande, Mme [K] persistait dans sa volonté de résiliation et sans rechercher, comme il lui était demandé, si cette instance n'avait pas suspendu le cours de la prescription de l'action en fixation du loyer.
Dans ses conclusions notifiées par RPVA le 31 décembre 2015 Mme [K] sollicite l'infirmation du jugement en ce qu'il a jugé incompatible avec la demande en constatation de l'acquisition de la clause résolutoire l'introduction d'une action en fixation du loyer du bail renouvelé, et de :
- constater qu'après l'arrêt du 6 juin 1997, Mme [K] a cessé de solliciter l'acquisition de la clause résolutoire de sorte que rien ne s'opposait à la saisine du juge des loyers commerciaux,
- de dire que la prescription de l'action en fixation du bail renouvelé a été suspendue du 15 mars 1996 au 6 juin 1997 de sorte que la dite action aurait pu être engagée entre le 6 et le 21 juin 1997, - de juger que maître [F] a commis des négligences et fautes graves en laissant prescrire l'action de sa cliente en fixation du loyer à sa valeur locative lors du renouvellement du bail en ne saisissant pas le juge des loyers commerciaux aux fins d'interrompre valablement la prescription biennale,
- de condamner in solidum maître [F] et son assureur les Mutuelles du Mans Assurances à lui payer la somme de 189 388,58€ avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance de loyer outre la capitalisation des intérêts échus, ainsi que la somme de 15 000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens de première instance et d'appel.
Dans leurs conclusions notifiées le 4 janvier 2016 M [F] et son assureur LES MUTUELLES DU MANS ASSURANCES IARD demandent à la cour de débouter Mme
[K] de ses prétentions et de la condamner à payer à chacun d'eux la
somme de 15 000€ outre les entiers dépens et de juger que :
- l'avocat n'est pas l'auteur de l'acte portant refus de renouvellement du bail délivré le 6 avril 1994 qui a été déclaré nul par la cour d'appel de Paris le 12 juin 2002 et il a été dessaisi du dossier de Mme [K] qui a été transmis à son successeur courant septembre 1998, ce dernier ayant poursuivi l'action en résiliation du bail devant le juge du fond,
- Mme [K] ne démontre pas qu'à la date du renouvellement du bail au 1er avril 1994 les conditions d'application des articles L 145-33 et L 145-34 du code de commerce l'assurant d'un déplafonnement du loyer étaient réunies, ni qu'elle aurait été en mesure d'obtenir avec certitude le paiement des loyers qu'elle réclame à son avocat à titre de dommages-intérêts alors que la locataire débitrice d'un arriéré conséquent était en cessation de paiement puis en liquidation judiciaire ,
-à supposer que l'article L 145-34 puisse s'appliquer, Mme [K] avait la possibilité d'exercer dès septembre 1998 avec l'aide de son nouvel avocat le droit de repentir avant que le congé portant refus de renouvellement du bail ait été invalidé par la cour d'appel
et de fixer ou de faire fixer le loyer à la valeur locative notamment par l'action en révision annuelle prévue par le bail,
-le préjudice réclamé est sans lien de causalité avec l'action que Maître [F] a menée avec un résultat positif devant le juge des référés avant d'être dessaisi du dossier en septembre 1998.
MOTIFS DE LA DECISION :
A la suite du contentieux l'ayant opposée à sa locataire de locaux à usage commercial, Mme [N] [K] a recherché la responsabilité de son avocat M [Q] [F] assuré auprès des MUTUELLES DU MANS pour avoir laissé prescrire son action tendant au recouvrement des loyers afférents à la période comprise entre le 1er septembre 1987 et le 13 janvier 1994 ainsi que l'action en fixation du loyer lors du renouvellement du bail en avril 1994 et enfin pour lui avoir donné des informations erronées.
Seule est en débat devant la cour d'appel de renvoi en raison de la cassation partielle intervenue uniquement de ce chef la question de la faute de l'avocat pour avoir laissé prescrire l'action en fixation du loyer du bail renouvelé en avril 1994 et du préjudice en résultant.
- Sur la production de pièces:
Il convient de relever que les pièces 62 et 63 produites par Mme [K] ont été à la demande de maître [F] et de son assureur retirées de sa production de pièces et il n'y a donc plus lieu d'examiner la demande aux fins de les voir écartées des débats ;
- Sur la faute:
En vertu des dispositions de l'article 2251 ancien du code civil alors applicable, la prescription ne pouvait être suspendue que par suite d'un empêchement résultant de la loi, de la convention ou de la force majeure.
La saisine du juge des loyers commerciaux étant incompatible avec les prétentions de la bailleresse tendant à voir constater l'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers, c'est à juste titre que Mme [K] fait valoir que le délai de prescription biennale de l'action en fixation du loyer du bail renouvelé le 1er avril 1994 qui expirait le 1er avril 1996 s'est trouvé suspendu par l'introduction le 15 mars 1996 de la procédure de référé puisque la bailleresse se trouvait dans l'impossibilité d'agir sur un tel fondement dès lors qu'elle sollicitait la résiliation du bail.
En conséquence, après la décision de la cour d'appel en date du 6 juin 1997 Mme [K] disposait d'un délai supplémentaire de quinze jours pour agir en fixation du loyer du bail renouvelé, étant rappelé que l'interruption du délai pendant le cours de la procédure de référé s'est trouvée non avenue de par l'échec de cette dernière en application de l'article 2247 du code civil comme l'a rappelé la cour d'appel dans sa décision du 12 juin 2002.
En outre, la poursuite au fond de l'instance en résiliation du bail postérieurement à l'expiration du délai de prescription biennale par le successeur de maître [F] ne permet pas d'affirmer que dès le 6 juin 1997 Mme [K] avait renoncé à saisir le juge des loyers commerciaux et à agir en fixation du loyer du bail renouvelé le 1er avril 1994 puisqu'elle pouvait toujours abandonner le refus de renouvellement du bail qu'elle avait opposé le 6 avril 1994 à l'initiative de M [I].
Il appartenait donc à maître [F] qui ne démontre pas que Mme [K] persistait alors dans sa volonté de résiliation du bail, d'interrompre la prescription biennale en engageant une action en fixation du loyer du bail renouvelé avant le 21 juin 2007, ce qu'il n'a pas fait de sorte que l'absence de diligence de son avocat, à l'origine de l'acquisition de la prescription biennale de l'action en fixation du loyer du bail renouvelé le 1er avril 1994 dont disposait Mme [K] est constitutive d'une faute.
- Sur le préjudice:
Il appartient à Mme [K] de démontrer qu'à la date du 1er avril 1994 le loyer perçu était, compte tenu de l'état des locaux et de la destination des lieux, inférieur à sa valeur locative pour établir qu'en n'initiant pas une procédure en fixation du loyer du bail renouvelé avant le 21 juin 1997 son avocat lui a fait perdre une chance d'obtenir un déplafonnement du loyer qu'elle percevait alors de la société PARADISO en application des articles L 145-33 et L 145-34 du code de commerce.
Le rapport de l'expert judiciaire M [S] établi en 1998 mentionné dans l'arrêt de la cour d'appel de Paris du 8 février 2007 constatait d'importants désordres en toiture dont la réparation a été mise par cette décision à la charge de la bailleresse et de la copropriété et il ne résulte pas de ce rapport que les modifications dont fait état Mme [K] et dont l'étendue exacte et le coût n'ont pas été déterminés par cette expertise, aient toutes été réalisées par sa locataire avant la demande de renouvellement du 1er avril 1994, notamment en ce qui concerne la terrasse du restaurant dont l'autorisation d'utilisation comme salle de restaurant extérieure n'a été donnée qu'en juillet 1995 et que le tribunal a retenu comme motif du déplafonnement.
La décision du 17 novembre 1999 confirmée par la cour d'appel le 12 juin 2002 et déclarant Mme [K] forclose en son action aux fins de déplafonnement du loyer à compter du 1er avril 1994 , rappelle également que le déplafonnement ne pouvait intervenir qu'à l'occasion du deuxième renouvellement suivant la réalisation des travaux en application des dispositions du décret du 30 septembre 1953 et, à supposer comme le retient le jugement du 9 mars 2004 que la règle du déplafonnement lors du second renouvellement ne trouve pas à s'appliquer en l'espèce en raison de la clause particulière figurant au contrat de bail d'accession de la propriété des améliorations réalisées par le locataire au profit du bailleur au 31 août 1993 au plus tard, il n'est pas démontré, ni même soutenu, que Mme [K] ait participé financièrement à la réalisation des dites améliorations puisqu'elle se contente d'indiquer qu'elle aurait 'indirectement participé aux travaux d'amélioration réalisés par la société PARADISO' en louant le local à un loyer réduit.
Mais Mme [K] ne démontre pas qu'il existait lors de la signature du bail un accord entre les parties quant au règlement d'un loyer réduit en considération des travaux réalisés par le locataire.
Enfin la production par la bailleresse du jugement définitif du tribunal de grande instance de Meaux en date du 20 mai 2008 qui a statué sur le renouvellement du bail à compter du 1er avril 2003 et a admis le déplafonnement du loyer à cette date au vu d'un rapport de M [W] rédigé le 4 août 2006 sur la base de données (notamment de comparaison) toutes postérieures à 1994 ne permet pas de considérer qu'une telle preuve est rapportée pour la période antérieure, le jugement qui ordonne une mesure d'expertise à cette fin le 9 mars 2004 rappelant que chaque partie produisait alors un rapport d'expert dont les conclusions notamment au regard de la modification des facteurs de commercialité étaient contradictoires.
En conséquence, Mme [K] qui ne démontre pas la perte de chance qu'elle invoque de voir déplafonner le loyer du bail consenti à la société PARADISO dès le 1er avril 1994 sera déboutée de sa demande en paiement de la somme de 189 388,58 € représentant pour la période du 1er avril 1994 au 15 décembre 2008 la différence entre les loyers contractuel perçus et le loyer résultant du jugement du 20 mai 2008 ainsi que les frais engagés à hauteur de la somme de 15 568,90€ dont il n'est pas davantage établi qu'ils sont en lien direct avec la faute retenue à l'encontre de maître [F] qui aurait dû au surplus dans l'hypothèse d'une action aux fins de fixation du loyer engager également des frais de même nature (honoraires, expertise).
L'équité ne commande pas de faire application de l'article 700 du code de procédure civile.
Mme [K] qui succombe en ses demandes sur renvoi après cassation partielle sera condamnée aux dépens.
PAR CES MOTIFS :
Statuant publiquement, par décision contradictoire et dans les limites de la cassation prononcée le 27 février 2013 :
- Infirme le jugement du 15 mars 2006 en ce qu'il a débouté Mme [N] [K] de sa demande tendant à voir déclarer maître [F] responsable de l'acquisition du délai de prescription biennale de l'action en fixation du loyer du bail renouvelé le 1er avril 1994 ;
Statuant à nouveau,
- Dit que Maître [F] a commis une faute en n'introduisant pas une demande en fixation du loyer du bail renouvelé le 1er avril 1994 avant le 21 juin 1997 ;
- Confirme le jugement en date du 15 mars 2006 en ce qu'il a débouté Mme [N] [K] de sa demande en paiement de dommages-intérêts en réparation du préjudice résultant de cette faute ;
- Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamne Mme [K] aux dépens.
LE GREFFIER,LE PRESIDENT,
