Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 1
ARRÊT DU 26 FÉVRIER 2016
(no , 8 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 14/17452
Décision déférée à la Cour : Jugement du 03 Juillet 2014 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG no 12/12689
APPELANTE
Syndicat des copropriétaires SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU 192 RUE DE VAUGIRA RD pris en la personne de son syndic bénévole, Monsieur Edmond X... demeurant ..., noSiret : 326 047 990
ayant son siège 192 rue de Vaugirard - 75015 PARIS
Représentée et assistée sur l'audience par Me Jérôme FABRE, avocat au barreau de PARIS, toque : A0043
INTIMÉE
Syndicat des copropriétaires SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU 192 A RUE DE VAUGI RARD représenté par son syndic, la Société JEAN CHARPENTIER SOPAGI, Société anonyme à Directoire et Conseil de surveillance, inscrite au registre du commerce et des sociétés de PARIS sous le numéro B 434 220 406, dont le siège social est situé 204 boulevard Voltaire - 75011 PARIS, agissant poursuite et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
ayant son siège au 192 A rue de Vaugirard - 75015 PARIS
Représentée et assistée sur l'audience par Me Ivan JURASINOVIC, avocat au barreau de PARIS, toque : G0101
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 03 Décembre 2015, en audience publique, devant la Cour composée de :
Madame Chantal SARDA, Présidente de chambre
Mme Christine BARBEROT, Conseillère
M. Fabrice VERT, Conseiller
qui en ont délibéré
Greffier lors des débats : Monsieur Christophe DECAIX
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
- rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Chantal SARDA, Présidente, et par Monsieur Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision à été remise par le magistrat signataire.
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En 1929, le propriétaire du terrain sis 192 rue de Vaugirard dans le 15ème arrondissement de Paris décidait de diviser son terrain en deux parcelles et de céder l'immeuble en façade sur rue à la société LA SOLIDARITE FONCIERE d'une part, et le terrain en fond de parcelle sur lequel était édifié un atelier à la société VALEUR IMMOBILIERE d'autre part.
Deux actes de vente du 22 octobre 1929 ont ainsi été régularisés, le premier portant sur « un bâtiment en façade sur rue, élevé sur caves de 4 étages carrés et d'un 5ème étage lambrissé, cour et jardin derrière situé 192 rue de Vaugirard », d'une superficie de 422 m2, le second sur un terrain d'une superficie de 1054 m2 situé derrière le bâtiment du 192.
Le premier fonds a été grevé d'une servitude de passage au profit du terrain situé derrière, s'exerçant par le passage cocher situé sous la voûte du bâtiment déjà construit. Aucune clôture n'a été érigée entre les deux fonds.
Un syndicat des copropriétaires a été constitué en 1953 au 192 rue de Vaugirard.
En 1970, la SCI BELLONI, propriétaire du terrain situé derrière le bâtiment du syndicat des copropriétaires du 192 a lancé la construction d'un immeuble de huit étages et trois niveaux de parkings en sous-sol. Le syndicat des copropriétaires du 192A rue de Vaugirard a été créé peu après.
Par acte d'huissier signifié en date du 10 août 2009, le syndicat des copropriétaires du 192A rue de Vaugirard a fait assigner le syndicat des copropriétaires du 192 rue de Vaugirard devant le Juge des référés, afin à titre principal que ce dernier cesse d'entreposer ses containers à ordure dans le passage cocher et de stationner ses véhicules dans la cour derrière le bâtiment, et afin à titre subsidiaire d'obtenir la désignation d'un expert chargé de procéder au mesurage et au bornage des parcelles cadastrées CF5 (192 rue de Vaugirard) et CF6 (192A), et de proposer une répartition de la charge de l'entretien du passage cocher.
Par ordonnance du 8 février 2010, le Juge des Référés a ainsi désigné Eric Y... pour procéder au mesurage et au bornage des parcelles.
Monsieur Y... a déposé son rapport en date du 14 mars 2011. Il a relevé que le plan annexé aux actes de vente séparait les deux parcelles par une ligne FF'coupant curieusement la cage d'escalier du bâtiment du 192 rue de Vaugirard (« il est étonnant de constater que la volonté de division de l'époque coupait un bâtiment existant et non voué à être démoli »). Il a donc proposé de borner les parcelles selon une autre ligne XX' longeant la cage d'escalier du 192 en révisant les superficies cadastrales visées aux actes de vente à hauteur de 430 m2 pour la parcelle CF5 et de 1041 m2 pour la parcelle CF6. Il a également proposé une répartition des charges d'entretien du passage à hauteur de 84 millièmes pour le 192 et de 916 millièmes pour le 192A.
Le syndicat des copropriétaires du 192A a ainsi fait assigner en ouverture de rapport son voisin du 192 devant le Tribunal d'Instance du 15ème arrondissement, pour obtenir notamment le bornage des parcelles selon la ligne FF' tracée sur les plans d'origine, et non selon la ligne proposée par Monsieur Y....
Après un transport sur les lieux du 2 avril 2012, et par jugement du 30 mai 2012, le Tribunal d'Instance du 15ème arrondissement s'est déclaré incompétent au profit du Tribunal de Grande Instance de Paris, s'agissant selon lui d'une action en revendication de propriété portant notamment sur une partie de la cage d'escalier du 92.
C'est dans ces conditions que, par jugement du 3 juillet 2014, le Tribunal de Grande Instance de Paris a :
- Jugé que la propriété du syndicat des copropriétaires du 192 rue de Vaugirard dans le 15ème arrondissement de Paris, représenté par son syndic bénévole Monsieur Edmond X... correspond à la zone délimitée par les lettres AFGI sur le plan d'origine annexé au titre de propriété de la SALIDARITE FONCIERE du 22 octobre 1929, addition faite de la portion du grand escalier de l'immeuble du 192 rue de Vaugirard dépassant de 70 cm de large sur 410 cm de long la ligne droite tracée entre les lettres FI ;
- Jugé que la propriété du syndicat des copropriétaires du 192 A rue de Vaugirard dans le 15ème arrondissement de Paris représenté par son syndic la société Jean Charpentier SOPAGI correspond à la zone délimitée par les lettres FBID sur le plan d'origine annexé au titre de propriété du 22 octobre 1929 de la VALEUR IMMOBILIERE, exclusion faite de la portion du grand escalier de l'immeuble du 192 rue de Vaugirard dépassant de 70 cm de large sur 410 cm de long la ligne droite tracée entre les lettres FI ;
- Ordonné le bornage des deux propriétés sus mentionnées selon une ligne partant du point F et rejoignant le point I sur le plan annexé aux titres de propriété initiaux du 22 octobre 1929, et contournant la portion du grand escalier du bâtiment du 192 rue de Vaugirard, aux frais communs des deux syndicats;
- Dit que le présent jugement devra être publié à la conservation des hypothèques à la diligence de la partie la plus intéressée, et aux frais partagés des deux syndicats ;
- Répartit la charge de l'entretien du porche servant à l'exercice de la servitude de passage à hauteur de 84/1000èmes à la charge du syndicat des copropriétaires du 192 rue de Vaugirard dans le 15ème arrondissement de Paris, et à hauteur de 916/1000èmes à la charge du syndicat des copropriétaires du 192 A rue de Vaugirard ;
- Débouté le syndicat des copropriétaires du 192 rue de Vaugirard dans le 15ème arrondissement de Paris, représenté par son syndic bénévole Monsieur Edmond X... de sa demande de dépose du portail ;
- Interdit au syndicat des copropriétaires du 192 rue de Vaugirard dans le 15ème arrondissement de Paris, représenté par son syndic bénévole Monsieur Edmond X... de stationner ses conteneurs à ordures tant sur la propriété du 192A rue de Vaugirard que sous le porche par lequel s'exerce la servitude de passage sous astreinte provisoire de 300 euros par infraction constatée à compter de la date à laquelle la décision à intervenir aura acquis force de chose jugée ;
- Interdit au syndicat des copropriétaires du 192 rue de Vaugirard dans le 15ème arrondissement de Paris, représenté par son syndic bénévole Monsieur Edmond X... de stationner tous véhicules sur le fonds appartenant au 192A sous astreinte provisoire de 300 euros par infraction constatée à compter de la date à laquelle la décision à intervenir aura acquis force de chose jugée ;
- Débouté les parties de leurs demandes sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
- Dit n'y avoir lieu à l'exécution provisoire de la présente décision ;
- Fait masse de la totalité des dépens de l'expertise de Monsieur Y..., des dépens de référé, et de la présente instance qui seront partagés par moitié entre le syndicat des copropriétaires du 192 rue de Vaugirard dans le 15ème arrondissement de Paris et le syndicat des copropriétaires du 192 A rue de Vaugirard dans le 15ème arrondissement de Paris représenté par son syndic la société Jean Charpentier SOPAGI, et dit qu'ils seront recouvrés avec le bénéfice de la distraction au profit des avocats l'ayant demandé.
Vu l'appel interjeté de cette décision par le Syndicat des copropriétaires 192 rue de Vaugirard 75015 PARIS (représenté par son syndic bénévole, Monsieur Edmond X...) et ses dernières conclusions en date du 9 novembre 2015 par lesquelles il est demandé à la Cour de :
Sur le droit de propriété :
- Dire et juger que seul le propriétaire d'un fonds peut accorder une servitude à un tiers venant grever son fonds et disposer d'un droit de construction ;
- Constater que les deux actes de vente notariés de 1929, prévoient que la société SOLIDARITE FONCIERE aux droits de laquelle vient aujourd'hui le syndicat des copropriétaires du 192 rue de Vaugirard, a grevé son immeuble au profit de la société LA VALEUR IMMOBILIERE (192 A) ou de ses ayants cause d'une servitude de non aedificandi dans une zone de quatre mètres au-devant du mur faisant face audit terrain et sur toute sa longueur, à l'exception d'une éventuelle construction d'un rez-de-chaussée seul ;
En conséquence :
- Dire et juger qu'il résulte donc de ces titres que la société SOLIDARITE FONCIERE aux droits de laquelle vient aujourd'hui le syndicat des copropriétaires du 192 rue de Vaugirard, est propriétaire de la bande de terrain de 4 mètres de largeur à compter du nu des façades arrières de son bâtiment ;
A titre subsidiaire :
- Constater que le syndicat des copropriétaires du 192 rue de Vaugirard jouit de manière continue, tranquille et apparente de la cage d'escalier de son immeuble et de cette bande de terrain de 4 mètres depuis 76 ans, et sans aucune contestation ni revendication de quiconque, les conditions de la prescription acquisitive, trentenaire, se trouvant ainsi réunies au profit de ce syndicat ;
- En conséquence, dire et juger que le syndicat des copropriétaires est bien propriétaire de son entier bâtiment, terrain inclus, ainsi que de cette bande de 4 mètres ;
Sur l'abornement :
- Dire et juger que la demande en bornage du syndicat des copropriétaires du 192A sera matérialisée en conformité avec les titres et les servitudes incluses, soit à quatre mètres côté jardin, à partir du nu de ses murs de façade aux frais exclusifs du syndicat des copropriétaires demandeur ;
Sur l'entretien du passage cocher ::
- Constater que tous les travaux et installations faites dans le passage cocher l'ont été uniquement aux frais du syndicat des copropriétaires du 192A bénéficiaire de la servitude pour les besoins du fonds servi et dans son seul intérêt ;
- Constater que l'usage de la servitude de passage accordée en 1929 pour un bâtiment de 8 étages sur 3 sous-sols de parkings constitue une aggravation très importante des conditions d'exercice de cette servitude pour le fonds servant ;
En conséquence :
- Condamner le syndicat des copropriétaires du 192A rue de Vaugirard et tous ses ayants droits à la prise en charge exclusive des coûts d'entretien et de réparation de la voûte cochère et de tous ses éléments d'équipement le tout pour son maintien en bon état, ces travaux devant être réalisés sous contrôle de l'architecte du syndicat des copropriétaires du 192 rue de Vaugirard aux frais exclusifs du 192A ;
- A titre subsidiaire, si par impossible le syndicat des copropriétaires du 192 rue de Vaugirard était condamné à devoir désormais supporter partie du coût de cet entretien, dire et juger qu'il sera loisible à ce syndicat de décider seul de la suppression des éléments d'équipements et des ouvrages équipant ce porche qu'il trouverait inutiles ou dispendieux dès lors qu'il ne compromettra pas l'exercice de la servitude de passage, étant rappelé qu'il reste seul propriétaire de ce porche ;
- Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a décidé que le syndicat des copropriétaires du 192A conserve à sa charge exclusive les frais d'entretien du portail ;
En y ajoutant :
- Dire et juger que ledit portail devra toujours être maintenu en bon état d'entretien ;
Sur les demandes en condamnation sous astreinte :
Au titre des bacs de tri sélectif :
- Débouter le 192A de sa demande tendant à la condamnation du 192 à déplacer ses bacs pour le tri sélectif qui sont actuellement sur le trottoir du 192 et sous le porche dont le 192 reste également propriétaire, cet emplacement ne compromettant nullement l'exercice normal de la servitude de passage au profit du 192A ;
Au titre du stationnement de la cour :
- Dire et juger que l'ampleur de l'exercice de la servitude par le fonds servi empêche le fonds servant de jouir normalement du passage cocher qui lui appartient en lui interdisant tout stationnement momentané dans le passage comme il en avait l'habitude avant ;
- Constater que les titres de propriété de 1929 n'interdisent le stationnement de véhicules dans la cour / jardin que pour le ou les propriétaires de l'immeuble du 192A venant aux droits de la société VALEUR IMMOBILIERE ;
- Constater au vu du procès-verbal de l'assemblée générale du 192 en date du 20 février 1974 qu'un accord est intervenu entre les deux copropriétés voisines pour que le propriétaire de la parcelle du fond supporte à cette époque le coût de l'aménagement d'un emplacement de stationnement dont la présence actuelle démontre la réalité ;
- Dire et juger que l'emplacement de stationnement sur le terrain du concluant s'analyse en une compensation de l'aggravation des conditions de jouissance de son passage cocher pour le syndicat des copropriétaires du 192, du fait de l'ampleur inhabituelle et imprévisible en 1929 de l'exercice de la servitude de passage par le 192A ;
- Débouter le syndicat des copropriétaires du 192A de sa demande de suppression de cet emplacement.
Sur l'article 700 du Code de Procédure Civile :
- Condamner le syndicat des copropriétaires du 192A rue de Vaugirard à payer au syndicat des copropriétaires du 192 la somme de 20.000 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, somme correspondant au montant des frais irrépétibles exposés et justifiés pour assurer sa défense dans le cadre d'une action et d'instances (référé, expertise, au fond) dépourvues d'intérêt légitime, vexatoires et même empreintes d'une certaine volonté de nuire ;
- Ordonner la publication au Bureau des Hypothèques de la décision à intervenir pour les deux fonds considérés à savoir les 192 et 192A rue de Vaugirard 75015 PARIS ;
- Condamner le syndicat des copropriétaires du 192A au paiement des entiers dépens dont les frais d'expertise judiciaire, les dépens dont le 192 aura fait l'avance pouvant être recouvrés par Maître Jérôme FABRE conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile.
Vu des dernières conclusions du Syndicat des copropriétaires 192 A Rue de Vaugirard 75015 PARIS (représenté par son syndic la SA SOPAGI) en date du 16 décembre 2014 par lesquelles il est demandé à la Cour de :
- Confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris ;
Y ajoutant :
- Condamner le syndicat des copropriétaires du 192 rue de Vaugirard à verser au syndicat des copropriétaires du 192a rue de Vaugirard une somme de 16.000 euros HT soit 19.200 ¿ TTC sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
- Condamner le syndicat des copropriétaires du 192 rue de Vaugirard aux dépens d'appel, recouvrés selon les dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile.
SUR CE
LA COUR
- Sur la délimitation des parcelles
Considérant que c'est par des motifs pertinents, exacts et particulièrement circonstanciés que le tribunal a considéré que le terrain propriété du syndicat du 192 correspond à la zone délimitée par les lettres AFGI sur le plan d'origine annexé au titre de propriété de 1929, addition faite de la portion du grand escalier de l'immeuble du 192, dépassant de 70 cm de large sur 410 cm de long la ligne droite tracée entre les lignes FI; que le terrain propriété du syndicat du 192 A correspond à la ligne délimitée par les lettres FBID sur le plan d'origine annexé au titre de 1929, exclusion faite de la portion du grand escalier de l'immeuble du 192 dépassant de 70 cm de large sur 410 cm de long la ligne droite tracée entre les lignes FI ;
Qu'il sera ajouté que les deux titres de 1929 renvoient expressément dans le corps des actes pour la délimitation des zones acquises et des zones de servitude non aedificandi au plan annexé à ces actes ;
Que ces plans ont donc la même valeur contractuelle que les textes des actes eux-mêmes ;
Que le tribunal a tenu compte du fait qu'il n'y avait pas lieu de couper l'escalier du 192 en deux et ce conformément au plan ; qu'il a donc jugé que le 192 était propriétaire de son entier bâtiment ;
Considérant que si une partie de la propriété du 192 se trouve enclavée de par la volonté de l'auteur commun, elle bénéficiera des dispositions légales applicables en la matière, étant observé qu'aucune demande n'a été formée présentement de ce chef ;
Qu'enfin, la servitude non aedificandi de 4 mètres invoquée par l'immeuble du 192 dont les premiers juges ont indiqué qu'elle n'était en réalité que de 3,35 mètres ne saurait conférer un droit de propriété du 192 sur le 192 A ce qui irait à l'encontre des actes ;
- Sur la prescription acquisitive de la bande de 4 mètres
Considérant qu'aux termes des dispositions de l'article 954 du code de procédure civile, les prétentions sont récapitulées sous forme de dispositif et la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif ;
Que le syndicat des copropriétaires du 192 n'a formé dans le dispositif de ses écritures aucune demande quant au " trottoir circulant au pied de son immeuble côté jardin";
Que la discussion sur la construction du local poubelles sur le trottoir est donc inopérante ;
Considérant que le jugement sera confirmé par adoption de motifs en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires du 192 de la demande formée de ce chef ;
Qu'il sera ajouté que le syndicat des copropriétaires du 192 ne saurait utilement exciper d'un compte rendu d'une réunion du 28 mai 2009 entre les deux syndicats qui ne constitue nullement la reconnaissance de la part du 192 A du fait que le 192 s'est comporté en propriétaire pendant 40 ans de la bande litigieuse alors qu'au contraire ce document démontre que l'occupation par le 192 est contestée par le 192A ;
- Sur le bornage
Considérant que le jugement doit être confirmé en ce qu'il a ordonné le bornage selon les limites fixées aux frais des deux copropriétés ;
- Sur les charges d'entretien de la voûte et du passage cocher
Considérant que le tribunal a fait une exacte analyse de la portée du jugement du 3 novembre 1971 rendu entre le syndicat des copropriétaires du 192 et la SCI Belloni, maître d'ouvrage du 192 A à laquelle il y a lieu de se reporter ;
Que les titres de propriété de 1929 ne font référence qu'aux usages de Paris pour répartir les charges d'entretien ;
Que c'est donc à juste titre, que le tribunal a réparti les charges d'entretien du porche en se référant aux conclusions de l'expert prises selon " le critère d'utilité", étant observé que le fait qu'il soit interdit au syndicat des copropriétaires du 192 d'utiliser la place de stationnement située derrière son bâtiment sera considérée comme sans incidence sur cette répartition, le syndicat des copropriétaires du 192 ne devant supporter seulement que 8,4 % des charges d'entretien du passage cocher ;
Que la demande du syndicat des copropriétaires du 192 tendant à voir juger qu'il décidera seul de la suppression des éléments d'équipements équipant le porche sera rejetée, ces éléments ayant été mis en place par le 192 A ;
- Sur le portail automatique
Considérant que le jugement sera confirmé de ce chef, étant ajouté que le syndicat des copropriétaires du 192 A devra toujours maintenir ce portail en bon état ;
- Sur l'emplacement des bacs à ordures
Considérant qu'il y a lieu de confirmer par adoption de motifs le jugement en ce qu'il a interdit, sous astreinte au syndicat des copropriétaires de stationner ses conteneurs à ordures sur le porche ;
- Sur la place de stationnement
Considérant que c'est par des motifs pertinents et exacts que la cour fait siens que le tribunal a interdit sous astreinte au syndicat des copropriétaires du 192 de stationner tous véhicules sur le fonds appartenant au 192 A ;
Qu'il sera ajouté que le 192 a été grevé au moment de la division en 1929 d'une servitude de passage au profit du terrain situé derrière et qu'il n'était donc pas possible pour lui, dès cette époque de stationner sous le porche ;
- Sur l'article 700 du Code de Procédure Civile
Considérant que l'équité ne commande pas de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, tant en première instance qu'en appel.
PAR CES MOTIFS
Confirme le jugement toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
Dit que le syndicat des copropriétaires du 192 A rue de Vaugirard à Paris XVe devra toujours maintenir le portail automatique, en bon état d'entretien,
Rejette toutes autres demandes,
Condamne le syndicat des copropriétaires du 192 rue de Vaugirard à Paris Xve aux dépens de l'instance d'appel.
Le Greffier, La Présidente,
